一、土地市場(chǎng)

2007年土地市場(chǎng)的發(fā)展很引人矚目。首先，黨的十七大報(bào)告提出要在完善社會(huì)主義市場(chǎng)機(jī)制方面取得重大進(jìn)展，“要深化對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的認(rèn)識(shí)，從制度上更好地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用”，標(biāo)志著市場(chǎng)配置資源已進(jìn)入制度化的新階段。其次，國(guó)家出臺(tái)并實(shí)施了《物權(quán)法》，并修改了和著手修改相關(guān)法律法規(guī)，很多集體建設(shè)用地以前所未有的公開(kāi)方式，越過(guò)制度邊界進(jìn)入市場(chǎng)，關(guān)于產(chǎn)權(quán)保護(hù)、產(chǎn)權(quán)平等和產(chǎn)權(quán)重建的行動(dòng)和爭(zhēng)議也前所未有地?zé)崃遥瑯?biāo)志著土地市場(chǎng)的基礎(chǔ)——土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)入新一輪變遷周期。第三，在宏觀環(huán)境日漸從緊的情況下，市場(chǎng)規(guī)模呈現(xiàn)出明顯的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。這些重大變化，很可能使2007年成為土地 市場(chǎng)發(fā)展 史中具有里程碑意義的一年。巧合的是，2007年也是改革開(kāi)放以后，土地市場(chǎng)開(kāi)始建設(shè)的20周年，正是1997年12月1日深圳市首次出讓一宗國(guó)有土地使用權(quán)，拉開(kāi)了我國(guó)土地市場(chǎng)建設(shè)的序幕。因此，我們有必要向當(dāng)年的改革者和20年中的建設(shè)者表示敬意。

1、土地產(chǎn)權(quán)制度出現(xiàn)重大變遷

2007年土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)最為重大的事件莫過(guò)于3月16日全國(guó)人大第五次會(huì)議通過(guò)、10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》。媒體對(duì)這部法律給予了高度評(píng)價(jià)，認(rèn)為對(duì)于推進(jìn)經(jīng)濟(jì)改革和建設(shè)法治國(guó)家具有重要意義，標(biāo)志著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步完善，政治文明邁出了重要一步。隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，相關(guān)制度開(kāi)始調(diào)整，8月30日，全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》作出了修改，對(duì)《物權(quán)法》關(guān)于房屋征收的有關(guān)條款進(jìn)行了重申和明確。由于征收國(guó)有土地上的房屋涉及國(guó)有土地使用權(quán)的收回，所以，《城市房地產(chǎn)管理法》的這一修改，將深刻影響城市土地市場(chǎng)的運(yùn)行軌跡。有理由相信，《城市房地產(chǎn)管理法》的修改僅是《物權(quán)法》對(duì)土地市場(chǎng)發(fā)生影響的一小部分，在《物權(quán)法》各項(xiàng)制度完全展開(kāi)之后，土地市場(chǎng)將發(fā)生重大變化，朝著更加規(guī)范化、制度化、法制化的方向發(fā)展。

在《物權(quán)法》發(fā)布、貫徹落實(shí)之際，一場(chǎng)關(guān)于房屋土地產(chǎn)權(quán)的爭(zhēng)議從兩個(gè)方向展開(kāi)。一個(gè)是以重慶“最牛釘子戶”為起因的城市個(gè)人房屋土地權(quán)利保護(hù)之爭(zhēng)，一個(gè)是以“小產(chǎn)權(quán)房”為起因的農(nóng)村集體土地房屋產(chǎn)權(quán)制度之爭(zhēng)。對(duì)“最牛釘子戶”爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是拆遷行為是否為了“公共利益”，盡管這一概念尚無(wú)明確的界定，但很多人認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不屬于“公共利益”，所以支持“最牛釘子戶”的行為，并有評(píng)論說(shuō)，這個(gè)事件可以看作一場(chǎng)公平與效率的“巔峰對(duì)決”。也有專家提醒，公民不應(yīng)把個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)當(dāng)作絕對(duì)權(quán)利，甚至進(jìn)行“濫用”。還有媒體擔(dān)心，“公共利益”如果被徹底厘清，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再屬于“公共利益”，絕大多數(shù)商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將無(wú)法進(jìn)行；舊城改造和城市建設(shè)將嚴(yán)重受阻。雖然，“最牛釘子戶”事件最終以雙方和解方式落下帷幕，但正如《中國(guó)國(guó)土資源報(bào)》在這一事件報(bào)道的編者按中所講：“釘子戶”事件所折射出來(lái)的公共利益界定、私產(chǎn)保護(hù)、第三方評(píng)估、政府行政理念方式、乃至公共危機(jī)處理、信息公開(kāi)以及司法權(quán)威維護(hù)等問(wèn)題，不僅需要國(guó)土資源管理工作者，更需要全社會(huì)去 分析 、去理解、去解決。

 “小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)雖然不是近兩年的事情，但在房?jī)r(jià)一路走高的形勢(shì)下，“比經(jīng)濟(jì)適用房更經(jīng)濟(jì)”的“小產(chǎn)權(quán)房”就格外引人注目。2007年，媒體對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行了大量報(bào)道，引起社會(huì)各界廣泛關(guān)注。政府叫停了小產(chǎn)權(quán)房，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為“買小產(chǎn)權(quán)房如同偷東西”，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”在土地使用上不合法，“小”就小在房子下面的土地上，但認(rèn)為農(nóng)村建設(shè)用地管理制度要改?？陀^地講，政府叫停“小產(chǎn)權(quán)房”完全是依法行政，無(wú)可挑剔。但同時(shí)，也不能因此而低估“小產(chǎn)權(quán)房”權(quán)利爭(zhēng)議的意義，爭(zhēng)議有助于問(wèn)題的妥善解決，而不是相反。

2、建設(shè)用地呈明顯擴(kuò)張態(tài)勢(shì)

2007年土地市場(chǎng)正規(guī)渠道供應(yīng)的土地?cái)?shù)量和非正規(guī)渠道進(jìn)入市場(chǎng)的規(guī)模都有明顯的擴(kuò)張趨勢(shì)。有關(guān)機(jī)構(gòu) 研究 顯示，前三季度土地供應(yīng)總量明顯增加，其中工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地和房地產(chǎn)用地增加幅度較大。在非正規(guī)渠道，工業(yè)用地?cái)U(kuò)張主要以“以租代征”、“未批先用”和違規(guī)違法擴(kuò)大工業(yè)用地規(guī)模為表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)用地主要以“小產(chǎn)權(quán)房”入市為表現(xiàn)形式。非正規(guī)渠道進(jìn)入市場(chǎng)的土地總量很大，根據(jù)國(guó)土資源部全國(guó)土地百日行動(dòng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，“以租代征”等三類違法違規(guī)占用土地達(dá)350萬(wàn)畝，雖然這一數(shù)據(jù)是從2005年開(kāi)始統(tǒng)計(jì)，也不全是工業(yè)用地，但從媒體曝光的案件看，工業(yè)用地占了很大比例。“小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)模在一些城市也很驚人，媒體報(bào)道，中大恒基2007年春節(jié)后出具的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，當(dāng)時(shí)北京400余個(gè)在售樓盤中，小產(chǎn)權(quán)樓盤約占市場(chǎng)總量的18%。

面對(duì)建設(shè)用地規(guī)模擴(kuò)張的這種態(tài)勢(shì)，國(guó)家采取了相應(yīng)的措施予以調(diào)控。一個(gè)措施是國(guó)土資源部9月開(kāi)展的全國(guó)土地執(zhí)法百日行動(dòng)，這一行動(dòng)除遏止違法違規(guī)用地行為等目的外，也包括落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控的目的。國(guó)土資源部徐紹史部長(zhǎng)在9月13日全國(guó)土地執(zhí)法百日行動(dòng)視頻會(huì)議上表示，無(wú)論“以租代征”、擅自擴(kuò)區(qū)設(shè)區(qū)還是未批先占先用，都造成土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序的失衡，擾亂了正常的土地秩序，加劇了固定資產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)快增長(zhǎng)，宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果大打折扣。另一個(gè)措施是進(jìn)一步開(kāi)展了查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)。2007年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開(kāi)工項(xiàng)目管理的通知》，強(qiáng)調(diào)符合土地供應(yīng)政策是各類投資項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的必要條件之一。

3、房地產(chǎn)用地市場(chǎng)熱點(diǎn)頻現(xiàn)

加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理依舊是2007年土地市場(chǎng)管理的重頭戲。2007年房地產(chǎn)用地管理分為兩條線。一條是貫徹國(guó)務(wù)院有關(guān)文件，各地普遍加大了普通商品房和保障性住房用地供應(yīng)數(shù)量。8月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》后，國(guó)土資源部貫徹文件精神，對(duì)房地產(chǎn)土地供應(yīng)政策進(jìn)行了調(diào)整，要求各地制定年度土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，要明確住宅用地供應(yīng)規(guī)模、布局和時(shí)序，落實(shí)到具體地塊；下達(dá)土地利用年度計(jì)劃要適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地，確保廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地需求。同時(shí)要求合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開(kāi)發(fā)周期，每宗地的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間原則不超過(guò)三年。

另一條是針對(duì)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)出現(xiàn)的熱點(diǎn)問(wèn)題予以調(diào)控。2007年房地產(chǎn)用地市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題主要有三個(gè)，即“小產(chǎn)權(quán)房”用地、土地“囤積”和“地王”頻現(xiàn)。“小產(chǎn)權(quán)房”用地不合法，處理起來(lái)相對(duì)容易些，地方政府的行動(dòng)很積極。開(kāi)發(fā)商“囤積”土地的問(wèn)題要復(fù)雜得多，但有一條是阻止開(kāi)發(fā)商“囤地”的關(guān)鍵，就是政府可根據(jù)法律法規(guī)，對(duì)因用地者原因閑置一年以上的收閑置費(fèi)，閑置兩年以上的無(wú)償收回。所以，國(guó)土資源部專門下文要求加大閑置土地處置力度，房地產(chǎn)是重點(diǎn)領(lǐng)域。各地不斷出現(xiàn)新“地王”，也是2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱議的話題。業(yè)界對(duì)“地王”的指責(zé)和形成原因 分析 得很多，但一致認(rèn)為，“地王”紀(jì)錄的不斷刷新無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是對(duì)所在城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響負(fù)面多于正面。在2007年有關(guān)政策中，有三條政策對(duì)抑制房地產(chǎn)用地價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)有重要作用，一是增加保障性住房和中低價(jià)位住房的土地供應(yīng)，二是控制宗地出讓規(guī)模，三是不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地使用證。

4、市場(chǎng)運(yùn)行外部環(huán)境出現(xiàn)新變化

2007年，除《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》外，國(guó)家出臺(tái)和修改的其他相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)土地市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境也產(chǎn)生了深刻影響。

1）2007年10月全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)通過(guò)的《城鄉(xiāng) 規(guī)劃 法》，這一法律對(duì)城鄉(xiāng) 規(guī)劃 與土地利用總體 規(guī)劃 、土地與城鄉(xiāng) 規(guī)劃 管理的關(guān)系作出了規(guī)定，不僅更加突出了政府供應(yīng)土地的整體性，而且增強(qiáng)了政府相關(guān)部門對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管能力。

2）2007年3月全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)的《企業(yè)所得稅法》。新稅法內(nèi)外資企業(yè)所得稅統(tǒng)一，產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主、區(qū)域優(yōu)惠為輔的制度安排，消融了除海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)和特定的稅收優(yōu)惠地區(qū)外，不同類型、不同級(jí)別開(kāi)發(fā)區(qū)的政策區(qū)別，擴(kuò)散了開(kāi)發(fā)區(qū)的功能，將推動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)加速轉(zhuǎn)型，為開(kāi)發(fā)區(qū)的土地管理提供了一個(gè)全新的命題。

3）政府土地儲(chǔ)備管理有了新的章程。2007年相關(guān)部門連續(xù)出臺(tái)了兩個(gè)關(guān)于土地儲(chǔ)備的文件，一個(gè)是年初由財(cái)政部、國(guó)土資源部聯(lián)合出臺(tái)的《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》，另一個(gè)是年末由國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合出臺(tái)的《土地儲(chǔ)備管理辦法》，使各地開(kāi)展了十幾年的土地儲(chǔ)備工作有了統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，走向規(guī)范化、制度化的軌道。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

2007年1—12月 行業(yè) 投資概況顯示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)有所加快，1—12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成25280億元，增長(zhǎng)30.2%，增速同比上升8.4個(gè)百分點(diǎn)。

2007年1—12月，第一產(chǎn)業(yè)完成投資同比增長(zhǎng)31.1%，第二產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)29%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)23.2%，增速比1—11月分別下降6.5、0.7和1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)有所加快。1—12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成25280億元，增長(zhǎng)30.2%，增速同比上升8.4個(gè)百分點(diǎn)，比今年1—11月回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占城鎮(zhèn)投資的比重為21.5%，同比提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。

2007年全年地區(qū)投資概況如下：東部地區(qū)比重繼續(xù)下降，中西部地區(qū)比重上升。1—12月，東部地區(qū)投資占全國(guó)比重為50.3%，比去年同期下降2個(gè)百分點(diǎn)；中、西部地區(qū)投資占全國(guó)比重分別25.7%、21.9%，比去年同期分別上升1.6和0.4個(gè)百分點(diǎn)。1—12月，東、中、西部地區(qū)投資增速分別為21%、34%和28.2%。與去年同期相比，東、中、西部地區(qū)投資增速分別上升0.4、0.9和2.3個(gè)百分點(diǎn)；與1—11月相比，東、中、西部地區(qū)增速分別回落1.4、1.8和2.2個(gè)百分點(diǎn)。

此外，發(fā)改委網(wǎng)站還發(fā)布了2007年1—12月新開(kāi)工項(xiàng)目概況：1—12月，全國(guó)城鎮(zhèn)新開(kāi)工項(xiàng)目231894個(gè)，同比增加27931個(gè)，比上月末增加20767萬(wàn)個(gè)。新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃總投資86258億元，同比增長(zhǎng)28.7%，增速比去年同期提高33.1個(gè)百分點(diǎn)，比1—11月提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃總投資占施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資的比重為33%，比去年同期上升2.1個(gè)百分點(diǎn)，比1—11月上升2.5個(gè)百分點(diǎn)。

三、商品房供應(yīng)與需求

中長(zhǎng)期支撐國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的主要理由有三點(diǎn)。第一是商品房供應(yīng)難以快速提高，第二是商品房需求仍將保持旺盛，第三是土地供不應(yīng)求導(dǎo)致購(gòu)地成本的不斷上升。隨著全國(guó)土地供應(yīng)逐年趨緊，土地稀缺性日益突出，地價(jià)也開(kāi)始持續(xù)快速上升。我們預(yù)計(jì)，未來(lái)全國(guó)平均地價(jià)仍將保持逐步上升的趨勢(shì)，一直到本輪房地產(chǎn)泡沫的破裂。而高地價(jià)抬高了商品房的成本，自然也將轉(zhuǎn)移到售價(jià)中去，再次推高房?jī)r(jià)。給予房地產(chǎn) 行業(yè) “推薦”的投資評(píng)級(jí)。

1、供給難以快速提高

隨著2004年嚴(yán)格土地出讓、收緊地根的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，04年土地購(gòu)置面積增速迅速下降，05和06年均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，04年以來(lái)新開(kāi)工住房面積增速也出現(xiàn)明顯下滑。與此同時(shí)，04年針對(duì)房地產(chǎn)等固定投資增速過(guò)快實(shí)施的宏觀調(diào)控，也使得當(dāng)年土地開(kāi)發(fā)面積從高速增長(zhǎng)變?yōu)橥认陆?1%，并導(dǎo)致了2005年住宅供給套數(shù)的負(fù)增長(zhǎng)。我們可以看到發(fā)現(xiàn)，05年以來(lái)我國(guó)商品房銷竣比一直大于1，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，可以說(shuō)從2004年開(kāi)始的土地調(diào)控政策成為2005年以后住房供給偏緊的誘因。

未來(lái)有效供給難以快速增加。地少人多是我國(guó)的國(guó)情，而保證糧食自給自足是我國(guó)的基本國(guó)策。根據(jù)國(guó)務(wù)院最新土地 規(guī)劃 ，到2020年末全國(guó)耕地面積必須確保不低于18億畝，而截至06年末全國(guó)耕地總面積僅剩18.31億畝（其中還有6000多萬(wàn)畝20度以上的陡坡耕地）。這意味著隨后十五年我國(guó)年均減少耕地面積不能超過(guò)200萬(wàn)畝，僅為2006年的一半。因此，我國(guó)住宅用地緊張的局面將長(zhǎng)期存在。

盡管目前政府已經(jīng)將加大普通商品住房供應(yīng)作為健康發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的大事來(lái)抓，但是“70/90”政策的徹底落實(shí)尚且任重道遠(yuǎn)。因此，我們認(rèn)為商品住宅供給方面難以快速增長(zhǎng)。

2、需求仍將保持旺盛

從支持商品住宅高需求的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，目前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)四年保持10%以上的高增長(zhǎng)，在此基礎(chǔ)上，城鎮(zhèn)居民收入有了更快的提升，特別是今年以來(lái)，同比增長(zhǎng)一度接近20%。

目前我國(guó)人口結(jié)構(gòu)分布中，占比最大的人群分布在30-44歲，而這部分年齡層的人往往處于置業(yè)高峰期，既有首次置業(yè)需求的，也有改善住房需求的，這些人處于事業(yè)的黃金期，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，且多半已經(jīng)成立了家庭，是購(gòu)買商品房的主力軍。另外，隨著我國(guó)近年來(lái)文化教育的普及和高校的連續(xù)擴(kuò)招，普通高校畢業(yè)生逐年大幅增加。而這些大學(xué)生畢業(yè)后，基本上還是留在了城市里，5-10年后這些人即面臨首次置業(yè)的需求。

以上是從自住的剛性需求角度考慮，從房地產(chǎn)投資和投機(jī)的需求角度看，我國(guó)處于長(zhǎng)期低息的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，流動(dòng)性過(guò)剩；并且匯改以來(lái)人民幣加速升值，目前仍有巨大升值壓力；再有，國(guó)內(nèi)通貨膨脹抬頭，人民幣對(duì)內(nèi)貶值；種種因素導(dǎo)致投機(jī)和投資的境內(nèi)外資金一起涌入樓市，迅速推高了房?jī)r(jià)。這部分需求，直接導(dǎo)致了樓市泡沫的產(chǎn)生和膨脹，是目前政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面嚴(yán)格控制的對(duì)象，前期出臺(tái)的房貸新政策、以及未來(lái)將要推行的物業(yè)稅，矛頭都是指向這些需求。我們認(rèn)為，在宏觀調(diào)控政策的影響下，這部分需求有可能減緩，但是不可能完全抑制。牽制住這部分需求，仍然難以撼動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。

四、房地產(chǎn)價(jià)格

目前無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策層面還是需求層面，都不支持房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，在長(zhǎng)達(dá)10年的房?jī)r(jià)上漲之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始向理性回歸。

1、房?jī)r(jià)漲幅逐月回落

 “從總體走勢(shì)看，目前房?jī)r(jià)漲幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”該經(jīng)濟(jì)述評(píng)認(rèn)為，面對(duì)銷售萎縮的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商必須在資金回籠速度和利潤(rùn)率之間尋找平衡，世界上沒(méi)有只漲不跌的房地產(chǎn)市場(chǎng)。“購(gòu)房需求受到貨幣政策、土地政策、稅收政策等一系列房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策的抑制，房地產(chǎn)泡沫受到了擠壓，房?jī)r(jià)正在失去上漲的動(dòng)力。”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-5月，40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計(jì)成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。而上半年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比和環(huán)比漲幅均呈下降走勢(shì)。

為了抑制投機(jī)性需求，自去年下半年以來(lái)，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了多次加息和提高存款準(zhǔn)備金率的政策措施，從開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者兩頭收緊信貸閘門，提高貸款條件，抑制投機(jī)需求。今年1月，國(guó)務(wù)院又下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，土地閑置兩年的將無(wú)償收回。“今年上半年，央行依然執(zhí)行從緊的貨幣政策，在半年內(nèi)5次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，這就意味著房地產(chǎn)發(fā)展商獲得開(kāi)發(fā)貸款的難度更大，資金面更趨緊張。”

2、超出國(guó)民消費(fèi)能力

 “當(dāng)一種商品的價(jià)格，上漲至遠(yuǎn)離其基本價(jià)值，或是遠(yuǎn)超國(guó)民的消費(fèi)能力時(shí)，其價(jià)格的最終回落就成為必然，樓市也是如此。”根據(jù)全國(guó)6.5萬(wàn)戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)6.3%，遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)近幾年的增長(zhǎng)幅度。

同時(shí)，維持房地產(chǎn)商資金快速回籠的另一個(gè)通道“銷售”在今年表現(xiàn)一直不佳。統(tǒng)計(jì)資料顯示，上半年北京住宅銷售面積為349.3萬(wàn)平方米，同比下降49.5%；上海商品房銷售面積比去年同期下降18.5%；深圳新建商品房銷售面積170.41萬(wàn)平方米，同比減少54.38%。

房?jī)r(jià)漲幅雖已放緩，在房?jī)r(jià)的理性回歸沒(méi)有到位、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整沒(méi)有到位的情況下，房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展 的基礎(chǔ)就不會(huì)穩(wěn)固，房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展 的預(yù)期也難以真正樂(lè)觀起來(lái)。

五、辦公樓市場(chǎng)

北京寫字樓市場(chǎng)租金水平持續(xù)上漲。上海寫字樓整售價(jià)格呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)。一季度廣州的寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)略顯遜色 。

在過(guò)去的2008年一季度里，全國(guó)寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出不同的情勢(shì)。盡管受到全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)改變影響，今年中國(guó)的GDP增速將放緩，但以北京、上海、廣州為代表的三地因其小的經(jīng)濟(jì)氣候不同，寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出不同的特征。

因奧運(yùn)利好消息的影響，北京寫字樓市場(chǎng)租金水平持續(xù)上漲，而作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心的上海，因收購(gòu)需求的旺盛，寫字樓整售價(jià)格呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)。與北京、上海不同，一季度廣州的寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)略顯遜色。

1、北京：奧運(yùn)利好，租金上漲

2008年第一季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)活躍程度明顯回升。

隨著一批新項(xiàng)目完成預(yù)租階段并投入使用，2008年一季度，北京市場(chǎng)吸納量重新回到較高水準(zhǔn)，達(dá)到21.9萬(wàn)平方米，全市平均空置率繼續(xù)下降至9.3%。本季度北京全市平均月租金與上季度持平，按使用面積計(jì)，為人民幣223元/平方米。其中，CBD和金融街商圈得益于良好的市場(chǎng)活躍度，平均租金有所上升。而東二環(huán)商圈的平均租金受到新項(xiàng)目的拉動(dòng)非常明顯，升幅達(dá)到了19%。

甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)上新增項(xiàng)目多數(shù)為統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，這使得銷售市場(chǎng)日益平淡，本季度無(wú)大成交發(fā)生。隨著部分報(bào)價(jià)較低的較老項(xiàng)目完成銷售退出市場(chǎng)，按建筑面積計(jì)，本季度北京全市平均報(bào)價(jià)小幅上升1.9%至24111元/平方米。

此外，值得關(guān)注的是，一季度之后的一個(gè)月內(nèi)，多個(gè)商圈再度增加了新的供應(yīng)，包括CBD商圈的世貿(mào)大廈正式開(kāi)業(yè)，由世貿(mào)集團(tuán)收購(gòu)?fù)瓿砷_(kāi)發(fā)的該寫字樓項(xiàng)目已經(jīng)完成一定面積的租賃；金融街區(qū)域的光大國(guó)際中心也已開(kāi)始對(duì)外招商，由于金融街目前開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入尾聲，該新增5A級(jí)寫字樓是金融街所剩不多的新增供應(yīng)；此外奧運(yùn)區(qū)域亦在近期有新的供應(yīng)量，由首創(chuàng)置業(yè)開(kāi)發(fā)的北環(huán)國(guó)際中心雙子座亦開(kāi)始對(duì)外推廣。

盡管新的供應(yīng)量很大，但是第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，由于市場(chǎng)需求強(qiáng)勁且穩(wěn)定，預(yù)計(jì)最近將保持上漲趨勢(shì)。

2、上海：收購(gòu)支撐售價(jià)上漲

上海甲級(jí)寫字樓空置率較2007年第四季度再次下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至2%。此外，甲級(jí)寫字樓日租金水平穩(wěn)中有升，目前保持在9.1/平方米，而售價(jià)則有小幅上漲至每平方米48100元。

2008年第一季度有一棟新建甲級(jí)寫字樓竣工，該項(xiàng)目為位于靜安區(qū)南京西路上的越洋廣場(chǎng)，為市場(chǎng)帶來(lái)超過(guò)91000平方米面積的新增供應(yīng)。剛竣工就有80%的預(yù)租率，表明市場(chǎng)對(duì)浦西寫字樓的需求在面臨浦東地區(qū)新供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)下仍然旺盛。

外企以及本地企業(yè)持續(xù)不斷的新租賃、擴(kuò)張和遷移需求對(duì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)支撐明顯。最近持續(xù)增長(zhǎng)的供給同樣也提高了市場(chǎng)流動(dòng)性，致使入駐率提高，而另外一些租戶則能尋求更大的樓層空間。在各個(gè)子市場(chǎng)強(qiáng)勁需求的背景下，2008年第一季度的空置率持續(xù)下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至2%。

隨著空置率的下降，總體市場(chǎng)租金相比上季度上漲了 0.3%，達(dá)到人民幣每平方米每天9.1元。

一季度持續(xù)的收購(gòu)需求為銷售市場(chǎng)提供了支撐。同時(shí)，樂(lè)觀的市場(chǎng)氛圍促使?jié)撛谵k公樓整體收購(gòu)案例的相關(guān)媒體報(bào)道浮出水面，如中華企業(yè)宣稱將以8.7億元將萬(wàn)泰大廈轉(zhuǎn)讓給上海工業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司，另一案例為悅達(dá)房產(chǎn)欲將其持有的悅達(dá)黃浦河濱大廈以2.6億元出讓。2008年第一季度總體市場(chǎng)售價(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，相比上季度上漲1.2%，達(dá)人民幣每平方米48100元，毛收益率相對(duì)穩(wěn)定在7%左右……

3、廣州：成交量減少

2008年第一季度，廣州市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的成交量有所下降。該季度雖然并沒(méi)有新增項(xiàng)目供應(yīng)，但由于2007年第四季度有多棟甲級(jí)寫字樓集中放量供應(yīng)，市場(chǎng)在短時(shí)間內(nèi)難以對(duì)龐大的供應(yīng)量進(jìn)行消化，預(yù)計(jì)約有40萬(wàn)平方米的空置面積仍將有待本季度繼續(xù)消化。

受到緊縮性貨幣政策和春節(jié)等影響，今年第一季度甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的需求減少，成交量有所下降。該季度甲級(jí)寫字樓的空置率為16.28%，較上季度略微下降2.6%。甲級(jí)寫字樓的整體租金和售價(jià)與上季度相比，并無(wú)太大的變化，趨于持平，但受到人民幣升值的影響，其美元報(bào)價(jià)則有所提高，廣州市甲級(jí)寫字樓的平均租金為每月每平方米20.1美元，較上季度上漲3.7%。

由于2007年為甲級(jí)寫字樓供應(yīng)的高峰期，大部分的租戶基本都在去年已經(jīng)換租新的物業(yè)，面對(duì)今年供應(yīng)的大幅減少，部分租戶保持觀望的態(tài)勢(shì)。高力國(guó)際預(yù)計(jì)，今年廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的成交量較上年有所下降。

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