“十一五 規(guī)劃 ”是整個(gè)國(guó)家的未來(lái)行動(dòng)綱領(lǐng)，而“房地產(chǎn)新政”最多是一個(gè) 行業(yè) 的調(diào)整。但兩者并非毫無(wú)關(guān)系，首先，兩者都是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大事，“十一五”的意義就不用說(shuō)了，而房地產(chǎn)業(yè)也不光舉國(guó)關(guān)注，而且牽扯 行業(yè) 和地區(qū)范圍廣泛，在國(guó)內(nèi)一些城市，繞開(kāi)房地產(chǎn)，GDP就毫無(wú)意義，繞開(kāi)居住問(wèn)題，談“和諧社會(huì)”就十分牽強(qiáng)。

其次，兩者共同構(gòu)成2005年舉國(guó)關(guān)注的大事件，“房地產(chǎn)新政”是初夏的第一聲驚雷，讓整個(gè)神州大地顫抖，相比較之下，“十一五 規(guī)劃 ”保持著諸多神秘，目前還未全面進(jìn)入公眾視線，但可以想象，五年計(jì)劃，即便如秋雨般纏綿，但對(duì)未來(lái)的影響，是棉里裹鐵的根本性力量。第三，饒有趣味的是，十一五 規(guī)劃 影響廟堂之高，而房地產(chǎn)新政則是影響江湖之遠(yuǎn)，一高一遠(yuǎn)，共分秋色。最后，從兩者的出場(chǎng)循序也頗有玩味之處，6月份以后，房地產(chǎn)的廟堂輿論嘎然而止，正當(dāng)所有人對(duì)此不解，并猜想紛紛的時(shí)候，“十一五 規(guī)劃 ”做為重磅炸彈，打破了六月份以來(lái)整個(gè)夏天的令人煩躁的悶熱。

“房地產(chǎn)新政”關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，但突然為“十一五 規(guī)劃 ”讓道。這暗示著，來(lái)者不小，來(lái)者不凡，做為“江湖”與“廟堂”的兩個(gè)代表，二者之間，會(huì)毫無(wú)瓜葛嗎？一連串疑問(wèn)擺在我們面前，“房地產(chǎn)新政”為什么嘎然而止？“十一五 規(guī)劃 ”和“房地產(chǎn)新政”的關(guān)系何在？

可能更讓普羅大眾關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題是：“十一五 規(guī)劃 ”，做為胡溫政府的第一個(gè)五年 規(guī)劃 ，它是如何看待和處理房地產(chǎn)業(yè)的。而對(duì)于房地產(chǎn)商人來(lái)說(shuō)，未來(lái)該如何做，才能順勢(shì)而為。

一、“房地產(chǎn)新政”才剛開(kāi)始

開(kāi)發(fā)商們過(guò)于樂(lè)觀，“房產(chǎn)新政”還沒(méi)有告訴世人，它宣布失敗了。“房地產(chǎn)”和夾在它頭上的“新政”，都是重量級(jí)的大家伙，重量級(jí)和重量級(jí)的搏斗，沒(méi)有三百回合，就不能輕言其中一方失敗。

博弈正在僵持著，都在揣摩對(duì)方的心態(tài)。“房地產(chǎn)”這一方的優(yōu)勢(shì)是，殺我就是殺你自己，索性就把自己放開(kāi)，你要打我請(qǐng)隨意，但是我還可以抽出手來(lái)打你。“新政”所面臨最大的問(wèn)題就是要取得一場(chǎng)讓對(duì)手完好無(wú)缺的勝利。

所以，如果以為新政只會(huì)發(fā)幾個(gè)文件，以為新政就是“新國(guó)八條”、“舊國(guó)八條”加起來(lái)十六條那點(diǎn)能耐，那就輕敵到不可思議的地步了。

事實(shí)上，整個(gè)夏天，新政的步伐一點(diǎn)沒(méi)有放松半拍，那就是清理土地，6月份以后，關(guān)于市場(chǎng)和打擊投資的政策消聲密跡，但是就國(guó)土政策的文件，卻緊鑼密鼓。由于這是潛在水下，遠(yuǎn)離媒體的文件，所以，大多數(shù)人視而不見(jiàn)。

這就是“新政”的智慧之處，它非常清楚自己的目的——保護(hù)“生產(chǎn)力”，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)這個(gè) 行業(yè) 對(duì)經(jīng)濟(jì)所暴發(fā)出來(lái)的強(qiáng)勁拉動(dòng)力，才使這個(gè) 行業(yè) 敢有持無(wú)恐，又讓新政投鼠忌器。中國(guó)經(jīng)濟(jì)，暫時(shí)離不開(kāi)房地產(chǎn)這駕馬車。對(duì)于“新政”來(lái)說(shuō)，勝利的標(biāo)志只有一個(gè)：那就是要調(diào)控房地產(chǎn)泡沫，又不影響它對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。俗稱“軟著陸”。

所以，它沒(méi)有將正面進(jìn)攻當(dāng)作主戰(zhàn)場(chǎng)，只是蜻蜓點(diǎn)水的，以5.11先清理干凈外圍，將民間投資者踢出局。然后從“生產(chǎn)力”的背后下手，那就是“生產(chǎn)資料”，房地產(chǎn)業(yè)最重要的“生產(chǎn)資源”，就是土地。

不戰(zhàn)而曲人之兵的最好辦法，就是從內(nèi)部入手，在過(guò)去，房地產(chǎn)泡沫的最根本原因，就是土地的不清不楚，有若干漏洞可鉆。現(xiàn)在，全中國(guó)的區(qū)域行政長(zhǎng)官，都會(huì)為土地指標(biāo)頭疼，而熱點(diǎn)被關(guān)注的區(qū)域，則還要花很大的精力來(lái)對(duì)付來(lái)自國(guó)土資源部的調(diào)查者們。

當(dāng)然，清理土地，是一個(gè)因?yàn)楝嵥?，所以漫長(zhǎng)的事情。但征服房地產(chǎn)，“生產(chǎn)資源”只是起點(diǎn)，遠(yuǎn)非終點(diǎn)。

二、“十一五” 規(guī)劃 貫徹落實(shí)之時(shí)，就是新政徹底勝利之日

復(fù)雜的房地產(chǎn)問(wèn)題，并不是一朝一夕，一個(gè)文件兩個(gè)指令可以完成的。它的復(fù)雜性在于，雖然只是一個(gè) 行業(yè) ，但是幾乎囊括了前期建設(shè)遺留下來(lái)的所有關(guān)系弊端。如果沒(méi)有“十一五 規(guī)劃 ”對(duì)社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的整體梳理，這個(gè) 行業(yè) 就無(wú)法正?；饋?lái)。并演變出如“房地產(chǎn)泡沫”、“投資過(guò)熱”、“土地矛盾”、“持幣待購(gòu)”等諸多病相，清理了這個(gè)，就出現(xiàn)了那個(gè)，恍如有72種變化的孫猴子。

房地產(chǎn)的根本問(wèn)題，就是社會(huì)關(guān)系的問(wèn)題。諸位看官還記得，就在年初，房地產(chǎn)的問(wèn)題還集中在“泡沫”上，產(chǎn)品價(jià)值和銷售價(jià)格嚴(yán)重不符，所有人的矛頭都對(duì)準(zhǔn)了開(kāi)發(fā)商的暴利，并引發(fā)一場(chǎng)全民參與的持幣待購(gòu)。

到現(xiàn)在，“泡沫”一詞基本上被人遺忘了，但是價(jià)格還是沒(méi)有降下去，原因何在，就是地方政府，利用掛、拍、招政策，不失時(shí)機(jī)的抬升土地價(jià)值，侵占了開(kāi)發(fā)商的讓利空間。開(kāi)發(fā)商吐出來(lái)的肉，瞬間就進(jìn)了地方政府的嘴巴，根據(jù)筆者對(duì)成都市國(guó)土資源局公布的近期六塊土地的 分析 ，發(fā)現(xiàn)拍賣(mài)房子成本每平方米最高漲幅達(dá)數(shù)千元。而2004年，成都這個(gè)GDP只有800多億的城市，住宅銷售總額占到了200多億，約為GDP的1/4。而住宅銷售200多億的總額中，地方政府在土地上獲得的增值收益就達(dá)20多億，約10%左右。房地產(chǎn)業(yè)收益如此之大，讓背著很重盈利任務(wù)的總經(jīng)理們，輕言放棄，太強(qiáng)人所難。

如果不梳理清楚社會(huì)關(guān)系，沒(méi)有“十一五 規(guī)劃 ”將政府職責(zé)明確為“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、公共管理、社會(huì)服務(wù)”等四大職能，他們就只能繼續(xù)扮演地方總經(jīng)理的職務(wù)，看準(zhǔn)什么賺錢(qián)，就做什么生意，這是最不利于社會(huì)發(fā)展的選擇，也是無(wú)奈的選擇。

現(xiàn)在，“房地產(chǎn)新政”卡在了生產(chǎn)資料這一環(huán)節(jié)，生產(chǎn)資料屬性又被生產(chǎn)關(guān)系制約，這一切，厄待“十一五 規(guī)劃 ”人代會(huì)通過(guò)并執(zhí)行后，對(duì)整個(gè)社會(huì)關(guān)系的全盤(pán)梳理。那一天，將是房地產(chǎn)新政完勝的日子。

三、“十一五” 規(guī)劃 將是催生真正市場(chǎng)化的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)無(wú)法界定的時(shí)間段，要說(shuō)它是市場(chǎng)化的，一些人不會(huì)認(rèn)可，要說(shuō)它不是市場(chǎng)化的，另一些人更不會(huì)答應(yīng)。它現(xiàn)在正處于左右搖擺的邊緣，難以把握。

參考已經(jīng)市場(chǎng)化的 行業(yè) 規(guī)律，房地產(chǎn)真正市場(chǎng)化的那一天，應(yīng)該是這樣的：

生產(chǎn)鏈條透明公開(kāi)，生產(chǎn)資料按照供需關(guān)系組合，而供需關(guān)系又是“需”決定“供”。房地產(chǎn)商像肯德雞采購(gòu)雞一樣采購(gòu)?fù)恋?，房產(chǎn)商必須按照消費(fèi)者需求來(lái)考慮產(chǎn)品的打造，價(jià)格無(wú)論貴賤，都是貨真價(jià)實(shí)，童叟無(wú)欺。

要真正的市場(chǎng)化，并不容易，這不光是政策執(zhí)行問(wèn)題，還涉及到房地產(chǎn)內(nèi)部運(yùn)作規(guī)律：

（1）政府由總經(jīng)理到公共職能的角色轉(zhuǎn)變，需要一段時(shí)間。政府應(yīng)該做什么，我想各級(jí)政府長(zhǎng)官都很清楚，轉(zhuǎn)變的主觀意識(shí)沒(méi)有問(wèn)題。但當(dāng)放棄房地產(chǎn)這駕馬車，而新的增長(zhǎng)點(diǎn)不是短時(shí)間能夠找到的，他們不可能先放棄房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)，再去尋找新的支撐產(chǎn)業(yè)。

（2）即便中央對(duì)各級(jí)政府的考核，由總經(jīng)理方式變?yōu)椴柯涫最I(lǐng)方式。行政長(zhǎng)官無(wú)需也沒(méi)有必要再去追求GDP，但是，如何扮演好新的角色，還有一段探索和嘗試的時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)，掌握公共權(quán)力的人，都不愿意放棄公共地位，以及地位背后的好處。

（3）如何建立、監(jiān)觀房地產(chǎn)市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)鏈條，還需時(shí)日。諸如被政府掌握的土地如何定價(jià)，又如何公開(kāi)公正公平的轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商手里，模式需要探討。而土地的集約化，還涉及到科學(xué) 規(guī)劃 城市，以及合理處理好城市化進(jìn)程中間的矛盾，這就決定了房地產(chǎn) 行業(yè) 的生產(chǎn)資料采購(gòu)，絕對(duì)沒(méi)有肯德雞采購(gòu)雞那樣簡(jiǎn)單。

（4）協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)鏈條各個(gè)利益群體之間關(guān)系，方法和思路還需探索。要清理炒房者出局并不困難，增加交易轉(zhuǎn)手成本，可以讓其離開(kāi)。但是，協(xié)調(diào)大開(kāi)發(fā)商和小開(kāi)發(fā)商之間關(guān)系，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間關(guān)系，房地產(chǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，卻非常困難。前段時(shí)間，央行一個(gè)取消預(yù)售制度的建議，就鬧得神州大地沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

（5）如何協(xié)調(diào)市場(chǎng)化和福利化房地產(chǎn)之間關(guān)系。做為基本生活保障發(fā)展起來(lái)的 行業(yè) ，注定了無(wú)法完全市場(chǎng)化，窮人也要住房，否則就有違“和諧社會(huì)”，但是享受型的房地產(chǎn)市場(chǎng)化，和保障型的房地產(chǎn)福利化，二者之間關(guān)系如何協(xié)調(diào)，異常復(fù)雜。就建設(shè)部和萬(wàn)科共同征集中低收入者居住解決方案一事來(lái)看，我們還沒(méi)有成熟的方案。

（6）房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化模式遠(yuǎn)未形成。雖然房地產(chǎn)是誕生于市場(chǎng)年代的，但一直喝著資源的奶長(zhǎng)大，撥開(kāi)這貌似市場(chǎng)的皮，里面赤裸裸包裝著資源交換，在過(guò)去的房地產(chǎn) 行業(yè) 里，一個(gè)懂得建筑 規(guī)劃 、施工管理、踏實(shí)做事的房地產(chǎn)商人，是賺不到錢(qián)的商人，是要被所謂市場(chǎng)淘汰出局的商人。過(guò)去真正賺到錢(qián)的，是那些懂得協(xié)議拿地，更改 規(guī)劃 ，亂吹亂擂的人。所以房地產(chǎn)發(fā)展這么多年，學(xué)科并沒(méi)有得到積累。

（7）房地產(chǎn)從業(yè)人員，還需要學(xué)習(xí)如何市場(chǎng)化的操作。因?yàn)榍捌?行業(yè) 的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律影響，房地產(chǎn)從業(yè)人員在算帳能力、社會(huì)活動(dòng)能力、市場(chǎng)不對(duì)稱控制能力上，積累了大量經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)能跑到貸款、拿到土地的總經(jīng)理之待遇和地位，在董事長(zhǎng)那里，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一個(gè)懂得建筑和施工管理的總經(jīng)理。到現(xiàn)在， 行業(yè) 對(duì)社會(huì)意義的居所，還停留在建筑師階段，而不能從社會(huì)與人的關(guān)系上打量它；對(duì)市場(chǎng)化的營(yíng)銷，還停留在玩弄信息階段，而不能從各取所需角度來(lái)看待銷售。而派生出的物業(yè)管理這個(gè) 行業(yè) ，尚未找到真正的盈利模式。

第一節(jié) 房地產(chǎn) 行業(yè) 趨勢(shì)預(yù)測(cè)

一、中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期與世界房產(chǎn)發(fā)展案例 研究 分析

在世界范圍，由房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的案例都相當(dāng)慘痛，其中影響最大的非日本案例莫屬。上世紀(jì)80年代后期，日本經(jīng)濟(jì)快速回升，出現(xiàn)了歷史上少有的繁榮期。日本中央銀行為了刺激經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策，這些資金基本上都流入了房地產(chǎn)業(yè)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。

從1986年起，日本在短短5年間，地價(jià)上漲了2倍多。其中1987年，商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格的年上升率甚至超過(guò)了76%。另?yè)?jù)日本國(guó)土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1985年，東京都的商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)為120.1，但到了1988年就暴漲到了334.2，3年間暴漲近2倍。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)40001萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的土地價(jià)格。

1991年，日本房地產(chǎn)泡沫破裂，致使日本經(jīng)濟(jì)十多年來(lái)一蹶不振。房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌導(dǎo)致一些涉足房地產(chǎn)業(yè)較深的大、中、小企業(yè)紛紛倒閉。僅2000年，包括房地產(chǎn)商在內(nèi)的建筑 行業(yè) 就有6000多家公司破產(chǎn)，占當(dāng)年破產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒閉，其中有三分之一以上是房地產(chǎn)公司，創(chuàng)戰(zhàn)后上市企業(yè)倒閉的最高紀(jì)錄。日本經(jīng)濟(jì)步入了戰(zhàn)后歷時(shí)最長(zhǎng)的“平成蕭條”時(shí)期。

房地產(chǎn)泡沫破滅直接引發(fā)了日本嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。從1991年到2000年，發(fā)達(dá)國(guó)家財(cái)政赤字均有不同程度下降甚至出現(xiàn)盈余，惟獨(dú)日本財(cái)政赤字由0.8%猛增為10.1%，同時(shí)還出現(xiàn)了通貨緊縮和金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫破滅的一個(gè)直接后果，是給金融業(yè)帶來(lái)大量的呆壞賬。日本十大銀行中的日本長(zhǎng)期信用銀行、日本債券信用銀行以及北海道拓殖銀行相繼倒閉，中小金融機(jī)構(gòu)的破產(chǎn)更是接連不斷，金融體系劇烈動(dòng)蕩。

日本國(guó)土交通省最近發(fā)表的地價(jià)統(tǒng)計(jì)表明，盡管東京等一些大城市部分地段的地價(jià)近期出現(xiàn)了上漲，但全國(guó)平均地價(jià)依然在繼續(xù)下跌。如今15年過(guò)去了，日本經(jīng)濟(jì)依然在低谷徘徊，雖然有了一絲希望，但要使經(jīng)濟(jì)回到健康的軌道上，仍然困難重重，甚至前景暗淡。

同樣，由于房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī)的還有1997年的東南亞諸國(guó)及東亞的韓國(guó)和中國(guó)的港澳臺(tái)地區(qū)。特別是香港，房地產(chǎn)價(jià)格回調(diào)幅度高達(dá)50%，出現(xiàn)了近十萬(wàn)的負(fù)資產(chǎn)者，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)、金融和社會(huì)產(chǎn)生了重大影響。

為何房地產(chǎn)容易引發(fā)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，上游涵蓋鋼材、水泥、物流等 行業(yè) ，下游包括建筑、裝飾裝修、物業(yè)等 行業(yè) ，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，容易引發(fā)大量投資；房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，與金融業(yè)又屬于捆綁型關(guān)系，地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)過(guò)分集中在商業(yè)銀行體系；房地產(chǎn)具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)兼有的特性，同時(shí)兼有投資和消費(fèi)的功能，房地產(chǎn)商品的虛擬經(jīng)濟(jì)特性相對(duì)比較隱蔽。

正是房地產(chǎn)這些屬性，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊，然而這只羊既能把經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)到康莊大道，也能帶入泥潭和深淵。當(dāng)然經(jīng)濟(jì)發(fā)展不是無(wú)序的、不可把握的，更不是什么桀驁不遜的怪物，具有自身的規(guī)律性和客觀性，是可預(yù)測(cè)和管理的。管理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵是要建立監(jiān)測(cè)、防范和預(yù)警機(jī)制，要特別注意其周期的規(guī)律和危機(jī)前的征兆，做到防患于未然。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)均具有很強(qiáng)的規(guī)律性，當(dāng)然由于各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、地域環(huán)境、文化生活等情況不同，房地產(chǎn)波動(dòng)周期和頻率也不盡相同，甚至差別很大。如美國(guó)的房地產(chǎn)波動(dòng)周期一般為20年，10年左右為上升期，10年左右為下滑期；日本為10年，6～7年上升期，3～4年下滑期（金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)除外）；中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)5～6年為一個(gè)周期，其中4年左右為上升期。

中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)也有一定的周期性，要發(fā)現(xiàn)其波動(dòng)頻率還要從其發(fā)展經(jīng)歷上進(jìn)行 分析 。中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)可劃分為四個(gè)時(shí)期：即1979年～1985年為復(fù)蘇期，1986年～1990年為發(fā)展期，1991年～1998年是增長(zhǎng)和宏觀調(diào)控期，1999至今為高速增長(zhǎng)期。

在復(fù)蘇期，由于中國(guó)改革開(kāi)放剛剛開(kāi)始，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還具有很強(qiáng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特色，很不成熟，到1985年才有了快速發(fā)展，但1986年又很快回落，這期間增長(zhǎng)期為6年，下滑期為1年；在發(fā)展期，房地產(chǎn)已相對(duì)成熟，也迎來(lái)了真正意義上的快速發(fā)展，并很快達(dá)到高峰，但1989年下半年開(kāi)始全面下滑，次年到了谷底，這期間增長(zhǎng)期為3年，下滑期為2年半；在高速增長(zhǎng)期和宏觀調(diào)控期，中國(guó)房地產(chǎn)迎來(lái)了第一次繁榮，1991年房地產(chǎn)開(kāi)始提升，1992年、1993年極度膨脹，1994年開(kāi)始回落，1997年回到谷底（這次回落引發(fā)諸多問(wèn)題，雖然部分問(wèn)題最終得到了控制，卻留下很多后遺癥），這期間增長(zhǎng)期為3年，下滑期為5年；1999年后中國(guó)房地產(chǎn)迎來(lái)它的黃金期，自1999年至今連續(xù)7年高速增長(zhǎng)，幅度之大、地域之廣、態(tài)勢(shì)之強(qiáng)可謂史無(wú)前例。

很多專家認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)周期頻率，大約是5年發(fā)展，2年低落，7到8年為一個(gè)周期。但從實(shí)際情況 分析 來(lái)看，結(jié)果未必如此，而今已持續(xù)增長(zhǎng)了7年。由此可見(jiàn)中國(guó)的房地產(chǎn)還處于發(fā)展階段，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并不成熟完善，與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比還具有不確定性。但從房地產(chǎn)發(fā)展的進(jìn)程我們可以看出，房地產(chǎn)各階段的起伏周期均未超過(guò)10年，而且衰退期和低谷期比較短，而增長(zhǎng)期和繁榮期比較長(zhǎng)。

二、對(duì)于未來(lái)幾年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測(cè) 分析

連續(xù)7年的高速增長(zhǎng)，通過(guò)其他相關(guān)數(shù)據(jù)和宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)將面臨周期性的低潮：2009年中國(guó)房地產(chǎn)將迎來(lái)回落期，而且幅度還會(huì)很大。得出這一推論的主要依據(jù)如下。

其一，政府希望通過(guò)宏觀調(diào)控抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，實(shí)現(xiàn)軟著陸。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的起伏期與中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)基本相吻合，而目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正呈現(xiàn)放緩的趨勢(shì)。國(guó)家大幅調(diào)低投資增長(zhǎng)目標(biāo)與投資增長(zhǎng)率，將為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和社會(huì)結(jié)構(gòu)調(diào)整贏得休整的時(shí)間。

其二，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格已趨近峰頂。據(jù)美國(guó)商務(wù)部發(fā)布的報(bào)告，2003年中期，美國(guó)的單棟新建住房的全美中間價(jià)格為19.5萬(wàn)美元，全國(guó)平均價(jià)格為24.2萬(wàn)美元，折合人民幣分別為160萬(wàn)元和200萬(wàn)元。在我國(guó)，與美國(guó)單棟住宅同性價(jià)比的住宅就是別墅，按照上海和北京的當(dāng)前價(jià)格，類型相當(dāng)?shù)姆孔觾r(jià)格均在500萬(wàn)～800萬(wàn)元，大約是美國(guó)平均水平的2至4倍。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海的房地產(chǎn)價(jià)格在2001年至2004年間上漲近70%，其房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模只占全國(guó)5%，但2003年至2004年的房貸總額卻占到全國(guó)的近20%。這與上世紀(jì)80年代末的日本東京有相似之處。

其三，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比過(guò)高。房?jī)r(jià)收入比（即一套住宅的總價(jià)格與家庭年收入的比例）是被世界廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否合理的重要指標(biāo)。世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1，聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1。美國(guó)目前的比例是3∶1，日本則是4∶1。而在我國(guó)，這個(gè)比例大約是10∶1～15∶1。香港房地產(chǎn)在1997年跌落之前，房?jī)r(jià)收入比大約是14∶1。

其四，2005年下半年始房地產(chǎn)交易量有所回落。2005年上半年，在我國(guó)中低價(jià)位、中小套型住房成交量較為平穩(wěn)的同時(shí)，高價(jià)位、大套型住房成交量下降較大，商品住宅成交總量下降，空置房面積增加。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2005年1～6月全國(guó)商品住宅銷售面積增幅，5年來(lái)首次低于竣工面積增幅。

目前來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)還有一段時(shí)間的小幅度增長(zhǎng)期，再加上2008年的奧運(yùn)會(huì)是我國(guó)的一件大事，為了社會(huì)安定和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健，國(guó)家會(huì)采取一切必要的措施保障經(jīng)濟(jì)安全，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)也將在一定程度上帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。因此在未來(lái)的兩年，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控會(huì)有所加強(qiáng)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的勢(shì)頭會(huì)得到一定程度的遏制，一跌到底的可能性并不大，但2009年就可能面臨下滑的趨勢(shì)。

對(duì)此，國(guó)家在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上實(shí)施了較為科學(xué)合理的利率、匯率政策，同時(shí)在加強(qiáng)土地市場(chǎng)化供應(yīng)、規(guī)范政府行為上做了努力，并積極探索稅制改革和加大金融監(jiān)管力度。這些措施都對(duì)防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)起到了積極作用，并取得了初步成效。

第二節(jié) 銀行信貸趨勢(shì)預(yù)測(cè)

央行宣布從2007年12月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。至此，存款準(zhǔn)備金率今年已整整上調(diào)10次，創(chuàng)下了14.5%的22年新高。這也是2003年9月以后，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)幅度首次由0.5個(gè)百分點(diǎn)上升到1個(gè)百分點(diǎn)。

1、調(diào)整幅度擴(kuò)大正說(shuō)明貨幣政策向“從緊”轉(zhuǎn)變

2006開(kāi)始，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)成為央行的常規(guī)手段。特別是2007年年初以來(lái)，除了3月份和7月份，央行每月都會(huì)將存款準(zhǔn)備金率上調(diào)一次，調(diào)整的幅度都為0.5%。因此昨天央行宣布的消息，并非完全出人意料。但為何此次要上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整幅度比以前增大了一倍？

這正說(shuō)明了‘穩(wěn)健’到‘從緊’的轉(zhuǎn)變。

2007年以來(lái)，針對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的銀行體系流動(dòng)性偏多和貨幣信貸擴(kuò)張壓力較大的問(wèn)題，央行按照黨中央、國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一部署，實(shí)施了一系列穩(wěn)健的貨幣政策：9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、5次加息、發(fā)行特別國(guó)債、發(fā)行巨額定向央票、長(zhǎng)抓不懈的“窗口指導(dǎo)”。盡管如此，銀行信貸投放依然高位運(yùn)行。

根據(jù)央行此前公布的數(shù)據(jù)，前10個(gè)月人民幣新增貸款已達(dá)到去年全年新增貸款的1.1倍。穩(wěn)健的貨幣政策受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策”，不僅宣告沿用10年的“穩(wěn)健的貨幣政策”的終結(jié)，也預(yù)示著2005年以來(lái)的“雙穩(wěn)健（穩(wěn)健的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策）”政策退出了經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)中心。

2、進(jìn)一步上調(diào)空間有限行政手段是最后王牌

目前，市場(chǎng)人士普遍關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題是：央行今后是否就將以此幅度繼續(xù)提高準(zhǔn)備金率？答案顯然需要拭目以待。不過(guò)，花旗銀行中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高認(rèn)為，從其他國(guó)家的做法來(lái)看，央行可能最多將存款準(zhǔn)備金率調(diào)整到15%的水平，這在全球已是一個(gè)相當(dāng)高的水平。否則，銀 行業(yè) 受到的影響會(huì)非常大。也有專家認(rèn)為，準(zhǔn)備金率能上調(diào)到什么程度，并沒(méi)有什么絕對(duì)值，而是靠著一個(gè)經(jīng)驗(yàn)的判斷。

從另一個(gè)角度 分析 央行市場(chǎng)化調(diào)控手段使用的空間已經(jīng)十分有限。今年以來(lái)雖然市場(chǎng)調(diào)控效果明顯，但是CPI高位運(yùn)行，流動(dòng)性過(guò)剩威脅并未解除，市場(chǎng)化調(diào)控手段也有底線。央行今年多次使用了市場(chǎng)化調(diào)控手段，再用的空間已經(jīng)不大。用行政手段控制信貸總量將成為央行最后的一張牌。

3、近4000億資金將凍結(jié)控制銀行信貸是要害

根據(jù)央行此前公布的數(shù)據(jù)，10月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額37.85萬(wàn)億元。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率1%意味著商業(yè)銀行將要凍結(jié)近4000億的資金。這對(duì)目前還主要靠放貸賺利差吃飯的商業(yè)銀行會(huì)產(chǎn)生什么影響？

存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)固然能減少商業(yè)銀行的可貸資金，但只會(huì)對(duì)一些中小銀行的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定負(fù)面影響，對(duì)于那些資金充沛的大銀行來(lái)講，影響并不大。他同時(shí)認(rèn)為，相比監(jiān)管部門(mén)對(duì)銀行信貸總量的嚴(yán)格把控，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)實(shí)在算不上“猛藥”。

中國(guó)人民銀行的資產(chǎn)負(fù)債表顯示，2007年1月底，居民存款、企事業(yè)單位存款、政府存款分別為16.97萬(wàn)億元、14.75萬(wàn)億元、1.35萬(wàn)億元，而至10月底，分別新增了1290億元、22174億元、9922億元。即使存款準(zhǔn)備金上調(diào)，但由于存款規(guī)模擴(kuò)大，銀行的可貸資金還是不斷增長(zhǎng)。

而直接控制銀行的貸款規(guī)模就會(huì)使得銀行不論存款增長(zhǎng)多少，也只能在計(jì)劃范圍內(nèi)放貸。據(jù)報(bào)道，明年起，央行將改變以往年初要求商業(yè)銀行上報(bào)一次年度信貸計(jì)劃的方式，要求商業(yè)銀行逐季向央行上報(bào)信貸計(jì)劃，并會(huì)對(duì)信貸總量進(jìn)行控制。據(jù)悉，監(jiān)管部門(mén)希望2008年商業(yè)銀行信貸增速維持在13%左右，而2007年這一目標(biāo)被定為15%。可以肯定的是，明年的信貸增長(zhǎng)幅度將會(huì)被大幅削減，而且不會(huì)出現(xiàn)上半年投放多，下半年投放少的現(xiàn)象。

控制信貸規(guī)模當(dāng)然也是央行落實(shí)“從緊的貨幣政策”的具體措施。這不僅會(huì)削弱商業(yè)銀行的盈利水平，同時(shí)也會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等貸款需求大的 行業(yè) ，對(duì)個(gè)人信貸也不可能毫無(wú)影響。

不過(guò)，2008年商業(yè)銀行的總體盈利是否就此下滑，還存在不確定因素。有專家認(rèn)為，目前社會(huì)對(duì)銀行信貸的需求增長(zhǎng)十分強(qiáng)勁，而且央行只管貸款利率下限，如果貸款供不應(yīng)求，商業(yè)銀行很可能提高貸款利率。另一方面，央行有可能在明年繼續(xù)加息，由于商業(yè)銀行存款活期化趨勢(shì)明顯，將會(huì)給商業(yè)銀行2008年的盈利水平帶來(lái)一定的利好。

免責(zé)申明：本文僅為中經(jīng)縱橫 市場(chǎng) 研究 觀點(diǎn)，不代表其他任何投資依據(jù)或執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)行為。如有其他問(wèn)題，敬請(qǐng)來(lái)電垂詢：4008099707。特此說(shuō)明。