1、租金收益是首要考慮因素
很長(zhǎng)時(shí)間以來，投資者都已習(xí)慣了樓市中買進(jìn)賣出的差價(jià)交易，這已成為了大家獲利的主要方式。而在當(dāng)前市場(chǎng)延續(xù)去年調(diào)控慣性的情況下，這種投資的方式顯然已經(jīng)不合時(shí)宜了，租金收益將會(huì)成為人們?cè)谕顿Y房產(chǎn)的首要考慮因素。
由于市場(chǎng)的需求受到了抑制，其中對(duì)投資性需求的打壓是首當(dāng)其沖的，其次動(dòng)拆遷規(guī)模的放緩也使被動(dòng)性需求大幅減少，而在銀行貸款門檻抬高的限制作用下，市場(chǎng)中的改善性需求也顯得心有余而力不足。當(dāng)然交易成本的提高也是不容忽視的因素，營業(yè)稅的征收以及越走越近的個(gè)人所得稅等等，都大大減少了人們的獲利預(yù)期。根據(jù)我們的計(jì)算，在當(dāng)前的情況下一套房子要上漲20%才能獲利，而在目前"緩跌"的市場(chǎng)狀況下，這顯然是不現(xiàn)實(shí)的。其實(shí)有一點(diǎn)大家是心知肚明的，形成當(dāng)前所有這些市場(chǎng)變化的主要?jiǎng)右蚴沁€是宏觀調(diào)控政策的作用，而從2006年的情況來看，根據(jù)的判斷，政策的主基調(diào)不會(huì)發(fā)生大的變化，這也使得市場(chǎng)將難有起色。
答案似乎已經(jīng)很明顯了，在目前的市場(chǎng)情況下房產(chǎn)正在回歸到它原來的物業(yè)屬性上面來，當(dāng)它不再以籌碼的方式在市場(chǎng)上被運(yùn)作時(shí)，投資回報(bào)將主要以租金的方式表現(xiàn)出來。
2、采取多種手段提高收益
部分投資者說："現(xiàn)在的樓市已經(jīng)不能投資了。"其實(shí)這句話只說對(duì)了一半，關(guān)鍵是你在進(jìn)行房產(chǎn)投資時(shí)要轉(zhuǎn)變一種視角。很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)間以來，許多投資者的關(guān)注點(diǎn)都是未來房?jī)r(jià)會(huì)漲多少，而現(xiàn)在則要把更多的重點(diǎn)放在對(duì)房產(chǎn)租金收益率的考察上。綜合比較當(dāng)前投資市場(chǎng)的各種因素，可以認(rèn)為5%的租金回報(bào)率是一個(gè)重要的臨界點(diǎn)，也是判斷房屋投資價(jià)值的重要參照指標(biāo)。
其實(shí)租金回報(bào)率與房產(chǎn)價(jià)格的漲跌是緊密地聯(lián)系在一起的，從未來來看租金的高低將是支撐房產(chǎn)價(jià)格的重要因素。換句話說，有租金回報(bào)支撐的房產(chǎn)將會(huì)比較抗跌，而那些租金回報(bào)率偏低的樓盤則將會(huì)面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。而從這一點(diǎn)來說，投資者就應(yīng)該把最大限度地提高租金回報(bào)率作為時(shí)下的一個(gè)主攻方向，我們可以把握住這樣幾點(diǎn)：一是盡快地把手中的閑置房屋租出去，千萬不要讓房子"爛"在手中，要知道持有房產(chǎn)是有成本的，多租出去一個(gè)月也就多了一份收益；二是對(duì)于那些租金回報(bào)率偏低甚至租不出去的房產(chǎn)，在合適的價(jià)位上還是要考慮盡早出手。當(dāng)然在另一方面，對(duì)于此類房產(chǎn)也要盡量少碰為妙；三是要利用多種渠道廣開財(cái)源，盡量提高自己房屋的租金收益，比如本刊在上期介紹過的“包裝出租”就是一個(gè)很好的方法；四是多關(guān)注一些有較高租金回報(bào)率的房產(chǎn)，如中心城地段的小房型，重要商務(wù)區(qū)周邊的房產(chǎn)，以及校園周邊的房產(chǎn)等。
當(dāng)然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看房地產(chǎn)市場(chǎng)還是要發(fā)展的，而對(duì)于后市，我們也可以從這幾個(gè)角度來觀察：首先，要充分認(rèn)識(shí)到這次調(diào)整的長(zhǎng)期性，雖然樓市目前正趨平穩(wěn)，但要結(jié)束調(diào)整還需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，而且政策面、市場(chǎng)面的變化也會(huì)給其帶來不小的影響；其次，在此前發(fā)生的那波樓市大潮中，樓盤的價(jià)格總體的表現(xiàn)是一個(gè)齊漲的狀態(tài)，但我們要認(rèn)識(shí)到的是，未來樓市即使走出調(diào)整進(jìn)入復(fù)蘇的狀態(tài)，也不會(huì)再是簡(jiǎn)單的共漲局面，價(jià)格分化的態(tài)勢(shì)將會(huì)逐漸表現(xiàn)出來，也就是說在有些樓盤價(jià)格上漲的同時(shí)另外的一些樓盤可能還在原地踏步，這一點(diǎn)也是投資者需要做好心理準(zhǔn)備的；最后，購房者也可以利用目前這一階段多做做功課，對(duì)市場(chǎng)上各類樓盤多做了解和比較，并鎖定幾個(gè)樓盤觀察其價(jià)格的變化，還可以實(shí)地進(jìn)行探訪。這樣在未來市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)時(shí)，購房就可以快而準(zhǔn)了。
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