第一節(jié) 2007年我國(guó)房地產(chǎn) 行業(yè) 發(fā)展回顧

一、2007年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤點(diǎn)

1、宏觀調(diào)控政策

為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，抑制過快上漲的房?jī)r(jià)仍然是2007年政府調(diào)控樓市的首要目標(biāo)。2007年由于市場(chǎng)流動(dòng)性過剩，逐利本性導(dǎo)致大量資金進(jìn)入股市與樓市，結(jié)果既推高了股指也助推了房?jī)r(jià)上漲。因此，打擊樓市中的投機(jī)行為依然是2007年房地產(chǎn)調(diào)控宏觀政策的主旋律。其中，引人關(guān)注的是，2007年國(guó)家宏觀調(diào)控的思路由“主調(diào)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”，開始向1998年的房改政策回歸，再加上《物業(yè)稅》實(shí)轉(zhuǎn)提速，這一切無疑將對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極其深遠(yuǎn)的影響。

1）國(guó)務(wù)院“24號(hào)文”出臺(tái)，樓市調(diào)控由“主調(diào)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”。

2007年8月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號(hào)文）?！兑庖姟访鞔_要求加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。受其影響，住宅結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品這四種產(chǎn)品將成為供應(yīng)主流，大戶型公寓、別墅、高檔住宅的供應(yīng)比重將大幅下降。“24號(hào)文”的發(fā)布，是我國(guó)樓市調(diào)控由“主調(diào)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”的風(fēng)向標(biāo)。

2）國(guó)土資源部“39號(hào)令”從源頭上封堵漏洞。

2007年10月9日，國(guó)土資源部正式發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（39號(hào)令）。9號(hào)令核心內(nèi)容是，受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。這意味著開發(fā)商再也不能用少量的啟動(dòng)資金來撬動(dòng)大額的銀行貸款，對(duì)目前過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到抑制作用。

3）提高“第二套”住房貸款首付和利率，打擊樓市投機(jī)行為。

2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。《通知》規(guī)定：對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。此政一出，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，一線城市普遍表現(xiàn)有價(jià)無市。

2、總體市場(chǎng)情況

1）土地市場(chǎng)

2007年，全國(guó)土地購(gòu)置面積增幅提高，但土地購(gòu)置費(fèi)用、土地開發(fā)投資和土地成交價(jià)款增幅較大，地價(jià)上漲較快情況依然突出。土地開發(fā)面積增幅大幅下滑，囤地現(xiàn)象依然嚴(yán)重。

2001—2007年土地購(gòu)置與開發(fā)面積走勢(shì)圖

單位：萬平方米；%

2007年1-10月，全國(guó)土地購(gòu)置面積31350.8萬平方米，同比增長(zhǎng)了16.9%，增幅比2006年全年提高了20.6個(gè)百分點(diǎn)；土地開發(fā)面積19835.2萬平方米，同比增幅7.9%,增幅較2006年全年下降了20.3個(gè)百分點(diǎn)。從各區(qū)域土地供應(yīng)情況來看，東、中、西部地區(qū)土地購(gòu)置面積繼續(xù)增長(zhǎng)，且增速加快；東、中部地區(qū)土地開發(fā)面積穩(wěn)定小幅增長(zhǎng)，西部地區(qū)土地開發(fā)面積增長(zhǎng)較快。

2）商品房供應(yīng)

受房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的拉動(dòng)，商品房供應(yīng)指標(biāo)增長(zhǎng)速度保持了穩(wěn)定且略有反彈。

2001—2007年商品房施工、新開工及竣工面積走勢(shì)圖

單位：%

在加大房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的政策導(dǎo)向下，土地供應(yīng)有所加大，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，商品房供應(yīng)保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。2007年1-10月，全國(guó)商品房施工面積208565.7萬平方米，同比增長(zhǎng)22.8%，增幅比2006年全年提高4.8個(gè)百分點(diǎn)；商品房新開工面積73393.37萬平方米，同比增長(zhǎng)22.6%，增幅比2006年全年提高5.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房竣工面積28134.8萬平方米，同比增長(zhǎng)9.1%，增幅比2006年全年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。

3）商品房需求

商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均繼續(xù)快速增長(zhǎng)，需求類指標(biāo)增長(zhǎng)速度高于供應(yīng)類指標(biāo)增長(zhǎng)速度，商品房供不應(yīng)求矛盾仍然較為突出。在商品房銷售中，期房銷售增長(zhǎng)速度明顯高于現(xiàn)房銷售增長(zhǎng)速度，銷售額增幅明顯高于銷售面積增幅。

全國(guó)商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。2007年1-10月，全國(guó)商品房銷售面積53565.0萬平方米，同比增長(zhǎng)31.3%，增幅比2006年全年提高了22.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額21287.0億元，同比增長(zhǎng)51.5%，增幅比2006年全年提高了38.1個(gè)百分點(diǎn)。2007年1-10月，商品房銷售額增長(zhǎng)率高于銷售面積增長(zhǎng)率15.5個(gè)百分點(diǎn)，而2006年兩者差距僅為4.7個(gè)百分點(diǎn)。

4）房地產(chǎn)價(jià)格

房?jī)r(jià)漲幅仍然較高，房?jī)r(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行。新建住宅價(jià)格上漲速度較為突出，漲幅高于二手住宅價(jià)格漲幅、住宅租賃價(jià)格漲幅以及非住宅物業(yè)價(jià)格漲幅。

由于房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，目前房?jī)r(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行。2007年1-10月份，全國(guó)商品房累計(jì)銷售均價(jià)為3974元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)了15.3%。

2000—2007年商品房銷售均價(jià)走勢(shì)圖

單位：元/平方米

從房屋分類價(jià)格來看，住宅價(jià)格漲幅持續(xù)快速上揚(yáng)，辦公樓與商業(yè)價(jià)格漲幅波動(dòng)上升，住宅價(jià)格漲幅繼續(xù)高于非住宅物業(yè)價(jià)格漲幅。

住宅價(jià)格漲幅持續(xù)快速上揚(yáng)。10月份，新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲10.6%，漲幅比上月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，比6月份提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓及商業(yè)用房月度銷售價(jià)格漲幅波動(dòng)性較大，但總體處于上升趨勢(shì)。10月份，辦公樓價(jià)格同比上漲8.7%，漲幅比上月下降了1個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)用房?jī)r(jià)格同比上漲6.6%，漲幅比上月下滑了2.4個(gè)百分點(diǎn)。

二、2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 分析 ，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)

2007年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，同比增長(zhǎng)30.2%，比上年提高8.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅投資18010億元，同比增長(zhǎng)32.1%，比上年提高6.8個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資1037億元，同比增長(zhǎng)11.7%，比上年下降9.3個(gè)百分點(diǎn);商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資2776億元，同比增長(zhǎng)17.9%，比上年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)；其他投資3457億元，同比增長(zhǎng)38.1%，比上年提高26.7個(gè)百分點(diǎn)。

2、市場(chǎng)需求總體旺盛

2007年，全國(guó)商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長(zhǎng)5%，比上年上升5.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積6.91億平方米，同比增長(zhǎng)24.7%，比上年上升11.6個(gè)百分點(diǎn),其中，現(xiàn)房銷售面積2.12億平方米，同比增長(zhǎng)5%，比上年上升15.1個(gè)百分點(diǎn);期房銷售面積4.79億平方米，同比增長(zhǎng)36%，比上年上升4.2個(gè)百分點(diǎn)。40個(gè)重點(diǎn)城市12月末累計(jì)可售商品住房面積1.43億平方米，比上年下降6%；批準(zhǔn)預(yù)售商品住房面積2.39億平方米，同比增長(zhǎng)10.9%；登記銷售商品住房面積2.61億平方米，同比增長(zhǎng)24.4%。與此同時(shí)，商品住房空置面積繼續(xù)下降,12月全國(guó)空置商品住房6756萬平方米，同比下降16.6%，降幅較上年加快8.6個(gè)百分點(diǎn)。

3、部分城市12月份房?jī)r(jià)環(huán)比開始下降

2007年，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格平均漲幅為7.6%，漲幅比上年快1.8個(gè)百分點(diǎn)；新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲8.2%，漲幅比上年快1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，上半年房?jī)r(jià)漲幅基本平穩(wěn)，從6月份開始房?jī)r(jià)漲幅明顯加快，到11月份房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，12月份部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅開始下降，70個(gè)大中城市中環(huán)比下降的城市有18個(gè)，石家莊、沈陽、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、南寧、貴陽、昆明、西安等10個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅下降約0.2%。

三、2007年我國(guó)房地產(chǎn)投資情況

房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅上升，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資比重提高，開發(fā)投資結(jié)構(gòu)有所改善。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超過固定資產(chǎn)投資增速，遠(yuǎn)高于GDP增速。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重有所加大，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素之一。

2001—2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì)圖

單位：萬平方米；%

2007年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資19192.21億元，同比增長(zhǎng)31.4%，增幅比2006年全年幅提高了8.4個(gè)百分點(diǎn)，比同期全國(guó)固定資產(chǎn)投資增幅高出4.5個(gè)百分點(diǎn)。2007年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為21.6%，高于上半年3.3個(gè)百分點(diǎn)，比2006年全年高出4個(gè)百分點(diǎn)。

四、2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)總體持續(xù)走高

從整體上看，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)表現(xiàn)為持續(xù)走高。

全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額2007年1-2月比上年同期增長(zhǎng)24．3％，增幅比上年同期和全年分別高4．6個(gè)百分點(diǎn)和2．5個(gè)百分點(diǎn)；1-3月、1-6月和1-9月比上年同期分別增長(zhǎng)26．9％、28．5％和30．3％，增幅比上年全年分別高5．1個(gè)百分點(diǎn)、6．7個(gè)百分點(diǎn)和8．5個(gè)百分點(diǎn)；2007年1-11月，比上年同期增長(zhǎng)更是高達(dá)31．8％，增幅比上年同期、全年和2007年1-10月分別高7．8個(gè)百分點(diǎn)、10．0個(gè)百分點(diǎn)和0．4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度2007年一改2006年始終低于固定資產(chǎn)投資的態(tài)勢(shì)，從年初開始一直領(lǐng)先于固定資產(chǎn)投資。

影響房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)因素，主要包括如下幾點(diǎn)：

一是國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。2007年前三季度，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)比上年同期增長(zhǎng)11．5％，增幅與上半年持平，比第一季度和2006年均高0．4個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)持續(xù)走高的重要因素。

二是需求旺盛。一方面由于工業(yè)化、城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。2006年，在人口自然增長(zhǎng)率5．3‰的情況下，城鎮(zhèn)人口比重達(dá)到43．9％。同時(shí)，隨著居民收入水平的提高，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)以住房、汽車等為重心的特點(diǎn)進(jìn)一步強(qiáng)化。這種巨大的居住需求成為2007年房地產(chǎn)投資持續(xù)走高的關(guān)鍵性因素。另一方面由資本 市場(chǎng)發(fā)展 、流動(dòng)性過剩等因素所推動(dòng)的投資、投機(jī)性需求旺盛，也成為房地產(chǎn)投資持續(xù)走高的重要推動(dòng)性因素。

三是房?jī)r(jià)高位運(yùn)行。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)2007年前4個(gè)月同上年同期水平相當(dāng)，保持在5％-6％之間；之后逐漸加快，到11月達(dá)到10．5％，增幅比1月高4．9個(gè)百分點(diǎn)，比10月高1．0個(gè)百分點(diǎn)。高房?jī)r(jià)所形成的巨大利潤(rùn)空間，成為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)持續(xù)走高的主要市場(chǎng)因素。

2、住宅投資增長(zhǎng)高于非住宅投資

從投資結(jié)構(gòu)上看，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)繼續(xù)表現(xiàn)為住宅投資領(lǐng)跑非住宅投資。

2005年、2006年，住宅投資比上年同期分別增長(zhǎng)21．9％和25．3％，增幅比同期辦公樓投資分別高8．5個(gè)百分點(diǎn)和4．3個(gè)百分點(diǎn)，比同期商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資分別高5．9個(gè)百分點(diǎn)和10．3個(gè)百分點(diǎn)；2007年1-3月、1-6月、1-9月和1-11月，住宅投資比上年同期分別增長(zhǎng)30．4％、30．8％、32．8％和33．7％；增幅比同期辦公樓投資分別高7．4個(gè)百分點(diǎn)、3．8個(gè)百分點(diǎn)、7．1個(gè)百分點(diǎn)和12．3個(gè)百分點(diǎn)，比同期商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資分別高12．7個(gè)百分點(diǎn)、13．7個(gè)百分點(diǎn)、12．9個(gè)百分點(diǎn)和14．7個(gè)百分點(diǎn)。

在2005、2006年的基礎(chǔ)上，2007年住宅投資增長(zhǎng)持續(xù)高位運(yùn)行，并繼續(xù)高于非住宅投資的態(tài)勢(shì)。這主要是由住宅的特性決定的。在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展所形成的城鎮(zhèn)人口不斷增加的背景下，作為居住用途的住宅就成為房地產(chǎn)市場(chǎng)首要的也是主導(dǎo)性的需求。2005年、2006年和2007年1-11月住宅投資在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重分別達(dá)68．3％、70．2％和71．4％；而非住宅投資所占比重則平穩(wěn)趨降，其中辦公樓投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重分別為4．7％、4．8％和4．3％，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重分別為12．7％、12．1％和10．7％。

同時(shí)，在住宅投資中，別墅、高檔公寓投資增長(zhǎng)高于經(jīng)濟(jì)適用房。2007年1-11月，別墅、高檔公寓投資比上年同期增長(zhǎng)33．5％，增幅比同期經(jīng)濟(jì)適用房高1．8個(gè)百分點(diǎn)。

3、中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)高于東部地區(qū)

從區(qū)域分布上看，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然表現(xiàn)為中西部地區(qū)領(lǐng)跑東部地區(qū)。

2007年1-11月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年同期增長(zhǎng)26．9％，增幅雖比上年同期高7．4個(gè)百分點(diǎn)，但比同期中西部地區(qū)分別低13．4和13．7個(gè)百分點(diǎn)。其中2007年1-4月以后中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過東部地區(qū)的幅度一直保持在10％以上；1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度居前10位的省份，中西部地區(qū)達(dá)8個(gè)，即吉林78．3％、內(nèi)蒙古57．1％、四川46．5％、河南44．7％、廣西44．1％、新疆43．5％、安徽42．6％、陜西38．0％；而東部地區(qū)只有河北(49．3％)和福建(42．5％)排名居前。

中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)高于東部地區(qū)特點(diǎn)的形成與如下幾個(gè)方面密切相關(guān)。

一是隨著西部大開發(fā)、振興東北和中部崛起等戰(zhàn)略的相繼實(shí)施，國(guó)家對(duì)中西部地區(qū)發(fā)展支持力度加強(qiáng)，中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，特別是包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的投資環(huán)境不斷改善，成為房地產(chǎn)開發(fā)投資速度提高的重要前提。同時(shí)，中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)居民收入水平提高所帶來的強(qiáng)勁需求也為房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增長(zhǎng)提供了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

二是受近年來宏觀調(diào)控政策影響，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)且在全國(guó)占有加大比重的部分東部省份房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度降低。如2007年1-10月，占全國(guó)5．6％、6．9％和7．4％的上海、浙江和北京房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年同期分別增長(zhǎng)-3．3％、15．4％和18．2％。而東部地區(qū)增速較快的河北、福建房地產(chǎn)開發(fā)投資僅占全國(guó)的3．0％和4．4％。

個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)高于企業(yè)貸款，外資增長(zhǎng)高于自籌資金

從房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)上看，與2005年自籌資金增長(zhǎng)較快和2006年國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)偏快相比，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)呈現(xiàn)出個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)高于企業(yè)貸款，外資增長(zhǎng)高于自籌資金的特點(diǎn)。

2007年，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)始終明顯高于國(guó)內(nèi)貸款。2007年1-3月、1-6月、1-9月和1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中個(gè)人按揭貸款比上年同期分別增長(zhǎng)73．2％、56．6％、71．5％和80．5％，增幅比同期國(guó)內(nèi)貸款分別高52．3個(gè)百分點(diǎn)、30．7個(gè)百分點(diǎn)、41．4和48．5個(gè)百分點(diǎn)，比同期銀行貸款分別高54．8個(gè)百分點(diǎn)、32．8個(gè)百分點(diǎn)、42．9個(gè)百分點(diǎn)和48．4個(gè)百分點(diǎn)。

2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資中利用外資增長(zhǎng)延續(xù)了2006年高于自籌資金的特點(diǎn)。2006年，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中利用外資比上年同期增長(zhǎng)53．0％，增幅比同期自籌資金及其中自有資金分別高30．3個(gè)百分點(diǎn)和28．1個(gè)百分點(diǎn)；2007年1-3月、1-6月、1-9月和1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中利用外資比上年同期分別增長(zhǎng)154．4％、68．7％、63．2％和71．9％，增幅比同期自籌資金分別高131．2個(gè)百分點(diǎn)、40．3個(gè)百分點(diǎn)、25．8個(gè)百分點(diǎn)和33．4個(gè)百分點(diǎn)。

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