第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整階段

我國商品房年施工面積是年竣工面積的5倍多，商品房空置面積達(dá)1.14億平方米。有關(guān)部門把房地產(chǎn)業(yè)列為產(chǎn)能過剩 行業(yè) 。但是房地產(chǎn)商開發(fā)的商品房主要是面向城市中等偏上收入家庭，廣大低收入者望塵莫及。短缺與過剩并存，是中國樓市的一大“怪象”。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決這一怪象，房地產(chǎn)業(yè)在宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整期，不少資金缺乏，資質(zhì)不好的企業(yè)由于"抗寒能力"較弱而將在本輪調(diào)控中落馬，不過這給了房地產(chǎn) 行業(yè) 的龍頭企業(yè)占領(lǐng)市場份額的大好機(jī)會(huì)。如萬科收購南都集團(tuán)的股權(quán)，就是在宏觀調(diào)控的背景下房地產(chǎn)龍頭兼并收購弱勢企業(yè)的范例，也進(jìn)一步提升了萬科的土地儲(chǔ)備量和市場份額。

所以，宏觀調(diào)控促使房地產(chǎn) 行業(yè) 進(jìn)入一個(gè)整合期，有利于進(jìn)一步提高市場集中度，孕育出更大的地產(chǎn) 行業(yè) 龍頭，這反而給很多融資渠道暢通的上市公司提供了快速擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)電梯消費(fèi)量 分析

改革開放30年，發(fā)展中的中國正在以強(qiáng)勁的步伐向現(xiàn)代化強(qiáng)國邁進(jìn)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)波瀾壯闊，特別是奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的興起，2008年對中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，注定是不同尋常的一年，中國電梯業(yè)的發(fā)展前景一樣不同凡響，集聚全球產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢的中國電梯將以更廣漠的視野投身于全球發(fā)展的滾滾洪流，心志高遠(yuǎn)，厚積薄發(fā)。

今年是奧運(yùn)年，我國經(jīng)濟(jì)將會(huì)以更加平穩(wěn)的態(tài)勢持續(xù)發(fā)展。對于中國電梯的前景，大家年年都在擔(dān)心，但電梯產(chǎn)量年年都在上升，這是大勢所趨。我對電梯 行業(yè) 的發(fā)展前景很是樂觀。尤其是住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)和前沿經(jīng)濟(jì)，每年都有20億m2以上的竣工面積，為電梯業(yè)的發(fā)展提供了良好的機(jī)遇，電梯的總需求量依然呈上升趨勢。

城市化是一個(gè)社會(huì)趨勢?，F(xiàn)在每年從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市的人口就有3000多萬，今后將要有3億多農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝冢?億人口需要多少住宅，多少電梯？可想而知。以后更有前景的是類似于廊坊的中小城市，我們電梯 行業(yè) 的重心也將會(huì)從沿海地帶，中心城市、大城市逐步向2、3線城市轉(zhuǎn)移。而且，農(nóng)村也在合并村鎮(zhèn)，也要改善居住環(huán)境，由一家一戶的居住方式，變成小區(qū)式樓房型城鎮(zhèn)的居住模式。我們現(xiàn)在的土地資源已經(jīng)非常有限了，不可能讓你每一家圈一個(gè)院子蓋房居住，只要房子向高層發(fā)展那就需要電梯。

中國城市化發(fā)展步伐的加快，使住宅建設(shè)正成為中國新的消費(fèi)熱點(diǎn)，需求的多樣化和社會(huì)超前消費(fèi)理念，對眾多電梯廠家開拓新的電梯領(lǐng)域有很強(qiáng)的吸引力。現(xiàn)在住宅電梯的質(zhì)量是在提高的，好多電梯產(chǎn)品的新技術(shù)在住宅電梯都是有所應(yīng)用的，一些企業(yè)甚至創(chuàng)建了別墅和家用電梯專業(yè)公司。我們的市場規(guī)模也很大，以后的發(fā)展趨勢，應(yīng)該是根據(jù)住宅的特點(diǎn)來發(fā)展電梯專用技術(shù)，在這方面我們要進(jìn)行專題的 研究 ，根據(jù)住戶的實(shí)際情況來設(shè)計(jì)電梯，既要節(jié)能減排，又要安全可靠，以適應(yīng)更大客戶群體的需求，我們的品種的范圍就會(huì)更大一些。

與電梯整梯市場相比，電梯維修、保養(yǎng)市場還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有開掘，基礎(chǔ)件、配套件的市場有很大的開拓空間，電梯維修服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展，具有巨大潛力。在沿海地帶長江三角洲和珠江三角洲逐步形成的配套件的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈已經(jīng)初具規(guī)模，它對電梯 行業(yè) 的總體發(fā)展將起到至關(guān)重要的作用。

第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與電梯 行業(yè) 發(fā)展的相關(guān)性 分析

從國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對推動(dòng)中國電梯產(chǎn)量的需求具有舉足輕重的作用。數(shù)據(jù)表明，近幾年來，與電梯需求總量相關(guān)性最大的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)是全國房產(chǎn)投資總額。

2004年以來國家相繼推出了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，從供給和需求兩方面抵制房地產(chǎn)投資過快增長。2005年以來，房地產(chǎn)投資增速逐漸下降，景氣指數(shù)降到近5年來的最低點(diǎn)，但全年的投資增速仍然達(dá)到20%以上。

房地產(chǎn)開工面積的增幅直接影響電梯 行業(yè) 的銷售量。未來幾年國內(nèi)房地產(chǎn)開工量仍將保持10%左右的增長，電梯銷售量也將保持同比例增長。

第四節(jié) 我國房地產(chǎn)未來對電梯的消費(fèi)趨勢 分析

1、偏好某一品牌

電梯是建筑物中垂直交通的主要工具，造價(jià)較高，對工程影響較大，一般占工程投資的5%～10%，電梯的平面設(shè)置對建筑物平面、立面及結(jié)構(gòu)影響較大，建筑物施工后很難變動(dòng)，同時(shí)電梯屬永久及耐用設(shè)備，一旦設(shè)置后，其控制系統(tǒng)、速度、載重量是不可輕易變動(dòng)的。由于技術(shù)的復(fù)雜性，不少采購人對電梯特性的不甚了解，因此，對某一品牌的偏好替代了對產(chǎn)品主要結(jié)構(gòu)部件、系統(tǒng)運(yùn)行、使用成本的綜合評(píng)估。

一般來說，品牌是人們判斷產(chǎn)品質(zhì)量的一個(gè)重要信息來源，購買者通過品牌判斷產(chǎn)品質(zhì)量的好壞，建立購買的信心，品牌對判斷電梯的檔次具有參考作用。但實(shí)際上，目前市場上習(xí)慣于將電梯按高、中、低分檔，高檔電梯是技術(shù)先進(jìn)的系統(tǒng)設(shè)計(jì)型產(chǎn)品，電梯除具有系統(tǒng)設(shè)計(jì)型電梯的全部特征外，還全面采用先進(jìn)技術(shù)，具有先進(jìn)的功能配置，且制造精良。同一品牌的電梯可以有不同的檔次，而同一個(gè)工廠還可以同時(shí)生產(chǎn)多個(gè)品牌的電梯，品牌與電梯的檔次并無直接的聯(lián)系。因此，采購電梯時(shí)必須根據(jù)關(guān)鍵的技術(shù)要素來評(píng)判，單單寄希望于品牌，不僅有悖政府采購的原則，而且不一定能采購到合適的產(chǎn)品。

2、配置盲目從高

電梯的采購應(yīng)是一個(gè)慎重、嚴(yán)密、全面衡量的過程，但是在集中采購的過程中，有的預(yù)算單位對電梯特性的不甚了解，誤以為電梯質(zhì)量的好壞、檔次的高低取決于部件配置的高低，往往一方面青睞于部件的進(jìn)口含量，另一方面刻意提高運(yùn)行速度、載重量等主參數(shù)指標(biāo)，甚至增加一些無關(guān)緊要的功能配置。

如以電梯的速度為例，一般10層以下建筑1.0m/s足夠，但一些預(yù)算單位6層建筑卻要求配置1.5m/s甚至1.75m/s，以為可提高運(yùn)行速度。實(shí)際上，高速電梯不一定會(huì)縮短乘梯時(shí)間，提高輸送效率。電梯運(yùn)行速度需要綜合考慮樓房高度、停層站數(shù)及調(diào)度技術(shù)，對于不太高且停站數(shù)較多的建筑物，高速電梯一般只能在中、低速運(yùn)行，而高速梯和中速梯停層的開關(guān)門時(shí)間及乘客出入時(shí)間無甚差別。因此，低層建筑配置高速電梯的要求編制到招標(biāo)文件中，勢必造成一定程度上的浪費(fèi)。

3、過分追求舒適性

舒適感主要指電梯的加速度、振動(dòng)、噪聲、裝璜、照明等指標(biāo)，其目的是給乘客提供一個(gè)盡量舒適的乘梯環(huán)境。早期舒適感要求主要是把超重與失重感、煩噪與焦慮感等控制在乘客能忍受的范圍之內(nèi)；現(xiàn)代的舒適感則追求使乘客不但在生理上而且在心理上把乘坐電梯當(dāng)成為“上上下下的享受”。

在電梯選型時(shí)可靠性是最重要的指標(biāo)。國標(biāo)GB10058中規(guī)定：電梯運(yùn)行6萬次故障少于5次為合格品，少于2次為一等品，少于1次為優(yōu)等品，并且在附錄中對故障作了定義。但是，目前不少預(yù)算單位在采購電梯時(shí)，往往忽視了對電梯的可靠性的檢查，而將采購的重點(diǎn)防放在追求電梯的舒適感上面。一些電梯采購項(xiàng)目中，采購人會(huì)刻意去體察電梯的輕微振動(dòng)、噪聲以及裝潢的“美感效果”，對其他技術(shù)問題不甚了了，最終造成了選型失誤，這種事例可以說屢見不鮮。

第五節(jié) 2008—2010年我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展預(yù)測

1、房地產(chǎn)調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)。我國房地產(chǎn)市場影響因素錯(cuò)綜復(fù)雜，幾年宏觀調(diào)控未達(dá)預(yù)期，國家有進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控的傾向。中共十七大后，中央和主管部委從不同層面表達(dá)了繼續(xù)加強(qiáng)土地和投資控制的意向，2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度將進(jìn)一步加強(qiáng)。一方面已出臺(tái)的政策繼續(xù)強(qiáng)化落實(shí)，另一方面出臺(tái)的新政策可能主要集中在從緊貨幣政策、完善住房保障、房地產(chǎn)融資管理和抑制投機(jī)性需求等方面。

2、資源將向保障性住房傾斜。1998年住房貨幣化改革以后，國家政策主導(dǎo)是住房供給市場化，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2007年是既有的住房政策理念發(fā)生轉(zhuǎn)變的一年。在強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)市場屬性的同時(shí)，更重視其作為民生基礎(chǔ)對社會(huì)公平和城市化的促進(jìn)效應(yīng)，住房保障體系建設(shè)提上日程。2008年初住房問題被置于關(guān)系民生的高度重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的組建意味著住房問題將得到更加強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)。我國住房政策理念和方向?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)變，土地、資金等資源將向保障性住房建設(shè)傾斜。

3、企業(yè)并購和重組將成為年度主調(diào)。在國家宏觀調(diào)控力度不斷加大、國際資本進(jìn)入和美國次貸危機(jī)影響下，2008年我國房地產(chǎn) 行業(yè) 競爭將將更加激烈，企業(yè)的兩極分化現(xiàn)象將日漸明顯。一些龍頭企業(yè)通過上市籌資和規(guī)模經(jīng)營等方式增強(qiáng)競爭力，比較優(yōu)勢日益明顯，同時(shí)對市場的壟斷和引導(dǎo)能力也日益加強(qiáng)；而一些中小地產(chǎn)商經(jīng)營環(huán)境則日益嚴(yán)峻，不得不面對市場的不確定性，優(yōu)勝劣汰將加速國內(nèi)房地產(chǎn) 行業(yè) 重新洗牌，壟斷企業(yè)將不斷加強(qiáng)對經(jīng)營不善中小企業(yè)的控制、并購和重組。

4、供給平穩(wěn)增長，結(jié)構(gòu)改善。土地供給方面，促進(jìn)住房市場有效供給有望成為國家長期的政策目標(biāo)。2008年一級(jí)市場土地，特別是住房用地供給有望平穩(wěn)增長，同時(shí)隨著國家加強(qiáng)對閑置土地處理力度，房地產(chǎn)開發(fā)周期將加速，二級(jí)市場進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)的土地供給將有較大幅度提高。在用地結(jié)構(gòu)方面，隨著國家相關(guān)政策的落實(shí)，用于中低檔次，特別是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房開發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供給將繼續(xù)被嚴(yán)格限制。

在住房供給方面，基于2007年住宅用地供給的較大增長和國家加大閑置用地處理力度，現(xiàn)有住宅用地開發(fā)周期將加快，2008年住房供給量將保持增加態(tài)勢。在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，基于2007年經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房用地較大幅度增加供給，可以預(yù)期2008年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內(nèi)的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步改善。

5、房價(jià)上漲趨緩，但出現(xiàn)拐點(diǎn)可能性不大。房價(jià)經(jīng)歷連續(xù)多年高速增長，2007年仍在高位運(yùn)行，由于國家調(diào)控政策效力的發(fā)揮，2008年房價(jià)上漲幅度將大大低于上年。2008年上半年，由于國際資本市場震蕩和人民幣持續(xù)升值預(yù)期，大量國際熱錢可能進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，成為推動(dòng)房價(jià)上漲的一個(gè)因素。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策效力逐漸顯現(xiàn)，住房需求逐漸回歸理性，盡管高位房價(jià)的城市可能出現(xiàn)房價(jià)在高位震蕩，但全國房價(jià)整體拐點(diǎn)出現(xiàn)的可能性不大。

第六節(jié) 2008—2010年我國房地產(chǎn)業(yè)對電梯的需求預(yù)測

電梯也不再如以往那樣僅僅是出現(xiàn)在高層建筑、寫字樓及商業(yè)場所的零星點(diǎn)綴。隨著我國成為世界電梯第一大市場，無齒輪電梯正以其節(jié)能、環(huán)保、安全、節(jié)省建筑面積等獨(dú)特優(yōu)勢成為市場主流。

建筑能源消耗占人類社會(huì)能源總消耗的1/3左右。我國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，對環(huán)境保護(hù)、資源利用、能源供應(yīng)的壓力日益增加。而綠色建筑在我國還是一個(gè)剛剛萌芽的新事物，許多開發(fā)商打出“綠色”旗號(hào)，植樹種草、造人工湖、安裝太陽能熱水器，然后就號(hào)稱是“綠色建筑”。實(shí)際上，綠色建筑是追求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，并符合可持續(xù)發(fā)展要求的建筑，其核心內(nèi)容是盡量減少能源、資源消耗，減少對環(huán)境的破壞，并在保護(hù)原有生態(tài)系統(tǒng)、減少對周邊環(huán)境影響的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)資源的高效循環(huán)利用，盡量使用再生資源。

電梯，作為現(xiàn)代建筑不可分割的一個(gè)重要部分，在綠色建筑推廣過程中也起著越來越重要的作用。而無齒輪電梯從誕生到發(fā)展正是不斷滿足了綠色建筑發(fā)展的需求。

無齒輪電梯——節(jié)能時(shí)代的寵兒相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前我國已經(jīng)成為世界上最大的新裝電梯市場，電梯需求量以每年近25%的速度高速增長，并占據(jù)了全球總體需求的四成以上。其快速增長不僅造就了一個(gè)龐大而充滿潛力的市場，同時(shí)也使得各電梯品牌在功能、舒適性及環(huán)保等方面的競爭更加激烈。

在這樣的大環(huán)境下，無齒輪電梯當(dāng)仁不讓地成為了這個(gè)節(jié)能時(shí)代的寵兒。從近些年無齒輪電梯快速發(fā)展的態(tài)勢，以及建筑界對無齒輪電梯的需求狀態(tài)來看，無齒輪電梯之所以成為現(xiàn)代建筑市場選擇的主流，其主要原因是：第一，無齒輪電梯較傳統(tǒng)有齒輪電梯平均節(jié)能可達(dá)到25%～44%，給使用建筑帶來實(shí)實(shí)在在的電量節(jié)省。第二，無齒輪電梯極大地改善了電梯起落、加速和制動(dòng)特性，使電梯的啟動(dòng)、行駛和平層的過程更加平滑，從而讓乘客享受到更加平穩(wěn)舒適的乘坐感受。第三，無齒輪電梯消除了傳統(tǒng)有齒輪電梯由于蝸輪蝸桿傳動(dòng)、減速箱技術(shù)引起的機(jī)械能耗、油污、噪音、熱量及振動(dòng)，減少了對環(huán)境的破壞。第四，由于無齒輪電梯的主機(jī)結(jié)構(gòu)緊湊，體積精巧，可實(shí)現(xiàn)小機(jī)房或無機(jī)房布置，能為建筑商節(jié)省一定的建筑面積，增加可利用面積。

由于無齒輪電梯的這些特性，目前已受到市場的極大認(rèn)可，有專家認(rèn)為，無齒輪電梯在節(jié)能、環(huán)保、節(jié)省空間等方面的特性讓它無可置疑地成為了今后房地產(chǎn)領(lǐng)域選擇的主流。

中國無齒輪電梯市場的現(xiàn)狀隨著整個(gè)建筑市場對無齒輪節(jié)能型電梯需求的巨大增長，市場已然迎來一個(gè)變革的關(guān)鍵期。從2001年全國最大的無齒輪電梯供應(yīng)商西子奧的斯推出OH5000無齒輪電梯開始到現(xiàn)在，整個(gè)中國電梯市場無齒輪電梯的占有比例從最初的不到10%，到目前已經(jīng)超過一半，整個(gè)市場的大勢所趨已經(jīng)顯而易見。

然而，由于市場對新技術(shù)、新產(chǎn)品的研發(fā)需要技術(shù)潛能、市場推廣渠道等各個(gè)方面的考驗(yàn)，各電梯廠商在產(chǎn)品轉(zhuǎn)型及對新梯研發(fā)和拓展時(shí)，很多還存在著不同程度的試探和觀望態(tài)度。但是，面對著市場的需求，誰先在技術(shù)和市場上搶占先機(jī)，誰也將會(huì)在新一輪的競爭中占據(jù)頭籌。

以現(xiàn)在中國最大的無齒輪電梯供應(yīng)商西子奧的斯電梯來說，它從2001年開始，就大膽、果敢地努力向全線產(chǎn)品無齒輪化發(fā)展。由于長期的技術(shù)拓展和市場積淀，西子奧的斯無齒輪產(chǎn)品的成熟性和技術(shù)領(lǐng)先性得到了建筑領(lǐng)域的廣泛認(rèn)可，早在2001年推出的無齒輪電梯連續(xù)5年在中國無齒輪電梯市場上穩(wěn)坐榜首。而西子奧的斯更在成熟的技術(shù)基礎(chǔ)上不斷開發(fā)了OH51000、XO800、GEN2等無齒輪節(jié)能電梯，并不斷推動(dòng)全線產(chǎn)品的無齒輪化。2007年1月在無齒輪基礎(chǔ)上進(jìn)一步研發(fā)升級(jí)的Regen能源再生電梯又再一次驗(yàn)證了市場對無齒輪電梯的高要求和新挑戰(zhàn)。西子奧的斯也因?yàn)槠湓跓o齒輪電梯市場的前瞻性，使其在整個(gè)電梯市場上占據(jù)著前三甲的寶座。

隨著中國綠色建筑的快速發(fā)展，建筑領(lǐng)域的需求也越來越專業(yè)、越來越嚴(yán)格，無齒輪電梯作為現(xiàn)代建筑不可分割的組成部分也正以其節(jié)能、環(huán)保的特性昭示著一個(gè)新的建筑節(jié)能時(shí)代的到來。

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