1、一手房市場走勢火爆

2007年，上海一手房市場走勢火爆。從1至3月延續(xù)去年底部盤整，到4、5月開始的量價齊升；從5月至9月的成交量價同步上揚，到9月至11月延續(xù)漲幅的縮量上漲，沖高回落。全年整體走勢呈現(xiàn)低開高走，盤升高位，沖高回落的態(tài)勢。

據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計：今年前11個月新房累計成交面積為2523.1萬平方米，成交套數(shù)為21.8592萬套，成交面積與去年同期相比增幅達31.1%。而商品住宅均價（剔除動遷房和配套商品房）為1.0320萬元/平方米，綜合12月份前20天的走勢，2007年上海商品住宅均價超過萬元已成定局。

上海甲級辦公樓今年新增項目不多，但金融、保險類辦公面積擴張顯著，租金亦水漲船高；同時，泛CBD的甲級辦公樓也以高性價比贏得關(guān)注。商業(yè)物業(yè)中，連鎖商業(yè)繼續(xù)擴張、大型一站式購物中心不斷出現(xiàn)、社區(qū)商業(yè)休閑服務(wù)興起。工業(yè)項目中，國際倉儲業(yè)巨頭紛紛登陸上海乃至長三角地區(qū)。

在居住物業(yè)方面，今年上市的新房源中，90平方米以下的中小戶型比例不斷增加。同時，小戶型產(chǎn)品，已經(jīng)從市中心為數(shù)不多的幾個樓盤，發(fā)展到中環(huán)線乃至外環(huán)線以外的區(qū)域。中房上海指數(shù)公布的11月份成交套均面積為106平方米，比3月份下降了12平方米。上海的中小戶型從最初的舊房改造型，到后來的邊角料利用型，最后發(fā)展到專題 研究 規(guī)劃 型。2007年，中小戶型以主流戶型的姿態(tài)終于展現(xiàn)在購房者眼前。

地價成房價攀升風向標。隨著2007年住宅用地摘牌價格不斷創(chuàng)新高的同時，房價隨之大幅上漲。位于中環(huán)的新江灣城板塊房價的上漲，也成為各環(huán)間樓盤價格的參照物。近來如內(nèi)環(huán)邊中遠兩灣城、新湖明珠城推出新盤售價已超過2萬元/平方米，而諸如古北新區(qū)、靜安區(qū)的新盤房價都超過了3萬元/平方米。

滿城皆有“地鐵房”。隨著年底軌道交通“三線兩段”的開通，以及上海13條軌道交通線 規(guī)劃 布局的實施，循著地鐵安新家已經(jīng)成為上海人買房的共識。快速的軌道交通，拉近了市郊與市中心的距離，大大節(jié)省了上班族的通勤時間。于是，原來被認為偏遠的郊區(qū)地鐵站點樓盤在2007年開始升溫，從寶山西城區(qū)到松江九亭，從浦東三林到嘉定安亭，軌道交通的預(yù)期實現(xiàn)讓原本只想在市區(qū)安家的購房族，產(chǎn)生了去市郊購房、降低購買成本的動力。今年外環(huán)線周邊樓盤的熱銷，也證明了這一點。

地鐵房的熱銷，反過來也推動了市郊樓盤的開發(fā)。而值得注意的是，離地鐵站點的遠近等開始成為衡量樓盤交通條件的新標準，諸如地鐵上蓋物業(yè)、環(huán)狀地鐵樓盤、多站點樓盤等概念，將繼續(xù)成為住房買賣關(guān)注點。

2、二手房供應(yīng)后來居上

2007年上海二手房市場以“出乎意料開局，情理之中落幕”。年成交量估計在1800萬平方米左右，略高于去年1600萬平方米。

二手房市場出乎意料地在3月突然發(fā)力，此后升勢一發(fā)而不可收。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，延續(xù)2005年和2006年連續(xù)宏觀調(diào)控市場低迷的局面，今年1-3月全市二手房月平均成交量只有270萬平方米左右。而到了3月底，在一手房的帶動下，成交量逐月沖高，并于“五一”黃金周之后達到高峰。4月至9月，成交量以15%的幅度每月遞增，“金九銀十”的銷售高峰提前到來。同期上海二手房指數(shù)也顯示，今年5月份指數(shù)漲幅突然攀升，漲幅達到1.46%，而前四個月，每月指數(shù)漲幅在0.5%以內(nèi)徘徊。到10月份，指數(shù)從年初1639點攀升到2089點。

成交量迅速攀升的同時，二手房價格也迅速上躥。出現(xiàn)一手房捂盤，二手房惜售現(xiàn)象，在上海樓市重新轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場之后，二手房業(yè)主跳價成風。一套房子有下家表示購買意向后，房東就會順勢加價五到十萬元，甚至加價幾十萬元，但連續(xù)有人追價時，房東心態(tài)驟變轉(zhuǎn)向“惜售”，造成市場供應(yīng)緊張。這種情況發(fā)展到八九月份尤其激烈，甚至部分房東由于看好長期而轉(zhuǎn)售為租。中原地產(chǎn)認為，2007年3月-8月上海樓市均價上漲了約20%-25%，個別優(yōu)質(zhì)豪宅漲幅超過30%。

直到9月底，銀行年度第五次加息，關(guān)于第二套房首付及房貸利率提高等政策相繼出臺，減緩了樓市加速向前的勢頭。購房主體出現(xiàn)一定的觀望，就連部分房東都出于對市場走向不明確的心態(tài)，收盤不賣，導(dǎo)致市場上房源一度減少，買家可選擇余地縮小。成交量從10月份開始逐月下滑。由于需求存在，緊張的供求關(guān)系并未逆轉(zhuǎn)，而實際負利率背景下的儲蓄大搬家也并未停止，“出籠”的購買力仍在追尋可以保值增值的投資品，作為不動產(chǎn)的房產(chǎn)量縮而價漲便不難理解。頻頻拍出的高價地塊，在帶動了周邊二手房價格的同時更堅定了小業(yè)主對房價上漲的預(yù)期。

進入四季度，上海樓市出現(xiàn)了新的現(xiàn)象，一二手房可售比例最大差距為1∶4.36，二手房供應(yīng)暫時成為市場主體。

預(yù)計，到明年春節(jié)前為止，市場仍會處于消化期，上下家博弈現(xiàn)象加劇，成交不會有明顯改善。

3、更多人享受住房保障

2007年，上海廉租住房制度建設(shè)實現(xiàn)一項突破：收入認定標準不再與低保線掛鉤，而是根據(jù)市民收入變化情況，及時進行動態(tài)調(diào)整。這意味著廉租住房這一民生工程，將惠及到更多低收入家庭。有關(guān)方面統(tǒng)計，截至2007年11月底，全市符合廉租條件累計登記2.9120萬戶，已有2.8567萬戶家庭享受了廉租住房保障，占符合條件家庭數(shù)的98.1%，其中實物配租400戶，租金配租2.8167萬戶，改善了住房條件。

2007年9月，上海在盧灣、浦東兩區(qū)試點的基礎(chǔ)上，將家庭人均月收入認定標準跳出了原來的每月320元民政低保標準，放寬到600元，租金補貼標準也有所提高。住房面積認定標準則保持人均居住面積7平方米以下不變。為了讓大部分廉租戶增強承租住房的能力，今年，市房地部門對住房租賃市場作了 分析 ，并結(jié)合對廉租戶收入狀況的測算，形成新的租金補貼標準方案：9個中心區(qū)和浦東新區(qū)每月每平方米由原來的48元提高到62元，閔行、寶山、嘉定3個區(qū)由36元提高到50元，其它6個區(qū)縣由24元提高到32元。同時，上海還加大了實物配租房源的收儲力度，以提高廉租住房實物配租的比例。有關(guān)方面已使用住房公積金增值收益，年內(nèi)簽約收儲50萬平方米廉租房源。今后，這些分布在周浦、康橋、浦江、顧村、江橋等區(qū)域、單套建筑面積在50平方米左右的廉租房源，向患有重大疾病、喪失勞動力、人均居住面積4平方米以下等特別困難的家庭供應(yīng)，逐步提高實物配租家庭占廉租家庭的比例。擴大受益面的廉租住房制度年內(nèi)已覆蓋到中心城區(qū)各個街道，新的認定標準已在全市61個街道推行，明年力爭覆蓋到全市各區(qū)縣。

2007年，上海新建住宅和公共建筑已要求全部按照節(jié)能標準設(shè)計和建造，既有建筑節(jié)能改造數(shù)量同比增長20%。到“十一五”期末，預(yù)計全市新建成的節(jié)能建筑將達到1.8億平方米。不僅新建商品住宅采用，3000萬平方米老房子也將“變身”節(jié)能，如常德路德怡苑、虹口區(qū)海軍干休所門診部等老房子實現(xiàn)了冬暖夏涼，達到“舊小區(qū)平改坡綜合改造”條件的住宅也實施節(jié)能改造。上海正在醞釀實施一套建筑能效標識體系，今后，無論是新建節(jié)能建筑還是經(jīng)過節(jié)能改造的老房子，都將像飯店賓館一樣進行星級評定，越節(jié)能的，“星”也越多。上海市房地資源局將落實住宅建設(shè)領(lǐng)域節(jié)能降耗指標，深入推進創(chuàng)建節(jié)能省地型“四高”優(yōu)秀小區(qū)，列為今年六大工作重點之一。在今年創(chuàng)建和驗收數(shù)十個“四高”優(yōu)秀小區(qū)中，有關(guān)部門重在節(jié)能省地型上做好文章，讓“四高”優(yōu)秀小區(qū)在住宅建設(shè)中起到引導(dǎo)和示范作用，以更好地提高本市新建住宅的質(zhì)量。

4、房貸新政凸現(xiàn)“從緊”

2007年的金融調(diào)控貫徹了從緊的貨幣政策，具體體現(xiàn)在央行六次加息，十次上調(diào)存款準備金率，并頒布了針對房地產(chǎn)市場的多項金融政策。上海房貸市場也在連續(xù)增長后于年底出現(xiàn)了下降的局面。

加息大大增加了購房者負擔。2007年六次加息后，一年期貸款利率累計上升了1.35個百分點，與購房者密切相關(guān)的5年期以上貸款利率從2006年底的6.84%調(diào)整到了目前的7.83%，累計上升了0.99個百分點，公積金貸款利率累計上升了0.54個百分點，由此導(dǎo)致大部分房貸借款人從2008年1月起增加少則幾十元多則數(shù)百元的月供支出。值得注意的是，央行在2007年的最后一次加息中，采用了非對稱方式，5年期以上的貸款利率維持不變，體現(xiàn)了對購房者的“體恤”。此外，2007年央行先后十次上調(diào)了存款準備金率，幾乎每月要上調(diào)一次，由2006年的9%上升到了2007年底的14.5%，創(chuàng)20余年歷史新高。

存款準備金率的上調(diào)與加息一樣有利于防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱，防止物價由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹。其對房地產(chǎn)市場的影響也很大，一方面購房者購房意愿和商業(yè)銀行的放貸沖動受到抑制；另一方面，也會導(dǎo)致房產(chǎn)商開發(fā)和囤房成本的上升，使房產(chǎn)商加速開發(fā)和銷售的進度，這些都有利于緩解房價上漲的壓力。但也有業(yè)內(nèi)人士擔心，貸款利率過快上漲也可能使房產(chǎn)商開發(fā)意愿下降，導(dǎo)致后續(xù)供應(yīng)量減少。

央行有關(guān)人士多次表示，存款準備金率的上調(diào)與加息并非針對房地產(chǎn)市場，但在2007年，央行也直接出臺了多項針對房地產(chǎn)市場的金融政策，其中，引起人們最多關(guān)注的是《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（359號文）及《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》（452號文）。359號文要求商業(yè)銀行嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款、規(guī)范土地儲備貸款，嚴格住房消費貸款、嚴格商業(yè)用房購房貸款、加強房地產(chǎn)信貸征信等方面的管理，并加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風險防范工作。而452號文則對引起市場爭議的有關(guān)第二套房貸款認定的標準進行了明確，市場普遍認為該認定標準趨于嚴厲，由于出臺時機恰逢年底銀行傳統(tǒng)控貸時期，客觀上導(dǎo)致了部分銀行停貸局面的出現(xiàn)。

盡管調(diào)控政策頻繁出臺，但2007年商業(yè)銀行間的競爭仍然激烈。各家銀行不但紛紛推出各種新型房貸品種和服務(wù)，還通過無交易轉(zhuǎn)按揭互挖客戶，而股市的火爆也導(dǎo)致加按揭的泛濫，銀行信貸資金大量違規(guī)流入股市。年底，央行嚴令叫停了加按揭，大部分銀行也暫停了轉(zhuǎn)按揭。

5、服務(wù)理念顛覆物業(yè)管理

2007年，物業(yè)管理市場流行顛覆和突破：物業(yè)管理更名為物業(yè)服務(wù)，管理規(guī)約替代業(yè)主公約。物業(yè)管理成為業(yè)主的“家務(wù)事”，物業(yè)公司成為按照合同約定提供服務(wù)的供應(yīng)商。這被稱為物業(yè)管理歷史上的第二次“革命”。

物業(yè)管理歷史上的第一次“革命”，是1999年的集中翻牌。當時，“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”。一夜之間，房管所翻牌，改名物業(yè)管理公司，物業(yè)管理開始了市場化的進程。物業(yè)管理市場上，一下子涌現(xiàn)出2000多家物業(yè)公司，后來發(fā)展到3000家。隊伍龐大，難免良莠不齊，“小、散、亂”成為物業(yè)管理 行業(yè) 的鮮明特點，平均一家物業(yè)公司管理的面積不到10萬平方米。在每次行風評議中，物業(yè)管理 行業(yè) 始終得分不高，處于倒數(shù)的位置。物業(yè)公司服務(wù)理念的缺失，難脫干系。

2007年3月，全國人大審議通過的《物權(quán)法》，首次從立法的角度提出“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的概念。伴隨著《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》的實施，物業(yè)公司定位于物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)開始更名為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。3月份，萬科物業(yè)管理有限公司率先更名為萬科物業(yè)服務(wù)有限公司。同時，陸家嘴物業(yè)公司在8年前提出的“保姆”理念，本來一直備受爭議，如今成為物業(yè)管理市場的“先知先覺”，而少有人對其指三道四；物業(yè)管理 行業(yè) 內(nèi)關(guān)于管理還是服務(wù)之爭，也偃旗息鼓。

“群租”問題被晾到了前臺，成為2007年物業(yè)管理市場的“新景觀”。5月15日起，上海正式實施《加強本市住宅小區(qū)綜合管理行動計劃（2007年—2009年）》。“三年計劃”提出了六大目標，整治“群租”位列其中。業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約，紛紛增加制約“群租”條款，授權(quán)物業(yè)公司加強管理。超大型住宅小區(qū)中遠兩灣城在9月7日集中行動，一次整治6000平方米的55套群租房。上海綠城物業(yè)公司因為制止“群租”而被告上法庭，以物業(yè)公司的勝訴告終。

另一個引人注目的現(xiàn)象是，2007年的物業(yè)管理市場，出現(xiàn)了多個突破：本市14家物業(yè)服務(wù)企業(yè)、15家企業(yè)的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品首獲“品牌企業(yè)”、“品牌產(chǎn)品”稱號；物業(yè)服務(wù)滿意度在第三季度首次超過80；首批93名物業(yè)管理師誕生；一級資質(zhì)物業(yè)公司突破50家。這一切，標志著物業(yè)管理市場進入品牌競爭時代，服務(wù)是物業(yè)公司競爭的“王牌”。

6、市民置業(yè)維權(quán)受挑戰(zhàn)

2007年，市民置業(yè)維權(quán)受到了很大的挑戰(zhàn)。

作為市民置業(yè)維權(quán)的平臺之一，在市消保委的指導(dǎo)下，各區(qū)縣消保委針對2007年置業(yè)投訴上升的特點，專門抽調(diào)人員，充實力量，加強房產(chǎn)交易和家庭裝潢等方面的調(diào)解力度。市消保委還發(fā)揮多個相關(guān) 行業(yè) 協(xié)會的作用，為消費者維權(quán)作出積極努力。同時，市民通過驗房機構(gòu)，對開發(fā)商提供的商品房進行專業(yè)檢驗，運用驗房機構(gòu)出具的檢驗報告進行維權(quán)，有的開發(fā)商表示認可，進行了整改。

然而，不可否認的是，2007年隨著一波房價的快速上漲，進入了賣方市場，普通購房者往往處于被動地位。在一手房銷售中，突出體現(xiàn)在開發(fā)商對提供的格式合同“只字不改”；二手房買賣中，賣家隨意“跳價”，房價“三級跳”引發(fā)交易不成的糾紛屢屢出現(xiàn)。這一情況在下半年尤為突出，房價上揚，“退房”反而成了賣方“威脅”消費者的撒手锏。

有不少樓盤，面對開發(fā)商提供的購房格式條款，甚至霸王條款，消費者提出改動意見時，只有簽字或不買兩個選擇。這也意味著從一開始，消費者就失去了維權(quán)的先機。此外，眾多投訴中商品房房屋質(zhì)量投訴最為突出，房屋漏水、墻體裂縫、下水管堵塞等問題成了投訴的主要原因。目前除了房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的情況外，對于一般質(zhì)量問題的賠償并沒有明確的規(guī)定和標準，因此開發(fā)商往往只提供維修，不予以賠償。

從各區(qū)消保委受理投訴來看，二手房糾紛主要體現(xiàn)在賣方連番“跳價”上。南匯法院八九兩月受理了多起“跳價”糾紛，浦東法院民五庭2007年7月受理的28件二手房買賣合同案件中，一半以上是因房價上漲賣家毀約而引發(fā)。其次，一些中介利用買家急于求成的心理，故意隱瞞房屋真實情況，買家倉促下定后發(fā)現(xiàn)上當，此類矛盾也較為突出。此外，投訴中介未經(jīng)許可即將意向金轉(zhuǎn)為定金，多收中介費也占一定比例。

房屋裝修投訴主要問題在于消費者合同及變更備案意識不強，合同變成擺設(shè)。一旦出了問題，由于合同規(guī)制的缺失致使維權(quán)陷入尷尬。

市場在成熟中進一步規(guī)范，在很大程度上保障了消費者的權(quán)益；而消費者的主體維權(quán)意識增強，也是樓市成熟的體現(xiàn)。

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