第一節(jié) 國(guó)外物業(yè)管理的發(fā)展綜述

一、國(guó)外住宅區(qū)的物業(yè)管理概覽

1、英美兩國(guó)的物業(yè)管理

英美兩國(guó)的物業(yè)管理已成為社會(huì)化的服務(wù) 行業(yè) ，這些物業(yè)管理公司或管理機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目多，內(nèi)容廣泛，包括物業(yè)建設(shè)前后，物業(yè)使用全過(guò)程的管理。業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，管理方式也十分靈活多樣。小修工程、日常服務(wù)可由內(nèi)部維修人員完成，而大、中修工程則采取承包方式轉(zhuǎn)給別的專業(yè)公司完成。整體項(xiàng)目或工程可單項(xiàng)承包也可整體承包。費(fèi)用由雙方協(xié)商，計(jì)費(fèi)方法可依時(shí)間長(zhǎng)短，也可按次計(jì)費(fèi)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)由委托方與物業(yè)管理公司(或機(jī)構(gòu))商定，視市場(chǎng)供求狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數(shù)量與質(zhì)量由雙方自由協(xié)商而定，一般無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司的管理費(fèi)來(lái)源多渠道，有租金收入、服務(wù)費(fèi)收入，甚至有政府補(bǔ)貼。管理公司(機(jī)構(gòu))人員精干、效率高、固定人員少，一些項(xiàng)目盡可能臨時(shí)聘請(qǐng)人員，可對(duì)外承包的項(xiàng)目就不設(shè)固定人員，以節(jié)約開支。

2、韓國(guó)漢城的物業(yè)管理

韓國(guó)首都漢城物業(yè)管理講究“四化”—規(guī)范化、社會(huì)化、商業(yè)化和自律化。物業(yè)管理以小區(qū)管理事務(wù)所為中心，實(shí)行規(guī)范化管理。管理人員以向住戶提供最佳服務(wù)為宗旨，嚴(yán)格執(zhí)行“快捷”服務(wù)。警衛(wèi)人員盡職盡責(zé)，晝夜執(zhí)勤。對(duì)住宅小區(qū)停留的車輛一一核實(shí)，對(duì)外來(lái)陌生的車輛進(jìn)行登記，一旦發(fā)生情況立即追蹤調(diào)查。警衛(wèi)人員不僅負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)工作，而且還負(fù)責(zé)傳遞信息，臨時(shí)保管信件、包裹以及清掃庭院、保護(hù)花草、協(xié)助垃圾分類等。各住宅樓均有專職清潔工，定期安排專業(yè)人員進(jìn)行煤氣檢查和消毒防疫。把社會(huì)化、商業(yè)化服務(wù)引進(jìn)小區(qū)是韓國(guó)實(shí)行物業(yè)管理的又一鮮明特點(diǎn)。物業(yè)管理事務(wù)所在忠實(shí)履行自身承諾的同時(shí)，他們還同小區(qū)外的商店、銀行、醫(yī)院、圖書館、洗衣店等建立起密切聯(lián)系，有組織地讓他們到小區(qū)為住戶提供便利和服務(wù)。每周三小區(qū)都舉辦“便民市場(chǎng)”。居民搬家，事務(wù)所幫助尋找服務(wù)好且廉價(jià)的搬家公司；春季花店上門為居民的盆花換上施肥；洗衣店的員工總是把洗好的衣物，罩上透明玻璃紙送到住戶家中。小區(qū)的每棟樓各個(gè)單元都設(shè)有一個(gè)居民班。各戶通過(guò)民主選舉一位班長(zhǎng)。班長(zhǎng)每月召集居民開一次“班務(wù)會(huì)”，討論有關(guān)小區(qū)安全、服務(wù)、衛(wèi)生等事務(wù)，并對(duì)物業(yè)管理事務(wù)所的工作進(jìn)行評(píng)價(jià)。對(duì)不稱職的管理人員，居民有權(quán)提出罷免建議，使物業(yè)管理工作處于群眾的監(jiān)督之下。居民每月都要向物業(yè)管理事務(wù)所交納相當(dāng)數(shù)額的管理費(fèi)。管理費(fèi)的收繳具有較高的透明度，物業(yè)管理事務(wù)所定期要把管理費(fèi)的收繳內(nèi)容和開支情況，詳細(xì)地列出清單交給每個(gè)住戶，接受群眾監(jiān)督，管理事務(wù)所的職員在上崗前必須接受區(qū)一級(jí)專業(yè)培訓(xùn)，考試合格后才能被聘用。在漢城，物業(yè)管理并非完全是赤裸裸的金錢關(guān)系。住戶出遠(yuǎn)門時(shí)，請(qǐng)警衛(wèi)幫助照料一下花或代收信件包裹等小事，他們總是有求必應(yīng)，體現(xiàn)出一種互助和奉獻(xiàn)精神。

3、巴西的物業(yè)管理

巴西主要是采取公寓式的物業(yè)管理方式：人員少、分工明確、管理井井有條。住宅小區(qū)通常以每棟住宅樓為單位實(shí)行物業(yè)管理。管理者一般以每棟樓的門衛(wèi)為主，再配幾名負(fù)責(zé)衛(wèi)生工作的女工。門衛(wèi)與住戶打交道最多，是住戶最熟悉的人。他們的任務(wù)主要是負(fù)責(zé)樓房的安全，24小時(shí)值班。每個(gè)住宅小區(qū)只設(shè)一條道路進(jìn)出，萬(wàn)一小區(qū)內(nèi)有什么事情發(fā)生，警察就會(huì)很快趕到。幾個(gè)負(fù)責(zé)衛(wèi)生工作的女工，上班時(shí)間一直不停地在樓道、電梯和門廳里擦洗玻璃門窗、噴灑香水、用打蠟機(jī)給地板打蠟。管理費(fèi)用由樓內(nèi)住戶平攤，每戶每月一般需要支付的費(fèi)用在200—300雷亞爾；需要其他服務(wù)，則再另外收費(fèi)。巴西的住宅小區(qū)內(nèi)，各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施完備齊全，一般都有小型超市、藥店、面包店，飯館、酒吧、照相館。家電維修部，銀行，書報(bào)亭以及設(shè)有由專人看管的地下停車場(chǎng)等。總而言之，井井有條的管理、整潔的環(huán)境、溫馨的服務(wù)以及有效的安全防范措施，這些都讓居民住在這里感到舒適、放心。

4、新加坡的物業(yè)管理

新加坡以它的清潔衛(wèi)生、草坪綠化、環(huán)境優(yōu)美譽(yù)滿全球，這主要因?yàn)槠涔芾砉ぷ骱苡袑?shí)效：一是物業(yè)管理組織系統(tǒng)健全。新加坡物業(yè)管理統(tǒng)一歸新加坡建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)。該局下設(shè)36個(gè)區(qū)辦事處，每個(gè)區(qū)辦事處一般管理2至3個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)擁有4000-6000個(gè)住戶，區(qū)辦事處管理住宅一般為10000-15000套(戶)。二是強(qiáng)化法治管理。新加坡政府強(qiáng)調(diào)對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行法治化管理。物業(yè)管理部門編寫了《住戶手冊(cè)》、《住戶公約》、《防火須知》等規(guī)章，同時(shí)制定了公共住宅室內(nèi)外裝修。室外公共設(shè)施保養(yǎng)等規(guī)定，為物業(yè)管理法治化奠定了基礎(chǔ)。例如對(duì)室內(nèi)裝修有非常嚴(yán)格的規(guī)定：政府出售的公共住宅，室內(nèi)裝修規(guī)定在領(lǐng)到鑰匙之日起3個(gè)月內(nèi)完成，此后3年內(nèi)不準(zhǔn)再進(jìn)行第二次裝修。同時(shí)規(guī)定住戶裝修須向建屋發(fā)展局申請(qǐng)裝修許可證，由領(lǐng)有建屋發(fā)展局施工執(zhí)照的承包商承包。裝修戶與承包商一起前往物業(yè)管理單位辦理裝修手續(xù)，并且繳納一筆建筑材料搬運(yùn)費(fèi)和廢物清理費(fèi)。工程裝修完畢，由住宅稽查員根據(jù)申請(qǐng)裝修內(nèi)容進(jìn)行工程檢查驗(yàn)證。三是提供優(yōu)質(zhì)的保養(yǎng)與服務(wù)。新加坡政府對(duì)住宅小區(qū)公共設(shè)施(設(shè)備)保養(yǎng)維修十分重視，要求物業(yè)管理企業(yè)提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)：政府規(guī)定每5年對(duì)整幢樓房外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場(chǎng)所進(jìn)行一次維修。所有住宅電梯必須保證性能良好，一旦電梯發(fā)生故障，5分鐘內(nèi)電梯維修工必須到場(chǎng)維修。國(guó)家建設(shè)發(fā)展局設(shè)有“熱線”電話，與各區(qū)辦事處的保養(yǎng)組保持聯(lián)系，為居民提供24小時(shí)服務(wù)。各區(qū)辦事處都有維修車，車內(nèi)設(shè)有無(wú)線電話，以提供工作便利。

二、國(guó)外物業(yè)管理的特點(diǎn)

1、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速，政府公屋逐漸交由獨(dú)立的物業(yè)管理公司管理，私人樓宇越來(lái)越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理。

2、物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離。業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系是雇用與被雇用的關(guān)系，業(yè)主通過(guò)招標(biāo)或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司，選擇時(shí)要認(rèn)真考察公司的信譽(yù)、專業(yè)知識(shí)及管理、財(cái)務(wù)、法律水平、管理費(fèi)用社區(qū)活動(dòng)能力。而物業(yè)管理公司飽受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，也必須注意其形象，不斷改善經(jīng)營(yíng)管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿意，否則就會(huì)被淘汰。

3、物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)形成。政府一般不規(guī)定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體收多少管理費(fèi)由業(yè)主(委托方)與管理公司(受托方)雙方討價(jià)還價(jià)決定，視市場(chǎng)供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數(shù)量與質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容多少與深淺等情況而不同。

4、各國(guó)(地區(qū))的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己的國(guó)情，符合各自的特點(diǎn)。如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式；巴西采取的公寓式的物業(yè)管理方式；韓國(guó)漢城物業(yè)管理講究“四化”——規(guī)范化、社會(huì)化、商業(yè)化和自律化等。

5、政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用，但政府一般不直接干預(yù)物業(yè)管理收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)。政府多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面關(guān)系人的行為與責(zé)、權(quán)、利。

第二節(jié) 美國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展情況

一、美國(guó)的物業(yè)管理概況

美國(guó)是一個(gè)科學(xué)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家。美國(guó)人在各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，習(xí)慣向銀行貸款，他們的高級(jí)住宅、豪華汽車大多數(shù)都是向銀行貸款購(gòu)置的。美國(guó)人一般不搞積累，愿意超前消費(fèi)。美國(guó)人貸款是個(gè)人信譽(yù)和富有的象征。因此，他們的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要貸款，特別是購(gòu)置固定資產(chǎn)必須貸款。

美國(guó)人認(rèn)為，貸款有三大好處：一是每月還銀行款，迫使你去努力勞動(dòng)、掙錢，按時(shí)按量還銀行款；二是貸款可減免國(guó)家和地方的很多稅收，特別是工資稅；三是錢是銀行的，隨時(shí)可以得到銀行的信息、支持和幫助，使你的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)少受損失。

1、住宅建設(shè)

1）土地制度

美國(guó)現(xiàn)有土地面積22.3億英畝，其中美國(guó)聯(lián)邦政府擁有34%，約7.6億英畝，而私人擁有土地大約占58%，約13億英畝，另有6%為州、縣、市擁有土地，2%保留為印第安人托管的土地。土地在美國(guó)財(cái)富中所占的比重是：土地資產(chǎn)占政府總財(cái)富的11.5%，占個(gè)人財(cái)富總額的12%，占工商業(yè)全部財(cái)富的18%。美國(guó)國(guó)民財(cái)富有一半以上是房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)價(jià)值中75%是土地。美國(guó)人口中3%的人擁有美國(guó)土地的55%。
美國(guó)把土地權(quán)屬分為二部分：

（1）地下權(quán)。包括地下資源開采權(quán)。

（2）地上權(quán)。

（3）空間權(quán)。包括建筑物加層發(fā)展和近空通過(guò)。這三種權(quán)益均可分別轉(zhuǎn)讓。

2）用地分類

美國(guó)土地使用一般分為以下幾類：

（1）A一農(nóng)業(yè)用地；

（2）R一1住宅用地一獨(dú)立式別墅；

（3）R一2住宅用地一樓房、連接式住宅；

（4）C一商業(yè)用地；

（5）p、u、u一（發(fā)展) 規(guī)劃 用地；

（6）H一飯店、旅游用地；

（7）M一1一輕工業(yè)、倉(cāng)庫(kù)用地；

（8）M一2一工業(yè)用地。

3）地區(qū) 規(guī)劃 設(shè)計(jì)

土地購(gòu)置后，在土地的紅線范圍之內(nèi)，按照土地種類性質(zhì)（即上面的土地使用分類)，根據(jù)各地區(qū)、城市的 規(guī)劃 、設(shè)計(jì)法規(guī)進(jìn)行房屋建筑的 規(guī)劃 、設(shè)計(jì)，它的 規(guī)劃 設(shè)計(jì)大致有以下一些要求：

（1）建筑物離紅線的距離（略)；

（2）地基寬度和面積的要求。地基最小邊尺寸和最小面積為：地基最小寬度為50一120尺；地基最小面積為5000一40000平方尺；

（3）多層樓房、公寓間距。不開窗戶面5尺，開窗戶面15尺；

（4）停車位個(gè)數(shù)要求：住宅一戶2個(gè)停車位商業(yè)樓200平方尺1個(gè)停車位辦公樓400平方尺1個(gè)停車位倉(cāng)庫(kù)800平方尺1個(gè)停車位

（5）停車位尺寸及紅線內(nèi)車道要求

①車道在有環(huán)行線的情況下車道（車不掉頭)寬可以為20尺。其他按以下規(guī)定：一排停車位一條車道寬20尺二排停車位一條車道寬24尺斜停車位一條車道12一18尺

②每個(gè)停車位尺寸為9*20尺。

（6）樓房高度限制R-1，一般為一、二層，高度不超過(guò)20尺；R-2，一般為三層，高度不超過(guò)30尺。

（7）設(shè)計(jì)人員必須是有執(zhí)照的工程師、建筑師，否則所設(shè)計(jì)的圖紙不能被批準(zhǔn)。但可找有執(zhí)照的建筑師簽字，以簽字的設(shè)計(jì)師名義報(bào)批。設(shè)計(jì)費(fèi)一般為3一6%。簽字費(fèi)一般為3一5%。比設(shè)計(jì)費(fèi)低不了多少，所以沒(méi)有執(zhí)照的人一般不能承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)。

4）工程驗(yàn)收工程竣工后，由業(yè)主（或由業(yè)主委托施工單位代理)組織施工、設(shè)計(jì)、公務(wù)局及有關(guān)部門分別進(jìn)行各項(xiàng)（如結(jié)構(gòu)、裝修、水、電、通訊、電視、空調(diào)等)檢查，合格后交驗(yàn)收簽字，工程才算竣工。

5）辦理產(chǎn)權(quán)證（居住證)

（1）單棟別墅工程，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)分割問(wèn)題的住房，檢查驗(yàn)收完后直接去房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)證（即入住證明)；

（2）樓房、公寓、連體式住宅或多棟住宅有公用設(shè)施、公用建筑者，要先辦理產(chǎn)權(quán)分割，把公共設(shè)施、停車位、道路、綠地等按戶劃分文件作好（一般請(qǐng)律師去作)，迭房產(chǎn)管理部門審批后發(fā)給產(chǎn)權(quán)分割證書。持此產(chǎn)權(quán)證辦理居住證明。

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