第一節(jié) 旅游房地產(chǎn)開發(fā)的基本模式

一、以旅游區(qū)域開發(fā)帶動旅游房地產(chǎn)開發(fā)

以宋城集團開發(fā)的杭州樂園和深圳華僑城的案例為代表，這種開發(fā)模式的特點是，首先開發(fā)商有機遇拿到條件比較優(yōu)惠的土地，其次是開發(fā)商有雄厚的資金實力做整體的項目 規(guī)劃 與建設(shè)，更重要的是開發(fā)商在前期的旅游區(qū)域建設(shè)和經(jīng)營中有好的業(yè)績和結(jié)果。

二、以產(chǎn)權(quán)式酒店為主體的房地產(chǎn)開發(fā)

產(chǎn)權(quán)式酒店項目的運作有以下三種形式：

1、對城市中心地帶房地產(chǎn)項目的改造；

2、城市3小時交通范圍內(nèi)的度假型產(chǎn)權(quán)酒店建設(shè)；

3、旅游度假地的度假型產(chǎn)權(quán)酒店建設(shè)。產(chǎn)權(quán)酒店的特點是產(chǎn)權(quán)分單位出售、專業(yè)經(jīng)營、統(tǒng)一管理、長期持有、穩(wěn)定回報。

雖然產(chǎn)權(quán)式酒店、時權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店等旅游房地產(chǎn)項目在我國已有了成功的經(jīng)驗，但《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。”實際對于這類項目進(jìn)行了明確限制。

三、以度假地第二居所為主體的旅游房地產(chǎn)開發(fā)

度假地第二居所的開發(fā)，主要針對的地塊多在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。這類旅游房地產(chǎn)的特點是：開發(fā)地具有突出的旅游吸引力，特別是生態(tài)環(huán)境，而當(dāng)?shù)鼐用褫^少且購買力有限，在旅游旺季雖然有旺盛的人氣，但都是以旅游觀光、度假為目的的短住宿需求客戶。這類房地產(chǎn)主要用來滿足有經(jīng)濟實力的外地消費者的休閑、度假需求。當(dāng)一個旅游地出現(xiàn)了大面積的居民區(qū)，實際上是降低了旅游休閑度假的檔次，甚至?xí)拐麄€旅游度假區(qū)的品質(zhì)下降。

四、經(jīng)營服務(wù)類旅游房地產(chǎn)的開發(fā)

這類旅游房地產(chǎn)主要包括：以歷史遺跡、博物館、宗教建筑、標(biāo)志性景觀建筑、歷史修復(fù)性建筑等為主要內(nèi)容的觀光類房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)開發(fā)一股是圍繞歷史和宗教內(nèi)容展開，為旅游觀光服務(wù)；以休閑、娛樂為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)，如澳門的搏彩業(yè)的場所、上海的新天地等；以實現(xiàn)旅游服務(wù)功能為主旨的房地產(chǎn)項目，如游客中心、旅游交通設(shè)施（停車場、售票廳等）、會展旅游設(shè)施和RBD（城市游憩商業(yè)區(qū)）中的接待設(shè)施等。這些房地產(chǎn)項目一般被旅游區(qū)的經(jīng)營者長期持有，或者通過提供旅游服務(wù)獲得投資收益，或者以其公益和非盈利的特點支撐整個旅游區(qū)的發(fā)展。

五、酒店式公寓的開發(fā)

酒店式公寓是最近兩年盛行于我國房地產(chǎn)市場的一種既有酒店式服務(wù)又有居家舒適性，主要用于投資的居住建筑。它具有提供酒店式服務(wù)和管理，商居兩宜的特點。酒店式公寓是介于旅游住宿類房地產(chǎn)項目和商用住宅兩類之間的一種房地產(chǎn)，其主要特點是獨立空間、家庭式環(huán)境、酒店式服務(wù)、產(chǎn)權(quán)可全可分、一般有較高的投資回報。

在我國國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的大環(huán)境下，可以預(yù)見，國民經(jīng)濟的持續(xù)增長必然帶動旅游業(yè)的總體增長、旅游投資規(guī)模的持續(xù)增長。雖然我國還面臨著旅游房地產(chǎn)開發(fā)法律、法規(guī)、制度不健全、專業(yè)人才短缺、開發(fā)商意識水平有待提高、旅游房地產(chǎn)開發(fā)整體水平良莠不齊的不足，但旅游房地產(chǎn)作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，必將迎來更快的發(fā)展時期。

第二節(jié) 旅游地產(chǎn)項目的成功基礎(chǔ)

一、天生資質(zhì)

“地段、地段、還是地段！”每一個做房地產(chǎn)開發(fā)的人對這句話都再熟悉不過，旅游地產(chǎn)對地段的要求更加明顯，所謂天生的資質(zhì)，就是說自然資源要好，開發(fā)商在接手項目時首先對它的天然的素材要進(jìn)行很好的挖掘，一定要從旅游的意義上看房產(chǎn)，要在旅游的方式看地產(chǎn)。

二、良好的題材

旅游地產(chǎn)除了需要有自然的真山、真水以外，還需要有一定的歷史文化，有了這樣的歷史文化，才能形成自然與人文的結(jié)合，把自然與人文結(jié)合起來之后，才能吸引大家來旅游。比如平遙古城，在漫長的發(fā)展過程中，保留的文化遺存數(shù)量多、密度高、跨度的時間長，是保存完整的歷史名城，也是中國古代城市的原型，基本保持著明清時期的歷史風(fēng)貌。

旅游的目的，不外乎放松和陶冶情操，所以需要自然與人文的結(jié)合。這種目的的實現(xiàn)需要開發(fā)商長期持續(xù)的投資，旅游地產(chǎn)是一個需要長期投資的項目，不像一般的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，把房子建完了就沒事了，旅游地產(chǎn)是一個持續(xù)的投資行為，或者是一個持續(xù)的建設(shè)行為。

三、完善的 規(guī)劃

旅游地產(chǎn)的發(fā)展需要有完善的 規(guī)劃 ，當(dāng)旅游地產(chǎn) 規(guī)劃 演化為一個實際的項目時，需要投資商、開發(fā)商積極地介入，在介入過程中，旅游項目實際上變成了一個地產(chǎn)項目。這里面需要考慮的是利益如何再分配的問題，這個問題涉及到如何保障各方的利益，同時又不使當(dāng)?shù)鼐用竦睦媸艿綋p害。

四、完備的網(wǎng)絡(luò)

成功的旅游地產(chǎn)必須要有完備的網(wǎng)絡(luò)。完備網(wǎng)絡(luò)的建立，可以使這種旅游的熱度持續(xù)不退。從旅游的人口來看，是有一定的趨勢性的，這就需要完備的網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行實現(xiàn)。這個網(wǎng)絡(luò)宏觀來看，是一個與國際接軌的網(wǎng)絡(luò)。具體到微觀方面，也要考慮與各個方面相銜接，把建設(shè)與環(huán)境很好地協(xié)調(diào)起來，實現(xiàn)雙贏。

第三節(jié) 促進(jìn)旅游地產(chǎn)發(fā)展的策略

一、地產(chǎn)定位應(yīng)面向國際

旅游地產(chǎn)的發(fā)展不僅要面向國內(nèi)市場，更重要的是面對國際市場。據(jù)預(yù)測，未來20年中國旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將會有極為廣闊的發(fā)展前景。到2015年中國有望成為世界最大的旅游目的地國，因此旅游地產(chǎn)不但要瞄準(zhǔn)國內(nèi)客戶的需求，還要吸引境外人士，這需要對國內(nèi)眾多的旅游地產(chǎn)項目進(jìn)行資源整合。

二、注重保護稀缺的生態(tài)景觀資源

由于旅游地產(chǎn)一般而言都是在一些重要的生態(tài)景觀資源比較豐富的地區(qū)進(jìn)行開發(fā)，而任何一種開發(fā)在某種意義上都意味著對原有生態(tài)系統(tǒng)的一種改變。在這個過程中，如何保證生態(tài)景觀系統(tǒng)向正的方向轉(zhuǎn)變而不是相反是政府和開發(fā)商不得不考慮的一個重要問題。這個過程有賴于政府和開發(fā)商的良性互動關(guān)系的建立。政府對于位于風(fēng)景區(qū)周圍旅游地產(chǎn)項目的建設(shè)應(yīng)有嚴(yán)格的 規(guī)劃 控制， 規(guī)劃 目標(biāo)要體現(xiàn)社會和公眾效益，同時在 規(guī)劃 內(nèi)容上要以保護和完善生態(tài)景觀體系作為 規(guī)劃 的主導(dǎo)因素；對于發(fā)展商而言，則需要在滿足政府 規(guī)劃 要求的前提下，盡量開發(fā)出更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品從而更好地將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟效益。

三、加強宏觀及微觀的把握能力

旅游地產(chǎn)開發(fā)中的宏觀及微觀把握能力實際上是指對政府宏觀政策及市場需求的把握能力。旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要內(nèi)容，與其他地產(chǎn)一樣同樣也會受到國家宏觀調(diào)控政策的影響。政府對于土地供應(yīng)、銀行信貸及土地稅收等方面政策的變化都會極大地影響者旅游地產(chǎn)的開發(fā)成功與否。同時，旅游地產(chǎn)的開發(fā)還應(yīng)加強對于市場需求的把握能力。旅游地產(chǎn)項目僅僅依靠環(huán)境資源是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要開發(fā)商在項目定位、客戶 分析 、產(chǎn)品研發(fā)、 規(guī)劃 方案等方面做更多、更細(xì)致的工作。

第四節(jié) 旅游地產(chǎn)發(fā)展政策建議

一、健全相關(guān)的法律法規(guī)體系，建立有效制度規(guī)則，堅持宏觀調(diào)控管理

當(dāng)前，關(guān)于旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)還不完善，發(fā)展過程中出現(xiàn)了種種破壞市場秩序、損害投資者利益的現(xiàn)象，政府相關(guān)部門要盡快制定與旅游房地產(chǎn)相匹配的法規(guī)、規(guī)章、制度，特別是解決目前法律不允許房地產(chǎn)拆零銷售與“分時度假”銷售方式的矛盾，促進(jìn)旅游房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展。同時，應(yīng)加大執(zhí)法力度，加強監(jiān)督管理，對損害投資者利益的經(jīng)營者堅決給予法律制裁，以營造一個公平公正的法治環(huán)境，使旅游地產(chǎn)健康穩(wěn)定快速地發(fā)展。

在適合開發(fā)旅游房地產(chǎn)項目的地區(qū)，政府相關(guān)部門應(yīng)該給予優(yōu)惠政策，在道路、交通、市政建設(shè)方面也要做好基本投入。此外，還應(yīng)根據(jù)本地區(qū)的條件確立旅游房地產(chǎn)項目，實行政府統(tǒng)籌 規(guī)劃 和調(diào)控，防止盲目開發(fā)。同時，政府和產(chǎn)業(yè)各方也應(yīng)盡快建立一個強有力的 行業(yè) 組織，吸收優(yōu)秀企業(yè)和發(fā)展商加入，實現(xiàn) 行業(yè) 內(nèi)部管理。也可以由政府建立一個消費者保障體系和 行業(yè) 信譽的認(rèn)證體系，以有效管理 行業(yè) 運行秩序，保護消費者權(quán)益。

二、做好統(tǒng)籌 規(guī)劃 ，合理 規(guī)劃 開發(fā)

從本質(zhì)上來看，旅游地產(chǎn)的發(fā)展過程也是旅游景區(qū)所在地的土地資源和空間資源支配權(quán)的分配過程。與地產(chǎn)資源相同，旅游地產(chǎn)資源必然具有高稀缺性，因此，旅游地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該吸取城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中的粗放性資源組織的教訓(xùn)，合理 規(guī)劃 、謹(jǐn)慎開發(fā)。要避免旅游房地產(chǎn)的外部性、事先做好統(tǒng)籌 規(guī)劃 ，特別是對新開發(fā)的項目要嚴(yán)格把好審批、選址關(guān)，嚴(yán)格控制在景區(qū)內(nèi)建造旅館、酒店。所有項目必須在一定旅游區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌 規(guī)劃 ，打破行政區(qū)劃的樊籬，合理布局、均衡布置，即著眼當(dāng)前，又立足長遠(yuǎn)，將旅游房地產(chǎn)的開發(fā)效益，與景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護、文化生態(tài)優(yōu)化，發(fā)掘旅游資源相結(jié)合，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

從全國范圍上來看，不同地區(qū)的景區(qū)旅游資源數(shù)量、質(zhì)量、區(qū)位和可進(jìn)入性各不相同，這決定了旅游地產(chǎn)開發(fā)形式和規(guī)模的不同。只有結(jié)合景區(qū)各自特點，并針對景區(qū)客源市場的需求進(jìn)行合理 規(guī)劃 ，才能在全國范圍內(nèi)有效整合和開發(fā)旅游地產(chǎn)資源，形成優(yōu)勢特色互補、有效有序的開發(fā)態(tài)勢；同時，也可以開展全方位的營銷及全 行業(yè) 的信息管理，從而構(gòu)造一個全國范圍內(nèi)的全新的產(chǎn)業(yè)運行模式。對于時權(quán)酒店及相關(guān)的分時度假產(chǎn)品，則更要注意本土化問題，在開發(fā)分時度假產(chǎn)品中整合國內(nèi)資源，使其運作和發(fā)展與國內(nèi)實際情況相結(jié)合。

三、建立嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度

旅游房地產(chǎn)的內(nèi)在經(jīng)濟特征決定了旅游房地產(chǎn)要想立足市場，除了外部制度的有效監(jiān)管，還與這一 行業(yè) 的市場信譽度有很大關(guān)系。目前我國從事旅游房地產(chǎn)的公司良莠不齊、魚龍混雜，其中不乏一些以“圈錢”為目的的公司。因此，要建立嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度，具有良好的市場信譽和雄厚實力的公司所開發(fā)、經(jīng)營的旅游房地產(chǎn)才能得到消費者的認(rèn)可，并能有效降低消費者的交易成本和風(fēng)險預(yù)期。

四、建立有效的旅游交換系統(tǒng)

旅游房地產(chǎn)之所以在歐美國家有長足的發(fā)展，源于其成功地實現(xiàn)了異地交換服務(wù)，大大方便了消費者，滿足了消費者旅游休閑需求。因此，能否成功地進(jìn)行異地交換，就成為消費者在購買旅游房地產(chǎn)時的主要考慮因素。而建立有效的旅游交換系統(tǒng)要充分考慮兩個因素：一是時間因素，包括兩個方面，每年內(nèi)購買的時間份額與實際使用的時間不一致時應(yīng)如何處理？在旅游旺季和旅游淡季使用旅游房地產(chǎn)的價值差額應(yīng)如何處理。二是區(qū)域因素，進(jìn)行交換的異地旅游房地產(chǎn)在風(fēng)景區(qū)中所處的位置不同，如所購買的旅游房地產(chǎn)在風(fēng)景區(qū)內(nèi)，而所交換的旅游房地產(chǎn)在風(fēng)景區(qū)之外，兩者內(nèi)含的價值不同應(yīng)如何處理？等等。因此，建立操作性強，具有實際意義的旅游交換實施規(guī)則，減少在消費過程中的不確定性，降低交易成本，方便消費者權(quán)益的保護，是必不可少的。

上一篇：家具行業(yè)發(fā)展趨勢
下一篇：中國旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢