第一節(jié) 2008年北京房地產(chǎn) 行業(yè) 競爭 分析

一、2008年我國房地產(chǎn) 行業(yè) 競爭情況 分析

1、房地產(chǎn) 行業(yè) 進入壁壘日益提高。隨著土地市場化機制的逐步完善， 行業(yè) 管理日益規(guī)范，對房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和資金實力的要求越來越高，缺乏品牌的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被市場淘汰。

2、房地產(chǎn) 行業(yè) 整體開發(fā)水平不高。由于我國早期房地產(chǎn)業(yè)市場進入門檻較低，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾3萬家，但具有一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)僅占2%，房地產(chǎn)企業(yè)所占市場份額較低，具有全國性品牌優(yōu)勢的大型房地產(chǎn)公司較少。

3、房地產(chǎn)競爭區(qū)域差異性較大。我國房地產(chǎn)投資主要集中在東部地區(qū)，中、西部地區(qū)投資量相對較少。東部地區(qū)房地產(chǎn)市場容量和需求較大、市場較為成熟，競爭較為充分，而中、西部地區(qū)房地產(chǎn)市場起步較晚，發(fā)展相對滯后。

4、房地產(chǎn)競爭加劇，買方市場已基本形成。隨著個人成為購房消費主體，較高 行業(yè) 利潤的吸引，不少公司通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、直接投資、收購兼并、投資參股、組建新公司等方式涉足房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場競爭正朝著多元化、個性化的方向升級發(fā)展。

5、房地產(chǎn)進入資本競爭時代。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn) 行業(yè) 市場競爭的升級，資本實力將成為企業(yè)競爭的主導因素，實力雄厚、具有相當規(guī)模和品牌優(yōu)勢、規(guī)范成熟的房地產(chǎn)企業(yè)將成為市場的領(lǐng)導者。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的 行業(yè) 集中度較低，2005年前100名企業(yè)實現(xiàn)銷售額僅占全國市場份額的18.06%。雖然經(jīng)過前幾年的高速發(fā)展，出現(xiàn)了一些全國性的大型房地產(chǎn)企業(yè)，但大量的中小企業(yè)依然存在。同時，一些區(qū)域強勢企業(yè)依靠品牌優(yōu)勢等，都具備跨區(qū)域開發(fā)和規(guī)?；?jīng)營的能力。

二、2008年北京房地產(chǎn) 行業(yè) 競爭情況 分析

在國家宏觀調(diào)控力度不斷加大、房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的兩極分化現(xiàn)象日漸明顯，大的房地產(chǎn)企業(yè)依托將資源、平臺、人才和技術(shù)等優(yōu)勢飛速發(fā)展，規(guī)模不斷擴大，如萬科、碧桂園、保利地產(chǎn)等等，通過上市等方式，籌集了大量的資金，這些企業(yè)的市值都達到了上千億元，2008年房地產(chǎn)企業(yè)分化會進一步加劇，一方面實力雄厚、運作規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)會加快進入資本市場的步伐，積極上市融資，進行進一步的擴張；另一方面，中小型的房地產(chǎn)企業(yè)會面臨更加嚴峻的市場環(huán)境，他們將逐步推到二三級城市去開發(fā)項目。

三、2008年北京房地產(chǎn)三足鼎立格局 分析

2008年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)前所未有的保障性住房、一手房、二手房“三足鼎立”的局面，再籠統(tǒng)的談供求、交易和房價已經(jīng)毫無疑義，所謂“拐點”說其實也已經(jīng)過時。

保障性住房、一手房、二手房“三足鼎立”局面的出現(xiàn)已經(jīng)使得房地產(chǎn)市場中的住宅市場被一分為三，三個市場的供應(yīng)機制不同、需求對象不同、定價機制也不同，而三者之間又存在著一定的互動關(guān)系，這就使得盤面的變化更加復(fù)雜和多元化。

保障性住房之所以能三分天下有一分，主要是政府自己下了軍令狀。北京市政府說了：三年兩個一千萬——一千萬平米的經(jīng)濟適用房，一千萬平面的兩限房。雖然，兩限房算不算保障性住房還有爭議，但顯然有福利色彩，所以歸入保障性住房。除了這兩個一千萬，還有廉租房。三管齊下的話，每年的供應(yīng)量不會少于10萬套。外地城市也多少雷同。保障性住房無疑是政府主導、政府供應(yīng)，其性質(zhì)有點類似于計劃經(jīng)濟時代的分配制度和排隊機制。因此，這一塊的供應(yīng)量和價格完全看政府臉色。2008年政府換屆，而和諧社會和解決民生問題肯定是主旋律，所以保障性住房只會加強，不會削弱，因此這一條腿的力度不可小視。但不足的是：建設(shè)周期太長，最快要09年入住，遠水解不了近渴；供不應(yīng)求，要嚴格審核、要排隊，要搖號，很多人買不到。

一手房2007年也就13-14萬套的銷售，2008年也就基本維持現(xiàn)狀，畢竟北京的強開發(fā)階段已經(jīng)過去，城里基本沒地了，希望要寄托在11個周邊新城的 規(guī)劃 上了。一手房是土地國家供應(yīng)，房子開發(fā)商供應(yīng)，購買者基本不受約束，有錢就行，市場經(jīng)濟，BTOC的交易模式，開發(fā)商強勢定價，購房人被動接受，討價還價的余地不大。目前一手房的問題在于：太貴，均價11000多，一般人買不起；太遠，絕大部分新房在四環(huán)，甚至五環(huán)以外；太久，基本也是期房，馬上入住不了。

這迅速崛起第三方就是二手房了。2007年，北京市二手房成交接近9萬套，明年8.5到9.5萬套的樣子，搞好了能沖一下10萬套。二手房是千千萬萬個小業(yè)主供應(yīng)，千千萬萬個個體購房人購買，典型的CTOC交易模式，沒有強勢定價，交易雙方都是平等的自然人，討價還價的余地顯然比一手房大。二手房的優(yōu)勢在于：價格比一手房便宜15%以上；現(xiàn)房，即買即?。晃恢脙?yōu)越，許多在四五環(huán)以內(nèi)。當然，還有交通便利，配套成熟等等。關(guān)鍵是，500萬套的總存量，潛力驚人，只要政策對頭，每年至少交易25萬套——30萬套。所以，再次建議政府激活二手房市場，“三年兩個一千萬”放在二手房市場一年就能完成，政府還不用費那么大的力氣，老百姓不用等那么長的時間。

這就是所謂的“三足鼎立”。但是，即便如此，2008年市場總體供不應(yīng)求的局面也難緩解，房價還是會漲，但漲幅會趨于緩和。

第二節(jié) 2008年北京房地產(chǎn) 行業(yè) 資金競爭 分析

一、2008年北京房地產(chǎn) 行業(yè) 資金需求 分析

從資金來源來看，房地產(chǎn)商的資金主要來自于幾個方面：開發(fā)貸款、外資、自籌資金、定金和預(yù)付款、按揭和土地轉(zhuǎn)讓收益。

2008年，由于受信貸緊縮和房地產(chǎn)市場觀望情緒的影響，在資金來源中，國內(nèi)貸款、利用外資和定金及預(yù)收款的增速均有所下降，借道自籌資金解決開發(fā)所需資金。

2008年上半年北京房地產(chǎn)資金來源合計1451.07億元，同比增長4.3%，低于2007年上半年10%的增速，國內(nèi)貸款、自籌資金增速下降，定金及預(yù)收款同比下降7.5%。

二、2008年北京房地產(chǎn) 行業(yè) 貨幣政策 分析

與2007年六次加息、十次上調(diào)存款準備金的調(diào)控政策相比，2008年上半年的宏觀調(diào)控政策相對溫和許多。截止到六月份，加息預(yù)期遲遲未顯，反而央行接連不斷的上調(diào)了五次存款準備金率。

從央行頻繁上調(diào)存款準備金率的決定來看，事實上是降低了短期內(nèi)再次加息的可能性。從銀行貸款供給源頭抓起使得部分依靠貸款買房的投資投機人群以及置業(yè)升級換房人群出現(xiàn)了較濃的觀望情緒，需求受到抑制并迅速拉低了房價的上漲空間。從上半年來看，國家相應(yīng)改變了政策調(diào)控方向，從銀行貸款源頭起著重加大調(diào)控力度，抑制商業(yè)銀行放貸能力，收縮銀行體系過剩流動性，防止過快的投資需求產(chǎn)生，以便達到抑制通脹穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展的目標。

在銀根緊縮的“后加息時代”，不少借款人為了達到既能節(jié)省成本又能完成置業(yè)的愿望選擇放棄商業(yè)貸款使用公積金貸款買房，大大促進了住房公積金貸款的交易發(fā)展。尤其隨著住房公積金放款流程提速以及月繳存比例上升后，其貸款使用率更加頻繁起來。

2008年上半年北京市住房公積金管理中心正式下文通知，二手房公積金放款流程提速。從目前公積金放款流程提速后的操作過程中看，憑契稅票放款后大大縮短了業(yè)主拿到房款的時間，至少能夠節(jié)省二十個工作日左右。對于買方來說，也會更加有利于他們使用公積金貸款買房。尤其是在信貸緊縮時期，公積金貸款將有可能超越商業(yè)貸款，成為房貸消費的首選產(chǎn)品。此外，2008年5月7日，北京市住房公積金管理中心公布2008住房公積金年度住房公積金繳存比例為12%，職工住房公積金月繳存額上限為2392元。公積金月繳存額上限提高后將會使公積金放貸資金更充足，提高了公積金管理中心的放貸能力，同時又使借款人增加了貸款額度。從這一點來看，公積金貸款的優(yōu)勢更為突出，更加有理由成為借款人頻繁貸款使用的房貸工具。

三、2008年北京房地產(chǎn) 行業(yè) 資金供給 分析

房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的資本密集型 行業(yè) ，北京市房地產(chǎn)業(yè)對投資（最終資本形成）的最終依賴度達到67%以上?，F(xiàn)階段，在從緊貨幣政策的大背景下，北京市房地產(chǎn)市場資金來源狀況成為各方關(guān)注的焦點。

1、資金來源依舊充足，預(yù)計奧運會后壓力增大

雖然央行堅持從緊的貨幣政策，有些房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張到要靠“賣地”來緩解，但從北京市房地產(chǎn)市場資金來源看，開發(fā)資金依舊充足，但增速出現(xiàn)了放緩的跡象。2008年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源小計保持平穩(wěn)增長，但較今年一季度增幅有所下降。其中，占全部資金來源比重最大的金融貸款增長較快，年初增幅曾一度創(chuàng)出近三年來的新高。雖然受物價上漲影響，建安成本有所提高；但受2007年全年房地產(chǎn)新開工面積持續(xù)負增長的影響，今年1-4月份房地產(chǎn)施工面積增長平穩(wěn)，再考慮到受奧運影響，部分建筑工程將會受限，所以今年我市房地產(chǎn)開發(fā)市場資金依舊充足，不會出現(xiàn)緊張局面。但是，隨著今年土地供應(yīng)放量，1-4月份新開工面積增長加快，再加上奧運期間擱置的工程量，預(yù)計奧運會后資金需求將呈現(xiàn)出加速上漲態(tài)勢，給資金來源帶來較大壓力。

2、房地產(chǎn)信托重新成為較受歡迎的融資工具

2005年以來，國家就開始收房地產(chǎn)信貸閘門，近年來，央行又先后多次加息，提高商業(yè)銀行存款準備金率，進一步收縮商業(yè)銀行的貸款規(guī)模。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的主要融資渠道被宏觀政策卡緊，但我市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中金融貸款增長卻高于房地產(chǎn)開發(fā)資金增長速度，而且占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的比重持續(xù)增加。從金融貸款的構(gòu)成看，在緊縮的大背景下，銀行貸款本不該出現(xiàn)大幅增長，而是應(yīng)該出現(xiàn)規(guī)模下降；實際出現(xiàn)增長的應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)向非銀行金融機構(gòu)的借款，其中房地產(chǎn)信托重新成為了較受歡迎的融資工具。今年3月份，北京信托的5億元規(guī)模的“瑞信”房地產(chǎn)投資信托成功發(fā)行；5月下旬，北京信托又推出了“創(chuàng)贏一號工業(yè)地產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計劃”其個人以及機構(gòu)投資者最高達16%的年預(yù)期收益率對市場具有一定的吸引力。在銀行銀根緊縮，股票證券市場動蕩的大環(huán)境下，房地產(chǎn)融資正逐步走出“銀行貸款”和“上市股權(quán)受讓”的兩個極端，對更多中間產(chǎn)品的選擇，使得房地產(chǎn)開發(fā)資金來源多元化，成功破解了房地產(chǎn)企業(yè)融資難題。

3、利用外資比重持續(xù)下降

自2006年，有關(guān)部門出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》、《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，3份與外資有關(guān)的重要政策之后，不僅使得場內(nèi)的外資謹慎起來，更對積極準備入場的外資提高了準入門檻。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，自2006年下半年起，在我市房地產(chǎn)開發(fā)投資中占比很低的利用外資在逐年持續(xù)下降，利用外資增速在2008年一季度出現(xiàn)短暫反彈后，4月份再次變負。

四、2008年北京房地產(chǎn) 行業(yè) 資金競爭 分析

在北京，新的競爭時代悄悄到來，房地產(chǎn)企業(yè)競爭的主導因素已不再是土地批文、好戶型和物業(yè)管理——而是資本。

1、上市公司：房地產(chǎn)市場的主宰

自中國人民銀行總行關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款限制性規(guī)定等政策出臺后，金融業(yè)門檻隨之加高。一系列房地產(chǎn)投融資體制的變化，意味著中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的幸福時光已一去不返。房地產(chǎn)本身就是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，加上中國房地產(chǎn)企業(yè)先天不足，融資危機已擺在許多房地產(chǎn)企業(yè)面前。

事實上，中國并不缺乏有前景的房地產(chǎn)企業(yè)，也不缺乏青睞房地產(chǎn)業(yè)的資金。國內(nèi)銀行豐富的資金尋求安全而具有合理回報的貸款項目；擁有豐富現(xiàn)金儲備的國內(nèi)上市公司也在不斷尋求新的投資方向，以新希望集團為代表的企業(yè)就已將巨資投向了房地產(chǎn)業(yè)；國外投資資金也正在尋求進入中國的通路。

于是，近一年來，萬通、泰躍、首創(chuàng)等開發(fā)商紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司。潘石屹領(lǐng)軍的SOHO中國有限公司也希望通過在香港直接上市的方式進入資本市場，從而獲得穩(wěn)定的融資通道。新華遠集團董事長任志強認為，以多種多樣的方式更深地介入資本市場，將成為那些完成第一桶金的房地產(chǎn)企業(yè)的選擇。在今后的房地產(chǎn)競爭中，資本的力量開始越來越大，善用資本力量的房地產(chǎn)商將成為新市場格局的領(lǐng)導者。

近幾年來，中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)全面上揚，申奧成功、加入WTO、以及住宅市場的全面啟動，使得來自境外、業(yè)外的一些產(chǎn)業(yè)巨子也紛紛進入中國房地產(chǎn)領(lǐng)域。他們大都是一些資金實力雄厚的上市公司，很可能會成為中國地產(chǎn)的新“航母”。

2、房地產(chǎn)企業(yè)：進軍資本市場

上市，開始成為很多新銳房地產(chǎn)公司快速擴張的必由之路。中國證監(jiān)會已經(jīng)允許房地產(chǎn)企業(yè)上市，于是從2007年以來，房地產(chǎn)企業(yè)掀起了大規(guī)模進軍資本市場的新浪潮。北京泰躍房地產(chǎn)公司入主湖北金環(huán)；北京科技圓置業(yè)入主萬里電池；萬通通過資產(chǎn)置換，入主先鋒股份；北京方成偉業(yè)房地產(chǎn)公司也成為福建三農(nóng)的法人股東。2007年7月，貴華旅業(yè)隨著大股東變更為北京天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司后，主業(yè)也由商業(yè)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)，股票簡稱也擬改成天創(chuàng)置業(yè)。

不僅如此，開發(fā)商們還把目光轉(zhuǎn)向了香港、新加坡、美國等海外資本市場。潘石屹旗下SOHO中國、首創(chuàng)集團，紛紛將目光投向了香港股市。據(jù)了解，這兩家公司最遲將于2008年年底在香港上市。

從2007年開始，在香港上市的中國地產(chǎn)概念股走得很不平凡。新世界、新鴻基以及華潤置地合生創(chuàng)展等股票的走勢明顯強于香港本地的地產(chǎn)股。以主業(yè)位于廣州的中華國際為例，在2007年年中香港恒生指數(shù)大幅下跌逾一成時，該股卻放量上漲，累計漲幅高達50%。

股價的漲跌背后，是資金流向的變化。在世界范圍的大幅降息后，資金更多涌向證券市場，而中國在當前全球經(jīng)濟低迷的情況下卻保持了良好的發(fā)展，這種一枝獨秀的增長優(yōu)勢使在港的中國地產(chǎn)概念股受盡了寵愛。就中華國際的上漲情況來說，是外資，特別是基金等機構(gòu)投資者進入的結(jié)果。這意味著更大規(guī)模的外資開始借機進入大陸地產(chǎn)業(yè)。

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