第一節(jié) 我國(guó)土地政策 分析

一、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面的政策

1、關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)（24號(hào)文）（2007年8月）

核心內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)：24號(hào)文標(biāo)志著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)入新的階段，政府開(kāi)始把解決低收入家庭的住房問(wèn)題作為重要的職責(zé)，把加大保障性住房供給、逐步改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)。對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度做出了提綱挈領(lǐng)性的指示：要求重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供應(yīng)。并再次提出了“雙70%”的指標(biāo)，強(qiáng)調(diào)要加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，建立符合國(guó)情的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。

2、廉租住房保障辦法（2007年11月）

核心內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)：24號(hào)文進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)，明確了廉租住房的保障對(duì)象為城市低收入住房困難家庭。據(jù)建設(shè)部測(cè)算，目前全國(guó)仍有人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭近1000萬(wàn)戶(hù)，占城鎮(zhèn)家庭總戶(hù)數(shù)的5.5%。辦法提出，廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合。土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于10%。廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排；新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以?xún)?nèi)等規(guī)定。

3、經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（2007年11月）

核心內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)：此舉意味著既沒(méi)有資格住上廉租房，家庭收入又很低的“夾心層”將被納入住房保障體系。辦法明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)，單套的建筑面積控制在60平方米左右；銷(xiāo)售價(jià)格將以保本微利為原則，開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率不高于3%，銷(xiāo)售中將實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，不得變相收費(fèi)。購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，則旨在從產(chǎn)權(quán)歸屬上遏制和杜絕利用經(jīng)濟(jì)適用房牟利的行為。

4、招拍掛以及閑置土地監(jiān)管方面的政策

招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（39號(hào)令）（2007年9月）

核心內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)：按照新規(guī)定，土地出讓雙方雖仍可選擇分期付款的方式，但是之前慣行的分期取證的做法將被禁止。禁止分期取證，實(shí)際上是封堵了開(kāi)發(fā)商以少量啟動(dòng)資金撬動(dòng)多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、通過(guò)銀行抵押貸款和預(yù)售回款進(jìn)行循環(huán)開(kāi)發(fā)的“擦邊球”做法。今后開(kāi)發(fā)商只有在付清全部宗地土地出讓金后，才能獲得銀行貸款和進(jìn)行開(kāi)發(fā)預(yù)售，由此對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金門(mén)檻要求將大大提高。該政策將有助于抑制土地囤積和天價(jià)地塊現(xiàn)象。

5、國(guó)土資源部表示要采取四項(xiàng)措施防止部分開(kāi)發(fā)商囤地（2007年11月）

核心內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)：國(guó)土資源部此舉的主要目的是加大各地閑置土地清理力度，重點(diǎn)打擊開(kāi)發(fā)商囤積土地的行為。在該政策影響下，未來(lái)土地管理部門(mén)會(huì)根據(jù)競(jìng)標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開(kāi)發(fā)能力，將出讓土地規(guī)?？刂圃谄淙觊_(kāi)發(fā)能力范圍內(nèi)，同時(shí)受讓土地的開(kāi)發(fā)商也必須接受和承諾三年必須開(kāi)發(fā)完畢的條件。

6、土地儲(chǔ)備管理辦法（2007年12月）

核心內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)：制定《土地儲(chǔ)備管理辦法》，對(duì)嚴(yán)格土地管理，加強(qiáng)土地調(diào)控，促進(jìn)節(jié)約集約用地，具有重大意義。辦法明確了政府取得土地產(chǎn)權(quán)的程序，產(chǎn)權(quán)明晰客觀上提高了政府供應(yīng)“凈地”的能力和速度，使更多的土地具備用地條件，從而縮短土地形成房地產(chǎn)有效供應(yīng)的建設(shè)周期，有效防止閑置、囤積土地等行為發(fā)生。辦法中對(duì)土地儲(chǔ)備資金的嚴(yán)格管理和貸款擔(dān)保方面的限制，是為了更好地規(guī)避土地儲(chǔ)備可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

7、土地稅收方面的政策

1）上海深圳開(kāi)征城鎮(zhèn)土地使用稅。（2007年12月）

核心內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)：提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額，對(duì)普通居民影響不大，但是增加了開(kāi)發(fā)商囤地的成本。持有成本的提高將迫使開(kāi)發(fā)商減少空置土地的時(shí)間，捂盤(pán)的情況也有望得到緩解。

2）新耕地占用稅提高四倍（2007年12月）

核心內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)：此舉是為了貫徹落實(shí)國(guó)家最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，通過(guò)提高耕地占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)，使其充分反映物價(jià)和地價(jià)的上漲，保持耕地占用稅占用地成本20%左右的水平。

8、節(jié)約集約用地方面的政策

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議 研究 促進(jìn)節(jié)約集約用地（2007年12月）

核心內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)：此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，我國(guó)耕地資源緊缺，守住18億畝耕地的紅線，解決發(fā)展用地和保護(hù)耕地的矛盾，要實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。體現(xiàn)了國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)高度重視用地浪費(fèi)問(wèn)題，未來(lái)將大力促進(jìn)節(jié)約用地和集約用地，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

9、2008年我國(guó)將加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度

要加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，但這個(gè)土地供應(yīng)結(jié)果全國(guó)和各個(gè)城市都不一樣，所以應(yīng)該是各個(gè)層次的人民政府按照自己的職責(zé)，同時(shí) 分析 了房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況以后，來(lái)調(diào)整自己的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

二、土地調(diào)控政策 分析

調(diào)整土地利益機(jī)制問(wèn)題主要包括五個(gè)方面的內(nèi)容：

1、提高征地成本。

國(guó)家對(duì)于土地征地成本的規(guī)定不很完善，征地成本到土地在一級(jí)市場(chǎng)的價(jià)值間存在很大的差距，這部分收益應(yīng)該作為集體的收益用在集體的利益中，包括對(duì)征地農(nóng)民的生活的補(bǔ)助和以后的保障，但由于成本問(wèn)題沒(méi)有很好落實(shí)，農(nóng)民在征地環(huán)節(jié)沒(méi)有得到相應(yīng)的回報(bào)，在失去土地后也沒(méi)有應(yīng)有的保障。規(guī)范征地成本，將更有利于妥善解決被征地農(nóng)民的基本生活和長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)問(wèn)題，維護(hù)其合法權(quán)益，保持社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。

這項(xiàng)規(guī)定極其重要：因?yàn)槲覈?guó)推行城鎮(zhèn)化發(fā)展，大量征用的主要還是集體土地。而目前來(lái)看，被征地農(nóng)民的就業(yè)和社會(huì)保障問(wèn)題日益突出，直接影響了被征地農(nóng)民的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。

2、規(guī)范土地出讓收支管理。

國(guó)有土地出讓總價(jià)款金額納入地方預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理；土地出讓金必須按規(guī)定，足額安排支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障所需資金的不足，結(jié)余資金應(yīng)逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重，以及用于廉租住房建設(shè)和完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)。

土地出讓收入一直是地方政府的一筆糊涂賬，中央政府無(wú)法掌握地方政府的土地收入狀況，也無(wú)法對(duì)于地方政府的行為進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)。長(zhǎng)期的預(yù)算外運(yùn)行，地方政府和土地收益間存在說(shuō)不清的關(guān)系。通過(guò)把土地出讓金納入收支兩條線管理，可以控制地方政府高度依賴(lài)土地收入的“土地財(cái)政”的狀況。財(cái)政集中土地收入后通過(guò)轉(zhuǎn)移支付的方式專(zhuān)款專(zhuān)用，解決土地征用后的后期問(wèn)題。另外對(duì)于收支兩條線的貫徹落實(shí)還需要政府對(duì)轉(zhuǎn)移支付制度和支出監(jiān)督機(jī)制的進(jìn)一步健全，保證專(zhuān)款真正專(zhuān)用。

3、調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)并調(diào)整收繳依據(jù)。

現(xiàn)在初步的打算是將繳納標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)行基礎(chǔ)上提高一倍。現(xiàn)有的土地有償使用方面的稅費(fèi)，比如城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅等，由于采取定額稅率，不能隨著土地稀缺程度的變化而變化，所能起到的調(diào)節(jié)作用也受到限制。土地作為一種稀缺資源應(yīng)該按照使用人收益的變化而變化，通過(guò)考察對(duì)于土地在內(nèi)的環(huán)境的綜合影響征收一定的資源稅或者環(huán)境稅，并隨著企業(yè)收益的變化而變化。在整體的資源稅制建立之前，對(duì)于土地的使用，特別是耕地的占用尤其要體現(xiàn)隨企業(yè)收益變化而變化的宗旨，促進(jìn)企業(yè)集約利用土地。

4、對(duì)于外界廣泛爭(zhēng)議的工業(yè)用地問(wèn)題，通知將作出具體規(guī)定，即建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度。

最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和，工業(yè)用地原則上應(yīng)當(dāng)招拍掛公開(kāi)出讓。對(duì)于工業(yè)用地尤其要制定相應(yīng)的土地使用稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于國(guó)家支持的產(chǎn)業(yè)和 行業(yè) 應(yīng)該使用比較低的稅率檔次，而對(duì)于一些污染嚴(yán)重，國(guó)家不予提倡的建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行高的稅率檔次，利用市場(chǎng)化的手段在土地利用的源頭上實(shí)現(xiàn)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策。

對(duì)于工業(yè)用地整體制定一定的標(biāo)準(zhǔn)也是必要的，國(guó)家在倡導(dǎo)土地的使用用途上，特別是對(duì)于耕地的保護(hù)上，提高工業(yè)用地和農(nóng)業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)差距可以體現(xiàn)國(guó)家對(duì)于土地的整體政策導(dǎo)向。

5、加大建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)力度。

這一點(diǎn)基本上已經(jīng)明確，城鎮(zhèn)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)擬在現(xiàn)行基礎(chǔ)上提高兩倍，并提高耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)。

提高土地的利用效率，很重要的是要作好存量土地的利用，在此基礎(chǔ)上考慮開(kāi)發(fā)新的土地，減少城市化和工業(yè)化對(duì)土地特別是耕地的占用。如何促進(jìn)存量土地的利用，相應(yīng)稅費(fèi)的改革是很必要的。我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅制中，比如房產(chǎn)和地產(chǎn)，普遍是交易環(huán)節(jié)稅收比較健全，而保佑環(huán)節(jié)稅制不健全，造成的后果是土地流動(dòng)性較差，一些企業(yè)或者個(gè)人囤積土地的現(xiàn)象存在，擾亂了土地市場(chǎng)的秩序，也影響了國(guó)家調(diào)控政策的貫徹。通過(guò)推出保有環(huán)節(jié)的相關(guān)稅肥，比如物業(yè)稅，地產(chǎn)稅等，提高地產(chǎn)的持有成本，加速地產(chǎn)的流通，盤(pán)貨地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，提高存量土地的利用效率。

土地調(diào)控政策重大的亮點(diǎn)是對(duì)于土地利益機(jī)制的調(diào)節(jié)，如果土地收益實(shí)現(xiàn)收支兩條線的管理，那么地方政府的短期化行為將得到理性化的回歸，需要明白的是這樣的改革實(shí)際上是中央政府打破了地方政府的利益機(jī)制，實(shí)行起來(lái)必然會(huì)困難重重，地方政府可能的對(duì)策也要做好考慮和應(yīng)對(duì)。對(duì)于利益打破后的相關(guān)改革問(wèn)題，轉(zhuǎn)移支付的改革需要馬上推進(jìn)，國(guó)家在土地收益資金的整體調(diào)度和分配上也要注意把握分寸，地方政府在預(yù)算支出的列支上還會(huì)存在一定的慣性，如何審核這些支出的合法與合理性也是考驗(yàn)中央政府的重要課題。

此外是突出的對(duì)于土地的保護(hù)問(wèn)題，重要的是建立資源稅制等環(huán)境稅，對(duì)于利用土地的行為進(jìn)行市場(chǎng)化的調(diào)控，通過(guò)建立相關(guān)的土地用途轉(zhuǎn)讓價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，可以總體上把握土地利用的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。另外推出相關(guān)的保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)也是土地調(diào)控政策逐步步入市場(chǎng)化調(diào)空的重要標(biāo)志。

三、土地出讓規(guī)定

1、政策簡(jiǎn)述

《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》由國(guó)土資源部正式發(fā)布，并將于2007年11月1日起正式施行。它是以國(guó)土資源部令形式發(fā)布的這一規(guī)定共二十八條，對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓范圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價(jià)款和發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)等作出明確規(guī)定。

規(guī)定對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的名稱(chēng)和空間范圍，關(guān)于招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓范圍等做出了明確界定，鑒于物權(quán)法明確將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌范圍，規(guī)定明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。規(guī)定還對(duì)關(guān)于掛牌出讓截止問(wèn)題，關(guān)于繳納出讓價(jià)款和發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)問(wèn)題等作了進(jìn)一步明確和修改。

2、政策影響

土地出讓政策的規(guī)范將會(huì)加大一級(jí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，而規(guī)避了非常規(guī)獲取地塊的現(xiàn)象，使游戲規(guī)則更加規(guī)范，交易市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰是必然趨勢(shì)。

四、別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地政策

2007年新發(fā)布的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》限制類(lèi)目錄中有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的沒(méi)有發(fā)生變化，別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高爾夫球場(chǎng)和賽馬場(chǎng)3大項(xiàng)目依然受限。

2008年國(guó)家仍會(huì)嚴(yán)控制新增建設(shè)用地，嚴(yán)格審查新開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)用地，堅(jiān)決停止供應(yīng)別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地。

要在要嚴(yán)格土地調(diào)控和監(jiān)管，堅(jiān)守十八億畝耕地紅線，堅(jiān)決剎住亂占濫用農(nóng)用地之風(fēng)的同時(shí)，全面推進(jìn)節(jié)約集約用地。從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地，嚴(yán)格審查新開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)用地，堅(jiān)決停止供應(yīng)別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，從嚴(yán)控制新設(shè)各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)，推進(jìn)耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制落實(shí)。加大保障性住房建設(shè)的土地供應(yīng)，依法依規(guī)有效解決民生工程、新農(nóng)村建設(shè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等用地問(wèn)題。

嚴(yán)格控制征地規(guī)模，嚴(yán)格農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，嚴(yán)格禁止“以租代征”使用農(nóng)村集體土地，嚴(yán)格落實(shí)征地補(bǔ)償安置各項(xiàng)政策。加快實(shí)施征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議協(xié)調(diào)裁決制度。深化征地制度改革試點(diǎn)，完善征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范征地程序，建立征地補(bǔ)償監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)禁拖欠、截留、挪用征地補(bǔ)償費(fèi)。

五、城鎮(zhèn)土地使用稅

2007年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)也納入了城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。

此政策調(diào)整是依據(jù)2006年12月31日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》（國(guó)務(wù)院令第483號(hào)）而下發(fā)的通知，對(duì)原內(nèi)容進(jìn)行了部分修改。

按照修改后的內(nèi)容，城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額，大城市由0.5元～10元提高到1.5元～30元；中等城市由0.4元～8元提高到1.2元～24元；小城市由0.3元～6元提高到0.9元～18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)由0.2元～4元提高到0.6元～12元。同時(shí)，將外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。

各省、自治區(qū)、直轄市的財(cái)政和地方稅務(wù)部門(mén)要結(jié)合本地實(shí)際情況，盡快提出切實(shí)可行的稅額幅度調(diào)整方案上報(bào)省級(jí)政府。“原則上應(yīng)該在2006年的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高2倍，也不排除個(gè)別地區(qū)調(diào)整力度更大一些的可能。”上述負(fù)責(zé)人表示。

這是因?yàn)橛行┑貐^(qū)多年來(lái)并未調(diào)整過(guò)土地使用稅的稅額，對(duì)于這些地區(qū)，調(diào)整幅度就會(huì)更大一些。“但是原則是稅額幅度能夠客觀地反映本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和地價(jià)水平，并且經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相近的地區(qū)，稅額幅度不會(huì)相差過(guò)大。”

由于外資企業(yè)是首次被納入征收城鎮(zhèn)土地使用稅的范圍，通知要求各級(jí)財(cái)稅部門(mén)要充分利用土地使用權(quán)權(quán)屬登記、土地使用費(fèi)征繳等相關(guān)信息，通過(guò)稅務(wù)登記、納稅申報(bào)、稅源普查等多種方式，全面、準(zhǔn)確地掌握外資企業(yè)的戶(hù)數(shù)和占地情況，逐步建立和完善稅源數(shù)據(jù)庫(kù)。

一方面是加強(qiáng)征收，更重要的是要嚴(yán)格控制減免稅。將從嚴(yán)控制各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)、園區(qū)用地和屬于國(guó)家 產(chǎn)業(yè)政策 限制發(fā)展項(xiàng)目用地的減免稅；對(duì)不符合國(guó)家 產(chǎn)業(yè)政策 的項(xiàng)目用地和廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一律不得減免稅；對(duì)屬于越權(quán)減免和不符合減免規(guī)定的，要立即糾正，甚至要追究相關(guān)人員的責(zé)任。

第二節(jié) 政策環(huán)境

一、央行加息并上調(diào)準(zhǔn)備金率

1、政策簡(jiǎn)述

央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已經(jīng)連續(xù)進(jìn)行5次加息。并7次上調(diào)銀行準(zhǔn)備金利率。

2、政策影響

由于自2004年10月以來(lái)9次加息，今年以來(lái)五次加息，對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，累計(jì)增加成本開(kāi)始明顯。在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費(fèi)者，提前還款的意愿將會(huì)隨著加息愈發(fā)增強(qiáng)。

開(kāi)發(fā)商們受到的影響要大一些，上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率將迫使銀行減少對(duì)開(kāi)發(fā)商的放貸，而貸款利率的上升又加重了開(kāi)發(fā)商的財(cái)政壓力。這將讓更多的開(kāi)發(fā)商選擇上市或與外資合作。

此次調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響效果似乎是“溫水煮青蛙”。實(shí)際上小幅加息與上調(diào)準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不大。不過(guò)在最近的時(shí)期里，央行頻頻輪番使用這兩招，大概是想既讓每一次造成的沖擊降到最小，又慢慢達(dá)到目的。

二、二套房貸

2007年“十一”前，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。通知中規(guī)定，“申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。”“十一”過(guò)后，各家銀行將根據(jù)通知的精神，制定新的實(shí)施細(xì)則。

1、多數(shù)“二套房”利率將提高一成

在新政出臺(tái)前，購(gòu)買(mǎi)第二套住房的投資者普遍可以享受8.5折的優(yōu)惠利率，按現(xiàn)行5年期7.83%計(jì)算，實(shí)際執(zhí)行利率為6.66%。而按新政策，執(zhí)行利率將提高到8.61%，相當(dāng)于央行按0.27點(diǎn)的力度，加息8.5次。

而在剛剛出臺(tái)的房貸新政中，商業(yè)銀行擁有一定的自主權(quán)，只規(guī)定了第二套房的貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，但具體多少由各家銀行決定。

以往銀行出于競(jìng)爭(zhēng)需要，均會(huì)將第二套住房貸款利率設(shè)定在基準(zhǔn)利率的1.1倍，但根據(jù)不同地區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)情況，各家銀行也會(huì)進(jìn)行局部調(diào)整。

2、“第二套住房”界定存爭(zhēng)議

如何界定“第二套住房”根據(jù)央行規(guī)定，銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款，針對(duì)“第二套住房”提高首付和利率的政策主要影響的是已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的貸款人，還清首套房款的不會(huì)計(jì)入其中。

但也有銀 行業(yè) 內(nèi)人士對(duì)于“第二套住房”的界定提出了異議，該人士指出，目前全國(guó)各大商業(yè)銀行都是聯(lián)網(wǎng)的，對(duì)于在某一個(gè)銀行已辦理第一套房屋貸款的客戶(hù)，其他銀行通過(guò)網(wǎng)絡(luò)都可以查詢(xún)到。所以，對(duì)客戶(hù)的第二套住房進(jìn)行辨別并不困難。但從實(shí)際情況來(lái)看，第二套房未必就不是出于自住需求，首套住房也未必就不是進(jìn)行投資。比如許多年輕人給父母購(gòu)買(mǎi)的住房，只是保留了名下的產(chǎn)權(quán)，但實(shí)際上仍為自住房。另外，假如一對(duì)配偶利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，又以另一方的名義購(gòu)買(mǎi)第二套住房投資的情況也無(wú)法在系統(tǒng)上進(jìn)行辨認(rèn)。

3、公積金貸款首付比例不變

本次第二套房貸款首付比例提至40%以上后，公積金貸款成為購(gòu)買(mǎi)二套房的避風(fēng)港。如果您的首套住房沒(méi)有使用公積金貸款，則購(gòu)買(mǎi)第二套住房仍然可以享受低首付和低利率。

北京公積金貸款暫不提高購(gòu)買(mǎi)第二套住房的首付比例，仍按“購(gòu)買(mǎi)90平方米以上住房首付最低三成，90平方米以下住房首付最低兩成”執(zhí)行。而積金貸款不僅在首付方面可以放寬，在央行今年五度上調(diào)貸款利率以后，公積金貸款和商業(yè)貸款的差距已經(jīng)進(jìn)一步加大。目前5年以上商貸利率為7.83%，按1.1倍的利率計(jì)算為8.613%，而公積金貸款年利率僅為5.22%，商貸高出公積金貸款利率3.393個(gè)百分點(diǎn)，利率差進(jìn)一步加劇。

公積金貸款的有關(guān)政策規(guī)定，貸款人需在第一筆住房公積金貸款還清后，才可以申請(qǐng)第二筆住房公積金貸款，因此不存在用公積金貸第二套房子的問(wèn)題。市民如果第一套房選擇商貸，第二套房選擇公積金貸款，則首付比例不需提高。

三、物業(yè)稅

物業(yè)稅的征收問(wèn)題一直受到業(yè)界的格外關(guān)注。而因物業(yè)稅引出的一系列疑問(wèn)將在未來(lái)一年里得到徹底解決。據(jù)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓透露，國(guó)家稅務(wù)總局已經(jīng)責(zé)成北京、上海、深圳等地稅務(wù)部門(mén)牽頭，全國(guó)性的房源普查工作將在近日陸續(xù)展開(kāi)。普查工作大致持續(xù)一年左右的時(shí)間，“只有完成了這項(xiàng)基本工作，物業(yè)稅的推行才能有基礎(chǔ)。”真正推行物業(yè)稅要到2008年。

1、“中改”方案更是操作性

2006年5月底，物業(yè)稅改革國(guó)際研討會(huì)在北京召開(kāi)。按照既定 規(guī)劃 ，國(guó)務(wù)院發(fā)展 研究 中心發(fā)布了第二期物業(yè)稅改革 研究 成果，首次提出了中國(guó)實(shí)行物業(yè)稅改革的3個(gè)備選方案：

1）“小改”方案

征收對(duì)象保持現(xiàn)有格局不變，對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅種進(jìn)行合并調(diào)整。

2）“中改”方案

即在城市范圍內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。

3）“大改”方案

就是城市和農(nóng)村范圍內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。

就目前而言“中改”方案更具備可操作性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的主要問(wèn)題集中在城市。

目前房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅種一般有14個(gè)。而在北京，房地產(chǎn)征收的各種名目的稅費(fèi)有40余種，有的地方甚至多達(dá)近100種。這些稅費(fèi)主要集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)，多且重；交易環(huán)節(jié)相對(duì)偏輕；而保有環(huán)節(jié)稅負(fù)幾乎為零，比如對(duì)個(gè)人占用多套房產(chǎn)幾乎不征稅。開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的大部分稅負(fù)最終被房地產(chǎn)商攤?cè)肓顺杀?。這客觀上刺激了房地產(chǎn)投機(jī)行為。

目前的房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅，再由其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。因此必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格高，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)，不符合國(guó)際慣例。所謂物業(yè)稅簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是向房產(chǎn)的擁有者征稅，將土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地出讓金等現(xiàn)行的稅種合并統(tǒng)一。使得房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者在買(mǎi)房階段稅費(fèi)降低，在擁有房產(chǎn)后則要逐年繳納物業(yè)稅，即將原來(lái)間接向房產(chǎn)消費(fèi)者一次性征收的有關(guān)稅種變?yōu)橹鹉晗蛳M(fèi)者直接征收。從理論上說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)新房這一環(huán)節(jié)消費(fèi)者支付的購(gòu)房成本自然降低，房?jī)r(jià)也會(huì)隨著下浮。

2、抑制房?jī)r(jià)打擊炒樓

財(cái)政部財(cái)科所 研究 室主任張學(xué)誕表示，在目前不規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)的投機(jī)行為表現(xiàn)之一是“炒樓”，出現(xiàn)了“溫州炒房團(tuán)”這樣的“專(zhuān)業(yè)炒家”。近乎瘋狂的“炒樓”行為導(dǎo)致許多城市房?jī)r(jià)飆升，增加了實(shí)際需求者的購(gòu)房成本。開(kāi)征物業(yè)稅后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行為。而初始房?jī)r(jià)下降后，老百姓購(gòu)房成本也隨之下降，抑制了高價(jià)物業(yè)的轉(zhuǎn)手。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大了“炒樓”者囤積住房的成本，有利于打擊”炒樓”者的“積極性”。

因此，根據(jù)預(yù)測(cè)，開(kāi)征物業(yè)稅后，至少可以將現(xiàn)行房?jī)r(jià)降低10-20%，降價(jià)幅度最高甚至可達(dá)35%以上。

據(jù)估算，由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，也就意味著占住宅成本30%的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷(xiāo)售時(shí)只需先交納 1/70，其余在其后的69年中交納，成本下降了98.57%，表現(xiàn)在總房?jī)r(jià)中，成本就下降了29.57%。理論上講，目前每平方米售價(jià)在6000元的房子，新政策出臺(tái)后按每平方米4200元銷(xiāo)售就可贏利。

3、降低購(gòu)房者購(gòu)房門(mén)檻

由于物業(yè)稅帶來(lái)的購(gòu)房容易養(yǎng)房難的情況，手頭有多套房屋的人還會(huì)因養(yǎng)房費(fèi)用的增加而拋房，促進(jìn)房屋資源的再分配。跡象表明，物業(yè)稅的推行勢(shì)必會(huì)降低購(gòu)房者購(gòu)房門(mén)檻。

這部分地取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。因?yàn)楝F(xiàn)在收取的土地出讓金實(shí)際上是個(gè)“費(fèi)”、“租”、“稅”混淆的產(chǎn)物，其中確實(shí)已經(jīng)包含有一定的對(duì)占有資源征稅的意義。如果撇開(kāi)土地出讓金的問(wèn)題，那么開(kāi)征物業(yè)稅恐怕就需要針對(duì)所有住房征收了。那種“不能追征”的說(shuō)法是把交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)和持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)混為一談了。物業(yè)稅的作用之一是要讓公共利益分享土地升值的好處。一條地鐵修到一個(gè)小區(qū)，這個(gè)小區(qū)的房地產(chǎn)就升值了。政府需要通過(guò)征收物業(yè)稅的方式把這個(gè)增值的好處部分地轉(zhuǎn)移到公共利益中來(lái)。

免責(zé)申明：本文僅為中經(jīng)縱橫 市場(chǎng) 研究 觀點(diǎn)，不代表其他任何投資依據(jù)或執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)行為。如有其他問(wèn)題，敬請(qǐng)來(lái)電垂詢(xún)：4008099707。特此說(shuō)明。