第一節(jié) 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況

2006年1-7月，在抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為調(diào)控政策影響下，杭州樓市進(jìn)入政策與市場(chǎng)的磨合盤整期，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控作用初顯。

2006年1-7月，杭州市區(qū)（不包含蕭山、余杭區(qū)）商品房總成交面積約165.3萬平方米，月度成交均價(jià)在9500元/平方米的水平上下輕微浮動(dòng)。相比于去年下半年，今年1-7月樓市呈現(xiàn)出量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)，各月成交狀況差異明顯。2月份：受春節(jié)假期影響，成交量偏低；4-5月份：“購房入戶”、“公積金貸款額度提升”等一系列地方扶持政策陸續(xù)出臺(tái)，伴隨兩次大型房交會(huì)的舉辦，各區(qū)域推出的房源量增加，成交量增幅相當(dāng)明顯；6-7月份隨著前階段購房需求一定程度的釋放以及宏觀調(diào)控的影響，成交量出現(xiàn)了一定程度的回落。在成交價(jià)格方面，整體穩(wěn)定并有輕微波動(dòng)，4-5月，住宅市場(chǎng)銷售比重增大，在一定程度上拉低了市場(chǎng)均價(jià)，隨著6月后期住宅銷售量的走低，成交均價(jià)逐漸回升到房交會(huì)前的水平。

從總體而言，杭州住宅市場(chǎng)依舊保持平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì)。平均每月住宅銷售量占整個(gè)商品房銷售量的80%左右，4-5月份住宅銷售比例更增長到約88%，住宅銷售仍然是商品房銷售主力。從交易情況來看，整個(gè)住宅市場(chǎng)交易量受房交會(huì)影響較大，房交會(huì)舉辦月份成交量明顯大于其他各月。置業(yè)者受宏觀調(diào)控政策影響相對(duì)較少，經(jīng)過一段時(shí)間的政策消化，市場(chǎng)對(duì)調(diào)控的回應(yīng)日趨理性。杭州住宅市場(chǎng)自用需求的主導(dǎo)地位進(jìn)一步鞏固，投機(jī)性客戶所占比重正逐漸減少。從住宅價(jià)格走勢(shì)來看，房價(jià)總體依舊不改上升趨勢(shì)，但上升幅度較小，價(jià)格呈現(xiàn)出階段性特征。4-5月房交會(huì)期間，下沙、濱江區(qū)等區(qū)域住宅樓盤放量，銷售價(jià)格相對(duì)較低，受這些樓盤銷售量增長影響，4-5月份住宅銷售均價(jià)拉低。

宏觀調(diào)控對(duì)寫字樓市場(chǎng)抑制作用不明顯，寫字樓交易穩(wěn)定。成交量除5月份外，其他各月波動(dòng)不大，銷售的淡旺季現(xiàn)象并不十分突出。1-7月，杭州市區(qū)寫字樓銷售面積達(dá)到17.3萬余平方米，平均銷售價(jià)格為12115元/平方米。

從交易類型分布來看，在售寫字樓項(xiàng)目主要分布在重點(diǎn)商務(wù)圈外圍，價(jià)格水平較低，使寫字樓整體價(jià)格在一定程度上有所拉低。另一方面，杭州目前在售的寫字樓樓盤中，存在著部分帶有臨時(shí)居住功能的寫字樓。這類物業(yè)大多位于城市中心地段，擁有優(yōu)越的景觀、交通優(yōu)勢(shì)和相對(duì)較高的價(jià)格水平，這部分物業(yè)的銷售表現(xiàn)重新提升了杭州寫字樓市場(chǎng)的銷售均價(jià)。

商鋪市場(chǎng)成交量穩(wěn)定。1-7月，杭州商鋪總成交量為8.9萬平方米，成交均價(jià)約為13075元/平方米。2月份受春節(jié)假期影響，成交量有小幅度下滑。6月商鋪展對(duì)商鋪消化影響不大。

杭州現(xiàn)有商鋪的主要房源來自杭州大世界五金城及零散型沿街底商或社區(qū)商鋪。目前杭州商品房開發(fā)項(xiàng)目大部分配有商業(yè)設(shè)施，致使沿街底商或社區(qū)商鋪供應(yīng)量加大。商鋪的價(jià)格受地段及樓層影響差異較大，每月成交區(qū)域及樓層都會(huì)對(duì)當(dāng)月成交均價(jià)產(chǎn)生一定影響，因此月平均銷售價(jià)格上下波動(dòng)明顯。從近期出讓的商業(yè)用地來看，隨著杭州城區(qū)的擴(kuò)張，邊緣區(qū)域大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目將有所發(fā)展，國內(nèi)大型零售企業(yè)與中小型投資者對(duì)杭州商業(yè)市場(chǎng)的未來前景看好，成為近段時(shí)間商鋪市場(chǎng)有力的需求者。

土地市場(chǎng)成交活躍。2006年截至7月底，杭州共出讓土地24宗，出讓面積約73.4萬平方米，土地出讓金總額約40億元。其中，住宅類用地共計(jì)10宗，出讓面積約35.26萬平方米，約占出讓土地總面積的48%，出讓區(qū)域主要集中在拱墅區(qū)與濱江區(qū)。非住宅類用地共計(jì)14宗，出讓面積約38.16萬平方米，約占出讓土地總面積的52%，出讓區(qū)域主要集中在西湖區(qū)與濱江區(qū)。非住宅用地供應(yīng)比重進(jìn)一步加大，大面積商業(yè)用地出讓成為土地市場(chǎng)一大亮點(diǎn)。1月，西湖區(qū)之江度假區(qū)一宗23.17萬平方米商業(yè)金融用地的出讓，占據(jù)上半年土地出讓面積的頭把交椅。拱墅區(qū)成為杭州市上半年供地大戶，杭州城市發(fā)展中的“北秀”趨勢(shì)已更加明顯。24宗地塊基本位于城市近郊，在一定程度上拉低了土地購置費(fèi)用。另外，國內(nèi)外知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在杭州開發(fā)投資比重有所增加，杭州作為長三角中心城市的價(jià)值逐漸提升。

2006年上半年的兩次房交會(huì)，使得購房需求得到了一定的釋放，6、7月份成交量逐漸回落，預(yù)計(jì)下半年成交量會(huì)在此基礎(chǔ)上趨于平穩(wěn)；宏觀調(diào)控使得部分投機(jī)者逐漸退出市場(chǎng)，自用性購房將是未來樓市消費(fèi)的主流。在自用需求的驅(qū)動(dòng)下，未來成交量的變化將主要隨著房交會(huì)的舉辦而上下波動(dòng)，短期價(jià)格則保持平穩(wěn)；非住宅用地供應(yīng)量的加大，使得寫字樓、商鋪未來的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。且出讓的地塊大部分位置較遠(yuǎn)。因此，未來商鋪及寫字樓價(jià)格將在目前相對(duì)較低的價(jià)格水平上保持比較穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)；規(guī)范土地交易市場(chǎng)以及建立土地督察制度的背后，預(yù)示著土地市場(chǎng)的調(diào)控即將展開；房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金的比重加大，銀行的銀根緊縮，將迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開拓多元化融資渠道。大公司上市融資、企業(yè)之間的聯(lián)合、中小企業(yè)到外地開發(fā)的第二次選擇將是未來房地產(chǎn)企業(yè)解決資金緊張的常用手段。

第二節(jié) 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)投資情況

在國家新一輪宏觀調(diào)控政策影響下，杭州市房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落。1-3季度杭州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資265.04億元，同比增長13.5%，增幅分別比去年同期和今年上半年回落15.8個(gè)和2.1個(gè)百分點(diǎn)。

1、住宅投資增速較上年同期大幅回落。一直處于主導(dǎo)地位的住宅投資增速大幅下滑，首次低于杭州市房地產(chǎn)投資平均增速。2006年1-3季度杭州市累計(jì)完成住宅投資208.09億元，同比增長13.1%，增幅比去年同期下降20.3個(gè)百分點(diǎn)，比2006年上半年下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。辦公用房、商業(yè)用房和其他用房投資增長相對(duì)較快，累計(jì)完成投資56.95億元，同比增長15.1%。

2、建設(shè)規(guī)模增速明顯放緩，新開工面積下降。2006年1-3季度杭州市商品房施工面積3959.67萬平方米，同比增長13.9%，增幅比去年同期回落11.3個(gè)百分點(diǎn)，比上半年回落6.6個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積同比明顯下降。2006年1-3季度，杭州市商品房新開工面積592.19萬平方米，同比下降13.1%；增速比去年同期下滑19.5個(gè)百分點(diǎn)，比上半年下滑9.8個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅新開工面積471.61萬平方米，同比下降15.0%，增速分別比去年同期和上半年下滑23.9個(gè)和12.9個(gè)百分點(diǎn)。

3、商品房銷售有所回升，辦公樓、商業(yè)用房銷售保持較高增幅。

受房交會(huì)帶動(dòng)及“金九銀十”季節(jié)性因素影響，市場(chǎng)銷售較二季度回暖。1-3季度杭州市商品房累計(jì)銷售面積為432.55萬平方米，同比增長6.2%，增幅比今年上半年回升9.1個(gè)百分點(diǎn)；其中三季度銷售199.57萬平方米，比二季度增長29.1%。從各類商品房銷售情況看，商品住宅銷售面積380.85萬平方米，同比增長3.8%，增幅比今年上半年回升11.9個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓和商業(yè)用房銷售保持較高增長幅度，增幅分別為24.4%和35.5%，兩項(xiàng)合計(jì)銷售面積45.40萬平方米，占各類商品房銷售總量10.5%，比重比去年同期提高2.0個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)份額有所提高。

第三節(jié) 杭州房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展 趨勢(shì)預(yù)測(cè)

1、未來杭州將持續(xù)以住宅為主要市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)較公建市場(chǎng)紅火是杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)普遍現(xiàn)象，寫字樓賣不過住宅的現(xiàn)象比比皆是。究其原因是與杭州宜居城市的定位分不開。杭州有著山水環(huán)繞的自然生態(tài)環(huán)境和江、河、湖、海、山兼具的地貌優(yōu)勢(shì)，氣候溫和濕潤，成為了很多人心目的理想居住之所。而此次外地品牌進(jìn)駐杭州，目標(biāo)都瞄準(zhǔn)了住宅市場(chǎng)。很明顯，他們是相當(dāng)看好未來杭州的住宅市場(chǎng)的。

2、資源因素將向品牌企業(yè)集中

在經(jīng)歷過幾輪調(diào)控后，杭州樓市的資源（土地、人才等）有逐漸向品牌企業(yè)集中的趨勢(shì)。從今年土地市場(chǎng)看，外地的萬科、凱德置地等紛紛在杭儲(chǔ)地，同樣也在杭州市場(chǎng)招兵買馬?？梢灶A(yù)想，未來市場(chǎng)將是大企業(yè)唱主角，而非此前百花齊放的局面。這樣一個(gè)局面，對(duì)市場(chǎng)、消費(fèi)者而言是利還是弊，還有待時(shí)間檢驗(yàn)。

首先，相對(duì)于杭州本地公司，外地知名大企業(yè)在人才、技術(shù)相對(duì)先進(jìn)，在產(chǎn)品升級(jí)上存在優(yōu)勢(shì)，而另一方面企業(yè)管理模式是否能本地化，產(chǎn)品能否被杭州消費(fèi)者所接受還是個(gè)問號(hào)。而筆者還存在的疑惑是，市場(chǎng)是否會(huì)形成寡頭市場(chǎng)，從而使房產(chǎn)價(jià)格變得無競(jìng)爭(zhēng)性？如果是這樣，將直接損害購房者的利益。

其次，今年出現(xiàn)的“強(qiáng)-強(qiáng)”聯(lián)合開發(fā)模式能否越走越遠(yuǎn)，還有待時(shí)間考證。房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)是資金密集、生產(chǎn)周期長。而各大企業(yè)在合作過程中，由于各公司理念、想法不同，必然會(huì)存在一定沖突。尤其是“外地+本地”的合作模式，其磨合過程有多長，能否做到完全融合，我們只能拭目以待。

3、良好競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更利于 行業(yè) 發(fā)展

最近城西某塊地的拍賣加價(jià)幅度較低，加價(jià)幅度近40萬元。而此前，鐘情該地塊的開發(fā)商已經(jīng)不下5家。出現(xiàn)這樣局面的原因是，杭州本地企業(yè)大量退出，從而使得外地公司以較低的價(jià)格順利拿到該地塊。而事實(shí)上，本地企業(yè)非?？释麉⑴c土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。剛剛結(jié)束的2006（37）號(hào)地塊，吸引了數(shù)家本地企業(yè)追逐，樓面價(jià)達(dá)到10976元/平方米。一個(gè)公平、公開、公正的房地產(chǎn)市場(chǎng)更能促進(jìn) 行業(yè) 的健康、穩(wěn)定發(fā)展。


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