第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)關(guān)系的數(shù)量 分析

研究 中國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)相互間的關(guān)系，最直接的是 研究 房地產(chǎn)業(yè)與國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長的關(guān)系，因?yàn)镚DP是反映國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的核心指標(biāo)，在國民經(jīng)濟(jì)核算中，核算GDP的生產(chǎn)賬戶同樣處于賬戶體系的核心位置。鑒于現(xiàn)行的房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計(jì)核算范圍不全，核算時(shí)使用的價(jià)格偏低等問題，造成核算出的房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重偏低。因此以下從房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)核算現(xiàn)狀、存在問題及其改進(jìn)的設(shè)想談起，就房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)各 行業(yè) 的相關(guān)關(guān)系、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景幾個(gè)方面做一評(píng)述。

一、房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)核算的現(xiàn)狀及其改進(jìn)的狀況

（一）現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計(jì)狀況

1、現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計(jì)狀況

目前由國家統(tǒng)計(jì)局直接統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)業(yè)，其對(duì)象只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位進(jìn)行的商品房屋建設(shè)和土地開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。

2、現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)的核算狀況

（1）核算范圍

a、地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)所從事的房地產(chǎn)業(yè)的活動(dòng)；

b、城市房地產(chǎn)業(yè)管理部門的居民住房服務(wù)；

c、城鄉(xiāng)居民自有住房服務(wù)；

d、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理活動(dòng)。

（2）房地產(chǎn)業(yè)核算存在的主要問題

a、受資料來源的限制，現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)核算沒有包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)和單位以外的各種類型單位以及城鄉(xiāng)居住戶以營利為目的提供的住房出租服務(wù)；關(guān)于飛營利性住房服務(wù)，只包括城市房地產(chǎn)管理部門提供的住房服務(wù)，沒有包括企業(yè)、事業(yè)和行政單位向本單位職工及其家屬提供的住房服務(wù)。雖然推行住房制度改革后將一部分公有住房出售給個(gè)人，但公有住房仍占有一定的比例。b城市房地產(chǎn)管理部門提供的一種國家補(bǔ)貼的低房租的福利性住房，90年代初1平方米僅幾分錢，1995年每平方米0.60元，目前1平方米大約兩元錢?，F(xiàn)行的核算方法是以其經(jīng)營性收入作為總產(chǎn)出，從而低估了增加值。而且這部分的資料范圍一直覆蓋不全，也影響了其總產(chǎn)出和增加值的完整性。

b、公有住房房租普遍偏低的影響和資料來源的限制，城鄉(xiāng)居民自有住房服務(wù)目前僅按住房原值的2-4%計(jì)算的虛擬固定資產(chǎn)折舊作為總產(chǎn)出，同時(shí)作為增加值。眾所周知，增加值應(yīng)該包括勞動(dòng)者報(bào)酬、間接稅凈額、營業(yè)贏余和固定資產(chǎn)折舊四個(gè)部分。顯然，這樣估算出的增加值沒有包括人工費(fèi)、利潤等等。因此，我國城鄉(xiāng)居民自有住房服務(wù)的總產(chǎn)出和增加值估算偏低。

c、按照國家經(jīng)濟(jì)核算的要求，固定資產(chǎn)折舊應(yīng)該按固定資產(chǎn)當(dāng)期購置的市場價(jià)格進(jìn)行重估的價(jià)值進(jìn)行計(jì)算，但目前能夠搜集到的固定資產(chǎn)折舊數(shù)據(jù)一般都是按歷史成本計(jì)算的，這就導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)折舊的低估。由于統(tǒng)計(jì)核算的范圍不全等多種原因，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)增加值偏低，使之難以確切地反映我國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。

（二）我國房地產(chǎn)業(yè)核算的改革設(shè)想

針對(duì)我國目前房地產(chǎn)業(yè)核算存在的問題，準(zhǔn)備以城鎮(zhèn)居民住房服務(wù)核算為重點(diǎn)加以改革。其思路是按市場房租價(jià)格估算城鎮(zhèn)居民住房服務(wù)，即利用城鎮(zhèn)居民住房每平方米的市場房租價(jià)格的平均值乘以所有城鎮(zhèn)居民住房的使用面積，得到所有城鎮(zhèn)居民住房按市場價(jià)格計(jì)算的房租收入，以此收入作為城鎮(zhèn)居民住房服務(wù)總產(chǎn)出，再參照房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)的增加值率，計(jì)算出城鎮(zhèn)居民住房服務(wù)增加值。

這樣就把我國目前房地產(chǎn)業(yè)核算沒有包括的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)和單位以外的各種類型單位及城鎮(zhèn)居民住戶從事的以營利為目的住房出租活動(dòng)，企事業(yè)、行政單位向本單位職工及其家庭提供的非營利性住房服務(wù)，以及城市房產(chǎn)管理部門提供的非營利性住房服務(wù)的低估部分一起補(bǔ)充到房地產(chǎn)業(yè)核算中，同時(shí)也對(duì)城鎮(zhèn)居民自有住房服務(wù)進(jìn)行了重新估價(jià)，克服了利用自有住房折舊計(jì)算產(chǎn)出的增加值的不足（城鎮(zhèn)居民住房平均市場租金價(jià)格和使用面積可以從城市住戶調(diào)查資料中取得）。這樣做是在最大限度地利用包括市場價(jià)格在內(nèi)的市場信息。

二、房地產(chǎn)業(yè)在中國國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用

（一）增加房地產(chǎn)業(yè)投資對(duì)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的作用

首先從投資的角度看，近幾年我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了通貨緊縮的跡象，為了保持國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，必須擴(kuò)大有效需求。其中一個(gè)重要方面就是擴(kuò)大投資需求，因?yàn)橥顿Y中的40%左右會(huì)轉(zhuǎn)化為消費(fèi)。近幾年積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策等一系列擴(kuò)大需求的措施確實(shí)起到了重要的作用，一個(gè)重要標(biāo)志是保住了GDP7%以上的增長。這里房地產(chǎn)投資的增長起了重要的作用。以2000年為例，2000年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資32，619億元，比1999年增長了9.3%，其中房地產(chǎn)完成投資4902億元，比1999年增長19.5%。由此可以看出，僅占固定資產(chǎn)投資總規(guī)模15%的房地產(chǎn)投資，卻在全部固定資產(chǎn)投資增量中占到30%。在全部固定資產(chǎn)投資增長的9.3個(gè)點(diǎn)中，房地產(chǎn)投資為其拉動(dòng)了2.7個(gè)點(diǎn)?？梢哉f2000年GDP之所以能增長8.3%，從支出法的角度看，投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率為41.94%，拉動(dòng)GDP增幅3.3個(gè)點(diǎn)。這其中房地產(chǎn)投資一直以20%以上的幅度增長應(yīng)該說功不可沒。另外，根據(jù)投入產(chǎn)出模型測算，如果新增住宅投資500億元，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重可以提高0.25個(gè)百分點(diǎn)，通過連鎖反應(yīng)，最終可拉動(dòng)GDP增幅上升0.65個(gè)百分點(diǎn)。

提到房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的位置，不應(yīng)回避一個(gè)數(shù)據(jù)，即從增加值的角度看它占GDP的比重。有鑒于目前統(tǒng)計(jì)核算范圍不全、價(jià)格偏低等前面已經(jīng)述及的原因，從1990年至今，這一比重一直在1.70—1.96之間徘徊。2000年初步測算的數(shù)據(jù)為1.91%（現(xiàn)價(jià)），這一比重顯然不能反映房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的真實(shí)分量。從國外資料看，美國占11.8%，加拿大占15.7%，日本占11%，法國、挪威、韓國分別占7.1%、9.6%，菲律賓占6.7%，就連泰國和印度還分別占到地產(chǎn)核算改革的設(shè)想，以采用市場房租估價(jià)法為主，作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，那么中國的房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重應(yīng)在6%左右。

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，不僅可以從生產(chǎn)帳戶的角度 分析 ，國民經(jīng)濟(jì)核算體系還包括投入產(chǎn)出核算、資金流量核算、資產(chǎn)負(fù)債核算、國際收支核算等等。在談到房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系時(shí)，將較多地使用投入產(chǎn)出核算的數(shù)據(jù)，因?yàn)橥度氘a(chǎn)出模型反應(yīng)的正是 行業(yè) 部門間的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，它是一個(gè)很好的量化問題的工具。從理論上講，資金流量核算對(duì) 分析 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系也很重要。中國的資金流量核算是以GDP為起點(diǎn)，包括了實(shí)物交易和金融交易。從中可以 分析 機(jī)構(gòu)部門（有財(cái)務(wù)決策權(quán)的部門）間的資金分配結(jié)構(gòu)、資金融通結(jié)構(gòu)、資金使用結(jié)構(gòu)，并且可以作資金循環(huán)渠道的比較 分析 。另外，反映存量的資產(chǎn)負(fù)債核算也很重要。比如，我們目前對(duì)房屋空置率的 研究 ，還僅僅限于增量的范圍，而國外一些發(fā)達(dá)國家往往把增量和存量放在一起觀察， 研究 整個(gè)社會(huì)房屋的供求平衡，這才是更科學(xué)的。我們應(yīng)該在細(xì)化資產(chǎn)負(fù)債核算的基礎(chǔ)上， 研究 和觀察全社會(huì)房屋供求的大平衡。

（二）房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系

房地產(chǎn)業(yè)與其他眾多 行業(yè) 相互制約，相互依存。一方面制造業(yè)、建筑業(yè)及建材業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)提供了必不可少的保障；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)投入產(chǎn)出模型測算，每100億元房地產(chǎn)投資（或叫銷售100億元住宅的產(chǎn)出）可以誘發(fā)國民經(jīng)濟(jì)各部門的產(chǎn)出286億元，其中誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76億元，高居榜首。有資料介紹，西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家多年來一直保持每年建造住宅人均1平方米的發(fā)展速度，從而是建筑業(yè)在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重在9%左右（我國大約在6—7%），成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。以美國為例，建筑業(yè)約每年消費(fèi)冶金工業(yè)產(chǎn)品的16%以上，水泥、玻璃、磚瓦的70%，木材的40%，油漆的50%。我國用于建筑工程的材料消耗為：鋼材約占鋼材總消耗量的25%，木材約占40%，水泥70%，玻璃70%，塑料制品25%。

房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)也有著密切的關(guān)系。在住宅與非住宅建筑中，要涉及40多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門，據(jù)投入產(chǎn)出模型測算，每100億元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)制造業(yè)的產(chǎn)出123.61億元。其中最高的是非金屬礦物制品業(yè)31.45億元。其次是金屬冶煉及壓延加工業(yè)18.81億元，再次是化學(xué)工業(yè)14.98億元，然后是金屬制品業(yè)（9.82億元）、機(jī)械工業(yè)（8.79億元）、電器機(jī)械及器材制造業(yè)（7.58億元）等等。

房地產(chǎn)業(yè)誘發(fā)相關(guān)部門的產(chǎn)出除了建筑業(yè)、制造業(yè)之外，依次為采礦業(yè)（16.64億元）、商業(yè)（11.16億元）、房地產(chǎn)業(yè)自身（10.98億元）、電氣煤氣自來水供應(yīng)業(yè)（6.59億元）、貨物運(yùn)輸及倉儲(chǔ)業(yè)（5.86億元）、社會(huì)服務(wù)業(yè)（4.98億元）、農(nóng)業(yè)（4.55億元）、金融保險(xiǎn)業(yè)（4.08億元）、郵電業(yè)（3.05億元）、飲食業(yè)（1.57億元）、綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)（1.18億元）等等。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，離不開金融業(yè)的融資支持，而房地產(chǎn)市場則又是金融業(yè)借貸資本的最大出路。與其它 行業(yè) 一樣，房地產(chǎn)業(yè)也具有生產(chǎn)、交換、消費(fèi)等過程，貫穿這個(gè)過程的資本運(yùn)動(dòng)客觀上需要銀行等金融機(jī)構(gòu)為其提供資本融通服務(wù)。

第二節(jié) 中國城市化與房地產(chǎn)業(yè)

一、我國房地產(chǎn) 市場發(fā)展 的基本形勢

（一）土地購置面積止跌回升，土地開發(fā)面積繼續(xù)保持較快增長

受2004年以來土地緊縮政策的影響，2005～2006年，房地產(chǎn)本年土地購置面積出現(xiàn)負(fù)增長，同比分別下降3.8%和4.4%。自2007年5月開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積扭轉(zhuǎn)了2005年以來的下降勢頭。1～8月，本年土地購置面積為2.43億平方米，同比增長15.2%，增幅較上年同期提高19.4個(gè)百分點(diǎn)。作為房地產(chǎn)發(fā)展的先行條件，土地購置面積增速的回升有利于增加房地產(chǎn)市場的長期供給量，緩解市場供求緊張的局面。

從土地開發(fā)情況來看，近幾年，全國土地開發(fā)面積保持了較快增長。2006年，全國完成土地開發(fā)面積26605.6萬平方米，同比增長17.3%，2007年1～8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積1.62億平方米，同比增長15.3%，增幅雖然低于上年同期水平，但比前7個(gè)月提高了4個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，土地開發(fā)率（土地開發(fā)面積占同期土地購置面積的比重）也有所提高，2006年提高到74.2%，為2000年以來的最高值，2007年1～8月，土地開發(fā)率為66.6%，相當(dāng)于2006年同期的水平。

（二）市場總體偏緊，房屋銷售面積增速持續(xù)快于竣工面積增速

2000年以來，我國房屋銷售面積增速連續(xù)7年多快于竣工面積的增長速度，自2005年開始，房屋銷售面積大于同期竣工房屋面積，并且二者之間的缺口呈逐年加大的態(tài)勢，2006年，受國家對(duì)房地產(chǎn) 行業(yè) 調(diào)控的影響，房地產(chǎn)供給和需求均受到不同程度的抑制，但全年房屋銷售面積仍超過同期竣工房屋面積6026.2萬平方米。2007年前8月，在房價(jià)持續(xù)高企的背景下，房地產(chǎn)市場的需求大幅反彈，房屋銷售面積達(dá)到40572.8萬平方米，同比增長29.3%，增速較上年同期加快20個(gè)百分點(diǎn)，接近同期竣工房屋面積增速的3倍。在市場供求偏緊、增量房市場難以滿足需求的情況下，存量商品房被快速消化，截止到8月末，全國商品房空置面積為1.19億平方米，同比下降2.0%。其中，空置商品住宅6029萬平方米，下降9.3%。

（三）調(diào)控未改房價(jià)增勢，部分城市房價(jià)上漲過快

為了促進(jìn)住房價(jià)格的基本穩(wěn)定，2005年以來，國務(wù)院及各大部委連續(xù)出臺(tái)了一系列旨在穩(wěn)定房價(jià)的政策措施，但時(shí)至今日，全國大部分地區(qū)房價(jià)快速上漲的勢頭仍未得到緩解。2005～2006年，房屋銷售價(jià)格指數(shù)分別為107.6和105.5，其中住宅銷售價(jià)格的漲幅高于非住宅銷售價(jià)格的漲幅，已經(jīng)連續(xù)4年超過5%（見表3）。從2007年的情況來看，面對(duì)不斷加強(qiáng)的宏觀調(diào)控，房價(jià)增勢未改，且呈逐月加快之勢，5月份到8月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比分別上漲6.4%、7.1%、7.5%和8.2%，其中新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別上漲6.6%、7.4%、8.1%和9%。分地區(qū)來看，近幾年房價(jià)膨脹較快的地區(qū)主要有北京、天津、沈陽、廈門、青島、深圳等城市，其房價(jià)漲幅在很多時(shí)候都超過全國平均水平。

（四）住房保障力度加大，經(jīng)濟(jì)適用房投資增速加快

我國從1998年開始推出經(jīng)濟(jì)適用住房，但是，由于我國住房保障制度尚未法制化，地方政府無法獲得土地出讓收入，而開發(fā)商利潤也較低，各方均缺乏投資建設(shè)的積極性，因此，2000～2005年，經(jīng)濟(jì)適用房占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重呈直線下滑的態(tài)勢。經(jīng)濟(jì)適用房供給減少加劇了房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡的程度，不僅弱化了對(duì)商品房價(jià)格的抑制作用，而且加重了大多數(shù)中低收入家庭的購房負(fù)擔(dān)。針對(duì)這種情況，自2006年開始，國家陸續(xù)出臺(tái)了一些規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、加快廉租房建設(shè)的規(guī)定，將加大住房保障力度作為政府工作的重點(diǎn)。在地方各級(jí)政府的配合下，自2006年以來，以中低收入階層為主要需求對(duì)象的經(jīng)濟(jì)適用房投資增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，并出現(xiàn)了加快增長的良好勢頭。2007年前8月累計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用房投資增長28.8%，增速較上年同期加快10個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房供給的增加，有利于解決房地產(chǎn)領(lǐng)域供給結(jié)構(gòu)失衡的問題，也有利于解決廣大中低收入居民的住房需求。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)謀求多元化融資渠道，利用外資增速加快

面對(duì)國內(nèi)緊縮性的金融調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)努力拓寬融資渠道，自2006年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中利用外資步伐明顯加快。2006年，利用外資同比增長53%，增速較2005年加快42.6個(gè)百分點(diǎn)。2007年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)利用外資的增速一直保持在60%以上。1～8月，利用外資總額371.08億元，同比增長65.9%，相當(dāng)于銀行貸款增速的兩倍。

二、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要意義

《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確指出要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，一是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求。二是促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施。三是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。從三個(gè)不同角度談了促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。

（一）保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，保持國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好勢頭的重要舉措。目前我國房地產(chǎn)投資增量占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增量的1/3左右，每年拉動(dòng)GTP的增長近2個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分重要。從長遠(yuǎn)看，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大，是我國經(jīng)濟(jì)增長的生力軍和不可替代的拉動(dòng)力量，這是曾培炎副總理在9月1號(hào)全國房地產(chǎn)會(huì)議上說的一段話。

（二）保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，有利于延長產(chǎn)業(yè)鏈，滿足市場需求，促進(jìn)科技進(jìn)步，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。

（三）保持房地產(chǎn)業(yè)市場的健康發(fā)展，是促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，提高居民生活水平水平的基本條件，國際經(jīng)濟(jì)表明，在人均住房面積達(dá)到35平方米，人均GTP達(dá)到三千美元之前，相當(dāng)長的一段時(shí)期，都是住房提高住房金改善階段，是居民住房消費(fèi)的快速增長階段，隨著我國第一步、第二步戰(zhàn)略目標(biāo)的收到實(shí)現(xiàn)，人們的生活實(shí)現(xiàn)了解決了溫飽和從溫飽到小康的兩個(gè)歷史性的跨越，居民消費(fèi)需求由追求基本的生活資料滿足到逐步向注重于生活質(zhì)量提高轉(zhuǎn)變，居民消費(fèi)進(jìn)入升級(jí)換代的新階段，實(shí)現(xiàn)人民生活向更高的生活質(zhì)量邁進(jìn)，改善住宅型，擴(kuò)大服務(wù)性消費(fèi)，這一過程是我們國家全面建設(shè)小康社會(huì)的過程，因此住宅是全面建設(shè)小康社會(huì)始終的居民消費(fèi)熱點(diǎn)，是城鎮(zhèn)居民的主導(dǎo)性消費(fèi)。

（四）保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展及擴(kuò)大就是推動(dòng)科技進(jìn)步和可持續(xù)發(fā)展的有效途徑，95期間房地產(chǎn)業(yè)年均就業(yè)人員增長4.46%，僅次于社會(huì)服務(wù)業(yè)，目前各類房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)管理人員超過500萬人，還有二千萬建筑大軍直接從事與房地產(chǎn)建設(shè)相關(guān)的工作。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，吸收農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要渠道，也是城鎮(zhèn)化的一個(gè)方面，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)規(guī)模大，消耗的材料種類多，產(chǎn)品的使用周期長，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有利于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，也有利于節(jié)水，節(jié)地，節(jié)能，節(jié)材，和環(huán)境保護(hù)，走一條科技含量高，經(jīng)濟(jì)效益好，資源消耗少，環(huán)境污染少，人力資源得到充分發(fā)揮的新型住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路。

（五）房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是帶動(dòng)城鎮(zhèn)建設(shè)，改善居民財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)的重要手段，由于實(shí)行房地產(chǎn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施綜合開發(fā)與線管建設(shè)，在城市建設(shè)資金投入財(cái)力有限的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的高速以展，可以帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，完善城市功能，過去五年，城市道路增長，人均收入增長，軌道，交通，地鐵，道路等發(fā)展，踴現(xiàn)了一批人居環(huán)境改變的住房典范，在全國房地產(chǎn)會(huì)議上，曾培炎總理說；房地產(chǎn)開發(fā)功不可沒，隨著房地產(chǎn)改革的不斷深入，住房的私有化大幅提高，城鎮(zhèn)家庭的財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)社會(huì)財(cái)產(chǎn)分配結(jié)構(gòu)發(fā)生重大改變，據(jù)國家城調(diào)隊(duì)調(diào)查，截止2001年6月城鎮(zhèn)居民固定財(cái)產(chǎn)全國中小城22.83萬，其中房產(chǎn)的價(jià)值10萬多，占47。95%，是城鎮(zhèn)居民家庭最大資產(chǎn)，超出居第二位的金融資產(chǎn)13個(gè)百分點(diǎn)，原來中國老百姓都熱衷于存款，可是現(xiàn)在房產(chǎn)的價(jià)值超過存款，按照中國城鎮(zhèn)家庭1.3億個(gè)計(jì)算，城鎮(zhèn)居民的房產(chǎn)價(jià)值是14萬億左右，戶均財(cái)產(chǎn)構(gòu)成當(dāng)中金融，房產(chǎn)價(jià)值就大。

三、房地產(chǎn)市場潛力的 分析

1、2008年房地產(chǎn)投資增速將維持在25%左右

從短期看，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭，根據(jù)2007年前8個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)生的變化，以及房地產(chǎn)投資年度變化規(guī)律，預(yù)計(jì)2007年第四季度房地產(chǎn)投資的增長幅度不會(huì)發(fā)生大的波動(dòng)，全年房地產(chǎn)投資增長約28%左右。2007以來，國家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控從以需求調(diào)控為主轉(zhuǎn)向增加供給、改善供給結(jié)構(gòu)，加大了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的支持，2008年小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等建設(shè)規(guī)模將有所擴(kuò)大，成為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要?jiǎng)恿Α５珡牧硪环矫鎭砜?，由于房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)，加之美國次級(jí)貸款危機(jī)對(duì)我國起到一定的警示作用，銀監(jiān)會(huì)等管理部門已加大了對(duì)房地產(chǎn)貸款的審查力度，提高第二套住房貸款首付比例和其他審慎貸款政策將對(duì)開發(fā)商和購房者的資金來源產(chǎn)生一定限制，這將對(duì)2008年房地產(chǎn)投資增長產(chǎn)生下拉作用。綜合 分析 ，預(yù)計(jì)2008年房地產(chǎn)投資增速將低于2007年的增長水平，增速將維持在25%左右。

2、投機(jī)性需求繼續(xù)受到抑制，自住性需求仍然旺盛

隨著房地產(chǎn)交易營業(yè)稅和個(gè)人所得稅政策的全面實(shí)施，以及近期提高第二套房的首付比例及貸款利率等調(diào)控政策效力的不斷顯現(xiàn)，住房投資和投機(jī)性需求將會(huì)繼續(xù)受到抑制。

但是，自住性需求將繼續(xù)增加。住房制度改革已實(shí)施10年時(shí)間，買房成為消費(fèi)者唯一的選擇。雖然我國實(shí)行計(jì)劃生育政策已有多年，但是人口壓力真正減輕至少要在2030年以后。而自1998年以來，我國每年以超過2個(gè)百分點(diǎn)的速度推進(jìn)城市化，據(jù)估計(jì)，在2020年以前，我國的城市化率都將保持較快的增長。大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將形成巨大的住房需求。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的趨勢來看，隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的不斷提高，居民消費(fèi)的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面，這將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)的總量。

四、危房改造的問題

全國有一億五千萬危房、舊房，有300萬個(gè)家庭住在危舊房中，按照80億平方米，每年有1%的自然淘汰，更新改造危舊房要一個(gè)億，從這三個(gè)方面看 分析 預(yù)測：我國住房發(fā)展仍然處在快速發(fā)展期，住房發(fā)展總量增長型特征較為明顯，年均7億平方米潛在住房需求符合上面的基本規(guī)律，因此住房與房地產(chǎn)現(xiàn)有巨大的市場需求，又有國家的高度重視，只要進(jìn)一步加快轉(zhuǎn)變政府職能，加強(qiáng)于它要對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)整，不斷地提高駕馭市場經(jīng)濟(jì)的能力，切實(shí)解決可能過熱的事質(zhì)性問題，同時(shí)出臺(tái)進(jìn)一步搞活規(guī)范市場，政策措施，解決政策性和體制性降價(jià)，促進(jìn)住房消費(fèi)，這是完全有能力的，住宅與房地產(chǎn)業(yè)在未來的幾年當(dāng)中，仍然保持持續(xù)快速健康狀況發(fā)展的態(tài)勢，為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)作出更大貢獻(xiàn)。

第三節(jié) 我國房地產(chǎn) 行業(yè) 發(fā)展歷程

從1958年開始，房地產(chǎn)收歸國有，中國房地產(chǎn)市場從此消失。直到1979年開始經(jīng)濟(jì)體制改革，中國房地產(chǎn)業(yè)才有了發(fā)展的契機(jī)。

近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展非常迅速：全國商品房的銷售從取消福利分房的1998年開始，一下子由2500億元激增至2005年的12600億元，增長了5倍；同時(shí)城市面貌、居住條件的迅速改變以及上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)在其強(qiáng)勁拉動(dòng)下的發(fā)展，使得在“十一五 規(guī)劃 ”中，房地產(chǎn)無可置疑的成為現(xiàn)階段國民經(jīng)濟(jì)的“重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)”。

按發(fā)展速度劃分，中國房地產(chǎn)市場大致可分為以下三個(gè)階段：

第一階段：1979-1991年，中國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇成長。1980年4月，鄧小平發(fā)表了關(guān)于建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的談話，此后全中國開始了城鎮(zhèn)住房制度的改革。1990年，中國國務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》，再加上浦東開發(fā)開放的帶動(dòng)作用，1991年下半年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了明顯的回升趨勢。

第二階段：1992-1997年中國房地產(chǎn)市場初步形成。1992年初，在鄧小平南方談話的推動(dòng)下，中國房地產(chǎn)市場得以全面發(fā)展。1992年，房地產(chǎn)開發(fā)投資731億元，同比增長117.5%；土地開發(fā)面積2.334萬公頃，同比增長175%。1993年，在上年市場迅速發(fā)展的推動(dòng)下，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)過熱趨勢。這一期間，全中國商品房開發(fā)投資額同比增長143.5%，新開工面積同比增長136%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接近2萬家。中國隨即采取了一系列調(diào)控措施，房地產(chǎn)業(yè)也告別瘋狂，迎來理性。1994和1995年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別只比上年增長了31.8%和23.3%，1997年更是出現(xiàn)了負(fù)增長，為-1.2%。

第三階段：1998年至今，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)期。在政府的鼓勵(lì)和引導(dǎo)下，中國房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的調(diào)整后，泡沫成份已得到控制，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)開始步入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，因此國家采取了一系列措施來鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入復(fù)蘇時(shí)期。

近十年以來，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國發(fā)展最快的 行業(yè) 之一，市場規(guī)模化程度也日益提高。我國房地產(chǎn)在改革開放以前，實(shí)行的是統(tǒng)建統(tǒng)分制度，房地產(chǎn)業(yè)也逐步過渡到一個(gè)以企業(yè)為主體、市場為導(dǎo)向、社會(huì)資金為依托、以配套建設(shè)為中心的綜合開發(fā)階段。進(jìn)入20世紀(jì)90年代之后，房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的興旺發(fā)達(dá)期，土地成片開發(fā)和大量外資的引入，形成了外資、合資和內(nèi)資開發(fā)公司齊頭并進(jìn)的勢頭；住宅、樓宇、商業(yè)大廈、公共設(shè)施等紛紛拔地而起，我國的房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大的作用。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模正以每年平均20%左右的速度增長，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。

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