第一節(jié) 信貸方向建議

一、房屋建設(shè)項目

2009年1-8月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.11萬億元，增幅比1-7月提高3.1個百分點；其中8月份單月增速同比提高35%，遠(yuǎn)高于7月份19.6%的單月增速。隨著商品房銷售的回暖，存量商品房的逐步消化，開發(fā)商紛紛調(diào)高了新開工面積。

預(yù)計四季度房地產(chǎn)新開工面積環(huán)比將繼續(xù)增加，逐步回到正增長。1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.29億平方米，同比增長13.5%，增幅比1-7月提高1.0個百分點；房屋竣工面積2.92億平方米，同比增長25.1%，增幅比1-7月提高0.4個百分點；房屋新開工面積6.31億平方米，同比下降5.9%，降幅比1-7月縮小3.2個百分點。

房地產(chǎn)市場不會改變增長的趨勢，投資結(jié)構(gòu)會發(fā)生變化，預(yù)計高檔房地產(chǎn)項目的開發(fā)會受到更嚴(yán)格的限制，增加中低價位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)。

二、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

在公路建設(shè)方面，將要建設(shè)的全國公路網(wǎng)和高速公路網(wǎng)是很重要的信貸方向，但應(yīng)注意區(qū)域特征。東部公路網(wǎng)發(fā)展已較完善，主要是原有高速公路的擴建，工程量不大，國家發(fā)展的重點將是中西部地區(qū)的路網(wǎng)建設(shè)。

中部地區(qū)公路建設(shè)量將很大，中部有眾多的老工業(yè)基地和能源、原材料基地，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，在國家大力發(fā)展中部經(jīng)濟的政策傾斜下，中部交通的完善將帶來地區(qū)經(jīng)濟快速復(fù)蘇，促進中部與東部的社會經(jīng)濟交流，公路投資回收較有保障，發(fā)展前景較好。中部地區(qū)應(yīng)是公路信貸的重點區(qū)域。

西部公路經(jīng)濟效益非常有限。由于經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，除了少數(shù)主干道以外，普遍存在交通量較小、通行費價格較低的特點，大多數(shù)公路項目的經(jīng)濟效益難以滿足商業(yè)性經(jīng)營的要求，根據(jù)項目融資風(fēng)險測算要求是不能發(fā)放貸款的。但公路發(fā)展對促進這些區(qū)域經(jīng)濟和社會發(fā)展作用顯著。從地區(qū)長期經(jīng)濟發(fā)展來看，可通過開發(fā)性金融方式發(fā)放中長期貸款，通過長期的公路市場培養(yǎng)，逐漸形成高等級公路網(wǎng)絡(luò)，提高西部收費公路盈利能力。促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，從而提高公路的經(jīng)濟性，逐漸培育收費公路市場。但是這種信貸方式增加了銀行的信貸風(fēng)險控制制度，要求銀行具有很高的產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的風(fēng)險 分析 和控制能力。

在鐵路建設(shè)方面，發(fā)展方向?qū)⑹且灾攸c發(fā)展客運專線，擴展西部地區(qū)路網(wǎng)，強化中部地區(qū)路網(wǎng)，完善東部地區(qū)路網(wǎng)。作為主要的客貨運輸方式，近年來鐵路繁忙干線運輸能力與運輸需求量的矛盾十分突出，鐵路靠占運輸網(wǎng)6%的運營線路，擔(dān)負(fù)著25%的運輸量，其中部分區(qū)段能力利用率達(dá)100%，運力不足的矛盾極為突出。但這也反應(yīng)了供不應(yīng)求下投資鐵路建設(shè)的高回報性，由于以客運經(jīng)營為主，鐵路收益的地域性特征不如公路突出，而從建設(shè)量來看，中西部地區(qū)鐵路建設(shè)都將是較好的放貸方向。

在港口建設(shè)方面，由于我國內(nèi)貿(mào)及進出口貿(mào)易的快速增長，港口業(yè)前景看好。“十一五”期間，我國沿海港口將新增吞吐能力80%以上，將形成以上海為核心，以江浙港口群為依托的國際航運中心，大連、天津、青島、廈門、深圳、廣州等傳統(tǒng)港口發(fā)展迅速，港口業(yè)處在一個很好的發(fā)展時機，且港口收益穩(wěn)定，因此投資前景較好。

第二節(jié) 投資區(qū)域建議

2009年１至８月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增14.7％，增幅雖比去年同期回落14.4個百分點，但比1至7月提高3.1個百分點。

從前文的 分析 可以看出，浙江、江蘇、山東、廣東、北京、上海等省市建筑市場規(guī)模最大，無論從產(chǎn)值、企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營情況等方面均居全國前列。

2009年1-8月。我國東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資增速同比增長了14%；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資增速同比增長18.2%；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資增速同比增長了13.4%。其中同比增速最高和最快的為西部地區(qū)的西藏。此外山西、青海、海南、北京、寧夏也呈現(xiàn)出較好的成長性，從國家整體的政策取向上看，西部會有較好的發(fā)展前景，是銀行不可忽視的區(qū)域。

2009年１至８月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增14.7％，增幅雖比去年同期回落14.4個百分點，但比1至7月提高3.1個百分點。

從前文的 分析 可以看出，浙江、江蘇、山東、廣東、北京、上海等省市建筑市場規(guī)模最大，無論從產(chǎn)值、企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營情況等方面均居全國前列，可以考慮投資。

然而，西部城市樓市發(fā)展前景越來越好，市場需求增長的重心出現(xiàn)由東部向中西部轉(zhuǎn)移趨勢。2009年1-8月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資增速最快的地區(qū)是中部；同比增速最高和最快的為西部地區(qū)的西藏。此外山西、青海、海南、北京、寧夏也呈現(xiàn)出較好的成長性。

未來政策將重點支持結(jié)構(gòu)調(diào)整、擴大就業(yè)、區(qū)域發(fā)展和節(jié)能環(huán)保等方面的外商投資。在中西部吸收外資下降了30%以上的情況下，將加大支持中西部的協(xié)調(diào)發(fā)展的力度。

2009年重慶市出臺的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，對截至09年12月31日的首次購房實行當(dāng)年個稅地方留成的40%抵扣按揭貸款本息（具體細(xì)則待出）。同時取消原來主城九區(qū)外來者購房需大專以上文化的限制；非主城九區(qū)戶籍人口購買主城90平米以上住房且實際居住者，可辦理夫妻和未成年子女的入戶等。

從國家整體的政策取向上看，中西部會有更好的發(fā)展前景，是銀行不可忽視的區(qū)域。
 

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