第一節(jié) 2007年北京房地產(chǎn) 行業(yè) 發(fā)展回顧
一、2007年北京房地產(chǎn) 行業(yè) 總體形勢
2007年可算是京城樓市豐收的一年,全年新開盤項目達到313個，51個別墅項目，104個住宅項目，100個公寓項目，58個售完項目。其中以朝陽、海淀為開盤項目大戶，全年開盤項目分別為95個、41個。而作為遠郊縣區(qū)域也各自推出大量的新盤項目，如納丹堡、金玉源、東方夏威夷威畢歐溪谷等，并且?guī)鹆艘魂嚲┏菢鞘匈彿窟吘壔臒岢保诒本┳≌焖匍_發(fā)建設(shè)的過程中，住宅在城市地域空間的布局方面，逐步呈現(xiàn)出邊緣化和規(guī)?；内厔荨Ｗ鳛橐粋€大型現(xiàn)代化都市的北京，其住宅開發(fā)建設(shè)的這種變化趨勢具有一定的必然性。無論是價格還是環(huán)境，北京遠郊縣地區(qū)有著城區(qū)不可比擬的優(yōu)勢，同時交通等基礎(chǔ)設(shè)施的改善和私家車的普及逐漸掩蓋了偏遠地區(qū)的劣勢，使得住宅郊區(qū)化成為未來北京市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方向。
2007年12月20日，國家統(tǒng)計局和發(fā)改委公布11月70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)，雖然同比上漲10.5%，10月9.5%
全球四大會計師事務(wù)所之一的普華永道公布的《中國企業(yè)并購歲末回顧與前瞻》顯示，06年前11個月，中國房地產(chǎn)業(yè)共有171起并購事件，在12個主要 行業(yè) 中排名第二，房地產(chǎn)業(yè)并購金額已經(jīng)達到103億美元，較2006年全年的49億美元翻了一番。中國房地產(chǎn) 行業(yè) 并購數(shù)目和金額大幅上升意味著房地產(chǎn) 行業(yè) 新一輪的洗牌已經(jīng)悄然開始。
在洗牌中，規(guī)模實力強大、品牌具有優(yōu)勢的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，在市場不確定性加大的環(huán)境下，其發(fā)展更為明確可期。
二、2007年北京房地產(chǎn) 行業(yè) 銷售情況
2007年北京市共銷售商品房2349億元，比2006年增長了24%，商品房銷售面積為1889萬平方米，比2006年下降12%。
從區(qū)域方面 分析 ，朝陽區(qū)房地產(chǎn)銷售占全市銷售面積的39%，銷售金額的48%。同時，朝陽區(qū)2007年也是房屋銷售金額增長幅度最大的區(qū)縣。從小區(qū)域 分析 ，2007年北京房價的幾個價格高峰區(qū)是CBD、東二環(huán)、燕莎商圈、三里屯、中關(guān)村、西單等。
從銷售時間上看，按月度 分析 ，與往年基本吻合，天熱的時候銷售房子多，天冷的時候銷售房子少。
2007年北京房地產(chǎn)市場中住宅的成交面積超過了80%，寫字樓的成交面積占12%，商鋪的成交面積占7%，住宅的銷售金額占房地產(chǎn)銷售總額的75%。
從近幾年的土地出讓面積來看，北京市公開出讓的土地與房地產(chǎn)市場的銷售一直存在巨大的缺口。2004年公開出讓土地的 規(guī)劃 建筑面積僅占當年銷售房屋面積的26%，2005年占20%，2006年上漲到38%，2007年公開出讓的土地面積大幅度上升，但也僅占當年房屋銷售面積的65%。過去四年時間，北京市公開出讓的土地大部分都沒有在中心城區(qū)，2007年四環(huán)內(nèi)公開出讓土地的 規(guī)劃 建筑面積不足總量的10%。
2007年北京市住宅預(yù)售金額前三名為國奧村45.15億元、泛海國際居住區(qū)40.59億元、星河灣30.94億元。
三、2007年第四季度北京房地產(chǎn) 分析
在籌備奧運會的過程中，北京商鋪和寫字樓均有大量新增供應(yīng)投入市場。2007年全年共有134萬平方米的寫字樓面積投入市場，預(yù)計2008年還將有146萬平方米的新增供應(yīng)量。供應(yīng)旺盛的部分原因，是開發(fā)商必須趕在政府規(guī)定的2008年7月起暫緩施工的期限前完成項目施工。
2007和2008年北京寫字樓新增空間的急劇增加，使得寫字樓市場的開發(fā)進入了全新階段。不僅那些大量被抑制的需求可以每季度吸納270，000平方米的面積，同時我們看到新項目的總體品質(zhì)也在提升。先前市場主要以乙級和丙級項目所主導(dǎo)。2007年11個甲級寫字樓項目的竣工，不僅為那些重視質(zhì)量的租戶提供了新的選擇，也推動了部分跨國企業(yè)的快速擴張。此前這些跨國企業(yè)因為缺乏適宜的選擇而被迫推遲擴張。這種強勁的需求，加之質(zhì)量的日益提升，抵消了因競爭加劇給寫字樓租金帶來的下跌壓力，2007年全年的寫字樓租金總體保持平穩(wěn)上升勢頭。
目前北京優(yōu)質(zhì)寫字樓空間的存量累計為676萬平方米，其中高達20%的優(yōu)質(zhì)寫字樓是在2007年竣工的。市場快速的吸納能力，超過了此前的預(yù)期值。2008年初優(yōu)質(zhì)寫字樓租金較上季度增長13%，是六年以來的最高點，但空置率仍增長至16.2%。盡管這看起來似乎有些自相矛盾，但建成期一年以上的寫字樓市場的空置率仍保持在8%以下。不過，目前優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金水平可能是未來18個月中的最高點。
北京服務(wù)業(yè)的快速擴張，以及新增供應(yīng)質(zhì)量的提升，使得2007年全年整個北京寫字樓市場租金水平穩(wěn)步攀升，令那些曾以為新增供應(yīng)大量增加必將對租金帶來下跌壓力的部分業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡。估計2007年第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值將占到北京市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的70%，成為北京市有史以來破天荒的第一次。這是一個明顯的信號，表明北京經(jīng)濟 行業(yè) 中的商業(yè)地產(chǎn)市場開始進入一個轉(zhuǎn)折點，這也是那些在北京快速擴張的服務(wù)類公司對北京寫字樓需求強勁的原因。
回顧北京房地產(chǎn)市場，住宅、商鋪和投資領(lǐng)域在2007年下半年凸現(xiàn)幾大趨勢。在商鋪市場，各開發(fā)商爭先恐后趕在奧運會之前完工，2007年第四季度共有4萬平方米的商鋪投向市場，使2007年全年的總供應(yīng)量達到30.4萬平方米。而且與寫字樓市場特點類似，2007年新供應(yīng)的商鋪項目在整體品質(zhì)上有所提升。未來在前門地區(qū)將形成的新興高檔零售商圈也成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的新熱點。隨著2008年上半年前門大街改造工程的完工，將帶來兩個獨特的商業(yè)項目，這也將推動前門這一最有傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)的復(fù)興。
2007年年底，住宅市場的交易量減少，加上對奧運后價格走勢的諸多推測，許多購房者持“觀望”態(tài)度。這一轉(zhuǎn)變將勢必促使開發(fā)商轉(zhuǎn)變策略這也將減緩北京房價上漲的速度。
1、寫字樓
整個寫字樓市場的租金大幅上揚。2007年第四季度，北京寫字樓市場的平均租金較上季度增長13%。中央商務(wù)區(qū)（CBD）內(nèi)的增幅則達到16%。質(zhì)量提升以及需求尤其強勁，加之成熟寫字樓空間供不應(yīng)求，是租金上漲的主要原因。在2007年前三個季度表現(xiàn)相對遲滯的情況下，2007年第四季度盡管市場供應(yīng)量大幅增加，但總體租金仍較上季度上漲13%。從表面上看，這似乎與基本的市場供求原則背道而馳。但事實上，所有的市場原動力都仍在發(fā)揮作用。如果將竣工期不到1年的寫字樓排除在外，整個寫字樓市場的空置率實際為7.8%，而CBD內(nèi)的寫字樓空置率則應(yīng)為6.5%。在這種迥然不同的市場狀況下，寫字樓租金在季節(jié)性續(xù)訂期依然能保持堅挺甚至攀升，便不難找到原因，并由此推動寫字樓物業(yè)的收益率上漲至9%?？紤]到供應(yīng)量大幅增加以及總空置率季度增幅僅為3.3%的情況，市場需求依然相對保持強勁。2007年第四季度，寫字樓的資產(chǎn)價值較上季度增長2.3%，漲至21，976元人民幣/平方米。
金融街的興起。2007年第四季度，對于金融街市場來說，是尤為重要的一個季度。經(jīng)過幾年的蟄伏后，該地區(qū)終于推出了兩個新項目－泰康國際中心和卓著中心，為有意落戶此地的租戶提供了更多的選擇。兩家國際知名的銀行各在此租用了6000多平方米的辦公空間，這也表明金融街開始吸引原先青睞CBD等成熟的商業(yè)區(qū)的租戶。這些國際銀行之所以選擇金融街，部分原因是政府的支持、優(yōu)惠的稅收，以及這些銀行希望立足國內(nèi)金融市場的愿望。鄰近大型國企（SOE）和金融主管部門，不僅有利于這些銀行增強與客戶的關(guān)系，還有助于改變國內(nèi)客戶對他們的看法。
大租戶忙于遷址和擴租。北京優(yōu)質(zhì)寫字樓在經(jīng)過幾年有限的供應(yīng)之后，在2007年新完工了五個甲級寫字樓項目。北京的許多大型租戶（跨國會計公司、銀行和律師事務(wù)所）在市場上表現(xiàn)活躍，在周邊地區(qū)租用了大片寫字樓空間。大租戶的遷址和擴充，多是為了鞏固他們在北京的業(yè)務(wù)運營，便于企業(yè)未來的發(fā)展與擴張。
2、零售
零售商力爭在奧運會到來前搶占市場先機。商鋪市場在奧運會籌備過程中已有大量新竣工的商鋪完工。仲量聯(lián)行北京董事總經(jīng)理、在2008年8月奧運會舉辦前的兩年籌備期內(nèi)，約有156萬平方米的新增商鋪供應(yīng)陸續(xù)竣工。奧運會結(jié)束后，根據(jù)各個零售商在租賃、營銷以及管理團隊促進購物中心業(yè)績的能力大小，市場將分出勝負。目前，那些力爭在北京零售市場搶占市場先機的國內(nèi)外零售商對新建購物中心的需求十分強勁，這不僅是為了迎接奧運會的到來，同時也是因為中國消費潛力巨大的人口特征。自2000年以來，北京的人均可支配收入已經(jīng)翻了一番，盡管其總的支出水平仍大大低于西方國家的人均支出水平，但消費者的消費心理日漸成熟，消費需求也普遍比較強烈。市場對國際品牌的認知度整體仍然偏低，但呈現(xiàn)出快速增長的勢頭。目前國際零售商搶先開展各種營銷活動，力爭在中國日益富裕的消費者頭腦中牢固樹立起國際奢侈品牌的形象。
前門大街改造工程。“前門天街”和“公使館”工程在2008年一季度完工，前門將成為北京一個新的商業(yè)區(qū)。“前門天街”工程的開發(fā)商是SOHO中國有限公司，而且得到了崇文區(qū)政府的大力支持，計劃把北京最古老的商業(yè)區(qū)改造成一條古色古香的步行商業(yè)街。“公使館”工程的規(guī)模較小，將在位于前門東大街原東郊民巷使館區(qū)內(nèi)，修建一個奢侈娛樂的建筑群，由大名鼎鼎的李景漢負責這個項目。與李景漢在上海的“外灘三號”一樣，“公使館”將集奢侈品商店、當代藝術(shù)中心、娛樂場所和世界頂級餐飲為一體。
2008年北京西部市場一覽：位于北京西部的海淀區(qū)的人均可支配收入是北京市最高的（來自2006年數(shù)據(jù)），然而其高端商鋪卻嚴重匱乏。金融街購物中心在2007年第三季度建成之后，改變了這一局面，為居住在北京西部的高端消費者提供了眾多國際奢侈品品牌。但是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商仍將重心放在東城，尤其是CBD一帶。海淀的高收入階層大多集中在中關(guān)村地區(qū)，這也是為何中關(guān)村逐漸發(fā)展成為了海淀區(qū)優(yōu)質(zhì)商鋪集中的地區(qū)。
3、住宅
交易量放緩。2007年年底，住宅市場交易量萎縮，深圳和廣州等南方城市的房價下滑，北京的購房者更多持謹慎態(tài)度。而且，據(jù)預(yù)測，奧運會后房價會有所下調(diào)，因此住宅交易量預(yù)計會持續(xù)放緩，直到2008年8月。這可能將迫使許多住宅項目調(diào)整他們的銷售策略，而且會影響到那些缺乏競爭力的項目。
豪華住宅市場售價激增。上海近幾年來推出了一些天價（按國內(nèi)標準）的豪華住宅項目，但2007年，這一趨勢開始蔓延到北京。銀泰中心的柏悅府（ParkHyattPenthouses）每平方米售價近5萬元，給北京房地產(chǎn)業(yè)造成不小的震動。但該項目的銷量還不錯，隨后每平方米報價達35，000元的項目數(shù)量大幅增加，但有些項目的形勢則不容樂觀，預(yù)計隨著北京交易量的回落，這些項目將降低他們的報價。
奧運會將帶動2008年對服務(wù)式公寓的需求。為籌辦奧運會而招聘的許多外籍員工，會短期駐留北京，這增加了對北京高檔公寓式酒店的需求。大多數(shù)公寓式酒店項目都提高了租金，但輝盛閣（FraserSuites）和逸蘭（LansonPlace）等新項目的開盤，給市場制造了一些競爭壓力，抑制了租金價格扶搖直上的勢頭。
4、投資
國內(nèi)銀行和保險公司是2007年的主角。中國人保、交通銀行、平安保險和泰康人壽在2007年購置了多處商業(yè)地產(chǎn)。這些地產(chǎn)有些供業(yè)主自用，有些地產(chǎn)的大部分面積將投放租賃市場。
夾層融資機會增多。北京房地產(chǎn)市場的各個領(lǐng)域都出現(xiàn)了大量的供應(yīng)，需要夾層融資來完成項目的開發(fā)商（主要是本地開發(fā)商）數(shù)量將不斷增加。這樣的情況在2007年也很普遍，為國際投資銀行創(chuàng)造了盈利的空間。
房地產(chǎn)資本的國際化將影響2008年的中國市場。美國爆發(fā)次貸危機，推動房地產(chǎn)投資基金（尤其是日本和美國）積極投資增長型市場。投資者本國的房地產(chǎn)市場萎縮，加上美元貶值，他們對中國市場的信心高漲，而且對中國市場的投資風險更加放心。因此，這些投資者不僅加大了對中國的投資力度，而且也瞄準亞洲其它國家的市場。
四、2007年年底北京房地產(chǎn)市場特點
2007年，北京的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出四大特點。
1、2007年土地集中放量，究竟能夠形成多少商品房供應(yīng)?
2007年年底北京市商品住宅用地供應(yīng)將集中放量。在11月的第一周就成交了7塊土地，其中住宅用地4塊，一周的成交量比此前一個月成交的都多。
從2007年北京市土地成交的情況看，截至目前(11月15日)僅成交了60個地塊，總面積僅為634．4萬平方米(離年初計劃供應(yīng)的1600萬平方米土地目標相差甚遠)，總 規(guī)劃 建筑面積856．3萬平方米。在未來一個半月的時間里要實現(xiàn)總面積達825多萬平方米的土地成交上市的任務(wù)顯然是頗具難度的，對此，不免有人會問，年底前北京的計劃入市的這52塊住宅用地能按計劃實現(xiàn)成交嗎?這些土地能形成多少套小戶型房子的有效供給?如果這些地能變成房，對北京的房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生怎樣的影響呢?
1）年前土地放量或?qū)⒊霈F(xiàn)井噴態(tài)勢
中大恒基不動產(chǎn)營銷公司 市場 研究 中心，在對今年北京房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)情況 研究 后認為：雖然要在年底前的一個半月里實現(xiàn)一天成交一塊多地的目標頗具難度的，但按照11月初的土地放量速度來看還是不無可能的。出現(xiàn)這種現(xiàn)象也進一步表明政府大力調(diào)整房地產(chǎn)市場供需矛盾，保障居民基本住房需求的決心，土地集中放量對于廣大居民的消費心理影響不可小視，如果年底前土地放量能按計劃實施，未來一個半月將會出現(xiàn)土地供應(yīng)井噴的壯觀態(tài)勢。
即將入市的土地究竟能變成多少套中小戶型房屋
如果，按照北京土地整理儲備中心的土地出讓計劃來算，未來一個多月將有52塊住宅及含住宅項目的土地入市。土地總面積達691．3萬平方米，按照2007年已交易土地的平均容積率1．36來計算，將會形成940．2萬平方米的建筑 規(guī)劃 面積，按照建設(shè)部“9070”政策來計算未來一兩年將會有7萬余套90平方米以下的中小戶型房屋面世。
2）年前集中放量的土地形成實際供應(yīng)對未來房地產(chǎn)市場的影響
2007年年底前如果52塊土地成交順利，未來一兩年將會有7萬余套90平方米的中小戶型商品房形成實際供應(yīng)，而北京今年截至11月中旬成交的住宅也只有129879套，按照07年商品住宅的銷售速度來看，這批房足夠市場用半年時間來消化。中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理趙晨明認為，如果這批受“9070”政策限制的中小戶型商品房能夠及時入市并形成實際的供應(yīng)，那么對未來的一兩年的房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生很大的影響，首先，能夠有效的緩解嚴重的供需矛盾，解決居民的購房困難問題。其次，商品房大量供應(yīng)能夠平衡供需差距，有利于平抑居高不下的房價。第三土地的集中供應(yīng)將會緩解開發(fā)商“地荒論”的焦慮，減少盲目的天價拿地，促進房地產(chǎn)市場的理性回歸。
但同時，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的1-2年的周期來計算，2007年年底出讓的土地最快也將在2009年才能形成實際供應(yīng)，可見，土地的集中交易對于現(xiàn)階段的市場無法產(chǎn)生實際影響，但未來中小戶型商品房項目集中上市的預(yù)期將會影響購房人的心理，再加上保障性住房將在2008年實現(xiàn)供應(yīng)，加會加重目前本已初現(xiàn)端倪的“觀望”心態(tài)，需求暫時下降將會有效緩解目前房地產(chǎn)市場存在的結(jié)構(gòu)性失衡、供需矛盾等現(xiàn)象。
可見，2007年年底前北京市加快土地放量的速度將會對未來房地產(chǎn)市場起到積級作用，如果能夠敦促開發(fā)商在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)土地、房屋的有效供給，那么對于緩解目前土地供應(yīng)緊張、房價居高不下的局面能夠起到非常積極的效果，未來一兩年北京的房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)良性的發(fā)展態(tài)勢。
2、北京高端房出現(xiàn)拋售
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了2007年9月份的小幅回落后，10月份居民消費價格總水平(CPI)同比上漲6．5％，與2007年8月創(chuàng)出的十年最高點持平。其中居住類價格持續(xù)上漲，這是影響CPI上漲的重要因素。10月份，居住類價格同比上漲4．8％。
從目前整個經(jīng)濟走勢看，今后兩個月物價水平會繼續(xù)保持小幅上漲。由于通脹壓力的加大，結(jié)構(gòu)性通脹有轉(zhuǎn)為全面通脹的風險，國家肯定會采取進一步措施抑制不斷上漲的物價。因此，在未來的階段內(nèi)央行預(yù)計會有再次加息的可能。
1）北京高端房產(chǎn)掛牌量上漲
日前，受CPI上漲的影響，在2007年年內(nèi)第六次加息傳聞已經(jīng)開始籠罩市場。受此傳聞的影響，北京高端房市場掛牌量明顯上漲。
目前像張先生這樣的現(xiàn)象不在少數(shù)，由于持續(xù)加息還款壓力的增大，已經(jīng)給很多投資者心理產(chǎn)生了很大的影響，他們不得不抓緊出售自己房產(chǎn)。
自2007年11月12日，國家統(tǒng)計局公布了10月份居民消費價格指數(shù)，其中一個重要的變化就是賣家加快次新房的出售速度。據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計資料顯示：在掛牌房源中(11月13日-18日)，5年以內(nèi)的次新房房源掛牌量明顯大幅度上升，次新房掛牌量相比一周之前上升了約6．4％。其中北部地區(qū)和東部地區(qū)高總價房產(chǎn)拋售現(xiàn)象明顯，總價在200萬元以上的房產(chǎn)掛牌量環(huán)比一周前上漲了10．3％。
2）高端房產(chǎn)的投資回報率下降
11月份位于國貿(mào)的富力城小區(qū)，一套面積為103平方米的住宅，出售價為210萬元，同樣面積的住房月租金要6000元，如果租售成交價均不變，租售比為1：350。顯然目前該房產(chǎn)租售比明顯處于高位，投資風險相對較大。
如果通過出租獲得房款大概需要29年回購房款。如把210萬元整存整取5年，按五年定期存款5．76％的利率計算，五年后可獲得604800萬元，按照規(guī)定需要繳納5％的利息稅，需納稅30240元；等于說五年后可獲利574560元，每月可獲得9576元，可以看出每月租住該套房屋后還有將近3500多元的余款，看來，租房已經(jīng)比買房合算。
目前北京房地產(chǎn)投資比例明顯大幅度下降，從投資比例占到購房比例的18％左右，下降到13％。而目前對于高端房產(chǎn)的需求也出現(xiàn)較為明顯的下降，目前需求量下降15％左右。這主要是一方面，9月底房貸新政和銀行的不斷加息在一定程度上限制了部分購房需求。另一方面，面對持續(xù)走高的房價，購房者的購買能力也在逐漸減弱，購房者也更加理性。
3、年底房價“空漲”小戶型項目加大供給
1）11月樓市銷售量持續(xù)下挫房價節(jié)節(jié)攀升
受“金九銀十”樓市銷售旺季的余溫影響，進入2007年11月的頭三天，北京市商品房銷售量一直保持在日均687套的強勁銷售勢頭，這主要是由于10月27日和28日大批中小項目集中開盤，市場供應(yīng)量大增且市場的供給與消費者需求相符所致。但是由于銷售淡季的逐漸到來，和房價的不斷上漲，北京樓市在2007年11月4日后的兩個周內(nèi)一直處于“有價無市”的狀態(tài)，據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷 市場 研究 中心監(jiān)測，11月北京商品房銷售均價一直處于上升態(tài)勢，11月12日至18日，京城樓市新開盤項目和預(yù)售項目的均價都達到18000元／平方米以上，環(huán)比上周增幅都達到40％以上。樓市的新增供應(yīng)量也一直小幅增長，但是實際交易量連續(xù)2周下降，與傳統(tǒng)的1、2月份(2007年)交易淡季相當。過高的房價與樓市淡季的共同壓力，使得11月“有價無市”的現(xiàn)實愈演愈烈。
這種市場現(xiàn)象的形成，一方面是由于近期公寓、別墅類高端產(chǎn)品的供應(yīng)量加大，導(dǎo)致整體房價出現(xiàn)大幅度上揚；另一方面，在這種房價一路看漲的勢頭下，普通購房人的跟漲能力有限，導(dǎo)致短期內(nèi)購買力下降；同時央行在2007年年內(nèi)5次加息也使購房者的購買欲望大打折扣，政府從多方入手緊縮銀根，收緊流動性，在抑制了銀行的貸款沖動，降低金融風險的同時對于開發(fā)企業(yè)和購房人的資金要求都有所提高。北京樓市了新的一輪“博弈期”，一方面買方心態(tài)已經(jīng)稍微緩和，對后市先采取觀望態(tài)度，不急于介入；另一方面賣方看好后市的心態(tài)也沒有改變，對未來預(yù)期價格的“折現(xiàn)”意愿并沒有降低，這使得房價出現(xiàn)了“空漲”現(xiàn)象。總的看來，2007年的樓市在供需情況和政策因素引導(dǎo)下，形成了價格高漲、銷售下降的市場現(xiàn)狀，并且這種狀況將一直持續(xù)影響2007年12月的京城樓市。
2）2007年12月眾多純新盤入市四環(huán)內(nèi)放量占比47％
據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷 市場 研究 中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月樓市的一大特點是四環(huán)內(nèi)項目集中亮相，公寓項目扎堆入市，這也將會導(dǎo)致12月京城樓市銷售均價的繼續(xù)上漲。12月仍會有大約45個項目會陸續(xù)開盤，其中純新盤供應(yīng)量達21個，占比47％，達到今年的新高。
從環(huán)線上看，12月份四環(huán)內(nèi)供應(yīng)量較大，即將開盤的項目中有21個位于四環(huán)以內(nèi)，占比47％。其中二環(huán)內(nèi)有2個項目，分別是位于西城區(qū)的西派國際公寓(C-PARK)4號樓和崇文區(qū)的國瑞城A區(qū)3號樓；二至三環(huán)內(nèi)有8個項目，絕大多數(shù)為純新盤供應(yīng)，包括東外公館、金泰城中庭、優(yōu)唐U-TOWN、東闕都、府上嘉園和光大懿品。三至四環(huán)的新盤將會有11個，多為老項目后期開盤，其中包括美麗經(jīng)典園二期、美景東方三期、中海城四期、星河城五期和遠洋公館二期等。
從產(chǎn)品類型來看，12月即將入市的項目中有19個屬于公寓型產(chǎn)品，占供應(yīng)總數(shù)的42％。這些樓盤絕大多數(shù)位于五環(huán)以內(nèi)，如西海2008和遠洋公館，預(yù)計開盤價都在25000元／平米左右，國瑞城的開盤價也在30000元／平米。眾多的公寓項目上市，勢必拉動12月京城樓市銷售均價的繼續(xù)上揚。
由于城區(qū)內(nèi)土地的稀缺性，供應(yīng)量一直處于緊張狀態(tài)，四環(huán)內(nèi)項目的集中放量實屬難得，可以在一定程度上緩解長期以來因城區(qū)土地供應(yīng)不足而帶來的巨大需求無處釋放的問題。盡管購房需求持續(xù)旺盛，四環(huán)內(nèi)樓盤一直處于供不應(yīng)求的局面，但是由于特殊的區(qū)域位置，城區(qū)內(nèi)的房價一直居高不下，且入市產(chǎn)品多為高檔公寓，與普通購房者需求和可承受能力存在一定偏差，預(yù)計12月入市的城區(qū)樓盤將有一個較長的市場消化期。同時這種供應(yīng)量的增加和市場消化的過程也有望使京城瘋狂上漲的房價得到些許緩和的機會。
3）2007年年底中小戶型供應(yīng)量依然充足
2007年12月中小戶型的供應(yīng)量繼續(xù)保持11月份的增長勢頭持續(xù)放量，預(yù)計將會有16個小戶型項目入市，占比36％。16個小戶型項目中有9個純新盤供應(yīng)，包括西海2008、城南大道、螞蟻工房、禧福匯國際社區(qū)、文成建筑、美利山、伯朗峰、金地名京和東外公館。大部分位于四至五環(huán)間。
2007年下半年以來，中小戶型供應(yīng)量一直持續(xù)升溫，而市場對此反應(yīng)熱烈，表現(xiàn)出了強大的消化能力，很多小戶型樓盤開盤不到一個月時間即售罄。趙晨明認為，小戶型之所以一登場就引來關(guān)注的目光，是因為小戶型主要以其首付低，月供少的特點，滿足了一大批事業(yè)剛剛起步的白領(lǐng)人士的需求。如果購房前做好了充分的市場 分析 的話，可以用相對低的投入獲得相對高的投資回報率。但是中小戶型的投資也存在風險，政府的宏觀調(diào)控將打壓投資性需求，物業(yè)稅的開征增加持有成本。尤其是對那些利用貸款來購買的購房者來說，利息的不斷增加也將增加持有成本，投資利潤空間將會被擠壓。
4、北京二手房“有價無市”
繼2007年10月份北京二手房市場成交量出現(xiàn)較明顯的下降以來，11月份北京二手房交易依然呈現(xiàn)下降的態(tài)勢。據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計資料顯示：11月份北京二手房成交量環(huán)比10月份下降了8．6％。
從供給方面來看：11月份北京二手房源掛牌量延續(xù)了10月份的上漲趨勢，環(huán)比10月份上漲了10．3％。這主要是由于房貸新政、頻繁加息以及限外范圍對于投資者心理產(chǎn)生了很大的影響，他們不得不抓緊出售自己房產(chǎn)，從而帶動了房源量的增長。
從需求方面來看：11月份二手房交易市場的需求則在一定程度上受到政策的左右而出現(xiàn)了一定幅度的下降，購房者觀望態(tài)勢已經(jīng)顯現(xiàn)，環(huán)比10月份下降4．5％。
在二手房掛牌價格上：11月份二手商品房掛牌價格明顯放緩，掛牌均價為11793元／平方米，環(huán)比上漲1．8％。21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場 分析 人士認為：價格增速明顯放緩，主要是消費者在經(jīng)歷了一系列政策后，購買力開始減弱；其次二手房賣方對房價漲幅的心理預(yù)期降低，市場逐步回歸理性。
1）全款購房人明顯增多
由于受到銀行房貸政策的影響，一次性付款購房的比例在北京樓市中上升明顯。據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計資料顯示：11月份北京一次性付款的比例已經(jīng)占到買房人群的65．9％，環(huán)比10月份上漲10％。
2）通州、望京、朝青漲幅明顯放緩
據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計資料顯示：伴隨著11月份成交量整體下降，不斷上漲的二手樓價格在11月也終于出現(xiàn)拐點，環(huán)比上月僅上漲了1．8％。被稱為“洼地”的通州、望京和朝青三區(qū)二手房價格今年曾獲得猛烈拉升，但在投資熱潮過后率先出現(xiàn)了明顯放緩。其中通州區(qū)對政策面消息比較敏感，11月份成交價格基本上與10月份持平。而望京、朝青地區(qū)二手房價格平均上漲1．5％、2．2％。
11月份北京二手房出現(xiàn)“有價無市”的現(xiàn)象主要是因為買賣雙方都處在了緊張的關(guān)注中，賣方主導(dǎo)市場的局勢逐漸變?yōu)橘I方主導(dǎo)。賣家因為擔心進一步調(diào)控政策的出臺，急售心理更加明顯。因此，市場房源供應(yīng)量大幅增加，部分業(yè)主還主動調(diào)低價格，少數(shù)投資者已經(jīng)開始拋盤套現(xiàn)。而買方的心態(tài)，由于房價居高不下、政策頻出，很多購房者認為房價將要調(diào)整，持幣觀望情緒繼續(xù)加劇。
3）2007年11月份租賃市場“價漲量跌”
統(tǒng)計資料顯示：11月份租賃市場開始出現(xiàn)淡季，成交量較上月相比下降了6．3％。從各個居室的成交量走勢來看，兩居室成交量的下降幅度相對比較大，較上月下降了8．6％；一居室和三居室的成交量分別比上月下降3．8％和6．7％。但是全市的租賃價格依然保持上漲趨勢，一居到三居價格平均上漲50-100元。
之所以11月份租賃市場呈現(xiàn)“價漲量跌”，主要是因為隨著過節(jié)的臨近，租賃客戶急劇減少導(dǎo)致成交量較上月出現(xiàn)萎縮；而價格上漲主要是因為目前各區(qū)域出租房屋已經(jīng)相對飽和，已無太多的房源供應(yīng)，在一定程度上抬高了租金的價格。
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