一、2008年中國樓市政策預(yù)測(cè)

2008年房地產(chǎn)業(yè)將從以下幾個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控：重點(diǎn)針對(duì)供給市場(chǎng)，力求優(yōu)化調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)住房保障供應(yīng)，繼續(xù)限制大戶型、豪宅、別墅項(xiàng)目的開發(fā)；將進(jìn)一步嚴(yán)格控制盲目投資行為，金融政策繼續(xù)收緊，控制信貸規(guī)模，抑制投機(jī)需求；征收物業(yè)稅有望在明年開始試點(diǎn)實(shí)行。

2008年政府仍會(huì)出臺(tái)一系列配套政策來進(jìn)一步起到穩(wěn)定房價(jià)的作用，但政策的針對(duì)性會(huì)更強(qiáng)一些，從需求上，如加息、物業(yè)稅等，通過增加購房支出，減少收益角度入手來降低購房需求；從供給上，政府會(huì)繼續(xù)加大對(duì)保障性住房的建設(shè)力度以及加大對(duì)開發(fā)商土地開發(fā)進(jìn)程的監(jiān)督，嚴(yán)防囤地和捂盤現(xiàn)象出現(xiàn)，最大限度地增加供給，緩解供需矛盾，達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目的。

2008年貨幣政策將從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”，主要的政策工具將是對(duì)銀行貸款實(shí)施更嚴(yán)格的控制。2007年房地產(chǎn)貸款增幅加快（9月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.62萬億元，比年初增加9410億元，同比增長29.6%，增速比上年同期快5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.76萬億元，比年初增加3491億元，同比增長26.9%；居民購房貸款余額2.86萬億元，比年初增加5924億元，同比增長31.4%，增速比上年同期提高13.5個(gè)百分點(diǎn)）。為了進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，減少房市流動(dòng)資金，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款將進(jìn)一步趨緊，主要表現(xiàn)如加息、提高存款準(zhǔn)備金率、扼制投資與炒作房地產(chǎn)等。

二、2008年10大典型城市樓市預(yù)測(cè)

1、上海2008年住宅供需預(yù)測(cè)

2008年上海新增住宅供應(yīng)為2200萬平方米左右，新增住宅需求總量為2400萬平方米左右，供求比為0.92：1。相較2007年，供不應(yīng)求的緊張形勢(shì)有所緩解，但仍屬于供不應(yīng)求。

2、北京2008年住宅供需預(yù)測(cè)

綜合以上 分析 預(yù)測(cè)，2008年北京住宅需求總量為2000萬平方米左右，住宅供應(yīng)量為2200萬平方米左右。市場(chǎng)供求比為1.1：1，供略大于求，供求基本平衡。

3、深圳2008年住宅供需預(yù)測(cè)

2008年住宅需求量為790萬平方米左右，預(yù)測(cè)2008年住宅供應(yīng)量為1200萬平方米左右，供求比預(yù)計(jì)為1.5：1。因此，2008年深圳住房市場(chǎng)基本可以扭轉(zhuǎn)2006-2007年市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況，價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)中有降。

4、南京2008年住宅供需預(yù)測(cè)

2008-2012年南京住房需求總量為5000萬平方米左右，年均1000萬平方米。2008年住宅可供應(yīng)量為1151萬平方米左右。住宅供求比為1.15：1，供略大于求，基本上處于供需平衡。

5、杭州2008年住宅供需預(yù)測(cè)

2008年住宅需求量為537萬平方米左右。預(yù)計(jì)2008年住宅供應(yīng)量為680萬平方米左右，因此住宅供求比為1.26：1，供大于求，杭州住房價(jià)格上漲趨勢(shì)有望得到緩解。

6、福州2008年住宅供需預(yù)測(cè)

2008年需求量將何持在530萬平米的五年期均值左右。2008年新開工量為520萬平方米左右。由此大致可以預(yù)測(cè)，2008年福州住宅供需關(guān)系呈基本平衡態(tài)勢(shì)。從供需結(jié)構(gòu) 分析 ，2008年政府 規(guī)劃 的經(jīng)濟(jì)適用房所占比重偏小，限價(jià)商品房比重偏大，還須在未來進(jìn)一步優(yōu)化結(jié)構(gòu)。

7、武漢2008年住宅供需預(yù)測(cè)

未來五年武漢市新增住宅需求總量為6200萬平方米左右，2008年需求量為940萬平方米左右。2008年供應(yīng)量為1028平方米左右，住宅供需比例為1.09：1。也即供略大于求，處于比較理想的狀態(tài)，將緩和2007年供不應(yīng)求的市場(chǎng)矛盾。

8、沈陽2008年住宅供需預(yù)測(cè)

2008年需求量為1400萬平方米左右。2008年供應(yīng)量為1900萬平方米左右，由此大致可以推算出2008年沈陽住宅供需比為：1.36：1。也即供明顯大于求，這將有助于抑房價(jià)上漲，穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。但與2007年商品住宅1.17：1的供求關(guān)系相比，有些失衡，政府需壓縮土地供應(yīng)，重在調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，向中低收入群體傾斜。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房開建面積大概點(diǎn)年度開建總面積的不足10%，比重明顯低于其它城市，應(yīng)進(jìn)一步增加比重。

9、西安2008年住宅供需預(yù)測(cè)

2008年住宅需求面積為1050萬平方米左右，而2008年新建住宅量為1281平方米，考慮這些開工項(xiàng)目中部分難以在當(dāng)年形成供應(yīng)，而且2007年的新開工項(xiàng)目同比2006年明顯減少，也會(huì)導(dǎo)致2006開工延至2007形成供應(yīng)的項(xiàng)目減少，所以可大致推算出2008年有效新增供應(yīng)面積約為1000萬平方米，由此大致可以推算出2008年西安住宅供需比為：0.95：1。也即供略小于求，供需關(guān)系基本趨于平衡。

10、重慶2008年住宅供需預(yù)測(cè)

2008年住宅需求面積約為2100萬平方米，而2008年新建住宅量為2499萬平方米，若大概以此數(shù)作為新增供應(yīng)量，則2008年住宅供需比例為1.19：1，也即供大于求。從市場(chǎng)走勢(shì)也看，經(jīng)過前幾年的繁榮，重慶未來幾年投資投機(jī)性需求會(huì)相對(duì)減少，因此，未來五年，重慶政府還應(yīng)對(duì)土地放量市場(chǎng)供應(yīng)多加控制，調(diào)節(jié)土地供給；另外要通過各種行政手段、金融政策調(diào)控重慶市商品房市場(chǎng)價(jià)格增長幅度，擴(kuò)大市場(chǎng)有效需求。

三、2008年全國樓市變化預(yù)測(cè)

1、政策的“有形之手”

在國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府調(diào)控這只“有形之手”已經(jīng)動(dòng)作多年，連續(xù)幾年來的國八條、國六條、70/90、征收營業(yè)稅等等持續(xù)的調(diào)控，并沒有減緩房價(jià)上漲的步伐。

在2008年，宏觀調(diào)控還將繼續(xù)，但從2007年起調(diào)控的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到住房保障體系的建設(shè)方面，房價(jià)不再是調(diào)控的重點(diǎn)，僅從這一點(diǎn)說，商品房市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制會(huì)更加市場(chǎng)化，在土地供應(yīng)減少、開發(fā)商惜售的情形下，房價(jià)還將繼續(xù)上漲。

從政策方面來說，政府加強(qiáng)住房保障體系的建設(shè)，首先是將繼續(xù)當(dāng)初的70/90規(guī)定，新審批、新開工的住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；其次，是將遵循國土資源部要求廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量70%的規(guī)定。北京恒泰軒房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司策劃部經(jīng)理高彬認(rèn)為，從某種意義上來說保障性住房實(shí)際上是在填補(bǔ)市場(chǎng)上的一大空缺，可以有效控制人群盲目的集中購買商品房，從而有效平穩(wěn)房價(jià)。但另外一個(gè)層面，由于土地總體供應(yīng)的減少，所以必將帶來新增的商品房用地的減少，使得商品房的土地價(jià)和房價(jià)都呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

在土地方面，國土資源部2008年重點(diǎn)打擊囤地的新政，必將促使開發(fā)商加速土地開發(fā)，促進(jìn)土地存量進(jìn)入商品房供應(yīng)市場(chǎng)，從而在未來一段時(shí)間內(nèi)將逐步減緩商品房供應(yīng)短缺壓力。但中國國際金融公司 分析 員白宏煒認(rèn)為，由于潛在供應(yīng)總量相對(duì)有限，并且從新開工到形成真實(shí)有效供應(yīng)尚需1-2年時(shí)間?？紤]到目前銷售/預(yù)售面積遠(yuǎn)大于竣工面積，存量土地加速進(jìn)入市場(chǎng)有望在未來逐步緩解供應(yīng)壓力但尚不足以逆轉(zhuǎn)供求差，因?yàn)椴淮罂赡茉斐煞績r(jià)的大幅下跌。

同時(shí)，按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的要求，2008年將實(shí)行從緊的貨幣政策，防止投資過熱。信貸緊縮可能會(huì)帶來在建面積增幅的進(jìn)一步下降，新開工面積增幅的下降幅度可能更大，進(jìn)而將導(dǎo)致未來竣工面積增幅進(jìn)一步縮小，抑制未來商品房供應(yīng)市場(chǎng)，房價(jià)的未來發(fā)展趨勢(shì)更不容樂觀。

此外，從金融調(diào)控角度來看，華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為，由于目前中國目前的匯率機(jī)制和人民幣的升值壓力，以及因此而來的遏制通貨膨脹的需要，二者之間的矛盾和不穩(wěn)定性，使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很難通過供求關(guān)系決定價(jià)格這一“無形之手”進(jìn)行合理調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題已經(jīng)突出反應(yīng)為金融問題。在人民幣升值沒有到位之前，流動(dòng)性過剩將持續(xù)存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱潮難減，作為資產(chǎn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，其價(jià)格在熱捧下很難下跌。

2、房價(jià)總體上漲趨勢(shì)可能難以逆轉(zhuǎn)

總體來說，2008年全國房價(jià)可能仍將保持上漲的趨勢(shì)，雖然2007年下半年部分一線城市的交易量在走低，但價(jià)格飆升這一趨勢(shì)仍在繼續(xù)。

從北京市場(chǎng)來看，雖然2007年三、四季度因調(diào)控政策和交易下降帶來的觀望情緒尚存，但是住房市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)下降和不足的事實(shí)，以及奧運(yùn)會(huì)的召開將導(dǎo)致不少項(xiàng)目可能出現(xiàn)停工情況，將進(jìn)一步導(dǎo)致市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)不足，導(dǎo)致價(jià)格很難出現(xiàn)大幅向下調(diào)整的可能。同時(shí)由于拿地的困難、對(duì)利潤的追逐等因素，捂盤惜售仍將是大部分開發(fā)商的共同舉動(dòng)，這可能也將刺激房價(jià)的上漲。

而上海作為中國的經(jīng)濟(jì)中心和人口最多的城市，其城市的住宅消費(fèi)需求主要是剛性需求，因此雖然這一輪房價(jià)漲幅也非常大，但支撐樓市的剛性需求依然強(qiáng)勁，受到政策打擊相對(duì)小的多。北京聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，2008年房價(jià)即使出現(xiàn)回調(diào)也主要體現(xiàn)在二手房而非一手房。

在一線城市中，2008年房價(jià)可能出現(xiàn)較大波動(dòng)的可能是深圳。由于政策集中打擊投資性購房需求，深圳受到新政影響也最大。

楊少鋒認(rèn)為，由于深圳本地人口稀少，住宅需求主要靠外來人口支撐，剛性需求比例非常小，泡沫被擠出之后，深圳樓市盤整將非常痛苦。

而對(duì)于二、三線城市，中原（中國）地產(chǎn) 研究 中心總經(jīng)理程云博士認(rèn)為，二、三線城市正在大張旗鼓地大興土木，城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)方興未艾，成為投資快速增長的重要引擎，宏觀調(diào)控對(duì)二三線城市的影響甚微。低基點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、巨大的發(fā)展空間吸引眾多投資的青睞，這一趨勢(shì)應(yīng)該將持續(xù)相當(dāng)長的時(shí)期，并進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。隨著區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日漸緊密、城市化水平的提高、大型產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，就業(yè)機(jī)會(huì)增多、人才流動(dòng)加大，二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求也隨之增加。2008年，隨著投機(jī)需求的被抑制，二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在剛性需求的強(qiáng)力支撐下，將繼續(xù)行進(jìn)在快車道上。

不過，二、三線城市價(jià)格與風(fēng)險(xiǎn)并存。大規(guī)模的二三線城市開發(fā)熱，會(huì)在2008年出現(xiàn)一個(gè)供應(yīng)高峰，如果金融形勢(shì)有所變動(dòng)，或者房地產(chǎn)市場(chǎng)有大的政策調(diào)整，二、三線城市所面臨的風(fēng)險(xiǎn)將大于一線城市。

四、2008年樓市商品房的土地供應(yīng)預(yù)測(cè)

2007年11月21日，建設(shè)部公開表示，要求各地要深入貫徹國家宏觀調(diào)控政策，加快建立和完善住房保障工作機(jī)制，明確廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、“兩限”普通商品住房、中低價(jià)位和中小套型普通商品住房等五類住房的建設(shè)規(guī)模和具體地塊，并確保這五類住房用地不低于居住用地的70%。

被業(yè)界戲稱“紅五類”的這五類用地掀起了國內(nèi)土地市場(chǎng)新的風(fēng)暴。

1、土地供應(yīng)向“紅五類”傾斜

實(shí)際上，在9月30日國土資源部下發(fā)的《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》中就已規(guī)定，“各市、縣國土資源管理部門應(yīng)優(yōu)先安排廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，而且年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。”而政府對(duì)“紅五類”代表的保障性住房的多次強(qiáng)調(diào)和重視，也讓不少人開始擔(dān)心——在有限的商品房土地供應(yīng)下，開發(fā)商的開發(fā)模式是不是會(huì)受到很大沖擊，迫于生存不得不在短時(shí)間內(nèi)，完成從中低項(xiàng)目向高端項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型？在房地產(chǎn)政策不變的情況下，會(huì)不會(huì)在不久的將來，國內(nèi)進(jìn)而也會(huì)跟香港地區(qū)、新加坡那樣，商品房比政府的保障房貴上幾倍？

由于政府將把解決低收入家庭住房困難當(dāng)作一項(xiàng)職責(zé)來抓，可見在未來幾年內(nèi)土地供應(yīng)將向保障性住房類土地傾斜，這樣必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式有著巨大沖擊。

按照預(yù)測(cè)，在未來幾年內(nèi)，開發(fā)商如果還和從前一樣靠開發(fā)大面積的低端項(xiàng)目肯定會(huì)面臨著被市場(chǎng)淘汰的危險(xiǎn)。而且隨著土地供應(yīng)向政策性、保障性住房傾斜，商品房的土地供應(yīng)將更加緊張，實(shí)現(xiàn)有限土地的利潤最大化、發(fā)展中高端項(xiàng)目無疑是最佳選擇。

而保障性住房土地供應(yīng)量要占到總住宅用地供應(yīng)量70%以上，一般保障性住房項(xiàng)目容積率會(huì)高于商品房項(xiàng)目容積率，由此而建設(shè)的保障性住房建筑面積將會(huì)超過70%，也就是說，2008年后，市場(chǎng)上超過70%的新房，是“紅五類”住房，可想而知，這么大體量的中、低價(jià)房推向市場(chǎng)，對(duì)高房價(jià)造成的沖擊將有多大。

2、保障用地計(jì)劃會(huì)不會(huì)單列？

據(jù)了解，為確保“紅五類”的供應(yīng)，國土資源部將采取用地備案、地方日常性監(jiān)管和派駐地方的國家土地督察局檢查、國土資源部不定期抽查等監(jiān)管方式，針對(duì)城市申報(bào)實(shí)施方案、省級(jí)審核實(shí)施方案和城市具體實(shí)施征地和供地等環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。

但中低價(jià)位住房、中小套型住房與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房是幾類性質(zhì)完全不同的住房，幾類性質(zhì)完全不同的住房納入同一類土地供應(yīng)體系，一個(gè)必然的結(jié)果是準(zhǔn)商品房和商品房擠占保障性住房的土地供應(yīng)空間，因此，若要保證廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地得到落實(shí)，不如實(shí)行土地供應(yīng)計(jì)劃單列。

五、2008年樓市房價(jià)總體趨勢(shì)預(yù)測(cè)

樓市宏觀調(diào)控堅(jiān)定推行兩三年后，瘋漲的房價(jià)開始出現(xiàn)放緩的跡象。2008年樓市宏觀調(diào)控的走向顯得格外關(guān)鍵。相信2008年的宏觀調(diào)控將更為理性和成熟。

1、保障性住房是穩(wěn)定房價(jià)重要手段

按照建設(shè)部的要求，北京、上海、廣州、深圳等大中城市新近都對(duì)外公布了2008年度住房建設(shè)計(jì)劃，住房保障成為各大城市今年住房 市場(chǎng)發(fā)展 的主要著力點(diǎn)。

2008年將成為各地大規(guī)模開啟保障性住房的一年。

以深圳為例，深圳市發(fā)布的《建設(shè) 規(guī)劃 2008年度實(shí)施計(jì)劃》表明，2008年深圳市計(jì)劃建設(shè)各類住房15.68萬套，其中，商品房11.1萬套，保障性住房4.58萬套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年2.82萬套的水平，體現(xiàn)出深圳保障性住房建設(shè)呈加速趨勢(shì)。

在土地供應(yīng)方面，今年深圳計(jì)劃新供應(yīng)住房用地1.8平方公里，其中，商品住房用地1.3平方公里，保障性住房用地0.5平方公里，另外還將利用存量用地1平方公里，保證了保障性住房建設(shè)的“后勁”。

北京、上海、廣州等地的住房建設(shè)計(jì)劃中，保障性住房供應(yīng)總量也都達(dá)到年度住房供應(yīng)總量的20%以上。“保障性住房大量推出，一方面能夠緩解市民買房的焦慮，另一方面也能夠大量增加供應(yīng)，從而緩解目前樓市面臨的供求緊張。”深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營運(yùn)中心主任高海燕說。

經(jīng)過近幾年的調(diào)控，政府有關(guān)部門已經(jīng)形成了比較明晰的思路，即加大保障性住房建設(shè)力度，解決低收入家庭的住房問題，同時(shí)也可減少商品房市場(chǎng)的剛性需求，從而穩(wěn)定房價(jià)。

2、中等收入人群保障進(jìn)入調(diào)控視野

對(duì)于中等收入者是否也要納入政府的住房保障范圍，近年來各方意見不一。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人最近表示，在著力解決低收入群眾住房困難的同時(shí)，要鼓勵(lì)各地區(qū)積極探索，發(fā)展政策性租賃住房，幫助中等收入家庭解決住房困難。

按照有關(guān)表述，限價(jià)房將成為幫助中等收入人群安居的重要手段。此前，國內(nèi)已有一些城市“試水”限價(jià)房，如北京、廣州等地的限價(jià)房已進(jìn)入搖號(hào)銷售階段。南京市對(duì)外表示，今年將正式著手 研究 “雙限房”政策，計(jì)劃建設(shè)10萬平方米“雙限房”。

盡管各地在加大限價(jià)房的建設(shè)力度，但與占人口60%的中等收入人群的龐大需求相比，限價(jià)房的數(shù)量難免顯得僧多粥少。限價(jià)房的銷售政策還不明晰，需要不斷探索，而且可能引發(fā)市場(chǎng)低價(jià)競(jìng)爭的連鎖反應(yīng)，其效果值得關(guān)注和探討，因此短期內(nèi)大量建設(shè)不太現(xiàn)實(shí)。

除了投入更多的財(cái)力物力來建設(shè)限價(jià)房外，更重要的就是，各地政府應(yīng)該花更大的精力落實(shí)好“90平方米和70%”的政策，為中等收入人群解決住房問題創(chuàng)造條件。

在此次各地公布的2008年住房建設(shè)計(jì)劃中，這一點(diǎn)得到了更多的強(qiáng)調(diào)。如深圳市要求，新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下的比重必須達(dá)到總建筑面積的70%以上。

3、房價(jià)可能會(huì)逐漸向理性回歸

2007年樓市宏觀調(diào)控的一大亮點(diǎn)，就是房貸新政策、加息等市場(chǎng)化調(diào)控手段的運(yùn)用。隨著收緊房貸和數(shù)次加息的“累積效應(yīng)”發(fā)力，目前各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍降溫，取得了比較明顯的效果。

盡管這些政策并非專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是著眼于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，如抑制流動(dòng)性過剩、防止出現(xiàn)類似美國次級(jí)貸的危機(jī)等。但由于這些因素往往是樓市“高燒”的深層原因，所以它們?nèi)〉脤?shí)效也在情理之中。

隨著金融、稅收政策的繼續(xù)貫徹落實(shí)，2008年住房投資、投機(jī)需求將受到進(jìn)一步的抑制，住房資源將逐步得到合理配置，房價(jià)可能會(huì)逐漸向理性回歸。

六、2008年奧運(yùn)會(huì)后全國樓市發(fā)展預(yù)測(cè)

奧運(yùn)會(huì)與北京是七年之約，時(shí)間挺得很長，效應(yīng)已經(jīng)充分挖掘。當(dāng)它終于來臨時(shí)，未必非要等到開過才會(huì)產(chǎn)生后奧運(yùn)心理。股市中經(jīng)常有此類現(xiàn)象，某心理關(guān)口前一旦沖擊無果，會(huì)提前產(chǎn)生調(diào)整行情。

特別是近兩年房價(jià)上漲了許多，再加上各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素的綜合作用。

后奧運(yùn)時(shí)代來臨，許多人似乎一下子失去了信心，對(duì)北京未來會(huì)如何發(fā)展沒了把握。其實(shí)大可不必。大家可以去開車看看北京，跟奧運(yùn)相關(guān)的區(qū)域確實(shí)比較漂亮，但是也沒像我們?cè)瓉硐胂竦?，?7年全搞定了，到今天為止，很多地方還在熱火朝天的做。我們?nèi)ハ耄瑠W運(yùn)會(huì)之后北京就已經(jīng)萬事大吉了嗎？去跟那些國際化的大都市比比，我們的城市建設(shè)還欠缺多少？還要再投入多少錢，才真正像一個(gè)國際化的大都市真正的水準(zhǔn)？早著呢。包括我們看到北京有多少題材在奧運(yùn)會(huì)之后可以兌現(xiàn)的，郊區(qū)的那些衛(wèi)星城，包括城市行政體系中心的遷移，這都是潛在發(fā)展的概念，或者說已經(jīng)在紙面上，只不過要等奧運(yùn)會(huì)之后這個(gè)契機(jī)。我們能夠見到很多地塊奧運(yùn)之前不讓動(dòng)，是為了奧運(yùn)會(huì)之后發(fā)展儲(chǔ)備的，這是實(shí)實(shí)在在的事情。包括未來北京發(fā)展重心也有調(diào)整，北京這個(gè)城市不是奧運(yùn)會(huì)完了之后就萬事大吉了，可能再過十年、再過二十年，你看到塔吊還比紐約、東京、巴黎、倫敦加在一塊還要多，這個(gè)城市現(xiàn)在出門保證你能看到塔吊。再過二十年，能不能說我們出去轉(zhuǎn)一圈，就看到不到二十個(gè)塔吊，很困難，因?yàn)榍穫嗔?。不少地方你開車進(jìn)去，明明是北京四環(huán)、五環(huán)之間或者三環(huán)、四環(huán)之間，你可能很驚訝，這是北京嗎？這就是首都，還這個(gè)樣子呢？它們也在北京城里頭，在五環(huán)內(nèi)、在四環(huán)內(nèi)，需不需要改變？五六十年代建的很多房子已經(jīng)其實(shí)不堪使用了，拆不拆？實(shí)際上真是拆不動(dòng)、拆不起，如果沒有后面的發(fā)展的話，這個(gè)城市今天這樣，能否像歐美那樣一個(gè)城市可以每年開工量很少，維持幾十年、上百年？這個(gè)城市根本不具備這樣的條件，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一個(gè)成熟的城市，還需要很多年的建設(shè)。所以房地產(chǎn)在北京仍大有可為。

至于說其他的支撐因素，就是首都概念、資源配置相對(duì)集中概念以及經(jīng)濟(jì)中心概念，外來新城市居民一定會(huì)有，國際化也一定會(huì)有，擋不住的。不可能把北京裝在圈子里包起來，所以目前的許多問題會(huì)長期存在，解決它靠持續(xù)的建設(shè)，干吧。

長期走勢(shì)看漲多數(shù)業(yè)內(nèi)朋友都沒意見?；氐侥壳皹鞘卸唐谧邉?shì)，漲跟跌最根本的原因就是，中國宏觀經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)大背景下，未來的這幾個(gè)月到09年大的走勢(shì)。這種走勢(shì)包括我們的經(jīng)濟(jì)是會(huì)出現(xiàn)衰退，還是出現(xiàn)一個(gè)繼續(xù)的平穩(wěn)增長，這種最終的趨勢(shì)才是決定了對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融，還有其他的稅負(fù)政策的一個(gè)主要的因素。這種政策直接作用在市場(chǎng)，如果銀根被放松了，肯定觀望的需求會(huì)繼續(xù)被激發(fā)出來。包括時(shí)間因素，在09年整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境不變的前提下，觀望期會(huì)結(jié)束。真正持幣觀望的人會(huì)再次入場(chǎng)。至于說跌，一定是宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了大問題，GDP增長出現(xiàn)停滯，失業(yè)人口快速上升，大量的企業(yè)倒閉，那時(shí)候談房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有意義，房價(jià)再跌都沒有意義。香港的98年，誰愿意中國走到那個(gè)程度？

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