第一節(jié) 2009年中國(guó)房地產(chǎn)政策解析

一、加大保障性住房建設(shè)力度

國(guó)務(wù)院辦公廳21日在中國(guó)政府網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。意見(jiàn)提出，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

意見(jiàn)主要有以下幾項(xiàng)內(nèi)容。一是加大保障性住房建設(shè)力度，爭(zhēng)取用3年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問(wèn)題。在加大保障性住房建設(shè)力度的同時(shí)，積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。

二是進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。

三是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。取消城市房地產(chǎn)稅。

四是強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)。落實(shí)地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)。因地制宜解決其他住房困難群體住房問(wèn)題。

五是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè) 分析 ，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和統(tǒng)計(jì)制度，完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè) 分析 機(jī)制，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中的新情況、新問(wèn)題，提高調(diào)控措施的預(yù)見(jiàn)性、針對(duì)性和有效性。

意見(jiàn)提到，積極營(yíng)造良好的輿論氛圍。堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。以加快保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳中央出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場(chǎng)信心。

二、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)

2008年，國(guó)務(wù)院辦公廳２１日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》明確，要進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。

意見(jiàn)提出，加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。在落實(shí)居民首次貸款購(gòu)買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)其他貸款購(gòu)買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。

對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅，改為超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅，改為超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。

意見(jiàn)明確，以上政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。

三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化

國(guó)務(wù)院辦公廳21日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

意見(jiàn)提到，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。地方各級(jí)人民政府要做好2008年年底前房地產(chǎn)項(xiàng)目工程款結(jié)算、農(nóng)民工工資發(fā)放等工作的監(jiān)督檢查。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整住房銷售價(jià)格過(guò)程中出現(xiàn)的糾紛，要努力做好化解工作，引導(dǎo)當(dāng)事人依據(jù)合同約定通過(guò)法律途徑解決。

支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度；對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行 企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬直接融資渠道。意見(jiàn)明確，取消城市房地產(chǎn)稅。為進(jìn)一步公平稅負(fù)，完善房地產(chǎn)稅收制度，按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅，內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人統(tǒng)一適用《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。

四、強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任

（一）落實(shí)地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)?！兑庖?jiàn)》強(qiáng)調(diào)了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、市縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。各地區(qū)在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下,可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,進(jìn)一步采取加大保障性住房建設(shè)力度、鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施,并就穩(wěn)定土地供應(yīng)、依法做好拆遷管理工作、嚴(yán)格建設(shè)程序管理、確保工程質(zhì)量等提出了原則性要求。同時(shí),還明確廉租住房建設(shè)以配建為主。

（二）因地制宜解決其他住房困難群體住房問(wèn)題。目前,隨著廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度加大,絕大部分低收入住房困難家庭住房條件將逐步得到改善,中低收入家庭、新就業(yè)職工等群體的住房問(wèn)題將會(huì)更加突出。這些家庭既不符合享受廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的條件,又無(wú)力在市場(chǎng)上購(gòu)買普通商品住房。為此,《意見(jiàn)》提出,在堅(jiān)持住房市場(chǎng)化和對(duì)低收入住房困難家庭實(shí)行住房保障的同時(shí),對(duì)不符合廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)條件,又無(wú)力購(gòu)買普通商品住房的家庭,要從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā),采取發(fā)展租賃住房等多種方式,因地制宜解決其住房問(wèn)題。

五、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)

（一）繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè) 分析 。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè) 分析 是科學(xué)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的重要基礎(chǔ)工作。《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào),各地區(qū)、各有關(guān)部門要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和統(tǒng)計(jì)制度,完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè) 分析 機(jī)制,準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中的新情況、新問(wèn)題,提高調(diào)控措施的預(yù)見(jiàn)性、針對(duì)性和有效性。房地產(chǎn)市場(chǎng)各地情況不同、差異較大,要加強(qiáng)分類指導(dǎo),并注意總結(jié)和推廣各地好的經(jīng)驗(yàn)和做法。

（二）加強(qiáng)監(jiān)督檢查。這是督促各地貫徹落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控政策措施的重要手段?！兑庖?jiàn)》規(guī)定,國(guó)務(wù)院有關(guān)部門要按照各自職責(zé),抓好加快保障性住房建設(shè)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)政策措施的落實(shí)和監(jiān)督檢查工作。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門,加強(qiáng)對(duì)國(guó)家補(bǔ)助資金使用和建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督檢查,特別要加強(qiáng)對(duì)棚戶區(qū)改造工作的監(jiān)督指導(dǎo),確保改造工作順利進(jìn)行。

六、積極營(yíng)造良好的輿論氛圍

新聞宣傳是社會(huì)各界了解住房政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的重要途徑。《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào),要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。要以加快保障性住房建設(shè),鼓勵(lì)住房合理消費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展為基調(diào),大力宣傳中央出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施及其成效,著力穩(wěn)定市場(chǎng)信心。對(duì)各種散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序的行為要嚴(yán)肅查處。同時(shí),要加強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的宣傳和教育工作。

第二節(jié) 我國(guó)住宅 市場(chǎng)發(fā)展 現(xiàn)狀

一、2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn) 行業(yè) 發(fā)展概述

2008年，受自然災(zāi)害、國(guó)際金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)周期性變化等因素的影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了較大的變化，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入明顯的調(diào)整期。面對(duì)不斷下滑的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，黨中央國(guó)務(wù)院果斷提出“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”的調(diào)控方針，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，對(duì)拉升經(jīng)濟(jì)起到重要作用。伴隨一攬子政策的實(shí)施，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)下降態(tài)勢(shì)逐步得到遏制，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中繼續(xù)發(fā)揮了不可替代的重要作用。雖然受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，但房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重仍為4.8%。2008年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資31203億元，比上年增長(zhǎng)23.4%。

2008年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)大幅度增長(zhǎng)。2008年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到87562個(gè)，比2007年增長(zhǎng)41.1%。

——中、西部地區(qū)投資增速快于東部。2008年，東、中、西部地區(qū)分別完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18787億元、6373億元、6042億元，分別比上年增長(zhǎng)20.0%、33.5%和24.3%。

——中、西部地區(qū)投資增速快于東部。2008年，東、中、西部地區(qū)分別完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18787億元、6373億元、6042億元，分別比上年增長(zhǎng)20.0%、33.5%和24.3%。

——商品住宅投資比重上升。2008年，全國(guó)商品住宅投資22441億元，同比增長(zhǎng)24.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重71.9%，比上年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。

——土地購(gòu)置面積增速下降，土地開發(fā)面積增速有所提高。2008年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積39353萬(wàn)平方米，同比下降2.2%。完成土地開發(fā)面積28710萬(wàn)平方米，增幅比上年提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。

——新開工面積增幅回落，銷售面積增速明顯下降。2008年，全國(guó)房屋新開工面積10.3億平方米，增長(zhǎng)7.5%，增幅比上年回落12.9個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房銷售面積為6.6億平方米，下降14.7%。

受全國(guó)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的影響，2008年全國(guó)建筑業(yè)規(guī)模不斷發(fā)展，生產(chǎn)穩(wěn)步擴(kuò)大，勞動(dòng)生產(chǎn)率進(jìn)一步提高，清理拖欠款和農(nóng)民工工資成效顯現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)集中度增強(qiáng)。建筑業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)基本情況呈現(xiàn)以下特征：

——建筑業(yè)總產(chǎn)值平穩(wěn)增長(zhǎng)。2008年，全國(guó)建筑業(yè)企業(yè)（指具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)，不含勞務(wù)分包建筑業(yè)企業(yè)，下同）完成建筑業(yè)總產(chǎn)值62037億元，同比增長(zhǎng)21.5%。

——房屋建筑施工面積不斷擴(kuò)大。2008年，建筑業(yè)企業(yè)房屋建筑施工面積53.05億平方米，同比增長(zhǎng)10.1%。

——竣工產(chǎn)值和竣工房屋面積低速增長(zhǎng)。2008年，建筑業(yè)企業(yè)完成竣工產(chǎn)值39342億元，同比增長(zhǎng)17.1%；房屋建筑竣工面積22.36億平方米，同比增長(zhǎng)9.6%。

——建筑業(yè)企業(yè)簽訂合同額較快增長(zhǎng)。2008年，建筑業(yè)企業(yè)簽訂合同額104241億元，同比增長(zhǎng)25%。

——建筑業(yè)企業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率進(jìn)一步提高。2008年，建筑業(yè)企業(yè)按建筑業(yè)總產(chǎn)值計(jì)算的勞動(dòng)生產(chǎn)率為161805元/人，比上年增長(zhǎng)9.3%。

——建筑業(yè)企業(yè)利潤(rùn)較快增長(zhǎng)。2008年，建筑業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額2202億元，同比增長(zhǎng)41%；上繳稅金總額2265億元，同比增長(zhǎng)32.1%。
 

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