第一節(jié) 我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展趨勢

一、經(jīng)營主體的發(fā)展

在經(jīng)營主體上，向企業(yè)化、市場化發(fā)展。

由于中國房地產(chǎn) 市場發(fā)展 的特殊情況，出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場中介組織或脫胎于某一行政主管部門，或掛靠某一機(jī)關(guān)，名為公司（企業(yè)），實(shí)際上則依靠背后的行政權(quán)力，而使之不僅在市場上處于特許的壟斷地位，而且既是管理者又是經(jīng)營者，因而導(dǎo)致政企不分的局面。這既與市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制不相適應(yīng)，也與中介本身的發(fā)展相悖。所以，發(fā)展房地產(chǎn)市場中介組織的關(guān)鍵或首要任務(wù)，是實(shí)行政企分開，使房地產(chǎn)中介組織獨(dú)立出來，并按照企業(yè)方式進(jìn)行組建，成為獨(dú)立法人的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和市場競爭的主體。

二、經(jīng)營方向的發(fā)展

在經(jīng)營方向上，向?qū)I(yè)化、品牌化發(fā)展。

房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，是一種特殊商品，其交易是產(chǎn)權(quán)交易，不僅有一套嚴(yán)格而復(fù)雜的規(guī)程，涉及到眾多的法律法規(guī)，而且還需要有著相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識。房地產(chǎn)中介行為作為這一流通領(lǐng)域的主要信息傳遞者，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場機(jī)制的日臻完善，其重要性將日益顯現(xiàn)，不僅開發(fā)商對中介機(jī)構(gòu)的依賴會越來越強(qiáng)，并在物業(yè)銷售領(lǐng)域逐步由中介機(jī)構(gòu)壟斷，而且消費(fèi)者在消費(fèi)時，也會因?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的信息不對稱性及對房地產(chǎn)有關(guān)專業(yè)知識的準(zhǔn)備不足而需要房地產(chǎn)中介的服務(wù)，再加之房地產(chǎn)商品的特殊屬性要求，從而促使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)一步向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。

與此同時，隨著房地產(chǎn)中介專業(yè)化的發(fā)展，中介企業(yè)必將改變目前雜、小、亂的形象，取而代之的便是一種有系統(tǒng)、有明確標(biāo)識、有資深品牌的全新形象。將來的房地產(chǎn)中介業(yè)更重視品牌，品牌作用越來越突出。知名從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)將占有越來越多的市場份額，中介人員個人的知名度對中介機(jī)構(gòu)的影響也越來越大。

三、組織結(jié)構(gòu)的發(fā)展

在組織結(jié)構(gòu)上，向集團(tuán)化、規(guī)?；l(fā)展。

房地產(chǎn)中介作為一個信息窗口應(yīng)該保證有足夠的房源，但任何一個中介機(jī)構(gòu)都不可能滿足全部客戶的需求，也不可能包攬千差萬別的客戶。這就在客觀上要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要走聯(lián)合的道路，做到信息共享，優(yōu)劣互補(bǔ)。然而，由于目前我國房地產(chǎn)中介體系從總體來看還不成熟、不規(guī)范，與業(yè)已出現(xiàn)的買方市場極不相稱，不僅管理混亂，技術(shù)落后，而且在規(guī)模上中介企業(yè)以中、小規(guī)模為主，大規(guī)模、有實(shí)力，特別是連鎖經(jīng)營的大型中介企業(yè)鳳毛麟角，中介職能表現(xiàn)得還不太明顯，還需要一個較長時期的發(fā)展過程。隨著房地產(chǎn)市場的不斷完善和房地產(chǎn)中介服務(wù)的不斷規(guī)范，房地產(chǎn)中介將依靠現(xiàn)代化的管理手段和高水平的管理人員而走向集團(tuán)化、規(guī)?；?jīng)營管理之路。

四、經(jīng)營手段的發(fā)展

在經(jīng)營手段上，向信息化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。

信息通暢是中介機(jī)構(gòu)從事經(jīng)營活動的基礎(chǔ)，但在目前情況下，任何一家中介機(jī)構(gòu)企圖獨(dú)攬搜集、整理、利用大量不斷產(chǎn)生的房地產(chǎn)信息的全過程都是不現(xiàn)實(shí)的。目前，許多房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對外聯(lián)絡(luò)不廣，甚至處在信息阻塞、各自為政的狀態(tài)中，不僅缺乏情報、信息源，而且缺乏必要的信息處理手段和電子通訊技術(shù)，對情報、信息的收集，主要成全部靠人工完成，開發(fā)利用缺乏深度，導(dǎo)致信息資源浪費(fèi)，難以發(fā)揮 行業(yè) 優(yōu)勢。

現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，將促進(jìn)房地產(chǎn)中介技術(shù)手段得到根本改變。計(jì)算機(jī)的應(yīng)用，將使房地產(chǎn)咨詢、估價中常常涉及到的大量數(shù)據(jù)處理工作變得容易，也使房地產(chǎn)中介信息的查詢、配對變得迅捷方便。電腦的普及和INTERNET成本的降低，信息產(chǎn)品進(jìn)入家庭的步伐加快，物業(yè)買賣信息將成為信息產(chǎn)業(yè)的主要承載內(nèi)容，網(wǎng)絡(luò)將成為入網(wǎng)的各中介 行業(yè) 發(fā)布樓宇信息提供最便捷的途徑。買方不僅可以透過網(wǎng)絡(luò)尋找中意的樓盤，而且可以在網(wǎng)上看到物業(yè)實(shí)景、圖片等資料，甚至還可以進(jìn)行物業(yè)比較，從而使房地產(chǎn)交易信息的展示變得有聲有色。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的推廣，將給房地產(chǎn)信息的溝通、傳播、展示帶來全新的理念。

五、從業(yè)人員素質(zhì)的發(fā)展

在從業(yè)人員素質(zhì)上，向綜合化多樣化發(fā)展。

房地產(chǎn)中介服務(wù)工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點(diǎn)，是多學(xué)科知識的綜合能力體現(xiàn)。因此，從事房地產(chǎn)中介服務(wù)工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)法律等方面知識，而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧，同時，還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。因而，世界上房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國家對中介 行業(yè) 人員從業(yè)獨(dú)立核算都有專門規(guī)定，如美國規(guī)定至少要有2年以上從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的8門學(xué)科方具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照的資格。但目前，由于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在我國是近幾年才興起的一個 行業(yè) ，不少房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏一支經(jīng)過專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊(duì)伍。加之，目前中介服務(wù)人員資格認(rèn)證制度尚不規(guī)范，從而造成房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員來源復(fù)雜的現(xiàn)狀：

既有與房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)的如工民建、經(jīng)濟(jì)管理、法律、貿(mào)易、會計(jì)等專業(yè)的人員，也有與房地產(chǎn)完全無關(guān)的如文史類，理工農(nóng)醫(yī)類等專業(yè)的人員；既有部分高等學(xué)歷的從業(yè)人員，更有大量“半路出家”，根本不懂房地產(chǎn)知識，缺乏專門訓(xùn)練，中等學(xué)歷的從業(yè)人員，而且許多從業(yè)人員缺乏應(yīng)有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德，唯利是圖，利用各種手段竭盡欺詐之能事，嚴(yán)重影響了中介機(jī)構(gòu)的形象，損害了客戶利益，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序。

市場呼喚素質(zhì)綜合化的房地產(chǎn)中介人才，這種人才具有較高學(xué)歷、較深的專業(yè)知識、較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和較高的道德水準(zhǔn)。他們是中介 行業(yè) 的骨干力量，是當(dāng)前亟需的人才。隨著房地產(chǎn)市場不斷向縱深發(fā)展，綜合素質(zhì)差的人便難以對市場信息作出正確的處理和預(yù)見性的 分析 ，這勢必影響他們的中介活動。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的不斷完善，今后將有越來越多的既懂專業(yè)知識，又有營銷經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人加入中介 行業(yè) ，為房地產(chǎn)中介事業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

第二節(jié) 后“兩稅”時代房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展

一、后“兩稅”時代二手房市場的發(fā)展

“兩稅”是指“營業(yè)稅”和“個稅”。2006年7月26日，國稅總局發(fā)布強(qiáng)制征收個人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅通知，通過稅收來規(guī)范二手房市場，進(jìn)而穩(wěn)定房價，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展。此次政策的發(fā)布對二手房市場的發(fā)展造成了一定的影響,同時也促進(jìn)了二手房市場的平穩(wěn)發(fā)展。

1、二手房市場對此次政策反應(yīng)與影響

1）在2006年8月1日到來之前的未來幾天中，受政策影響，將會出現(xiàn)與營業(yè)稅"二變五"前相同的集中過戶高峰現(xiàn)象。稅務(wù)部門與主管部門的工作量將會非常大。作為交易中間樞紐的經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)積極配合客戶與業(yè)主去前往辦理相關(guān)手續(xù)。

2）短期內(nèi)將會出現(xiàn)觀望情緒，交易量有所下降，并有可能出現(xiàn)業(yè)主"惜售"和"稅費(fèi)轉(zhuǎn)稼"的現(xiàn)象。

由于目前北京二手房市場仍然是一個房源偏緊、供不應(yīng)求的賣方市場，且過去的一段時間內(nèi)二手房與一手房市場一樣，價格漲幅較大，因此從目前的情況來看，在短期內(nèi)，特別是在八月一日之后，將會出現(xiàn)一個市場觀望期。業(yè)主與客戶將會出現(xiàn)觀望情緒，短期內(nèi)將有可能出現(xiàn)業(yè)主由售轉(zhuǎn)租的"惜售"行為和二手房交易中"稅費(fèi)轉(zhuǎn)稼"的現(xiàn)象。二手房交易量將會在短期內(nèi)有一定幅度的下降，但這個觀望期不會太長。

3）個稅對市場影響將不會超過營業(yè)稅新政影響

雖然個稅稅率高達(dá)20%，但是個稅的影響將不會超過營業(yè)稅對市場的影響。

第一，營業(yè)稅為全額征收，而個稅僅為差額征收；

第二，個稅征收中有稅費(fèi)抵扣項(xiàng)目，如裝修費(fèi)、合理費(fèi)用、交易過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)等；

第三，個稅征收還有政策性優(yōu)惠，如已購公房是住滿五年的唯一居所，出售可以免個稅，再如出售自有住房后一年內(nèi)購買住房的，可部分或全部退稅等。

因此個稅影響將不會超過營業(yè)稅對二手房市場的影響。

4）從中長期而言，交易量仍將穩(wěn)步增長，二手房房價上漲勢頭將趨緩，但不會出現(xiàn)降價現(xiàn)象。

從北京市場來看，由于北京的二手房市場中自住型購房需求占到90%以上，這種剛性的購房需求中有相當(dāng)一部分是從一手房市場中轉(zhuǎn)移過來的。由于二手房整體價格相對一手房要低，且具有地段優(yōu)勢與現(xiàn)房優(yōu)勢，因此，從中長期來看，二手市場上的購房需求仍將大量存在。

另外，從出售角度而言，北京與外地城市仍有區(qū)別。在以往政策執(zhí)行中，上海等房產(chǎn)投機(jī)炒作較為嚴(yán)重的地區(qū)，大量"殺跌出局，斬倉拋盤"現(xiàn)象明顯。但由于北京整體房地產(chǎn)投機(jī)炒作較少，不會出現(xiàn)由于征稅而導(dǎo)致的大量拋盤現(xiàn)象出現(xiàn)，因此房價驟降的現(xiàn)象不會出現(xiàn)。

由于二手房與一手房相比較，優(yōu)勢明顯，需求剛性，又不會出現(xiàn)大量拋盤現(xiàn)象，再加上短期內(nèi)將會出現(xiàn)一些業(yè)主"惜售"和"稅費(fèi)轉(zhuǎn)稼"等現(xiàn)象，因此整體二手房房價短期內(nèi)不會下降。整體來講二手房價格上漲勢頭將會趨緩，但不會出現(xiàn)降價現(xiàn)象。

2、后"兩稅"時代，市場前景將會更明朗、樂觀、繁榮

在目前宏觀調(diào)控的大背景之下，此次"強(qiáng)征個稅"的政策不會像以往那樣推行兩三個月就無疾而終，半路夭折。按照目前的宏觀調(diào)控的狀況，此次新政策應(yīng)該會得到嚴(yán)格的執(zhí)行。

早先懸在二手房市場上的兩把達(dá)摩克利斯利劍—"營業(yè)稅"和"個稅"，目前都已經(jīng)完全落地了。"利空"之劍的落地反而會使市場前景變得更加明朗和樂觀。以前"營業(yè)稅"和"個稅"就像是那個家喻戶曉的笑話里的兩只靴子，讓整個市場睡不著覺。不僅老百姓睡不著，中介公司也睡不著。五月，"營業(yè)稅"這只靴子先掉了下來，但"個稅"這只靴子卻一直懸著。讓人心煩意亂不知該何去何從。但現(xiàn)在兩只"靴子"都已經(jīng)落地，市場與百姓也終于可以塌實(shí)了。因?yàn)閮啥惖穆涞?，未來的市場預(yù)期與市場走勢會變更加明朗、穩(wěn)定。后"兩稅"時代，在經(jīng)歷過一輪短暫的觀望后，二手房市場仍然是該買的買，該賣的賣。

從中長期來講，由于兩稅的"利空"之劍落地之后，"利空"就不存在了，百姓再無擔(dān)憂，市場心態(tài)也將趨于平穩(wěn)，市場的預(yù)期將會更加明確，市場走勢將會更加明朗。二手房市場應(yīng)該仍然將會是一個更加穩(wěn)定、積極、繁榮的市場。

3、后兩稅時代，二手房市場向規(guī)范化方向發(fā)展

在市場調(diào)整的同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè) 也面臨一輪較大的調(diào)整。因?yàn)閺?市場發(fā)展 的角度來看，兩稅落地后，市場的走向?qū)⒏右?guī)范。

這表明，不但老百姓對于中介公司的認(rèn)可度在不斷上升，同時在中介市場中的交易量也在越來越向大型的品牌中介靠攏。與此同時，后"兩稅"時代，市場洗牌與房地產(chǎn)中介 行業(yè) 的調(diào)整將會再所難免。

在"兩稅"之后，政府還會出臺一系列具體促進(jìn)二手房 市場發(fā)展 ，增加二手房交易，通過二手房市場來分流一手房購買人群，解決中低收入和社會弱勢群體的住房問題一系列的相關(guān)措施。在兩稅的"利空"之劍落地之后，"利空"就不存在了。反而市場預(yù)期將會更加穩(wěn)定、 行業(yè) 發(fā)展將更加規(guī)范、市場前景將更加樂觀、光明。

二、后“兩稅”時代房地產(chǎn)中介 行業(yè) 的發(fā)展

兩稅”政策的頒布對房地產(chǎn)中介 行業(yè) 的發(fā)展具有巨大的影響。隨著“兩稅”政策的頒布和房地產(chǎn)市場調(diào)整的同時，房地產(chǎn)中介 行業(yè) 發(fā)展也面臨新的挑戰(zhàn)。從 市場發(fā)展 的角度來看，“兩稅”政策的頒布，促使房地產(chǎn)中介 行業(yè) 不斷的向更加規(guī)范化的方向發(fā)展。

1、欺上瞞下吃差價，不規(guī)范的交易行為很快將從市場上銷聲匿跡

以往靠倒買倒賣，賺取差價騙客戶來盈利的中介公司將會在市場上面臨很大的危機(jī)。

2、中小中介公司在市場上的生存空間越來越小

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2006年上半年與05年上半年相比，北京整體二手房交易量只上漲了1%，但大型的品牌中介公司，特別是誠信經(jīng)營的大型品牌中介公司實(shí)際的業(yè)務(wù)交易量卻在明顯上升。這表明，不但老百姓對中介公司的認(rèn)可度在不斷上升，同時在中介市場中的交易量也在越來越向大型的品牌中介靠攏。

新政策出臺后，以吃差價為主要經(jīng)營模式的經(jīng)紀(jì)公司和一些中小中介公司會更多更快地被淘汰出局。而抗御風(fēng)險能力強(qiáng)，服務(wù)好，產(chǎn)品創(chuàng)新能力強(qiáng)的大型品牌中介公司將在市場上走得更遠(yuǎn)。不僅二手房的交易量會向其聚集，中介 行業(yè) 整體的發(fā)展格局也會因?yàn)樗麄兌{(diào)整。后“兩稅”時代，市場進(jìn)行重新調(diào)整，房地產(chǎn)中介 行業(yè) 不斷向規(guī)范化方向發(fā)展。

第三節(jié) 我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展對策

一、房地產(chǎn)中介 行業(yè) 的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

1、房地產(chǎn)中介 行業(yè) 發(fā)展面臨的機(jī)遇 分析

1）地產(chǎn) 行業(yè) 正處于高速成長期

隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺和房屋中介市場的不斷成熟，目前的房地產(chǎn)中介 行業(yè) 競爭激烈，可以說每天都有新人進(jìn)入這個 行業(yè) ，也有很多往年紅紅火火的中介公司如今已是退出了這一 行業(yè) 。從宏觀角度來看，國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，GDP值年年提高，房地產(chǎn) 行業(yè) 也隨之進(jìn)入了快速增長期。按照世界銀行的 分析 數(shù)據(jù)表明，一國國民的住房需求與該國的人均GDP值是密切相關(guān)的。當(dāng)人均GDP值達(dá)到600美元時，對住房的需求開始起步，800－1000美元就進(jìn)入了一個高速成長期，1500美元以后是一個穩(wěn)定快速增長期。2004年，中國人均GDP達(dá)到了1000美元，2006年達(dá)到了1475美元。因此，目前中國房地產(chǎn) 行業(yè) 正處于一個黃金時期，一個真正高速發(fā)展的階段。

2）城鎮(zhèn)化進(jìn)程也將給房屋中介 行業(yè) 帶來新的商機(jī)

城市化進(jìn)程加快也為房地產(chǎn) 行業(yè) 發(fā)展提供了更廣闊的市場空間。2003年中國的城鎮(zhèn)化率達(dá)到了40％，這對于過去幾年來說已是一個很大的進(jìn)步，在國家“十一”五 規(guī)劃 下，2010年中國的城鎮(zhèn)化率將達(dá)到50％，2020年前將達(dá)到60％的水平。城市化的進(jìn)程所帶來的必然是城市舊城區(qū)的改造和新城區(qū)的開發(fā)，這也將導(dǎo)致房屋交易量的增加，對于中介 行業(yè) 而言無疑是個極大的利好消息。城鎮(zhèn)個人住房擁有率迅速提升必將為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù) 行業(yè) 發(fā)展帶來機(jī)遇。

3）存量房交易市場將成為房地產(chǎn)主導(dǎo)市場

存量房與增量房市場在未來的發(fā)展呈現(xiàn)上升的趨勢。存量房的增加間接就是為存量房市場所服務(wù)的，新增的樓盤在未來的數(shù)年內(nèi)必然面臨著再次交易的問題。這無疑為二手房的交易即增量房市場提供了大量的房源。上海、天津、重慶、北京、廣州五地的增量房與存量房交易情況以及美國、日本、香港和內(nèi)地的房存量房與增量房成交比例情況來說明：中國存量房交易量尚小于增量房的交易，在發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)的情況恰恰與此相反。中國的存量房交易市場前景是巨大的，是有著無限發(fā)展?jié)摿Φ?。存量房交易市場在不久的將來必將成為房地產(chǎn)主導(dǎo)市場。

2、房地產(chǎn)中介 行業(yè) 面臨的挑戰(zhàn) 分析

1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè) 的現(xiàn)狀面臨的挑戰(zhàn)

第一，目前從事本 行業(yè) 的入門門檻較低，從業(yè)人員素質(zhì)不是很高，平均年齡在25到28之間，這導(dǎo)致本 行業(yè) 人員的服務(wù)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)相對于歐美發(fā)達(dá)國家的從業(yè)人員水平來說有不小的差距。

發(fā)達(dá)的房屋中介市場上，房屋經(jīng)紀(jì)人年齡通常在40到50歲，都擁有著高學(xué)歷，他們不僅是你的房屋中介，還扮演著投資、置業(yè)、理財(cái)?shù)榷鄠€顧問的角色。把房屋經(jīng)紀(jì)人這個 行業(yè) 做到了一種高端領(lǐng)域，因此他們的收入也是國內(nèi)的同行所無法想象的。只有提高從業(yè)人員素質(zhì)，房屋中介 行業(yè) 才能做大做強(qiáng)！

第二， 行業(yè) 服務(wù)誠信度缺失，市場交易集中度分散，法律法規(guī)也有待完善。

目前 行業(yè) 內(nèi)存在的惡性競爭對 行業(yè) 誠信造成了很大的損害，全國通過中介達(dá)成的房屋交易不超過50％，而在美國這個數(shù)字早已超過了80％！這需要全體從業(yè)人員加強(qiáng)自律意識，同時也引導(dǎo)消費(fèi)者自律，在國家不斷完善相關(guān)法規(guī)，加大執(zhí)行力度的情況下，共同促進(jìn) 行業(yè) 的發(fā)展。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè) 轉(zhuǎn)型帶來的挑戰(zhàn)

當(dāng)前房地產(chǎn)中介 行業(yè) 應(yīng)該在經(jīng)紀(jì)人類型、服務(wù)產(chǎn)品種類以及商業(yè)模式上進(jìn)行轉(zhuǎn)變。把經(jīng)紀(jì)人由簡單的提供信息獲取傭金向更高層次的置業(yè)顧問模式轉(zhuǎn)變；服務(wù)產(chǎn)品種類向一條龍的服務(wù)模式轉(zhuǎn)變，掙取更高附加值；把單一的門店模式向連鎖公司式轉(zhuǎn)變，才能體現(xiàn)品牌價值和提高客戶認(rèn)可度，在政策和市場的大洗牌中立于不敗之地。未來的 行業(yè) 整合是一種必然，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、品牌化、專業(yè)化的戰(zhàn)略是必不可少的。經(jīng)營手段信息化也要提上議程，一家好的中介公司必須有一個大型的網(wǎng)絡(luò)交易平臺。實(shí)現(xiàn)門店化與網(wǎng)絡(luò)營銷兩條腿走路。綜合服務(wù)成為發(fā)展方向。

二、房地產(chǎn)中介 行業(yè) 面臨全面整頓

1、根據(jù)《通知》，違規(guī)中介將面臨清理整頓

低買高賣“吃”差價、騙取看房費(fèi)等等這些房產(chǎn)中介領(lǐng)域?qū)乙姴货r的行為今后將遭到嚴(yán)厲禁止，違規(guī)者可能面對“市場清退”的責(zé)罰。針對當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè) 規(guī)則不健全、經(jīng)紀(jì)人員良莠不齊的情況，建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》將矛頭直接指向了這一領(lǐng)域中的種種突出問題。

根據(jù)這份《通知》，各地將全面推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案公示制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及交易保證機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)，必須到房地產(chǎn)管理部門備案，管理部門應(yīng)當(dāng)及時將已備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱、住所、法定代表人、注冊資本等信息向社會公布，供交易當(dāng)事人選擇。

同時，嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的市場清退機(jī)制，對于在執(zhí)業(yè)活動中有違法違規(guī)行為的人員，收回其注冊證書。

《通知》要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)業(yè)時，必須明示或采用有關(guān)部門或 行業(yè) 組織推薦的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本。同時明文規(guī)定了三種禁止行為：

1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員不得對交易雙方隱瞞真實(shí)的房屋成交價格，賺取差價，也不得采取內(nèi)部認(rèn)購等手段營造銷售旺盛的虛假氛圍，誤導(dǎo)和欺騙當(dāng)事人。

2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得發(fā)布虛假、未經(jīng)核實(shí)或重復(fù)的房源信息，應(yīng)當(dāng)在與委托人簽訂委托合同，并保證信息與事實(shí)相符后，方可對外發(fā)布有關(guān)信息。

3）不得泄露或利用委托人的商業(yè)秘密，與他人串通損害委托人的利益。

2、《通知》明確指出對房地產(chǎn)非法占用客戶交易金現(xiàn)象進(jìn)行整頓管理

針對國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)占壓挪用交易資金、侵害交易當(dāng)事人權(quán)益案件屢屢發(fā)生的情況，建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布的一份專項(xiàng)通知明確：客戶交易結(jié)算資金必須設(shè)立專用存款賬戶，運(yùn)行情況隨時接受監(jiān)督。

建設(shè)部發(fā)行的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》對通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)代收代付客戶交易結(jié)算資金的支付方式等作出了明確的規(guī)定：

1）明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中應(yīng)當(dāng)約定客戶交易結(jié)算資金交付的條件和具體方式。

2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，用于存量房交易結(jié)算資金的存儲和劃轉(zhuǎn)，資金劃轉(zhuǎn)通過銀行轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行，不得支取現(xiàn)金。

3）明確客戶交易結(jié)算資金，獨(dú)立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的負(fù)債，其所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人。

4）加強(qiáng)客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶開立和使用的管理。各市、縣房地產(chǎn)管理部門將采取定期或不定期檢查的方式，對客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶的開立和執(zhí)行情況、專戶資金的劃轉(zhuǎn)情況加強(qiáng)監(jiān)管。確保存量房交易結(jié)算資金?？顚Ｓ?。

3、房地產(chǎn)中介 行業(yè) 面臨全面整頓的重點(diǎn)

1）以房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)為重點(diǎn)，突出查處投訴集中、老百姓反映強(qiáng)烈、社會影響較大的違法違規(guī)開發(fā)、合同欺詐、面積缺斤短兩、虛假廣告、違法中介等方面的典型案例；

2）加快房地產(chǎn)市場信用體系建設(shè)，在6月底前全面開通部、省、市三級聯(lián)通的房地產(chǎn)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案管理系統(tǒng)，以便于消費(fèi)者投訴和查詢；

3）出臺《新建商品住宅小區(qū)交付使用辦法》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)定》以規(guī)范住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收和交付使用行為，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度；

4）制定相關(guān)辦法，積極推行按套或套內(nèi)建筑面積計(jì)價銷售商品房；

5）加強(qiáng)行政與司法的協(xié)同配合；

6）切實(shí)防范房地產(chǎn)抵押登記風(fēng)險， 研究 制定相關(guān)辦法，防范和打擊“假按揭”、重復(fù)抵押、超值抵押等不法行為。

三、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展對策

1、規(guī)范 行業(yè) 秩序，提高準(zhǔn)入門檻

房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的混亂、缺乏誠信和不規(guī)范經(jīng)營的現(xiàn)象已經(jīng)成為阻止其進(jìn)一步發(fā)展的巨大障礙，許多的消費(fèi)者不選擇中介，不是因?yàn)椴恍枰?，而是因?yàn)椴恍湃?。?guī)范經(jīng)營是我國的房地產(chǎn)中介 行業(yè) 一個長期要面臨的問題，北京同樣不例外。規(guī)范經(jīng)營包括幾方面的含義：

第一，完善相關(guān)的法律法規(guī)和監(jiān)管制度；

第二，進(jìn)行誠信建設(shè)；

第三，提高 行業(yè) 的準(zhǔn)入門檻，淘汰一部分不合格、不具有競爭力的小企業(yè)。

1）完善相關(guān)的法律法規(guī)和監(jiān)管制度

政府有關(guān)管理部門應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介市場的制度建設(shè)，完善規(guī)章制度，打破地區(qū)和中介 行業(yè) 內(nèi)部的壟斷，通過經(jīng)濟(jì)和法律的手段對不正當(dāng)競爭采取積極有效的措施加以制止，這樣才能為房地產(chǎn)中介服務(wù)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。同時要嚴(yán)格獎懲制度，強(qiáng)化激勵機(jī)制。對房地產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)道德建設(shè)情況建立檢查、考核、評價、獎懲制度；同時，對檢查發(fā)現(xiàn)的重大違法違規(guī)行為，要在調(diào)查核實(shí)的基礎(chǔ)上，依法嚴(yán)肅處理。

房地產(chǎn)中介服務(wù) 行業(yè) 的健康發(fā)展，需要社會多方面的通力協(xié)作。應(yīng)完善房地產(chǎn)中介服務(wù) 行業(yè) 的監(jiān)管體系，政府監(jiān)管、 行業(yè) 自律和社會監(jiān)督三者缺一不可。建立有效可行的客戶反饋投訴體系，保證客戶和其他社會成員能及時安全地對房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行監(jiān)督。估價 行業(yè) 和經(jīng)紀(jì)人 行業(yè) 的自律協(xié)會應(yīng)設(shè)立專門的懲戒委員會，并且建立職業(yè)誠信檔案，加強(qiáng)對職業(yè)道德的監(jiān)管。

2）進(jìn)行房地產(chǎn)中介服務(wù) 行業(yè) 的誠信建設(shè)

我國政府在制定《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計(jì)劃綱要》時，倡導(dǎo)誠實(shí)守信的職業(yè)道德，明確提出“嚴(yán)格資質(zhì)認(rèn)定，強(qiáng)化 行業(yè) 自律，提高中介組織的質(zhì)量。”通過房地產(chǎn)中介服務(wù) 行業(yè) 誠信建設(shè)，全面提升房地產(chǎn)估價師、土地估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德水平和專業(yè)勝任能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高 行業(yè) 的社會公信力，為我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展提供服務(wù)。

3）提高 行業(yè) 的準(zhǔn)入門檻

提高房地產(chǎn)中介 行業(yè) 準(zhǔn)入門檻包含提高從業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)證和提高從業(yè)企業(yè)的資質(zhì)兩方面的含義。如北京2004年新出臺的《關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》提出的中介機(jī)構(gòu)預(yù)存60萬元保證金在銀行的規(guī)定，無疑提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)的門檻，一下子將不具備資金實(shí)力的小機(jī)構(gòu)淘汰出市場。

2、塑造知名品牌，形成規(guī)模經(jīng)營

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要想在激烈競爭的市場中站穩(wěn)腳步，就必須樹立自己的品牌。實(shí)施品牌戰(zhàn)略必須加強(qiáng)企業(yè)的形象宣傳，挖掘企業(yè)經(jīng)營理念，擴(kuò)大企業(yè)文化建設(shè)，提升企業(yè)的內(nèi)在潛力和附加值。品牌的塑造將以無形資產(chǎn)帶動有形資產(chǎn)，從而使企業(yè)的綜合優(yōu)勢得到迅速全面的提升。

品牌的塑造離不開規(guī)模經(jīng)營。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)規(guī)模經(jīng)營包含通過經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變實(shí)現(xiàn)管理成本的降低和管理效益的提高和通過提供多種服務(wù)內(nèi)容來拓寬企業(yè)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域兩方面的含義。

3、提高服務(wù)質(zhì)量，豐富服務(wù)內(nèi)容

北京市房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè) 行業(yè) 歷程短，市場潛力遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有開發(fā)出來，業(yè)務(wù)種類比較單一。各中介企業(yè)在經(jīng)營過程中，要投入資源開發(fā)新的服務(wù)品種，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。政府應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)中介企業(yè)資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)，積極拓展新業(yè)務(wù)。而開拓新業(yè)務(wù)的過程中，完全可以借鑒國際知名企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)。在已有的服務(wù)領(lǐng)域，房地產(chǎn)中介服務(wù)的質(zhì)量也急需提高。

4、從業(yè)人員要專業(yè)化和職業(yè)化

房地產(chǎn)中介從業(yè)人員要在專業(yè)素質(zhì)上實(shí)現(xiàn)專業(yè)化，在從業(yè)方式上實(shí)現(xiàn)職業(yè)化。專業(yè)化要求從業(yè)人員具有較高的文化素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)，要具有相應(yīng)的實(shí)踐經(jīng)歷，具有執(zhí)業(yè)的資格；還要有完善的知識結(jié)構(gòu)，要善于運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)采集整理和分類處理相關(guān)信息。職業(yè)化要求從業(yè)人員要具備職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。

5、經(jīng)營手段要信息化、網(wǎng)絡(luò)化

信息通暢是中介機(jī)構(gòu)從事經(jīng)營活動的基礎(chǔ)?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，將促進(jìn)房地產(chǎn)中介技術(shù)手段得到根本性改變。計(jì)算機(jī)的應(yīng)用，將使房地產(chǎn)咨詢、估價中常常涉及到的大量數(shù)據(jù)處理工作變得容易，也使房地產(chǎn)中介信息的查詢、配對變得迅捷方便。網(wǎng)絡(luò)將成為入網(wǎng)的各中介 行業(yè) 發(fā)布樓宇信息提供最便捷的途徑。

6、經(jīng)營活動與國際接軌

房地產(chǎn)中介企業(yè)要走向國際，必須要熟悉國際慣例、國際中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式；同時房地產(chǎn)中介組織與國際交流也會更加頻繁，如與英國皇家測量師學(xué)會、國際評估準(zhǔn)則委員會等國際機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)資格互認(rèn)也提到議事日程上來。因此，將房地產(chǎn)經(jīng)營活動與國際接軌，是我國房地產(chǎn)中介企業(yè)參與國際競爭的必然要求。
 

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