一、我國東部地區(qū)房地產問題

2002年，東部房地產開發(fā)投資占全國房地產開發(fā)投資的71%，但東部地區(qū)的GDP則占全國的57%，人口占全國的37%。而中西部地區(qū)的房地產開發(fā)投資則遠低于其GDP和人口 全國的比重。這說明，東部地區(qū)房地產開發(fā)已超出當地經濟發(fā)展的水平，存 著某種程度的過熱現象。從房地產開發(fā)投資占全社會投資的比重來看，2003年前10個月，全國房地產開發(fā)投資占各類投資的24%，但東部地區(qū)則占該地區(qū)各類投資近29%，中部為15%，西部為19%，這說明，東部地區(qū)固定資產投資的增長更多靠房地產開發(fā)帶動，而北京、上海等地則高達40%以上。從土地和商品房價格增長情況來看，部分地區(qū)也存 著過熱的現象。汲鳳翔還指出，供求結構失衡，有效供給不足也是中國房地產業(yè)發(fā)展中存 的問題。一些大中城市房地產市場價格與消費者的購買力之間出現了嚴重錯位。

二、河南房地產市場 分析

房價上漲2007年在全國房價普漲的背景下，河南各地樓市的房價均有不同程度上漲，但是就像“十個指頭有長短”，有的地方像洛陽、開封、焦作、平頂山的房價上漲比較明顯，有的地方像漯河、安陽、周口、商丘房價上漲不太明顯。

排隊搶購2007年的中原樓市在調整、規(guī)范中保持了持續(xù)增長，隨之而來的仍是房地產的熱銷，隨著需求過于旺盛，排隊搶購的現象在一些城市仍然存在，住房供應仍顯不足。但有些城市，房地產銷售卻非常困難，呈現買方市場的格局。

房貸新政去年9·27房貸新政后，全國一些地方的樓市患上了“高寒癥”，成交量萎縮，有的地方房價大幅下降。但是，在河南各個市地，房貸新政的影響表現不一，有的地方如洛陽、漯河、安陽等城市比較明顯，但在三門峽、平頂山、信陽等城市，新政的影響可以說微乎其微。

商業(yè)地產商業(yè)地產的理性回歸，可以說是2007年河南房地產市場的一道風景。前幾年爆炒的商業(yè)地產，2007年開始退燒，這里面既有后期經營不善、虛高價格泡沫破滅、無法還本返租的內因，也有股市火爆導致投資資金向股市流動的原因。當然，商業(yè)地產冷清的說法也不絕對，在一些地方如平頂山，商業(yè)地產賣得依然很火。

新區(qū)建設城市化進程的加快，使得河南很多市地加快了新區(qū)建設的步伐，洛陽、平頂山、信陽、商丘、安陽等市地紛紛上馬新區(qū)，帶動房地產業(yè)快速發(fā)展。但是，各地新區(qū)房地產開發(fā)有早有晚，冷熱不一，直接影響了當地房地產業(yè)發(fā)展。

高層時代土地的日漸稀缺使得各地樓市紛紛步入高層時代，市區(qū)多層逐漸成為稀缺產品，但是各地樓市上馬高層有快有慢，價格有高有低。曾有人說，河南就是中國的縮影。通過河南各地地產媒體記者的講述，更加深了記者對房地產地域差別的理解。

1、河南省原陽房地產市場 分析

2007年，新城區(qū)固有的項目有“鑫源花園”，“錦繡華城”，“黃河左岸”，“白廟社區(qū)”。老城區(qū)有“錦繡花園（原金城世家）”，“新時代廣場（商業(yè)加住宅）”。新增加項目新城區(qū)有“永泰·盛世佳苑”，老城區(qū)有“博遠·陽城人家”，“安德博大購物廣場（商業(yè)）”，“好旺角（商業(yè)加住宅，一棟拐角樓）”。以及西街組織建設的臨黃河大道臨街樓（商業(yè)加住宅）項目。

2008年新增項目有“豐基·天成相苑”（已經開工建設），地福祥持有的新城區(qū)地塊，預計也將于08年開發(fā)。

縱觀原陽房地產市場在售和在建項目，樓盤價格和樓盤品質良銹不齊，大小項目共有13個，產品年投放量在1500套以上，市場競爭異常慘烈。但也不乏優(yōu)秀樓盤的支撐，在建和在售項目中住宅項目尤以鑫源花園項目品質和價格最高，永泰·盛世佳苑和錦繡華城項目緊隨其后。商業(yè)項目當數新時代廣場和安德博大購物廣場項目。

目前除鑫源花園以外較有競爭力的項目當屬永泰·盛世佳苑，因該項目與鑫源花園在區(qū)位上基本相同，在產品結構和社區(qū)配套上也基本相同，走跟隨路線在同質中求差異（不做詳述）。08年上半年是該項目的競爭優(yōu)勢期，因該項目是期房銷售，處在一個給客戶“造夢”的階段（承諾的小區(qū) 規(guī)劃 及配套還沒有展現），市場客戶受鑫源花園成功開發(fā)的影響（物業(yè)的升值）而選擇了購買期房。但該項目工程管理較為混亂，施工單位水平良銹不齊?，F房以后會暴露諸多質量問題，會因此制約后期的銷售進度。另外土地問題也是影響該項目銷售的因素（據了解已經有客戶因此退房）。雖然該項目存在諸多問題，但在08年上半年仍具有競爭力。

另外除以上提到的項目以外，由國瑞置業(yè)開發(fā)的項目也將公開（現檢察院及以南地塊），據了解項目初期主要以單位團購方式銷售（公安系統(tǒng)已經開始報名），以低價入市的方式打開銷售局面，目前團購價格在950元/平米左右。無論團購結果如何會在一定程度上影響客戶購房預期。

 在客戶方面，客戶購房意愿并不強烈。

1）受原陽房地產開發(fā)量影響。從04年鑫源花園項目進入原陽并成功開發(fā)，拉開了原陽房地產發(fā)展的帷幕。隨后，大大小小的項目像雨后春筍般涌現，使得供需關系發(fā)生的變化，07年尤為明顯。

2）在07年下半年深、廣兩地的房價下跌，引發(fā)了全國的房地產市場動蕩，從而引發(fā)了房地產市場所謂的“拐點”熱論，加之媒體的渲染迫使客戶的購房心里預期延長。雖是縣級市場這一話題也不斷被提起，加之對房地產市場的認識不足，部分客戶得出了08年房價會下跌的結論。

3）07年原陽人民的炒股熱，導致客戶的關注點發(fā)生了變化。雖然有種種不利因素影響，但在政策的引導下及新城區(qū)道路系統(tǒng)的大規(guī)模建設，使得客戶對新城區(qū)的長遠發(fā)展較為看好。

2、河南房地產開發(fā)投資增速連續(xù)56個月超30%

2008今年上半年，河南省房地產開發(fā)投資達到501.23億元，比上年同期增長48.7%，增速同比加快3.3個百分點，全省房地產開發(fā)投資增速已經連續(xù)56個月保持在30%以上。

2008年上半年，河南房地產開發(fā)投資對城鎮(zhèn)投資、第三產業(yè)投資增長的貢獻率分別達到19%和60%，房地產開發(fā)投資已成為支撐全省城鎮(zhèn)投資尤其是第三產業(yè)投資增長的重要力量。

但全省房地產開發(fā)投資在保持高速增長的同時，供求結構性矛盾依然突出，經濟適用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍顯偏低。上半年全省經濟適用房完成投資13.62億元，同比下降26.5%，新開工面積79.58萬平方米，下降41.8%；全省90平方米以下商品住宅投資100億元，占商品住宅投資的比重為25.2%，施工面積1818.23萬平方米，占商品住宅施工面積的22.8%，新開工面積567.63萬平方米，占商品住宅新開工面積的24.1%，距70%的目標還有很大差距。

同時，全省房地產開發(fā)企業(yè)資金約束進一步加劇。隨著從緊貨幣政策效應逐步顯現，上半年，全省房地產開發(fā)企業(yè)資金來源中，銀行貸款僅增長9.4%，同比回落14.1個百分點，占資金來源的比重僅達到9.8%，同比降低2.1個百分點。另一方面，房地產開發(fā)銷售下降，通常占企業(yè)資金來源四分之一左右的定金及預付款僅增長2.8%，同比回落60個百分點。

2008年下半年，受各方面調控政策制約，河南房地產開發(fā)投資增速將難于繼續(xù)攀高，但由于慣性作用，加上全省將進一步加大經濟適用房和廉租住房建設力度，加快煤礦棚戶區(qū)、老城區(qū)和“城中村”的改造，全省房地產開發(fā)投資仍將保持一定規(guī)模。對房地產開發(fā)企業(yè)來說，主動適應宏觀調控下的新變化，著力調整開發(fā)結構，增加有效供給，應是長遠之計。

3、鄭州：6月房價堅挺 但銷量下降

2008年6月份鄭州市商品房價格仍然堅挺，但銷量比上月大幅下降。

6月份鄭州市商品房（包括商品住宅和非住宅）銷售5790套（間），較上月下降了20.16%，較去年同期下降了27.96%；商品房銷售面積54.44萬平方米，較上月減少了33.72%，較去年同期減少了39.25%；商品房銷售均價為每平方米4898元，較上月上漲了15.63%。

6月份鄭州市商品住宅銷售4726套，較上月下降了29.57%，較去年同期下降了36.46%；商品住宅銷售面積43.68萬平方米，較上月減少了38.15%，較去年同期減少了47.15%；商品住宅銷售均價為每平方米4386元，較上月上漲了12.32%。

6月份鄭州住宅二手房共成交1070套（間），較上月下降了0.93%，較去年同期下降了28.52%；成交面積為9.26萬平方米，較上月下降了1.3%，較去年同期下降了29.94%；住宅二手房均價為每平方米2717元，較上月下降了0.8%，較去年同期上漲了12.79%。

三、福建房地產市場

曾一度因發(fā)展速度給地方財政收入做出大貢獻的我省房地產 行業(yè) ，今年首季度“腳步”明顯放緩，具體表現在地產營業(yè)稅增幅同比下降了近一成五。

據介紹，近年來，福建房地產 行業(yè) 由于發(fā)展較快、含稅比高，占地方一般預算收入的30%以上，占收入增量的40%以上。2008年來，國家宏觀調控效果顯現，市場流動性下降、土地供給受到限制，直接影響固定資產投資，對房地產業(yè)的資金鏈和土地鏈產生較大壓力，我省房地產市場呈現理性回歸的運行態(tài)勢。

2008年第一季度，福建省房地產營業(yè)稅增幅同比下降14.1%；契稅增長11%，增幅下降57%，僅完成預算23.6%；土地增值稅增長37.3%，增幅下降101.7%；企業(yè)所得稅增長11.3%，增幅下降42.8%。

受其影響，福建省首季度全省地方級財政收入完成223.28億元，完成預算28.1%，增長26.3%，與去年同期和去年全年相比，地方一般預算收入增幅分別下降6.6%和3.5%。

2008年上半年，福建省的房地產投資增速為16.1%，創(chuàng)近兩年來新低，商品房新開工面積等其他指標出現下行。

2008半年福建全省房地產開發(fā)投資為544.65億元，增長16.1%，同比回落17.4個百分點。2006年同期增幅為43.9%，2007年為33.5%。與此同時，福州、廈門和泉州等沿海主要城市房屋銷售價格漲幅均出現連續(xù)數月的回落。目前，福建省各主要城市的房地產市場觀望氣氛仍然較濃，開發(fā)商資金回籠速度進一步減慢，商品房新開工項目的施工進度放緩。

1、本地居民成為購房主力軍

2008年上半年，福州房地產市場開始呈現“以自住需求、中小套型、本地居民購房為主”的格局，居民購買商品住宅1.01萬套，套型面積小于90平方米的占總數的51.28%，74.57%的購房者為本市居民。
目前，福州市區(qū)房價由去年底8000多元/平方米下調回落至7000多元 /平方米，炒房泡沫正在被一點點地擠出來。今年下半年，福州市區(qū)的房價估計還有下調空間，下調空間有多大，很大程度上取決于自住性的剛性需求到底能釋放多少。

2、中鐵二局進入福建房地產市場

中鐵二局（600528）今日公告，公司與南昌鐵路局下屬的福建鐵路投資發(fā)展總公司擬于2007年底前在福建福州共同發(fā)起設立新的房地產開發(fā)股份有限公司，注冊資本金9800萬元，雙方各出資50%。

新公司將在正式掛牌運作后一年內完成對福建鐵路房地產開發(fā)有限公司和廈門鐵路房地產開發(fā)公司的實用資產收購工作。根據項目實際和發(fā)展所需，在2-3年內通過增資擴股將新公司股本擴大到2-3億元。

新公司2007年底至2008年上半年擬開工項目包括福州、南平、沙縣、永安鐵路舊區(qū)商住樓改造項目及廈門鐵路療養(yǎng)院（島內）商住樓項目，涉及開發(fā)土地面積130余畝，總建筑面積超過28萬平方米。

公告還表示，新公司有望獲得廈門成功大道土地置換項目、廈門前場特大型物流園項目以及福州江陰、可門港口綜合項目。

公告表示，公司通過與南昌鐵路局的此次合作，可利用其在福建海峽西岸區(qū)建設中不可或缺的重要戰(zhàn)略地位，建立良好的公共關系，可以在工程施工方面獲取更多的市場份額，同時也是公司進入福建房地產市場的契機。

四、甘肅房地產市場

當前甘肅房地產 市場發(fā)展 面臨空置房屋增加、少數城市拆遷規(guī)模過大和住房結構不合理三大問題。

從商品房銷售市場看，到今年5月底，甘肅省商品房空置面積121.17萬平方米，較去年底降低了19.84%。但空置一年以上的房屋面積比重由2007年底的40.83%升至目前的51.85%，尤其是空置三年以上的房屋由2007年的7.04萬平方米增加到目前的10.15萬平方米，其中非住宅占53.32%。

甘肅省部分城市的舊城改造、土地儲備等工作剛剛啟動，少數城市房屋拆遷規(guī)模過大。部分項目補償資金不到位和普遍性的安置房源短缺，以及拆遷行為不規(guī)范損害被拆遷人利益的現象時有發(fā)生，成為引發(fā)社會不穩(wěn)定因素之一。

甘肅房地產市場適宜中低收入、低收入、最低收入家庭居住水平的普通商品住房、經濟適用房、廉租住房供應不足。

五、廣東房地產市場 分析

2008年一季度完成國內生產總值7194.35億元，比上年同期增長10.5%，增幅同比回落2.5個百分點。全社會固定資產投資1735.56億元，同比增長18.3%，增幅同比回落0.7個百分點。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5745.41元，增長9.5%，扣除物價上漲因素影響，實際增長1.9%。

2008年一季度，廣東房地產完成開發(fā)投資558.77億元，增長36.86%，與上年同期增長幅度相比，增幅同比增加8.72個百分點，房地產投資增長幅度較快。房地產投資占固定資產投資比重為32.2%，增幅同比增長4.38個百分點。

在各種用途房地產開發(fā)投資中，住宅增長45.48%，增幅同比增加22個百分點；商業(yè)營業(yè)用房增長17.52%，增幅同比增加11個百分點；其它投資增長28.86%，增幅同比下降36個百分點。辦公樓投資同比下降14.41%，與上年同期增幅34.18%形成鮮明的反差。數據表明，一季度住宅投資成為房地產投資的熱點。

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