第一節(jié) 未來旅游地產(chǎn)發(fā)展形勢展望

一、優(yōu)厚的旅游地產(chǎn)發(fā)展資源

中國擁有漫長的海岸線、無數(shù)風(fēng)景美麗的島嶼及山岳資源，具有深厚的歷史積淀，濃郁的文化氣息。這些風(fēng)景名勝地、海濱地區(qū)及運(yùn)動、度假勝地等給旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)帶來了自然景觀、綠化生態(tài)、歷史文脈等方面的先天優(yōu)勢。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的進(jìn)一步提高，閑暇時(shí)間的增多，帶薪假期的逐漸實(shí)行，旅游條件的改觀，國際旅游業(yè)的深入開展對國內(nèi)旅游業(yè)的影響，人們的旅游熱情將進(jìn)一步煥發(fā)。

從市場上來看，中國國內(nèi)旅游市場前景廣闊，需求潛力大，國內(nèi)旅游將維持高速穩(wěn)定增長的局面，由數(shù)量速度型向質(zhì)量效益型過渡。國內(nèi)旅游的配套基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施將進(jìn)一步改進(jìn)，逐步符合國內(nèi)旅游發(fā)展的要求。

當(dāng)前我國國內(nèi)旅游消費(fèi)的結(jié)構(gòu)中，游購?qiáng)收?5%～25%。旅游業(yè)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)如新加坡和香港，旅游消費(fèi)中游覽購物娛樂支出占60%。我國旅游消費(fèi)資料中，物質(zhì)消費(fèi)資料多，精神消費(fèi)資料少。隨著我國旅游產(chǎn)品生產(chǎn)開發(fā)的多樣化、系列化和旅游配套設(shè)施投資結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步改觀，今后我國國內(nèi)旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)中游購?qiáng)实谋戎貙⑦M(jìn)一步上升，精神消費(fèi)資料的比重也將上升。

目前我國國內(nèi)旅游人數(shù)年平均增長率在10%以上，隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，旅游人數(shù)將繼續(xù)增長，并維持高速增長的局面（扣除各種意外因素的影響）。自費(fèi)旅游與公費(fèi)旅游將各領(lǐng)天下。隨著我國交通事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和人們的閑暇時(shí)間的增多，人們的眼光逐步投向外面的世界。

目前人們的旅游方式一般為觀光旅游型，活動內(nèi)容貧乏單一。隨著人們生活內(nèi)容的多樣化，同樣要求旅游內(nèi)容的多樣化，專題和特種形式的旅游日益增加，享受性和游樂性的旅游內(nèi)容會大大增強(qiáng)。今后人們的旅游方式將由觀光型為主，發(fā)展到度假旅游、探險(xiǎn)旅游、科學(xué)考察旅游、民俗旅游、生態(tài)旅游、體育旅游、保健康復(fù)旅游、文學(xué)旅游、美食家旅游等等百花齊放的局面。

旅行社的數(shù)量將增長，飯店業(yè)的比重基本平衡，能夠滿足日益增長的消費(fèi)需求。旅游交通落后局面將有所緩解，但由于我國旅游者人數(shù)龐大，緊張局面仍將存在，特別是在熱點(diǎn)地區(qū)，表現(xiàn)更為明顯。

旅游地產(chǎn)投資新熱點(diǎn)，更加依靠地方政府扶持旅游地產(chǎn)市場，仍將持續(xù)不斷地升溫，并將成為社會投資取向的新熱點(diǎn)。旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目建設(shè)將更依靠地方政府的扶持，并會受到對推動地方社會綜合發(fā)展的貢獻(xiàn)率的評判。

旅游地產(chǎn)需求市場保持旺盛的態(tài)勢，但由于旅游地產(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體.而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶，這些消費(fèi)者要求更高，投資行為更理智。旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資行為特征已不再是單純的地產(chǎn)投資活動，它對社會文化的促進(jìn)、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)、土地資源的利用等各種層面的影響，均受到社會輿論的關(guān)注。

二、 規(guī)劃 、開發(fā)向?qū)I(yè)化發(fā)展

旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個(gè)專業(yè)化的時(shí)代，投資開發(fā)的行為向?qū)I(yè)化、集約化和國際化方向發(fā)展。旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。旅游地產(chǎn)的營銷方式是租賃與出售相結(jié)合的形式，要求有更高的管理水平和經(jīng)營能力。前幾年一度興旺的旅游地產(chǎn)因大量的管理問題、經(jīng)營問題而遭受打擊后，至2004年才開始復(fù)蘇的狀況，是旅游地產(chǎn)業(yè)非專業(yè)化的結(jié)果。從上海前沿集團(tuán)與某全球著名酒店管理集團(tuán)簽訂合作協(xié)議在中國全面發(fā)展度假產(chǎn)權(quán)酒店，天津泰達(dá)集團(tuán)在2004年8月份收購目前國內(nèi)最大的分時(shí)度假公司的動態(tài)中均可以看到，本次旅游地產(chǎn)熱潮的前期準(zhǔn)備，已開始向投資集約化、管理專業(yè)化的方向發(fā)展。

旅游地產(chǎn)在開發(fā)中更加注重整體觀、生態(tài)觀和發(fā)展觀。

整體觀念包含兩個(gè)層面的內(nèi)容，首先是統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)平衡各種利益沖突，處理開發(fā)與政府目標(biāo)、與生態(tài)環(huán)境、與經(jīng)濟(jì)利益、與當(dāng)?shù)鼐用瘛⑴c消費(fèi)群體之間五個(gè)方面的關(guān)系，只有這樣才能保證項(xiàng)目開發(fā)取得比較好的綜合效益。其次是整個(gè)策劃與 規(guī)劃 的階段。旅游地產(chǎn)開發(fā)中的三個(gè)難點(diǎn)即策劃定位、設(shè)計(jì)創(chuàng)意和利益平衡都反映在策劃和 規(guī)劃 階段，這兩個(gè)階段密不可分。而且需要在項(xiàng)目的前期就組織各個(gè)不同領(lǐng)域的專家咨詢團(tuán)隊(duì)，包括 規(guī)劃 管理部門、政府管理部門、設(shè)計(jì)師、工程師、財(cái)務(wù)專家、生態(tài)專家、文化顧問、當(dāng)?shù)鼐用窭娲淼鹊?，特別是有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)師在選址階段就應(yīng)盡早介入到項(xiàng)目中來；設(shè)計(jì)師將參與策劃和任務(wù)書的擬訂，而不是僅僅根據(jù)策劃機(jī)構(gòu)的意見來畫圖。

旅游地產(chǎn)開發(fā)更加注重生態(tài)觀。旅游地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該從戰(zhàn)略的高度重視并利用基地內(nèi)已有的生態(tài)和景觀資源，增強(qiáng)“鄉(xiāng)土”意識，在尊重原有的生態(tài)景觀格局的前提下，通過積極的保護(hù)和科學(xué)的生態(tài)設(shè)計(jì)手法，來展現(xiàn)當(dāng)?shù)孛篮玫淖匀痪坝^。綠色旅游地產(chǎn)開發(fā)的概念得到倡導(dǎo)，包括 規(guī)劃 設(shè)計(jì)密切結(jié)合自然、強(qiáng)調(diào)鄉(xiāng)土風(fēng)格、資源和能源利用盡可能利于環(huán)保、使用低能耗無污染的交通工具、運(yùn)用新的生態(tài)環(huán)保技術(shù)和材料等等。

旅游活動本身，有文化傳播的屬性。而作為承載這種文明交流載體的旅游地產(chǎn)，必然會被賦予促進(jìn)社會文化發(fā)展的使命。所以，可以看到，旅游地產(chǎn)開發(fā)不同于一般的地產(chǎn)項(xiàng)目，在滿足人們住的功能的同時(shí)，還要滿足人們“游”的需求，甚至隨著旅游概念外延的不斷擴(kuò)大，文化交往、健康 休閑等系列的活動都將注入到了旅游地產(chǎn)中。

旅游地產(chǎn)產(chǎn)品更加成熟，服務(wù)水平逐步提高。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品種類更加細(xì)化，目標(biāo)客戶群更明確。營銷服務(wù)水平隨管理政策法規(guī)的不斷健全，將向體系化、網(wǎng)絡(luò)化的方向發(fā)展。

第二節(jié) 2008年旅游房地產(chǎn)在我國的發(fā)展趨勢

一、旅游房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境日漸成熟

從整個(gè)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，中國正處在一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期。從房地產(chǎn)業(yè)來看，經(jīng)歷了改革開放以來的發(fā)展，特別是2006～2008年的快速發(fā)展，從開發(fā)商到消費(fèi)者都已日漸成熟。從旅游業(yè)來看，隨著人們生活水平的不提高旅游已經(jīng)成為人們休閑時(shí)間里不可缺少的活動。從交通來看，隨著高速公路、城際鐵路、航空等交 通設(shè)施和條件的不斷完善，自駕車的持續(xù)增長，便利的交通使得住處距離不再是難以逾越的障礙。

二、旅游房地產(chǎn)的市場需求潛力巨大

旅游需求在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，居民可自由支配收入不斷提高的前提下將持續(xù)增長，在2008年休假制度，尤其是帶薪休假制度的出臺，再一次催旺了中國的旅游市場。已經(jīng)經(jīng)過一次以上置業(yè)的消費(fèi)者對旅游房地產(chǎn)的需求更加強(qiáng)烈，也更加理性。對于旅游房地產(chǎn)的需求，已由大城市高收入者的需求不斷向其他地區(qū)其他人群擴(kuò)散。

三、政策法規(guī)將直接影響旅游房地產(chǎn)的步伐

黨中央、國務(wù)院及各級政府，相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，無形中為我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊的發(fā)展平臺，這是我國旅游房地產(chǎn) 可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動力保證。同時(shí)，《商品房銷售管理辦法》等政策法規(guī)中的相關(guān)規(guī)定的限制從政策上限制了部分旅游房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營，這部分政策法規(guī) 的調(diào)整，將直接影響中國旅游房地發(fā)展。

四、資金和品牌將成為旅游房地產(chǎn)未來的決定力量

隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的加劇，旅游房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌已經(jīng)逐漸成為旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化的主要標(biāo)志，大型的、綜合型的項(xiàng)目將成為未來旅游房地產(chǎn)開發(fā)的主流，在 中國旅游房地產(chǎn)的開發(fā)中將出現(xiàn)品牌和資金的壁壘。旅游房地產(chǎn)開發(fā)商將從單純的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向旅游區(qū)域 規(guī)劃 與開發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的融合將更加緊密。

五、與國情適合與國際接軌的特色產(chǎn)品將不斷出現(xiàn)

當(dāng)前房地產(chǎn)傳統(tǒng)市場日趨成熟，主流市場逐漸趨于飽和。旅游房地產(chǎn)是對傳統(tǒng)市場的拓展，打造獨(dú)具特色的產(chǎn)品，將是市場競爭的核心。同時(shí)，針對于前期出現(xiàn)的分時(shí)度假等房地產(chǎn)項(xiàng)目的不規(guī)范，旅游房地產(chǎn)將進(jìn)一步加強(qiáng)國際、國內(nèi)的合作與網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。事實(shí)上，在多數(shù)歐美國家，國際化交換是旅游房地產(chǎn)中分時(shí)度假系列產(chǎn)品的主要賣點(diǎn)。

國際發(fā)展成功的經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)旅游需求又觀光旅游轉(zhuǎn)化為度假旅游時(shí)，對度假房產(chǎn)的購買需求必然產(chǎn)生。因此，休閑度假時(shí)代的到來，必將對旅游房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生巨大的推動作用。期待著中國旅游房地產(chǎn)的大發(fā)展。

第三節(jié) 2008年旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

一、旅游地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊

中國經(jīng)濟(jì)的增長和人們生活水平的提高，為國內(nèi)的旅游地產(chǎn)發(fā)展打開了光明的前景。從2001年開始，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度逐年加快，從2001年的7.3%上升到2005年的10%左右。根據(jù)相關(guān)的預(yù)測，在未來幾年中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度仍然會保持一個(gè)較高的速度。隨著經(jīng)濟(jì)的增長，國內(nèi)居民的可支配收入大幅度攀升，旅游地產(chǎn)所需要的經(jīng)濟(jì)環(huán)境已經(jīng)初步形成。同時(shí)，每年115天的休假為國內(nèi)居民提供了充足的休閑度假時(shí)間。

此外，從旅游地產(chǎn)所依賴的旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢來看，旅游地產(chǎn)仍有巨大的上升空間。根據(jù)歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前旅游業(yè)總收入占GDP的比重達(dá)到了5%左右，與8%的支柱產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)仍有差距。從旅游人次來看，2004年國內(nèi)旅游的人次已經(jīng)超過10億，而近幾年的平均增長率超過10%。而根據(jù)世界旅游組織的預(yù)測，到2020年，中國將成為全球最大的旅游目的地，世界第四大旅游客源地。無疑，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢的向好，為旅游地產(chǎn)提供了前所未有的良好機(jī)遇。

2006年，中國的旅游地產(chǎn)進(jìn)入了新的發(fā)展階段，各色山水景觀地產(chǎn)、休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店等產(chǎn)品類型開始在市場興起。2007年，宏觀市場對旅游地產(chǎn)的需求推動其邁入一個(gè)快速成長階段。我國宏觀經(jīng)濟(jì)保持高速增長，這種發(fā)展勢頭繼續(xù)為國內(nèi)的消費(fèi)升級提供強(qiáng)勁動力，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界在過去20年的時(shí)間內(nèi)，有1000萬個(gè)家庭和個(gè)人購買了旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益。隨著中國經(jīng)濟(jì)高速增長，人均收入和生活水平迅速提高，預(yù)計(jì)在未來10年，中國將有500萬個(gè)家庭或個(gè)人接受旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益，若按每個(gè)家庭出資5萬元購買旅游房產(chǎn)，將會產(chǎn)生2500億元的市場。

在旅游業(yè)微利時(shí)代需要借助地產(chǎn)來拓展利潤空間。同樣，在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)以外地產(chǎn)業(yè)也需要借助旅游業(yè)來開疆辟土，這是旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生“捆綁價(jià)值”的前提和契機(jī)。隨著國內(nèi)房地產(chǎn) 行業(yè) 受到宏觀調(diào)控的影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋求突破單一的住宅開發(fā)模式，其中旅游+地產(chǎn)成為重要的突破口。可以預(yù)見，2009年在土地政策調(diào)控落實(shí)后日趨緊張的資源供應(yīng)，開發(fā)商對旅游地產(chǎn)的青睞將推動國內(nèi)旅游地產(chǎn)市場加速發(fā)展，走向成熟。

二、從“小旅游、大地產(chǎn)”到“大旅游、小地產(chǎn)”

旅游地產(chǎn)在國內(nèi)的發(fā)展歷史不長，但包括開發(fā)商等在內(nèi)的市場參與者通過市場操作實(shí)踐，已在開發(fā)理念上發(fā)生了一些根本性的變化。在早期的旅游地產(chǎn)中，旅游設(shè)施是為了提升項(xiàng)目中房產(chǎn)產(chǎn)品的附加值，旅游項(xiàng)目存在的真正價(jià)值是為房地產(chǎn)提供一個(gè)可供炒作的概念，從而促進(jìn)房產(chǎn)產(chǎn)品的銷售。在這種以地產(chǎn)開發(fā)銷售為核心的模式中，折射出來的是開發(fā)商“小旅游、大地產(chǎn)”的開發(fā)理念。正是在這種開發(fā)理念下，市場對旅游地產(chǎn)形成了不少誤讀，甚至將旅游和景觀兩個(gè)不同概念完全等同起來。而在某些投資開發(fā)商的眼中，住宅小區(qū)內(nèi)較大規(guī)模的水景和植被與旅游地產(chǎn)直接劃等號的事情，在市場上也并非不存在。

隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展和相對成熟，開發(fā)機(jī)構(gòu)逐漸意識到旅游地產(chǎn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，包括環(huán)境整治、資源整合、產(chǎn)業(yè)重組和住宅建設(shè)，最終的目的是區(qū)域價(jià)值的提升和社會效益的最大化。所以，旅游地產(chǎn)的核心在于旅游項(xiàng)目的前期導(dǎo)入，旅游價(jià)值的挖掘和資源的合理配置，以及在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)龍頭旅游資源的再造。只有通過對旅游項(xiàng)目的精心經(jīng)營，才能拉動人氣，提升價(jià)值，以此促進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售。開發(fā)商只有真正認(rèn)識到旅游地產(chǎn)的核心競爭力，才能使旅游和地產(chǎn)互惠互生，實(shí)現(xiàn)各種利益的最大化。

基于這樣一種“大旅游、小地產(chǎn)”的開發(fā)理念，需要針對資源特點(diǎn)采取不同的開發(fā)策略。對于資源型旅游地產(chǎn)，需要強(qiáng)調(diào)資源價(jià)值和環(huán)境主題，早期的旅游與地產(chǎn)同期開發(fā)模式逐漸被新的開發(fā)時(shí)序所取代-環(huán)境改造為先，之后引入旅游產(chǎn)品，造勢成功后再引入居住類地產(chǎn)；對于資源缺少型旅游地產(chǎn)，主題的經(jīng)營才是成功的唯一秘訣。主題創(chuàng)意不能無中生有，要基于對現(xiàn)有資源的整合及提煉，要考慮客源的特點(diǎn)及受眾的消費(fèi)習(xí)慣，要對原生資源進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化的梳理與提升，最終實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值與社會效益的最大化。

在“大旅游、小地產(chǎn)”的趨勢下，主題公園作為休閑與娛樂的集大成者，再一次受到關(guān)注。繼20世紀(jì)90年代后的主題公園熱，新一輪的主題公園開發(fā)熱潮正在興起。對于當(dāng)前的主題公園設(shè)計(jì)者來說，能否吸取上一輪失敗的教訓(xùn)，決定了未來開發(fā)的成敗。當(dāng)前的主題公園建設(shè)，相比90年代，市場更為成熟，主要體現(xiàn)在消費(fèi)能力上。但與之伴隨的是消費(fèi)者對主題公園的要求更為挑剔，主題的提煉、內(nèi)容的豐富、配套服務(wù)的完善，才是未來成功的決定因素。因此，對前期策劃、設(shè)計(jì)提出了更高要求。富有時(shí)代感的、國際風(fēng)情的、民族特色的、文化內(nèi)涵的主題才能具有長久的生命力。比如美國主題公園的成功，基本原因歸結(jié)于其開放的文化，它將紐約的藝術(shù)、好萊塢的電影、卡通、童話、傳說兼收并蓄，以豐富的自然資源和充沛的資金作為成功的前提。所以，主題公園的塑造，是一個(gè)長期經(jīng)營的過程。

三、旅游地產(chǎn)開發(fā)的多元化趨勢加深

在“大旅游、小地產(chǎn)”的開發(fā)理念下，休閑度假需求的升級推動了旅游地產(chǎn)的多元化。目前，隨著旅游形式由觀光旅游、商務(wù)旅游升級到休閑旅游，旅游度假產(chǎn)品也會相應(yīng)的升級換代，對旅游的充分挖掘?qū)⒉辉倬窒抻诼糜螛I(yè)本身。未來幾年，旅游與臨空產(chǎn)業(yè)、花卉產(chǎn)業(yè)、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合將越來越緊密，一些生產(chǎn)型的產(chǎn)業(yè)將逐漸成為旅游產(chǎn)業(yè)的一部分，這其中包括葡萄酒莊園、花卉蔬菜種植基地、為適應(yīng)城市 規(guī)劃 發(fā)展而搬遷所遺留的鋼鐵造船礦產(chǎn)等工業(yè)基地。這種轉(zhuǎn)變一方面使旅游產(chǎn)品變得豐富而多元，另一方面導(dǎo)致了綜合服務(wù)配套的升級換代。傳統(tǒng)的低密度住宅、學(xué)校、商業(yè)只能滿足最基本的要求，結(jié)合景觀的老年公寓、溫泉會所、馬術(shù)俱樂部、鄉(xiāng)村酒店等在綜合服務(wù)配套中扮演的角色越來越重要。

客戶群的差異導(dǎo)致旅游地產(chǎn)分出檔次，從另一角度詮釋了多元化。與普通房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，旅游地產(chǎn)具有更加明確的主體客戶群。如果只追求大眾化的滿足，就意味著只追求低端市場。這些消費(fèi)客戶對于房產(chǎn)的環(huán)境品質(zhì)有較高的要求，對于項(xiàng)目的可參與性比較關(guān)注，比如主題樂園、花卉博覽園等；中、高端項(xiàng)目主體客戶群主要集中于全球500強(qiáng)企業(yè)及其他企業(yè)的高管階層、外資機(jī)構(gòu)人員、具有穩(wěn)定的高收入人群等。這些消費(fèi)客戶對于房產(chǎn)的整體品質(zhì)有較高要求，同時(shí)對于旅游配套項(xiàng)目的設(shè)置也較為重視，游艇俱樂部、馬術(shù)俱樂部等新型旅游項(xiàng)目往往更能引起關(guān)注。所以，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)之初應(yīng)對主體客戶群有一個(gè)明晰的判斷，提高項(xiàng)目設(shè)置上的針對性，避免同類產(chǎn)品之間的惡性競爭。

為了引發(fā)巨大的市場反響與持續(xù)的市場關(guān)注度，從而有利于項(xiàng)目的長期操作與運(yùn)營，主題旅游度假社區(qū)成為中國旅游地產(chǎn)的新趨勢。旅游地產(chǎn)的主題愈來愈具有多元化的趨勢。自然風(fēng)光、文化遺產(chǎn)、紅色山水、花卉博覽、運(yùn)動休閑，都成為可以挖掘的題材。但在項(xiàng)目的題材挖掘和項(xiàng)目設(shè)置方面切忌貪大、求洋、缺乏個(gè)性，亂建寺廟、佛像和不倫不類的主題公園等，不僅破壞了風(fēng)景名勝、古跡文物等原始景觀的文化內(nèi)涵，也對旅游環(huán)境的生態(tài)格局和風(fēng)景結(jié)構(gòu)造成了破壞。同時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)缺少特色，項(xiàng)目建設(shè)重復(fù)性大，易造成同質(zhì)競爭與資金的浪費(fèi)。

多元化有利于把旅游地產(chǎn)做成規(guī)模，但是也存在一定的隱憂。其中，資源利用和保護(hù)之間的矛盾，將成為其中突出的問題。以新農(nóng)村建設(shè)為例。不可否認(rèn)，新農(nóng)村建設(shè)為旅游地產(chǎn)開發(fā)帶來了契機(jī)，但如何在項(xiàng)目運(yùn)作成功的同時(shí)，保護(hù)好當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源和人文景觀，解決土地權(quán)屬和農(nóng)民居住、收入、生活等一系列問題，將成為開發(fā)過程中的一大挑戰(zhàn)。

四、旅游地產(chǎn)投資開發(fā)重心將從銷售轉(zhuǎn)向經(jīng)營

2009年將是旅游地產(chǎn)在國內(nèi)市場影響力全面提升的一年，可以預(yù)見，以銷售為主導(dǎo)的投資模式將逐漸失去主流市場，而銷售+經(jīng)營的投資模式將隨著旅游地產(chǎn)的市場擴(kuò)大浮出水面。在此過程中，旅游地產(chǎn)投資開發(fā)的重心將逐漸由銷售向經(jīng)營過渡。

此前，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展，企業(yè)追求房產(chǎn)快速升值帶來的豐厚利潤的動機(jī)，將旅游地產(chǎn)開發(fā)過于集中在地產(chǎn)的投資，而忽略了旅游地產(chǎn)先旅游后地產(chǎn)的整體循序開發(fā)的理念。國外引進(jìn)的產(chǎn)權(quán)式、分時(shí)度假的投資經(jīng)營模式?jīng)]有得到有效的利用，少部分開發(fā)商的投資也因?yàn)槿狈芾斫?jīng)驗(yàn)和市場支持，不能及時(shí)回收資金而以失敗告終，如海南“南海傳說溫泉療養(yǎng)度假中心”的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營帶來的法律糾紛，從一個(gè)側(cè)面反映了投資者和開發(fā)商之間的利益矛盾，凸現(xiàn)了國內(nèi)這一物業(yè)市場開發(fā)的不成熟。隨著旅游地產(chǎn)引起市場關(guān)注和開發(fā)商的重視，尤其是該市場的廣闊前景吸引眾多企業(yè)的投資，2007年市場產(chǎn)品的多元化，企業(yè)間的競爭將促進(jìn)其銷售的基礎(chǔ)上更加注重后期經(jīng)營業(yè)績的可持續(xù)發(fā)展，引導(dǎo)業(yè)主將目光放在長期回報(bào)上，對規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)市場起到積極作用，形成良性循環(huán)。

五、旅游地產(chǎn)需要全盤策劃和動態(tài) 規(guī)劃

目前，我國旅游房地產(chǎn)已形成幾種比較成型的開發(fā)模式：以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅開發(fā)，此類房地產(chǎn)以華僑城為典型代表；以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā)；及以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)等。

綜合這幾種開發(fā)模式，不難發(fā)現(xiàn)，旅游地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)規(guī)模大、周期長的特點(diǎn)，前期的策劃與 規(guī)劃 是否專業(yè)直接導(dǎo)致項(xiàng)目的成敗。策劃和 規(guī)劃 的意義也正在于將資源優(yōu)勢最大化，將不利因素進(jìn)行轉(zhuǎn)化，降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

以旅游市場為支撐的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是規(guī)模超過500萬平方米的大盤項(xiàng)目，涉及的系統(tǒng)相對復(fù)雜，開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性較大。所以，一般在對旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行 規(guī)劃 之初都會有針對性地制訂相應(yīng)的策劃案，因?yàn)轫?xiàng)目策劃是從市場出發(fā)，基于對潛在市場消費(fèi)需求的 分析 判斷，得出產(chǎn)品的市場定位和價(jià)格定位，并最終確定合理的營銷方式，這樣可以更加突出旅游地產(chǎn)的主題統(tǒng)一性。但是由于策劃得出的結(jié)果不能有效的落實(shí)到具體的土地分配上，所以以往的策劃在編制完成后往往出現(xiàn)與之后的 規(guī)劃 銜接不上的問題。

在近年旅游房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目的 規(guī)劃 實(shí)踐中，可以看到概念 規(guī)劃 作為一種新興的 規(guī)劃 編制形式被大量的運(yùn)用。概念 規(guī)劃 是一種相對靈活的 規(guī)劃 編制形式，不受到固有編制程序的束縛，可以根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況做出靈活處理。對于不同的 規(guī)劃 目標(biāo)與項(xiàng)目類型，在 規(guī)劃 編制中，可適當(dāng)增加某一部分的比重或加入新的編制內(nèi)容。如果項(xiàng)目需要重點(diǎn)解決空間形態(tài)與特色塑造的問題，那么可以在編制中增加城市設(shè)計(jì)控制的內(nèi)容，如果項(xiàng)目需要更多的解決交通組織問題，則可以增加交通專項(xiàng) 規(guī)劃 的內(nèi)容等等。

因此，為了適應(yīng)靈敏度較高的市場需求，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)強(qiáng)調(diào)“全盤策劃”與“動態(tài) 規(guī)劃 ”，有效的協(xié)調(diào)政府公共決策與地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)之間的矛盾，解決策劃與 規(guī)劃 銜接不足、傳統(tǒng) 規(guī)劃 市場敏感性不強(qiáng)，容易忽略市場環(huán)境變化的問題，同時(shí)保證公共利益和城市資源的合理利用與分配，并可以獲得城市整體發(fā)展策略的指導(dǎo)，得到更多的發(fā)展機(jī)會，最終實(shí)現(xiàn)多贏的目標(biāo)。

六、旅游地產(chǎn)的多方共贏趨勢

與普通的住宅類開發(fā)不同的是，旅游地產(chǎn)的開發(fā)牽涉的利益主體更為復(fù)雜，主要包括開發(fā)商、政府管理部門、消費(fèi)者和當(dāng)?shù)鼐用袼膫€(gè)主體。平衡了這四方面的利益和關(guān)系，可以促進(jìn)項(xiàng)目的統(tǒng)籌 規(guī)劃 、合理布局，并可將旅游地產(chǎn)的開發(fā)與風(fēng)景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護(hù)、地方的社會發(fā)展相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益、環(huán)境效益和公共效益的統(tǒng)一。

一個(gè)成功的旅游項(xiàng)目的開發(fā)，這四方面的利益主體必須同時(shí)滿足，才能實(shí)現(xiàn)多贏。對于開發(fā)商，正確合理的開發(fā)模式需要保證項(xiàng)目在短期和長期都能實(shí)現(xiàn)其利潤最大化；對于政府管理部門，可以推動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大動力，并確保國家自然資源的可持續(xù)利用和公眾利益的實(shí)現(xiàn)；而對于消費(fèi)者而言，可以滿足對旅游度假環(huán)境和設(shè)施的多樣化需求；對于當(dāng)?shù)鼐用瘢ㄟ^旅游地產(chǎn)的開發(fā)可成為一種新農(nóng)村的建設(shè)的模式，通過旅游業(yè)拉動地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，將附加值較低的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜畏?wù)業(yè)，引入手工業(yè)、物業(yè)管理、配套綜合服務(wù)等多方面產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

同時(shí)，新型的旅游地產(chǎn)模式，可以通過引入村集體與開發(fā)商土地合股等新型的運(yùn)作方式，將過往一直以來形成的一次性占用土地補(bǔ)償，通過市場的運(yùn)作，將物業(yè)運(yùn)營的收益分期補(bǔ)償給當(dāng)?shù)鼐用?，并在開發(fā)的同時(shí)，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┡涮椎慕逃?、文化等公共設(shè)施，全面提升本地人口素質(zhì)，從而從根本上實(shí)現(xiàn)再就業(yè)，提升新農(nóng)村的生活水平。

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