第一節(jié) 養(yǎng)老院投資現(xiàn)狀

中國現(xiàn)有養(yǎng)老服務設施大部分由國家和集體投資，但非公有制養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展呈現(xiàn)明顯上升趨勢，在有的地區(qū)已超過公有制養(yǎng)老機構(gòu)。

上海市有養(yǎng)老機構(gòu)467家，其中非公有制122家。天津市非公有制養(yǎng)老機構(gòu)已達231家，擁有床位8939張，占全市養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)的85.5%。創(chuàng)辦于1995年的天津鶴童老年福利協(xié)會，是一個民辦慈善福利服務型的社團組織，在天津和北京開設養(yǎng)老院，其養(yǎng)老服務已延伸到老年餐飲、老年物業(yè)和老年用品領域。他們還引進德國專業(yè)養(yǎng)老護理院的技術(shù)與管理方法，開辦了老人護理職業(yè)技能培訓學校，并創(chuàng)辦了居家老人照料公司。

在廣州，民營的廣州壽星大廈已成為全國最大的養(yǎng)老福利服務機構(gòu)。該大廈投資2億多元，建筑面積11萬平方米，是集托養(yǎng)、住宿、旅游、度假、療養(yǎng)、娛樂、飲食、保健等于一體的老人公寓，有2000多位老人入住。

北京還開辦了國內(nèi)第一家“臨終關懷醫(yī)院”——松堂關懷醫(yī)院，集醫(yī)院、福利院、敬老院職能為一體，已先后為16000多位老人帶去了最后的關愛。有190多所大中專院校在松堂關懷醫(yī)院建立了“愛心小屋”，大中專學生們經(jīng)常來到醫(yī)院，為老人唱歌、表演節(jié)目，陪老人聊天談心，給他們祝壽。醫(yī)院有護士24小時查房制度、護理員與病人同住制度，還與佛教、基督教協(xié)會建立了長期聯(lián)系，滿足老人臨終的宗教需求。

第二節(jié) 養(yǎng)老院需求潛力 分析

據(jù)統(tǒng)計，2007年，我國60歲以上的老年人口已達1.49億，超過了總?cè)丝诘?1%。而全國老齡工作委員會辦公室發(fā)布的《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五” 規(guī)劃 》表明，隨著我國老齡問題的社會壓力日益增大，對政治、經(jīng)濟、社會各方面都將產(chǎn)生深刻影響。

該 規(guī)劃 指出，“十一五”期間，我國60歲及以上老年人口持續(xù)增長，到2010年將達到1.74億，約占總?cè)丝诘?2.78%，其中80歲以上高齡老人將達到2132萬，占老年人口總數(shù)的12.25%。而據(jù)預測，到2030年中國將迎來人口老齡化高峰。屆時老年人口的比重將達到總?cè)丝诘?1.2%，也就是說每3到4個人當中，就會有一個是老年人。

事實上，早在1999年，我國就已經(jīng)提前進入老齡化社會，而與發(fā)達國家不同的是，我國的人口老齡化屬于未富先老。以往發(fā)達國家在進入老齡社會時，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值一般都在5000至1萬美元以上。而中國目前人均國內(nèi)生產(chǎn)總值剛超過1000美元，應對人口老齡化的經(jīng)濟實力還比較薄弱。

對此，全國老齡工作委員會辦公室常務副主任李本公表示，目前，中國80歲以上高齡人口以年均5%的速度快速增長，老年人特別是高齡老年人的照料問題日益突出，而社會照料和家庭照料資源嚴重匱乏，給傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老帶來極大挑戰(zhàn)。

老齡人口的增多一方面會對社會帶來負面影響，另一方面卻會產(chǎn)生老齡的消費需求，比如對醫(yī)療、生活照料、老年住房的消費需求。而這種消費結(jié)構(gòu)的變化又會引發(fā)整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變遷，催生一個新的產(chǎn)業(yè)：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)即老人在哪兒養(yǎng)老、如何養(yǎng)老等問題在整個產(chǎn)業(yè)中占據(jù)著核心位置。據(jù)統(tǒng)計，目前在我國1.49億老人當中，愿意在養(yǎng)老院安度晚年的約占5%，需求床位700萬張，而全國養(yǎng)老院只有150萬張床位，缺口高達550萬張。市場大量的需求，而供給嚴重不足，這必然決定了我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有廣闊的市場前景。

第三節(jié) 養(yǎng)老院投資建議

1、選址非常重要

養(yǎng)老院的地點選擇十分重要，山清水秀才是養(yǎng)老的地方。老人怕吵，如果養(yǎng)老院周圍

環(huán)境嘈雜、污染嚴重，老人是不愿來的。對老人心理 研究 表明，老人入住養(yǎng)老院時希望貼近社區(qū)，這樣老人會有歸屬感，不易產(chǎn)生被遺棄的心理。所以，廣州市區(qū)的現(xiàn)有養(yǎng)老院入住率普遍達到90%以上，一些交通方便，貼近社區(qū)，便于子女探訪的養(yǎng)老院甚至出現(xiàn)了老人入住需要排隊等床位的現(xiàn)象。

2、價格定位要適中

目前，養(yǎng)老院的收費項目大致相同，主要包括一次性設備購置費、醫(yī)療押金、床位費、管理費、伙食費、護理費等。收費標準根據(jù)房間類型、配套設備設施和提供的服務質(zhì)量不同差距較大。但是，總的來講，辦養(yǎng)老院收費不能太高，雖然入住養(yǎng)老院的老人大多家庭生活條件不錯，但老人本人的錢并不多，收費合理才是最重要的。

3、投資規(guī)模依市場而定

究竟要投資多少錢才能開間養(yǎng)老院呢？投資額主要要看各自的市場定位，如果是經(jīng)營高端市場，投資額最少要在1000萬元以上；如果是經(jīng)營中檔市場，投資大約在500萬元左右；小的養(yǎng)老院，投個一二百萬元就可以了。

4、辦理有關經(jīng)營手續(xù)

投資養(yǎng)老院，應辦好以下有關經(jīng)營手續(xù)。當?shù)孛裾趾税l(fā)的《民辦社會福利機構(gòu)許可證》；衛(wèi)生部門核發(fā)的《衛(wèi)生許可證》、《醫(yī)療機構(gòu)經(jīng)營許可證》、消防局核發(fā)的《消防安全合格證》以及工商行政管理部門核發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》等等。

5、政府支持政策有優(yōu)惠

根據(jù)粵民福［2000］2號文件規(guī)定，對社會福利機構(gòu)有一定的費用減免，包括免交城市建設和房屋建設的有關部門收費（證照費除外）；免交煤氣增容費和城市供水、排水設施的有關收費；在規(guī)定的受電電壓范圍內(nèi)用電，按標準減半征收配電貼費，免繳供電貼費；使用自來水、燃氣和電，按照居民生活或行政事業(yè)的分類價格擇低執(zhí)行。此外，對社會福利機關的托養(yǎng)、康復及相關的社會福利服務，免收營業(yè)稅，對按規(guī)定繳納所得稅有困難的，可按稅收管理權(quán)限報批，給予減免稅照顧；社會福利機構(gòu)具備條件可以開展對外醫(yī)療、康復服務的，衛(wèi)生部門應按照區(qū)域衛(wèi)生 規(guī)劃 和有關部門醫(yī)療機構(gòu)管理規(guī)定予以批準；民辦社會福利機構(gòu)收住無經(jīng)濟收入、無贍養(yǎng)人且無法定撫養(yǎng)人的服務對象，可以申請同級人民政府給予適當補助。補助方法由當?shù)刎斦块T會同民政部門制定；社會福利機構(gòu)可以接受國內(nèi)外組織和個人的捐贈。經(jīng)當?shù)孛裾块T報同級人民政府批準，可以公開向社會募集款物。

第四節(jié) 養(yǎng)老院能否開"品牌連鎖店"

1、張養(yǎng)老床位不足

隨著經(jīng)濟的發(fā)展與社會的進步，愿意進養(yǎng)老院養(yǎng)老的老人與日俱增，養(yǎng)老機構(gòu)和養(yǎng)老床位卻捉襟見肘、供不應求。以百位老人需要10張養(yǎng)老床位來統(tǒng)計，僅上海市共需要養(yǎng)老床位25萬張，而現(xiàn)在僅能滿足實際需求的六分之一。

2、建養(yǎng)老院有特殊要求

根據(jù)國家民政部和建設部關于養(yǎng)老機構(gòu)建筑規(guī)模的有關要求，對設置養(yǎng)老機構(gòu)的地理位置、自然條件、建筑面積、環(huán)境因素等都有特殊要求：如建筑面積要求每張床位不少于25平方米，每張床位的投入資金平均1萬元等。但憑滬上現(xiàn)有的經(jīng)濟條件現(xiàn)在還難以做到。因此，眼下的養(yǎng)老機構(gòu)與老人的實際需求存在著很大的缺口。崇明養(yǎng)老村的應運而生，就適應了這一市場需求，然而以它目前的條件，還難以對上海老人形成足夠的吸引力。

3、利用品牌搞連鎖經(jīng)營

多年從事養(yǎng)老院工作的文傳華委員認為，主管部門對養(yǎng)老機構(gòu)若能統(tǒng)籌 規(guī)劃 、分類實施，便可望緩解這一問題。

改造閑置的中小學或幼兒園作為養(yǎng)老機構(gòu)我國實行計劃生育政策已有20多年，有相當?shù)闹行W、幼兒園因生源不足而關閉或合并，這些閑置的房產(chǎn)資源，完全可以置換成養(yǎng)老機構(gòu)，且無須“大動干戈”，是理想的養(yǎng)老院首選之地。

改造位于居民區(qū)附近閑置工廠、旅館、招待所等作為養(yǎng)老機構(gòu)這些場所只要沒有污染且有一定的活動空間，均可作為改造對象。

鼓勵現(xiàn)有的養(yǎng)老機構(gòu)向外延展，擴大規(guī)模，搞連鎖經(jīng)營一些養(yǎng)老機構(gòu)具備成熟的經(jīng)營、管理和服務經(jīng)驗，完全可以利用其品牌效應搞連鎖經(jīng)營。如文傳華管轄的文華敬老院，就遠赴四川萬縣興辦養(yǎng)老院，生意紅火。

政府部門應從發(fā)揚中華民族尊老敬老助老傳統(tǒng)和社會穩(wěn)定的高度出發(fā)，來重視和支持養(yǎng)老機構(gòu)的建設與發(fā)展。建設養(yǎng)老機構(gòu)是一項夕陽事業(yè)，更是朝陽產(chǎn)業(yè)，對于促進經(jīng)濟發(fā)展與社會的和諧都大有益處。

第五節(jié) 民辦養(yǎng)老院走上連鎖之路

目前，江蘇省城鎮(zhèn)共建有各類養(yǎng)老服務機構(gòu)499家，數(shù)量比前年增長 31.7%，其中國辦206家，民辦293家，民辦養(yǎng)老院已占了近六成份額。據(jù)江蘇省老齡委辦公室主任介紹，由于老齡化程度加劇導致國辦養(yǎng)老機構(gòu)跟不上老齡化的“提速”，省內(nèi)部分國辦養(yǎng)老機構(gòu)甚至出現(xiàn)了排隊入住的情況，這導致了近年來我省民營養(yǎng)老機構(gòu)快速發(fā)展。 

民營資本介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營模式也出現(xiàn)了多樣化。

第六節(jié) 養(yǎng)老托老服務蘊藏商機

據(jù)國家民政部門預計，到2010年，在我國老人家庭中“空巢”比例將高達70%左右；全國老齡委提供的數(shù)據(jù)顯示，預計到2010年我國老年人市場的年消費需求將達到1萬億元。這兩則數(shù)據(jù)顯示出“銀發(fā)經(jīng)濟”的無限商機，而養(yǎng)老服務無疑是其中的一大亮點。那么，投資養(yǎng)老院“錢景”到底如何？這一領域的創(chuàng)業(yè)門檻是否高高在上？

一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前我國60歲以上的老年人口已超過1.43億。人口專家預計，2035年前后，我國65歲以上老人占總?cè)丝诒壤龑⑸仙?0%.不斷擴容的老年人群，使“銀發(fā)經(jīng)濟”商機日益凸顯。根據(jù)全國老齡工作委員會提供的數(shù)據(jù)，目前我國老年人市場的年消費需求為6000億元，預計到2010年將達到1萬億元。

在異軍突起的“銀發(fā)經(jīng)濟”中，養(yǎng)老、托老服務最為引人注目。年輕人由于工作壓力增大，無暇照料父母長輩，使目前老人家庭“空巢”現(xiàn)象日益明顯。據(jù)國家民政部門預計，到2010年，在我國老人家庭中“空巢”比例將高達70%左右。在這種背景下，激活了社會化養(yǎng)老、托老的市場需求，越來越多的老年人開始自費走進養(yǎng)老院。面對我國億萬老人養(yǎng)老這一旺盛的市場需求，養(yǎng)老、托老服務已成為一個新的創(chuàng)業(yè)領域。

第七節(jié) 創(chuàng)業(yè)者要有長遠眼光

許多創(chuàng)業(yè)者都以為，開家養(yǎng)老院投資額較大，往往需要動用千萬元以上的資金。其實，這并不意味著小本創(chuàng)業(yè)者就沒有創(chuàng)業(yè)空間。如果是經(jīng)營中等規(guī)模的養(yǎng)老院，投資約在500萬元左右；如果是小型養(yǎng)老院，約需50萬元以上；如果是一般的社區(qū)托老中心，大約20萬元即可。

我院投資顧問 分析 說，開一家小型托老中心，面積約300平方米，前期較大投資包括房租、押金、裝修費及床鋪、電視、風扇、輪椅、廚房等設備費用，大約需要20萬元；此外，每月還需要支付護理人員的薪酬、場地租金、水電等費用。在收費方面，一名生活能自理的老人每月約需600元，需要護理的老人約需900 元，特別護理的老人約需1000元。如果托老中心的入住率超過七成，一般就可以盈利。

需要提醒創(chuàng)業(yè)者，雖然養(yǎng)老托老服務領域的門檻并非高高在上，但相比其它創(chuàng)業(yè)領域，其投資周期較長，短時間內(nèi)不會很快收回投資，創(chuàng)業(yè)者對此應有心理準備和財力準備，小本創(chuàng)業(yè)者則需要量力而行。養(yǎng)老服務是一個新興領域，作為一個具有社會福利性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，國家對社會養(yǎng)老提供了許多扶持政策。因此，投資這個 行業(yè) ，不要有急功近利的心態(tài)，要有長線投資與穩(wěn)步回報的心理。

第八節(jié) 投資風險 分析

1、融資風險

由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有前期投入多、成本回收慢、短期內(nèi)很難盈利的特點，必然決定了投資商和銀行對它不"感冒"、融資渠道狹窄的現(xiàn)狀。

2、市場風險

其風險主要是由他們所服務的特殊人群決定的，一般來講，老年人具有骨質(zhì)疏松、抵抗力和身體素質(zhì)下降等特點，屬于高危人群，在生活中容易發(fā)生意外。

所謂無保障，就是一旦老人出了問題將由誰負責或者說在哪種情況下誰承擔什么責任，目前并沒有明確的說法。據(jù)了解，養(yǎng)老機構(gòu)目前還沒有一個規(guī)范的合同文本，甚至在有些方面法律還存在著一些空白，有時遇到糾紛連律師都不知如何解決。有時老人純屬意外事故，但是養(yǎng)老院不得不承擔起全部責任，而且這不僅僅是賠錢的問題，還會影響到養(yǎng)老院的名譽和評比，嚴重的還會吊銷營業(yè)執(zhí)照。在高風險和無保障的重壓下，經(jīng)營養(yǎng)老院一定要小心謹慎、面面俱到。

3、人才風險

從業(yè)人員缺乏是目前制約養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的另一個重要因素。據(jù)統(tǒng)計，按照發(fā)達國家的水平，養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)量占老年人口的比重最低應達到3%，如果能達到發(fā)達國家的下限，按照入住老人和護理人員3∶1計算，僅養(yǎng)老護理一項，中國就需要150萬位護理人員，但是我國目前只有30萬從業(yè)人員，其中只有2萬人具有從業(yè)資格證?？梢娔壳叭珖B(yǎng)老機構(gòu)不僅從業(yè)人員嚴重缺乏，而且整個養(yǎng)老機構(gòu)中從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和服務水平比較低。由于這個 行業(yè) 發(fā)展不成熟，沒有專業(yè)的人才輸出渠道和完善的社會保障，養(yǎng)老院不僅要拿出一部分資金去培訓員工，為員工取證，而且由于資金短缺，常常留不住人才，取得了資格證的員工不久就會跳槽，使一些小型養(yǎng)老院人財兩空，陷入了惡性循環(huán)。

第九節(jié) 中經(jīng)觀點

眾所周知，養(yǎng)老院的服務工作繁鎖而細致，因此，陳偉雄建議，有意涉足這一領域的創(chuàng)業(yè)者要特別注意以下五個方面：

1、收費適中。

養(yǎng)老院的收費項目大致相同，主要包括一次性設備購置費、醫(yī)療押金、床位費、管理費、伙食費、護理費等。收費標準根據(jù)房間類型、配套設備設施和提供的服務質(zhì)量不同差距較大。但總的來講，辦養(yǎng)老院收費不能太高，雖然入住養(yǎng)老院的老人大多家庭經(jīng)濟條件不錯，但收費合理、優(yōu)質(zhì)服務是保證市場口碑的關鍵因素。

2、手續(xù)齊全。

投資養(yǎng)老院，應辦好以下有關經(jīng)營手續(xù)：當?shù)孛裾趾税l(fā)的《民辦社會福利機構(gòu)許可證》，衛(wèi)生部門核發(fā)的《衛(wèi)生許可證》、《醫(yī)療機構(gòu)經(jīng)營許可證》，消防局核發(fā)的《消防安全合格證》，以及工商行政管理部門核發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》等，缺一不可。

3、專業(yè)知識。

養(yǎng)老托老服務雖然也是照顧老人，但與一般的家庭護理有很大區(qū)別，不僅要有愛心、耐心，更需要有專業(yè)的護理知識。無論是創(chuàng)業(yè)者，還是聘用的服務人員，都需要了解一些醫(yī)療知識、護理知識、養(yǎng)生之道，還應熟悉老人的心理學以及老人飲食知識等。

4、謹慎選址。

養(yǎng)老院的地點選擇十分重要，山清水秀才是養(yǎng)老的地方，加上老人怕吵，如果養(yǎng)老院周圍環(huán)境嘈雜、污染嚴重，是很難吸引老人前來的。此外，養(yǎng)老院不能離市區(qū)太遠，才能方便家人看望老人。

5、用足政策。

投資養(yǎng)老院，國家有許多扶持政策，如：政府對興建養(yǎng)老院等社會福利機構(gòu)的建設用地給予優(yōu)先劃撥供地，地價給予優(yōu)惠，免征土地管理費、土地權(quán)屬調(diào)查和測繪費；免交城市建設和房屋建設費用，免交煤氣增容費和城市供排水設施的收費；免收營業(yè)稅，對所得稅減免照顧；當?shù)卣o予資金補貼等。用好用足這些優(yōu)惠政策，可為創(chuàng)業(yè)者節(jié)省創(chuàng)業(yè)成本。

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