一、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況
（一）10月份商品住宅投資環(huán)比增長僅為0.8%
1-10月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1201.1億元，比上年同期增長15.7%，同比提高12.2個百分點，增幅比前9個月低0.3個百分點。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，全市完成住宅建設(shè)投資609.7億元，同比增長16.2%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的50.8%。
6月份以來，在國家宏觀政策調(diào)控中全市房地產(chǎn)投資明顯回落。10月比9月增長8%，環(huán)比低7個百分點；特別是商品住宅投資，10月環(huán)比增幅僅為0.8%，這是拉動房地產(chǎn)投資增幅回落的主要力量。
（二）商品住宅施工面積同比下降8.9%
1-10月，全市商品房施工面積9195.8萬平方米，比上年同期增長1.1%，漲幅低于前9個月0.9個百分點。其中住宅5703.3萬平方米，同比下降8.9%。全市商品房新開工面積2163.6萬平方米，同比增長14.5%。其中住宅1381.2萬平方米，增長9.1%，與前9個月持平；寫字樓215.6萬平方米，增長29%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房281.7萬平方米，增長88.2%。分別占全市新開工面積的63.8%、10.0%和13%。
二、住宅用地供應(yīng)情況
1、北京市公開出讓土地和房屋預(yù)售間存巨大缺口
過去幾年北京公開出讓的土地與房地產(chǎn)市場的銷售一直存在巨大的缺口。2004年公開出讓土地的 規(guī)劃 建筑面積僅占當(dāng)年銷售房屋面積的26%，2005年占20%，2006年上漲到38%，到了2007年公開出讓土地的 規(guī)劃 建筑面積雖有大幅度上升，但也僅占當(dāng)年房屋銷售面積的65%。
2004、2005年雖然公開出讓土地面積很少，但有一部分“831大限”的遺留土地，急需協(xié)議出讓，彌補(bǔ)了公開出讓土地供應(yīng)的不足。隨著831遺留土地被逐年消化，2007年公開出讓土地供應(yīng)的不足造成將來房屋供應(yīng)依然緊俏。
北京在2008年能否供應(yīng)市場需要的土地成了影響未來北京房地產(chǎn)走勢的最重要的因素。
2、2007年北京土地供應(yīng)計劃出臺，嚴(yán)限低密度大戶型供地
低密度大套型住宅項目用地將受到嚴(yán)格控制。保障性住房、兩限房和其他中低價位中小套型商品房用地需達(dá)到住宅供地總量的70%。昨（6日）天，北京市國土資源局、市發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)了北京市今年的土地供應(yīng)計劃。今年計劃供應(yīng)住宅用地1600公頃，比去年減少300公頃，但實際供應(yīng)速度高于去年，其中兩限房供地已超額完成全年計劃33%。
1）保障性住房、中低價位商品房等用地占7成
北京市中心城區(qū)住宅用地日趨稀缺，遲遲未能出臺的土地供應(yīng)計劃一直深受關(guān)注。昨天下發(fā)的供地計劃顯示，今年北京市擬供應(yīng)土地總面積為6300公頃，其中住宅用地1600公頃。在1600公頃的住宅用地中，經(jīng)適房和廉租房等保障性住房用地為220公頃，“兩限”商品房和其他商品房用地分別為180公頃和1200公頃。
供地計劃要求，增加廉租房、經(jīng)適房、兩限房和其他中低價位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)，其供應(yīng)量不得低于住宅用地供應(yīng)總量的70%。保障配建的廉租住房建筑面積達(dá)到30萬平方米，兩限房300萬平方米，經(jīng)適房200萬平方米。
2）嚴(yán)控超過140平方米/套的低密度住宅用地
根據(jù)此次出臺的用地計劃，今后我市將繼續(xù)禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)。同時，嚴(yán)格限制住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過140平方米的低密度、大套型住宅項目的土地供應(yīng)。
同時，該計劃還提出，從嚴(yán)控制黨政機(jī)關(guān)新建辦公樓項目用地的供應(yīng)，禁止黨政機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項目的土地供應(yīng)。該計劃提出嚴(yán)格限制要求的用地性質(zhì)，還包括機(jī)動車交易市場、家具城、建材城、賽車場等大型商業(yè)設(shè)施項目。高爾夫球場、賽馬場、滑雪場和新建汽配市場的土地供應(yīng)則被完全禁止。
3）兩限商品房實際供地已超全年計劃
雖然2007年的住宅商品房用地包括兩限商品房在內(nèi)只有1380公頃，比去年減少了200多公頃。但2007年實際供應(yīng)土地的速度高于去年。據(jù)統(tǒng)計，到去年年底，2006年供地計劃僅完成800多公頃。而今年到目前為止就已出讓了近600公頃。尤其值得注意的是今年提出的“兩限”商品房用地的供應(yīng)速度。根據(jù)計劃，北京市今年將供應(yīng)此類用地180公頃。但截止到今年8月底，我市已經(jīng)成交的兩限房用地就達(dá)到了240公頃，這一數(shù)量超過今年全年供應(yīng)計劃33%。
3、最后一塊限價地入市，年內(nèi)300萬兩限房供地完成
2007年最后一塊兩限房地塊通州半壁店限價房項目已于昨天正式推出。作為今年第七塊兩限房，該地塊位于通州區(qū)半壁店大街，距離周邊地鐵八通線較近，交通十分便利。本地塊建筑控制規(guī)模達(dá)68.4萬平方米，其中包括53.4萬平方米的兩限房，算上今年頭三批限價地247萬平米的 規(guī)劃 面積，正好300萬平米，按照北京市政府在今年年初提出的“兩個一千萬”工程，通州半壁店兩限房用地標(biāo)志著本年度300萬平方米的兩限房用地供應(yīng)量已經(jīng)完成。
三、住宅供銷情況
1、2007年北京市各區(qū)縣房屋預(yù)售情況
2007年北京市共銷售商品房2349億元，比2006年增長了24%，商品房銷售面積為1889萬平方米，比2006年下降了12%。
從商品房銷售分布來看，朝陽區(qū)在各區(qū)之中名列榜首，其房地產(chǎn)銷售占全市銷售面積的39%，銷售金額占所有區(qū)域銷售面積總和的48%。同時，朝陽區(qū)2007年也是房屋銷售金額增長幅度最大的區(qū)縣，成交套數(shù)為54343套，成交面積為743.19萬平米，成交金額1133.71億元。海淀區(qū)從成交套數(shù)、成交面積、成交金額方面緊隨其后，但從銷售均價方面低于位于市中心的西城區(qū)。排在第三位的西城區(qū)，成交套數(shù)為3040套，成交面積為，83.28萬平米，成交金額160.74億元。
2、2007年北京房地產(chǎn)市場中住宅的成交面積超80%
2007年北京房地產(chǎn)市場中住宅的銷售金額也高達(dá)房地產(chǎn)銷售總額的75%，寫字樓的預(yù)售金額占14%，商鋪的預(yù)售金額占11%。
2007年北京房地產(chǎn)市場中住宅的成交面積超過80%。寫字樓的成交面積占12%；商鋪的成交面積僅占7%。
2007年北京房地產(chǎn)市場總銷售套數(shù)近15萬套，其中住宅超過12萬套，占全部商品房銷售套數(shù)的超過80%。而寫字樓和商鋪的成交套數(shù)總和也不到20%。
3、07年北京房地產(chǎn)市場高價房的成交比例明顯增加
2007年北京樓市月度銷售均價在10000元/平米-15500元/平米之間前進(jìn)。除了2月份外，其他的5個月基本都在12000元/平米以內(nèi)，并呈現(xiàn)小幅度的上漲趨勢。可見，去年上半年各個樓市板塊的房價基本上都是溫和上漲。
北京樓市的價格飆升是從2007年下半年開始。標(biāo)桿樓盤的領(lǐng)漲及其他項目的追漲，成為樓市最為真實的寫照。近10個項目在一個月內(nèi)上漲了2000元/平米左右，有些項目甚至上漲了3000元/平米，從而帶動其他樓盤開始出現(xiàn)不同程度的上漲。
一個值得注意的變化則是，12月份出現(xiàn)一次銷售均價的快速上升，從銷售數(shù)據(jù)來看，12月份的銷售均價15454元/平米，比11月的12750元/平米上漲了2700元/平米左右，出現(xiàn)了一次跳躍式的上漲。
四、住房價格情況
據(jù)北京市統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，北京市五環(huán)內(nèi)期房預(yù)售均價達(dá)1.37萬元每平米，這是官方數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2007年北京商品房月度預(yù)售均價呈上升趨勢，均價自2003年以來首次突破萬元。
1、商品房預(yù)售均價首破萬元
1）2007年北京市商品房預(yù)售均價首次突破萬元
2007年北京樓市出現(xiàn)了幾年來少有的快速普漲局面。2007年底，除了南部區(qū)域，北京四環(huán)至五環(huán)中間其他區(qū)域的房價基本都超過15000元/平米。房價的普漲直接導(dǎo)致的局面就是，2007年北京樓市交易的均價開始上升，使得商品房銷售均價首次突破萬元大關(guān)，而且漲幅也達(dá)46%。
2007年北京房價進(jìn)入了一個飆升周期，這一年內(nèi)，北京的樓盤不論區(qū)域位置和品質(zhì)如何，多數(shù)項目出現(xiàn)了30%-50%不等的漲幅。
2）北京五環(huán)內(nèi)期房均價1.37萬元
北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊近日聯(lián)合對外發(fā)布消息，今年以來，北京的商品房價格一直呈上升趨勢，五環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價已漲至13754元/平方米。
從分環(huán)路看，前三季度，四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價達(dá)到14744元/平方米，四至五環(huán)路為12655元/平方米，五至六環(huán)路為8529元/平方米，六環(huán)路以外為6079元/平方米。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資增速回升快。前三季度，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1237.5億元，比去年同期增長17.5%，增幅同比提高1.5個百分點。房地產(chǎn)投資增速的較快回升與第三季度新開大項目投資額較大以及兩限房和保障性用房集中入市有關(guān)。
3）北京最貴樓盤均價首次突破5萬元
北京最貴的樓盤住宅均價首次突破了5萬元/平米。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)昨日發(fā)布了第三季度商品住宅成交均價排行榜，位于北四環(huán)的七星摩根廣場（已改名為盤古大觀論壇）取代銀泰中心，成為預(yù)售項目均價最貴的樓盤，達(dá)到53064元/平米。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的排名顯示，三季度預(yù)售項目前30名的均價都超過了2萬元/平米，其中，在一季度和二季度都均價最高的銀泰中心，在三季度被七星摩根廣場所取代。據(jù)了解，七星摩根廣場南臨北四環(huán)中路，北至成府路，西靠北辰西一路，俯瞰水立方，與鳥巢距離不過500米左右，卓越的地理位置讓其登上天價樓盤的價格首位，其53064元/平方米的均價成為了三季度京城最貴的樓盤。
據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)房成交均價前30名的項目都超過了1.8萬元/平米。新城國際公寓首次上榜就拿下榜首位置，第三季度它的成交均價達(dá)到了36862元/平米。“萬柳華府龍園”也從二季度的第三名升至第二名，35844元/平米的成交價格比二季度上漲了8000多元處在第三位的是“錦官苑”，二季度里它還是排名第12位，其價格在短短幾個月內(nèi)瘋漲了1.5萬元以上，達(dá)到35696元/平方米。
2、月度預(yù)售均價呈上升趨勢
1）商品房月度預(yù)售均價基本呈上升趨勢
2007年北京樓市月度銷售均價在10000元/平米-15500元/平米之間前進(jìn)。除了2月份外，其他的5個月基本都在12000元/平米以內(nèi)，并呈現(xiàn)小幅度的上漲趨勢。可見，去年上半年各個樓市板塊的房價基本上都是溫和上漲。
北京樓市的價格飆升是從2007年下半年開始。標(biāo)桿樓盤的領(lǐng)漲及其他項目的追漲，成為樓市最為真實的寫照。近10個項目在一個月內(nèi)上漲了2000元/平米左右，有些項目甚至上漲了3000元/平米，從而帶動其他樓盤開始出現(xiàn)不同程度的上漲。
一個值得注意的變化則是，12月份出現(xiàn)一次銷售均價的快速上升，從銷售數(shù)據(jù)來看，12月份的銷售均價15454元/平米，比11月的12750元/平米上漲了2700元/平米左右，出現(xiàn)了一次跳躍式的上漲。
2）前11月北京房價漲幅擴(kuò)大，比前三季提高0.9%
北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊25日聯(lián)合對外發(fā)布消息，今年1至11月，北京市房屋銷售價格總指數(shù)累計為111%，漲幅比去年同期提高2.3個百分點，比前三季度提高0.9個百分點。
北京市的房屋銷售價格總指數(shù)自去年6月份之后持續(xù)高位運行，從今年7月份開始房價漲幅進(jìn)一步加劇。從結(jié)構(gòu) 分析 看，1至11月新建商品房價格指數(shù)累計為111.4%，二手房價格指數(shù)累計為110%。
統(tǒng)計顯示，商品住宅銷售價格保持較快增長。在新建商品房中，1至11月住宅銷售價格指數(shù)累計為112.4%，其中11月份為117.4%；非住宅價格指數(shù)累計為106.2%，其中11月份為108.6%。二手房中，住宅銷售價格指數(shù)累計為110%，其中，11月份為112%，比上月提高0.3個百分點。
從分區(qū)域指數(shù)看，北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣的房屋銷售價格指數(shù)最高。1至11月，東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)四個城區(qū)，房屋銷售價格指數(shù)最低，累計為107%，朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)四個近郊區(qū)，累計為111.7%，十個遠(yuǎn)郊區(qū)縣房屋銷售價格指數(shù)最高，累計為112.4%。
3）北京房價漲幅連續(xù)6月超兩位數(shù)
商品住宅銷售價格上漲15.3%，連續(xù)6個月漲幅超過兩位數(shù)。北京市統(tǒng)計局副局長于秀琴表示，1-3季度，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1237.5億元，比上年同期增長17.5%，增幅比上半年提高6.6個百分點。主要是受三季度兩限房、保障性用房及生產(chǎn)性房屋投資拉動。
4、預(yù)售項目均價前20
1）2007年北京市預(yù)售均價前20名項目
2007年北京市的房價區(qū)間分布廣泛，從每平米2280元到55364元不等，但市場上熱銷的還是售價1萬元/平米上下的商品房。北京市預(yù)售均價前20名的項目，售價都在2.8萬元/平米以上，北京銀泰中心、SOHO北京公館、西絨線胡同26號位列三甲，售價分別為55364元/平米、46739元/平米、38396元/平米。
2）2007年北京住宅個盤銷售額排行，7個均價超2萬
北京樓市需要一個客觀的房地產(chǎn)銷售排行榜，因為它是樓市的晴雨表，在一定程度上代表著樓市的冷熱趨勢及價格走向。銷售排行榜的背后是好地段、高品質(zhì)、有市場號召力及價格適宜等綜合因素的積累和沉淀。多年來，北京樓市單盤銷售數(shù)據(jù)均未由官方公開披露過，因此樓市中的實際價格一直處于“猜中猜”階段。這次新京報推出的2007年北京住宅銷售額排行榜，是希望通過比較客觀公正的樓市銷售數(shù)據(jù)，還原一個真實的2007年北京樓市。
值得說明的是，本報此次推出的北京住宅個盤銷售額排行榜的數(shù)據(jù)，主要來源于北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、本報記者監(jiān)控個盤數(shù)據(jù)及采集開發(fā)商整理的數(shù)據(jù)，并對以上三組數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格整理和總結(jié)，力求得出最真實的數(shù)據(jù)。在統(tǒng)計口徑方面，也主要是以單盤的住宅銷售簽約數(shù)量為準(zhǔn)（不包括其中的商業(yè)配套），而并非是各項目最終在北京建委的備案數(shù)量，因為建委備案數(shù)量有一定的滯后性。
3）銀泰中心以均價6萬每平的價格重登期房榜首
（1）期房四季度前30名均價較前季漲2000
與去年三季度相比，期房均價的前三名差距明顯拉大，“榜眼”“西單佳慧雅園”2號住宅樓，為37675元/平米。“探花”“北京財富中心”，為35449元/平米。與“狀元”“銀泰中心”的差距近2萬元。
2006年三季度，“七星摩根廣場”以均價53064元/平米，成為該季度京城成交均價最貴的預(yù)售樓盤。
四季度里期房成交均價前30名的項目都超過了2.3萬元/平米，而三季度前30名在2.1萬元/平米以上。
（2）現(xiàn)房房價冠軍均價較前季下跌2285元
現(xiàn)房方面，“新城國際公寓”繼續(xù)穩(wěn)居榜首位置，成交均價為34577元/平米，相比此前一個季度36862元/平米的均價略有下降。“長安金泰大廈”拿下“榜眼”位置，成交均價為30315元/平米。“鳳凰苑”奪得第三名，成交均價為30304元/平米。
（3）四季度高檔住宅成交量上升
與2006年第三季度期房前三名僅共成交12套相比，四季度高檔住宅的成交量有所上升，位列前三名的“銀泰中心”、“西單佳慧雅園”和“北京財富中心”共成交了75套。
五、市場政策情況
2007年北京市房地產(chǎn)市場宏觀政策將趨于平穩(wěn)，預(yù)計政府不會再有新的大的調(diào)控政策出臺，但會逐步落實其實施細(xì)則，并加強(qiáng)對中小戶型、中低價格、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、廉租房的規(guī)定及管理，推出以穩(wěn)定、加強(qiáng)政策執(zhí)行、落實為主要目標(biāo)的鼓勵性政策，2007年成為政策執(zhí)行年。
規(guī)范土地市場秩序?qū)⒊蔀橄嚓P(guān)部門的工作重點，2005、2006兩年計劃供應(yīng)但未完成的已計劃土地應(yīng)有所釋放，土地供給將有效增加，延續(xù)郊區(qū)化的快速發(fā)展，轉(zhuǎn)移城區(qū)居住壓力，住宅土地供應(yīng)預(yù)計為重點開發(fā)區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣。土地價格的高漲及強(qiáng)勁的需求都支撐了2007年的新盤價格，仍會在目前高位上運行，但漲幅將趨向平穩(wěn)。
受開發(fā)周期及項目 規(guī)劃 調(diào)整的影響，2007年上半年入市的樓盤大多為2005年及之前成交的土地，而2005年成交的住宅用地不及2006年的一半，將導(dǎo)致短期內(nèi)仍會出現(xiàn)供應(yīng)不足的局面。隨著項目調(diào)整 規(guī)劃 后入市銷售，下半年新房供量將得到拉升。
證券市場的復(fù)蘇將會略微減緩房地產(chǎn)市場投資，限制外資購買及拆遷步伐的減慢有助于穩(wěn)定市場需求，但奧運會的影響及外來人口的不斷增加，加之受2006年一系列政策影響的部分觀望型消費者所形成的需求疊加，仍將造成市場剛性需求的釋放。
新規(guī)定的執(zhí)行落實，將導(dǎo)致小戶型供應(yīng)在下半年集中放量，預(yù)計市場將出現(xiàn)供應(yīng)房屋套數(shù)激增，而成交面積相對減少的局面。小戶型產(chǎn)品的入市，隨之帶來的是其他類型產(chǎn)品的相對減少，對大戶型的需求將推動其價格上漲，而小戶型面臨激烈的市場競爭，競爭焦點由面積、戶型轉(zhuǎn)變?yōu)槿绾翁岣唔椖科焚|(zhì)、降低成本，這種轉(zhuǎn)變將為住宅產(chǎn)業(yè)化、小戶型產(chǎn)品的升級提供最根本的驅(qū)動力。
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