個(gè)人對(duì)衛(wèi)生陶瓷消費(fèi)趨向高檔化、品牌化，這里的高檔是相對(duì)的，不同于賓館酒店的高檔衛(wèi)生潔具，其實(shí)個(gè)人需求的高檔化衛(wèi)生陶瓷是屬于衛(wèi)生陶瓷的中檔產(chǎn)品。而中檔產(chǎn)品將是未來中國(guó)衛(wèi)生陶瓷市場(chǎng)最主要、最龐大的市場(chǎng)。而中檔衛(wèi)生陶瓷的需求主要是產(chǎn)生于城市個(gè)人新建住宅和舊房改造。所以，我們下面所作出的需求預(yù)測(cè)，其實(shí)就是對(duì)中檔衛(wèi)生陶瓷需求量的預(yù)測(cè)。

第一節(jié) 全國(guó)房地產(chǎn)總體發(fā)展環(huán)境

回顧2005年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓人感受最深刻的還是政策的跌宕起伏。政策的調(diào)整一定會(huì)引起利益的調(diào)整，有人可能會(huì)因此而受到損失(甚至是重大損失)。為了看清房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體走勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)政策的把握是十分重要的。

2005年3月5日，當(dāng)溫家寶總理在政府工作報(bào)告中語(yǔ)氣平和但堅(jiān)定地宣布：2005年物價(jià)工作的重點(diǎn)之一是抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。從此，拉開了調(diào)控房?jī)r(jià)的序幕。

3月27日，國(guó)務(wù)院辦公廳給各省市自治區(qū)下發(fā)了一份關(guān)于控制房?jī)r(jià)的電報(bào)，提出了八條建議，史稱“老國(guó)八條”。

又過了一個(gè)月，4月27日，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議專門討論房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控問題。隨后出臺(tái)了七部委的文件(簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”)。“國(guó)八條”是一個(gè)綱領(lǐng)性文件，之后，各部門根據(jù)該文件的要求制訂了具體的實(shí)施細(xì)則，在5月份之后，這些政策措施逐步得到落實(shí)。

總之，2005年的房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)就是政策。

“國(guó)八條”的出臺(tái)讓很多人感到振奮，也讓很多人感到震驚，甚至沮喪。在此之前，有很多人總是認(rèn)為房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，如果要調(diào)控房地產(chǎn) 行業(yè) ，GDP的增長(zhǎng)就會(huì)受到較大的影響，因此，國(guó)家不會(huì)采取嚴(yán)厲的措施來控制房?jī)r(jià)。然而，事實(shí)勝于雄辯，國(guó)家不僅出臺(tái)了干預(yù)房地產(chǎn)價(jià)格的政策，而且力度還很大。

這次出臺(tái)政策的一個(gè)重要的看點(diǎn)就是多部門聯(lián)合出臺(tái)政策，這與兩年前的房地產(chǎn)調(diào)控有很大的不同。2003年6月，當(dāng)人民銀行發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異常情況之后，出臺(tái)了121號(hào)文件，試圖抑制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度過快的勢(shì)頭。但其他部門對(duì)此不以為然，終于使央行孤掌難鳴，不了了之，結(jié)果是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了失控。而這次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是多部門聯(lián)合下文，這不僅表明中央對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，也表明了各部門的認(rèn)識(shí)得到了空前的一致，同時(shí)也讓反對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)的人感到政策沒有回旋的余地。因此，此次政策出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力相當(dāng)大。

但即使絕望了，開發(fā)商以及與開發(fā)商利益有關(guān)的群體也不會(huì)選擇以沉默的方式來迎接房地產(chǎn)新政的實(shí)施的。從5月中旬開始，各種反對(duì)、抵觸以及曲解房地產(chǎn)新政的聲音不斷登場(chǎng)。從4月初，就不斷有開發(fā)商以個(gè)人名義或集體名義給決策部門上書，動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)言，充分表達(dá)了他們對(duì)房地產(chǎn)新政的意見?；居^點(diǎn)是：房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是正常的、健康的，國(guó)家不應(yīng)該用行政的方法干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

開發(fā)商的一個(gè)代表人物則選擇了赴一線慰問的方式給炒房者打氣。從中央二臺(tái)的報(bào)道中我們可以清晰地看到他面對(duì)一大批追隨自己的溫州炒房者時(shí)神定氣閑的說道：“有錢買房，不管買多少套都是合法的，中央的政策不是針對(duì)炒房行為的，…”他企圖從理論上顛覆“國(guó)八條”打擊炒房行為的政策意圖。

還有人故意曲解政策，在文字上做文章。“國(guó)八條”的標(biāo)題中含有“穩(wěn)定”二字，于是，有人就故意強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定，認(rèn)為國(guó)家的政策是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)而不是打壓房?jī)r(jià)。針對(duì)這種言論，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾一針見血地指出：“有的解讀很有意思啊，比如這次有的人把國(guó)務(wù)院的八點(diǎn)意見解讀成：中央的意思，房地產(chǎn)價(jià)格不可大漲，也不可大跌。意思是我們慢點(diǎn)漲就行了。那還調(diào)控什么呢！”

2005年中央針對(duì)房地產(chǎn) 行業(yè) 的政策調(diào)控或許是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有史以來規(guī)模最大的一次多個(gè)部委之間的協(xié)調(diào)工作。一次多部委的聯(lián)合調(diào)控自此開始。然而，這卻是一場(chǎng)從部委協(xié)調(diào)開始，以部委博弈結(jié)束的調(diào)控，7月成為了協(xié)調(diào)與博弈的“分水嶺”。在此之前，七部委的通力協(xié)調(diào)令中央調(diào)控精神的主旨在最快的時(shí)間內(nèi)得到落實(shí)。但隨著固定資產(chǎn)投資總額和房?jī)r(jià)漲幅的“雙降”，部委之間的利益沖突逐漸明晰起來，這讓150天的調(diào)控成了部委之間博弈的“百日維新”。

裂痕從二手房個(gè)稅開始。在營(yíng)業(yè)稅高效落實(shí)之后，國(guó)稅總局多次提出對(duì)二手房交易征收個(gè)人所得稅。這不是什么新的政策，只是恢復(fù)征收而已，但建設(shè)部始終沒有啟動(dòng)二手房個(gè)稅“先稅后征”的程序。建設(shè)部作為房地產(chǎn) 行業(yè) 的直接主管部門，房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱關(guān)乎自身利益，對(duì)于三級(jí)市場(chǎng)打擊甚大的個(gè)稅政策，自然遇到了建設(shè)部的抵觸。

如果說建設(shè)部與國(guó)稅總局的博弈還在暗地角力的話，建設(shè)部與央行的分歧則在9月徹底公開化。在9月份央行出臺(tái)《房地產(chǎn)金融報(bào)告》提出建議取消房屋預(yù)售制度之后，建設(shè)部?jī)H有一天的沉默，之后便立刻出面表示，預(yù)售制度不會(huì)取消。顯然，預(yù)售是中國(guó)房地產(chǎn) 行業(yè) 的基礎(chǔ)，預(yù)售制度取消對(duì)于房地產(chǎn) 行業(yè) 的打擊無疑是建設(shè)部最不愿意看到的。

實(shí)質(zhì)上，此前房地產(chǎn) 行業(yè) 便因?yàn)樯婕跋嚓P(guān)部委眾多，而始終難以解決政出多門造成的矛盾與難題。在國(guó)務(wù)院的壓力下，本次調(diào)控雖然艱難地實(shí)現(xiàn)了協(xié)調(diào)作戰(zhàn)，但最終仍無法擺脫 行業(yè) 利益的桎梏，如何協(xié)調(diào)管理，即便在調(diào)控過后，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的多個(gè)主管部門需要長(zhǎng)期面對(duì)和解決的問題。

這場(chǎng)利益的博弈還包括地方政府，一些地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)新政時(shí)陽(yáng)奉陰違。2005年6月初，國(guó)務(wù)院派出了四個(gè)檢查組到八省市檢查房地產(chǎn)政策的執(zhí)行情況，結(jié)果是大部分被檢查的省市只是學(xué)習(xí)了國(guó)務(wù)院的文件精神，并沒有積極采取措施去落實(shí)這些精神。例如，“國(guó)八條”中要求地方政府采取有效措施調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟(jì)適用房的比例，但統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2005年下半年，經(jīng)濟(jì)適用房的投資增長(zhǎng)速度不是加快而是放慢了；按照規(guī)定，出讓的土地必須在兩年內(nèi)開發(fā)，否則要收回，但該政策也無法得到落實(shí)。

一些地方政府出現(xiàn)上述態(tài)度是和目前的稅收政策直接相關(guān)的。1994年分稅制改革之后，地方政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)不對(duì)等，地方政府面臨的責(zé)任和義務(wù)越來越多，而對(duì)財(cái)政的支配權(quán)卻不斷弱化。使得各級(jí)財(cái)政越往上級(jí)資金越充裕，越往下級(jí)財(cái)政越艱難。于是，地方政府將出賣土地作為彌補(bǔ)財(cái)政缺口的最好途徑。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元。這些收入成為地方政府預(yù)算外收入的主要來源。由此可見，地方政府對(duì)房地產(chǎn) 行業(yè) 高度依賴是事出有因的。

值得關(guān)注的是。2002年之前，國(guó)際資本對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不感興趣的，投資購(gòu)買中國(guó)房地產(chǎn)的外資比例很小，但2002年之后，外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的興趣開始增加。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，2004年房地產(chǎn)業(yè)新設(shè)立外商投資企業(yè)1767家，合同外資金額134.88億美元，實(shí)際使用外資金額59.50億美元。這些只是房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的外資數(shù)量，不包括外資從市場(chǎng)上購(gòu)買的房地產(chǎn)數(shù)量。從部分城市的統(tǒng)計(jì)資料看，外資購(gòu)買的比例已經(jīng)接近20%(如上海)。準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)雖然不好統(tǒng)計(jì)，但可以從國(guó)際收支的經(jīng)常轉(zhuǎn)移順差中估計(jì)出大概的數(shù)量。2004年同期經(jīng)常轉(zhuǎn)移順差為229億美元，是2000年的3.6倍，2005年上半年是121億美元，比2004年同期增長(zhǎng)22%。這些資金很多與購(gòu)買國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)有關(guān)。

值得一提的是，全球的大部分國(guó)家都將境外資金投資本國(guó)房地產(chǎn)作為資本項(xiàng)目來對(duì)待，全球有137個(gè)國(guó)家對(duì)于非居民投資本國(guó)的房地產(chǎn)都有各種各樣的限制，而中國(guó)則將投資房地產(chǎn)視為一般經(jīng)常項(xiàng)目，沒有任何管制。中國(guó)從2002年取消外銷房、內(nèi)銷房區(qū)別，無論是老外還是居民還是企業(yè)，想要投資中國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)，沒有任何的政策障礙。所以中國(guó)走在187個(gè)國(guó)家當(dāng)中少數(shù)的對(duì)房地產(chǎn)投資沒有限制的國(guó)家行列，這是不多見的。

2004年之后，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但外資的加速進(jìn)入在一定程度上抵消了這些政策的作用。從2005年前10個(gè)月的統(tǒng)計(jì)資料看，房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)速度仍然保持在20%以上，全國(guó)的房?jī)r(jià)上漲速度有所放緩，但仍然有不少城市的房?jī)r(jià)漲幅超過兩位數(shù)。

房地產(chǎn)新政受到了各種作用力的牽制，難以發(fā)揮預(yù)期的效果，這些都不是偶然的，在國(guó)外，早有人對(duì)此作過精辟的論述。西方有一位學(xué)者指出：一個(gè)政策建議所引起的沖突和對(duì)立的程度，取決于該政策改變?cè)械耐度牒褪找婺Ｊ揭约爱a(chǎn)生損失的程度。當(dāng)政策所導(dǎo)致的損失集中于特定的群體時(shí)就會(huì)產(chǎn)生較大的沖突，而當(dāng)政策所引發(fā)的損失廣泛分散于各個(gè)階層時(shí)沖突就較小。他還認(rèn)為，當(dāng)出現(xiàn)第一種情況時(shí)，會(huì)遇到嚴(yán)重的政治可行性問題，因?yàn)檫@時(shí)受損失的人會(huì)強(qiáng)烈反對(duì)，而“受益者”則是少數(shù)支持者。相反，如果讓很多人承擔(dān)政策的損失，而受益的人很集中時(shí)，就不會(huì)受到特定的人群的反對(duì)，而受益者會(huì)全力支持政策的實(shí)施。

房地產(chǎn)新政的實(shí)施使房地產(chǎn)開發(fā)商以及和開發(fā)商有關(guān)的群體的利益受到了損失，這是一個(gè)特定的強(qiáng)勢(shì)群體，而受益者是沒有購(gòu)房能力的一般老百姓，這是極分散的不確定群體。如果該情形發(fā)生在西方國(guó)家，會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的政治可行性問題，幸虧在中國(guó)，有黨中央的強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)，才使房地產(chǎn)新政及時(shí)得以出臺(tái)。但應(yīng)該看到，因?yàn)榉康禺a(chǎn)新政所沖擊的利益群體非常集中，他們會(huì)通過各種方式阻止房地產(chǎn)新政的實(shí)施。

2006年房地產(chǎn)的政策重點(diǎn)還是打擊投機(jī)，控制房?jī)r(jià)的過快上漲。

我們注意到，2005年下半年，當(dāng)上海的房?jī)r(jià)開始調(diào)整的時(shí)候，以深圳為代表的珠三角城市的房?jī)r(jià)開始有明顯上漲的趨勢(shì)，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2005年11月，深圳的住宅價(jià)格同比上漲超過20%，廣州周邊的幾個(gè)衛(wèi)星城的房地產(chǎn)價(jià)格也有明顯的異動(dòng)。北京的住宅價(jià)格同比上漲也超過20%。另外，一些中小城市的房?jī)r(jià)不僅沒有受到政策調(diào)控的影響，而且呈現(xiàn)快速上漲的勢(shì)頭。

對(duì)于上述現(xiàn)象，有人認(rèn)為是需求旺盛所致，筆者認(rèn)為主要的原因是投機(jī)使然，炒房已經(jīng)蔚然成風(fēng)。觀察深圳等地的這次房?jī)r(jià)上漲過程就會(huì)發(fā)現(xiàn)，價(jià)格上漲的始作俑者是某著名的房地產(chǎn)公司的一個(gè)樓盤的公開發(fā)售事件。這是一次精心策劃的房地產(chǎn)炒作事件。2005年“十·一”期間，該公司將很多“老客戶”(實(shí)際上就是經(jīng)常合作的投機(jī)者，炒房者)集中到發(fā)售現(xiàn)場(chǎng)，然后采取限量銷售、坐地漲價(jià)的策略來刺激投資者的心理，終于引發(fā)搶購(gòu)和騷亂。從此，該銷售模式在深圳各樓盤走俏，吸引了眾多炒房者。從時(shí)機(jī)上看，十月份正值上海的房地產(chǎn)泡沫開始破滅，資金需要尋找出路，因此，深圳的這次上漲具有很多有利條件(包括深圳的收入水平、地理因素、土地供應(yīng)等)。

為什么房地產(chǎn)如此容易被炒起來？這不僅是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，也是一個(gè)重大的理論問題。最關(guān)鍵的是我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度存在嚴(yán)重的缺陷，不動(dòng)產(chǎn)稅一直沒有征收。在我們與日本財(cái)政部 研究 所的學(xué)術(shù)交流中發(fā)現(xiàn)，日本人在總結(jié)他們的房地產(chǎn)泡沫時(shí)認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)泡沫的成因中，日本的土地稅制問題是重要原因之一。

在日本的稅制中，對(duì)于房地產(chǎn)，通常在取得、保有、買賣等三個(gè)階段都要納稅。在日本的稅制中，在“取得階段”有遺產(chǎn)繼承稅(國(guó)稅)、登記許可稅(國(guó)稅)和不動(dòng)產(chǎn)取得稅(省級(jí)地方稅)等三種稅賦需要交納。在“保有階段”有固定資產(chǎn)稅(市級(jí)地方稅)、城市 規(guī)劃 稅(市級(jí)地方稅)和特別土地保有稅(市級(jí)地方稅，1993年廢止)等三種。此外，在“轉(zhuǎn)讓階段”對(duì)轉(zhuǎn)讓所得進(jìn)行征稅，有法人稅、所得稅(轉(zhuǎn)移國(guó)稅)、住民稅(地方稅)等三種。

土地稅制方面與經(jīng)濟(jì)泡沫成因有關(guān)主要在以下幾點(diǎn)：首先，在“保有階段”保有者的稅負(fù)擔(dān)過低。不動(dòng)產(chǎn)稅占日本所有稅收的比重1990年為6.5%，而美國(guó)的比重是14%，可見日本在土地保有上的稅負(fù)擔(dān)與其他國(guó)家相比非常低。

日本的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，財(cái)政稅收政策對(duì)控制房地產(chǎn)投機(jī)的作用遠(yuǎn)大于金融政策的作用，對(duì)流通環(huán)節(jié)課以重稅可以有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。在經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)之前，對(duì)于個(gè)人而言，4000萬(wàn)日元的(土地)轉(zhuǎn)讓收益需要交納20%的收入稅，對(duì)于超過4000萬(wàn)日元的部分，實(shí)行50%的綜合課稅。對(duì)于法人而言，除了通常的法人稅率之外，保有期間在10年以下的，征收20%追加課稅。但是，這種轉(zhuǎn)讓收益課稅對(duì)于抑制投機(jī)活動(dòng)并不見得有效。為了抑制投機(jī)，從1992年開始實(shí)施針對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的稅制，對(duì)于保有期間2年以下的土地，轉(zhuǎn)讓時(shí)另行加收30%的稅。

將我國(guó)的房地產(chǎn)稅制和日本進(jìn)行比較可以看出，當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度還很不合理，不動(dòng)產(chǎn)稅還處于論證階段，20%的所得稅還沒有得到落實(shí)。當(dāng)務(wù)之急是增加房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得稅負(fù)擔(dān)，對(duì)于2年以下轉(zhuǎn)手的房地產(chǎn)要額外征收20%的所得稅。要抓緊出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)稅，不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)于中國(guó)而言具有十分重要的意義。

2006年的政策重點(diǎn)應(yīng)該是恢復(fù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得稅，如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)失控的情況，估計(jì)有可能會(huì)增加所得稅的稅率。另外，不動(dòng)產(chǎn)稅(或稱為物業(yè)稅)將會(huì)逐步啟動(dòng)。

反過來看，如果房地產(chǎn)稅收上沒有什么大的動(dòng)作，2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的上漲，后果是不言而喻的。

第二節(jié) 房地產(chǎn)未來發(fā)展前景

一、未來前景 分析

1、2006年地產(chǎn)企業(yè)加劇重組

受近期一系列宏觀調(diào)控政策影響，金融機(jī)構(gòu)、特別是銀行都提高了對(duì)房地產(chǎn) 行業(yè) 貸款的要求，預(yù)計(jì)開發(fā)商通過其他渠道融資需求將會(huì)大增，同時(shí)融資渠道也更加廣泛。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，受融資渠道、開發(fā)。經(jīng)驗(yàn)以及開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量等因素影響，2006年房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)加劇重組，大魚吃小魚的現(xiàn)象仍將繼續(xù)；今年國(guó)資委大力倡導(dǎo)企業(yè)實(shí)施“走出去”的戰(zhàn)略，預(yù)計(jì)2006年更多的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)將在全國(guó)布局。

2、中國(guó)房地產(chǎn)商將面臨的十大難題

以調(diào)控為主旋律的2005年已經(jīng)過去，自去年5月份遭遇整體性調(diào)控的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然經(jīng)過半年多來的消化和盤整，樓市交易逐漸走穩(wěn)，但終究也沒回到曾經(jīng)的交易盛況。對(duì)開發(fā)商來說，2006年需要 研究 和關(guān)注的有十大問題：1)不要尋找價(jià)格底線，今年一季度后房?jī)r(jià)將在箱體內(nèi)窄幅長(zhǎng)期盤整2) 研究 的重要課題，配套商品房、中低價(jià)房是否成為市場(chǎng)主力3)新興城市產(chǎn)業(yè)定位使得房地產(chǎn)傳統(tǒng)區(qū)位概念重新洗牌4)土地政策繼續(xù)從緊，別墅市場(chǎng)分化加大5)吻合剛性需求和中產(chǎn)階層的產(chǎn)品將受歡迎，重振消費(fèi)者信心將是重要工作6)開發(fā)商淘汰力度加大，央企品牌影響力增大7)開發(fā)商利潤(rùn)率向下調(diào)整8)產(chǎn)品類型、區(qū)域類型、融資渠道組合力度加大9)房地產(chǎn)金融體系融資多元化成為必然選擇10)營(yíng)銷開始精耕細(xì)作，產(chǎn)業(yè)鏈需要重整和延伸。

3、開發(fā)商轉(zhuǎn)移工作重心天津樓市進(jìn)入短暫休整期

2006年初的天津樓市似乎顯得有些冷清。從去年12月開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)一改眾多新項(xiàng)目紛紛集中亮相、開盤的火爆局面，各樓盤廣告數(shù)量急劇減少，原本豐富的促銷活動(dòng)也偃旗息鼓，整個(gè)樓市似乎踩了一腳“急剎車”。這種低靡的市場(chǎng)狀態(tài)是否是宏觀調(diào)控引起的連鎖反應(yīng)？會(huì)不會(huì)一直延續(xù)下去？多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，天津樓市正處于短暫休整期，目前平淡局面是在為3月份市場(chǎng)爆發(fā)積蓄更大力量。

4、06年將放寬調(diào)控制約

2006年宏觀調(diào)控的方針將變，不是緊縮性的調(diào)控，而是緊縮性的調(diào)控和擴(kuò)展性的調(diào)控并行，且以擴(kuò)展性的調(diào)控為主。2005年的宏觀調(diào)控是對(duì)需求與供應(yīng)的同時(shí)調(diào)控。在供應(yīng)方面，加大開發(fā)商拿地和融資的門檻，在需求方面，通過禁止期房轉(zhuǎn)讓等措施，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的投機(jī)者。

5、中國(guó)房企需搭建投融資平臺(tái)接駁國(guó)際市場(chǎng)

上實(shí)在俄羅斯圣彼得堡的“開疆拓土”著實(shí)令國(guó)際市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)刮目相看了一回。然而，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)與國(guó)際市場(chǎng)的真正接軌，仍然還有一段長(zhǎng)路要走?，F(xiàn)在人們談?wù)撝袊?guó)房地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)際市場(chǎng)的聯(lián)系方式，首先想到的就是把國(guó)際上的技術(shù)、資金等等引入中國(guó)，還有一個(gè)大的方式就是中國(guó)的資金、經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)技術(shù)走向國(guó)外。

6、明年是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)折年

商業(yè)地產(chǎn)儼然成了房產(chǎn)商口中的香餑餑,各位地產(chǎn)大佬雖然未必一下就砸下上億資金,但是也言必稱商業(yè)地產(chǎn)。所以從06年開始,商業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折會(huì)越來越明顯。對(duì)中國(guó)下一步的商業(yè)地產(chǎn)的形式,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今后的商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)作過程中,開發(fā)商應(yīng)該用比較主動(dòng)的態(tài)度來爭(zhēng)取,要站在一個(gè)選擇的角色,而不是一個(gè)被選擇的角色,這對(duì)今后經(jīng)營(yíng)、獲利都是比較有保障的。

7、房地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)的壟斷同盟將越來越難起作用

2006年,宏觀調(diào)控還會(huì)繼續(xù),因?yàn)檎咭３诌B續(xù)性,而且房地產(chǎn)的調(diào)整才剛剛開始。一旦開始,會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。指望它立即復(fù)蘇或景氣高漲是不現(xiàn)實(shí)的,這是一種內(nèi)在的發(fā)展過程。對(duì)某些房地產(chǎn)開發(fā)商來說他的利潤(rùn)還會(huì)繼續(xù)攤薄,預(yù)計(jì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)向縱深調(diào)整,即使出現(xiàn)一定的回升也只能認(rèn)為是一種階段性反彈,或稱之為調(diào)整過程的中繼性反彈。

8、國(guó)企改制如火如荼

國(guó)資委早就明令國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)必須實(shí)行股份制改造，房地產(chǎn)非主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，則須將其剝離。政策一出，打著“京”字號(hào)大旗、在京城舉足輕重的幾家大企業(yè)都將變革選在了今年年底。12月10日，由城開集團(tuán)與天鴻集團(tuán)兩大國(guó)有企業(yè)合并重組為“北京首都開發(fā)控股(集團(tuán))有限公司”；接著“住總集團(tuán)”也開始調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略……

既然這些企業(yè)的改制始于今年，但未來兩年顯然正是他們大刀闊斧進(jìn)行變革的時(shí)候，所以，如果明年哪家大企業(yè)風(fēng)格有變絕不稀奇，反倒是不變才會(huì)讓人費(fèi)解。

9、資本土地相親相愛

早已鬧了“地荒”的北京萬(wàn)科今年終于找到了出路，其與朝開的并購(gòu)方案已遞交朝陽(yáng)區(qū)國(guó)資委，正在走批準(zhǔn)流程。資本的力量是強(qiáng)大的，但是在土地面前卻不得不低頭。雖然，沒有人愿意承認(rèn)，但明年，京城地產(chǎn)圈里最牛的還是“地主”?，F(xiàn)在的“地主”精明得很，他們有的并不賣地，而是要求成立“合資”公司，而那種開發(fā)商賣命、地主“坐地收租”的現(xiàn)象還將持續(xù)。

10、變單挑為合縱連橫

早些年，企業(yè)越小越好賺錢，但經(jīng)歷了兩年的政策波動(dòng)，不少企業(yè)發(fā)現(xiàn)不能再“小”下去了，“小”就只能讓自己的機(jī)會(huì)越來越少。于是，在這種情況下，很多企業(yè)開始合縱連橫，要把自己變大。

12月16日，原北京廣華軒房地產(chǎn)公司就成立了茂華控股集團(tuán)，通過投資控股擁有七大子公司，業(yè)務(wù)覆蓋房地產(chǎn)投資、開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、建筑科技等多個(gè)領(lǐng)域。很顯然，中小企業(yè)只有聯(lián)合才能在越來越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中分一勺羹。

11、大型企業(yè)開始發(fā)力

當(dāng)不少房企都在為錢發(fā)愁時(shí)，大型房企的全國(guó)布局早已開始。 分析 認(rèn)為，全國(guó)布局是大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必然戰(zhàn)略選擇，由于一線城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，二線城市卻有著良好的投資環(huán)境；此外，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈和宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)企業(yè)集中在一個(gè)城市進(jìn)行開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。因此，知名大企業(yè)“廣撒網(wǎng)”的舉動(dòng)就很容易理解了。

12、明年房地產(chǎn)開發(fā)重心轉(zhuǎn)向小城鎮(zhèn)

大量資金匯流并擁堵的城市，成為開放商和投機(jī)客肆意圈錢的“流著奶與蜜”的福地。一方面，開發(fā)一兩個(gè)樓盤，建設(shè)一兩個(gè)小區(qū)，就能催生一兩個(gè)億萬(wàn)富翁；另一方面，普通百姓的收入很低。這是社會(huì)兩極分化的組成部分。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鑒于土地、資金上的變化，明年房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉(zhuǎn)向成為必然。加強(qiáng)農(nóng)村建設(shè)和發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)是大勢(shì)所趨，今后房地產(chǎn)的方向不在大城市，在城鎮(zhèn)。

13、大力發(fā)展資源節(jié)約型住宅和公共建筑

住宅和公共建筑對(duì)資源的消耗，特別是在建造和使用過程中的嚴(yán)重浪費(fèi)，與我國(guó)的國(guó)情很不適應(yīng)。因此，發(fā)展資源節(jié)約型住宅和公共建筑，是實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要方面。無疑，建設(shè)資源節(jié)約型住宅和公共建筑將成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

14、房產(chǎn)開發(fā)商明年一季度最難熬

迫于年底銀行貸款必須歸還、春節(jié)之前工程隊(duì)催款結(jié)算的雙重壓力，發(fā)展商必須 研究 明年年初開始的銷售壓力加劇之后的對(duì)策。有關(guān)人士認(rèn)為，一季度本就屬于年度銷售中的淡季，按市場(chǎng)現(xiàn)狀，開發(fā)商的銷售回款會(huì)面臨困境。因此，傳統(tǒng)的春節(jié)淡季前后，將會(huì)出現(xiàn)一批不堪資金重壓而價(jià)格“失守”的發(fā)展商。

15、房地產(chǎn)開發(fā)商資金面緊張持續(xù)到2006年初

05年第四季度貨幣政策走向開始走入人們的視線。銀 行業(yè) 界和學(xué)術(shù)界人士普遍認(rèn)同，從央行公布的第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告來看，央行對(duì)目前“高增長(zhǎng)與低通脹”的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較為認(rèn)可，而對(duì)于05年下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、消費(fèi)物價(jià)及貨幣信貸的基本預(yù)期也比較樂觀，在今年的最后一個(gè)季度，央行貨幣政策仍將保持“松貨幣、緊信貸”的走向，房地產(chǎn)商資金面緊張起碼要持續(xù)到2006年初。

16、特色定位做精產(chǎn)品中小企業(yè)謀求市場(chǎng)機(jī)遇

很多小型的住宅項(xiàng)目由于市場(chǎng)定位有特色，產(chǎn)品精細(xì)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制靈活，也獲得了良好的收益，顯示出強(qiáng)勁的勢(shì)頭，很多大的國(guó)有企業(yè)盡管規(guī)模很大，但銷售一般，一樣是沒有前途的。在市場(chǎng)化的大背景下，衡量企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是市場(chǎng)表現(xiàn)，而不是規(guī)模，部分中小企業(yè)只要有高質(zhì)量的經(jīng)營(yíng)管理，在有限的土地資源和資金實(shí)力下，今后依然有機(jī)會(huì)發(fā)展壯大。

17、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的未來趨勢(shì)

房地產(chǎn) 行業(yè) 未來的并購(gòu)趨勢(shì)會(huì)是股權(quán)資金雄厚、融資渠道廣泛、房產(chǎn)質(zhì)量和服務(wù)優(yōu)良、經(jīng)營(yíng)管理成熟的房地產(chǎn)企業(yè)將并購(gòu)那些自有資金不足、信貸以外缺乏融資渠道、經(jīng)營(yíng)管理缺乏誠(chéng)信觀念的企業(yè)；以獲取資源為目的的戰(zhàn)略層面并購(gòu)逐漸增多；大企業(yè)之間以戰(zhàn)略聯(lián)盟為目的的并購(gòu)將逐漸增多。在國(guó)務(wù)院頒發(fā)的18號(hào)文件中，首次提出“支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購(gòu)和重組，形成大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)”。資金、土地、市政設(shè)施等重要資源正在逐漸向一些大的開發(fā)商手中聚集成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

18、大批項(xiàng)目年中入市

經(jīng)過今年的宏觀調(diào)控，開發(fā)商資金鏈空前趨緊，還要面臨銀行貸款利息不斷上漲、拿地等巨大的資金壓力，這些都迫使開發(fā)商明年不可能繼續(xù)“持地觀望”?？梢灶A(yù)見，今年推遲入市的項(xiàng)目將進(jìn)入明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這將使2006年住宅供應(yīng)量有較大增長(zhǎng)。

19、房地產(chǎn)進(jìn)入洗牌年房企數(shù)量將減半

1997年我國(guó)取消了福利分房制度，在隨后的幾年內(nèi)中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)就如雨后春筍一般遍地出現(xiàn)，由開始的一萬(wàn)家、兩萬(wàn)家發(fā)展到了去年的5萬(wàn)家，而其中一半以上的房地產(chǎn)公司年齡不超過5年，并且這些企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)，還停留在以前那種做“短平快”的工程上，先拿一塊地，然后貸款，樓剛出地面就賣期房。以后這樣的房地產(chǎn)企業(yè)肯定要被整合掉，所以從今年開始，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)要重新洗牌到1萬(wàn)-2萬(wàn)家。”

20、國(guó)資加速擴(kuò)張

就今年逆勢(shì)擴(kuò)展的諸多有實(shí)力品牌的大開發(fā)商而言，國(guó)資房企無疑是其中一個(gè)亮點(diǎn)。由于國(guó)有房企通常較早進(jìn)入房地產(chǎn) 行業(yè) ，通過歷年來的積累，大部分已經(jīng)成為具備相當(dāng)實(shí)力規(guī)模的開發(fā)企業(yè)，隨著宏觀調(diào)控影響加深，他們的特有優(yōu)勢(shì)反而會(huì)更加凸現(xiàn)。

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