第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概況

自去年國家對房地產(chǎn)市場實施宏觀調(diào)控以來，青島房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐步回落，房屋結構進一步優(yōu)化。2006年上半年國家“新六條”政策出臺后，投資增幅繼續(xù)呈回落走勢，青島房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計投資117.43億元，同比增長28.7%，繼續(xù)保持較快的發(fā)展勢頭，但增幅比上年同期回落了27.1個百分點，比一季度下降8.3個百分點。

一、投資增幅繼續(xù)回落，住宅投資主體地位得到加強

上半年受國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)回落，住宅投資主體地位進一步加強，結構更加優(yōu)化。1-6月份，青島完成房地產(chǎn)開發(fā)投資117.43億元，同比增長28.7%，低于固定資產(chǎn)投資增幅8.9個百分點，比上年同期回落27.1個百分點。按投資用途劃分，前6個月完成住宅投資91.5億元，比去年同期增長50%，高于青島房地產(chǎn)投資增速21.3個百分點，占青島房地產(chǎn)開發(fā)投資的77.9%，比去年同期提升了11.1個百分點；辦公樓投資8.25億元，同比增長2.2%；商業(yè)營業(yè)用房和其他用房投資額為7.04億元、10.63億元，分別下降3.8%、28.5%。

二、房屋施工、竣工面積止跌回升

2006年以來，青島房地產(chǎn)開發(fā)受新開工項目及施工面積減少等因素的影響，5月份施工面積、竣工面積增幅雙雙下挫，6月份止跌回升。上半年，青島房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成房屋施工面積1949.2萬平方米，同比增長19.5%，增速較上年同期提高了17.3個百分點，其中：新開工房屋施工面積627.5萬平方米，與上年同期相比增長3.5%。按房屋用途分：住宅施工面積1504.1萬平方米，同比增長18.6%，占青島房屋施工面積的77.2%；辦公樓施工面積102.6萬平方米，比去年同期增長50.2%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積180.9萬平方米，比去年同期增長25.1%；其他商品房施工面積161.6萬平方米，比去年同期增長7.2%。上半年房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積197.9萬平方米，同比增長了0.3%。其中住宅竣工面積169.1萬平方米，增長3.7%。

三、到位資金中銀行貸款所占比重繼續(xù)攀升

2006年上半年，青島房地產(chǎn)開發(fā)到位資金199億元，比去年同期增長43.4%。其中：國內(nèi)貸款60.1億元，比上年同期增加了近30億元，增長99.3%，增幅高于青島到位資金增幅55.9個百分點，占到位資金的比重為30.2%，比去年同期提高了8.4個百分點；企業(yè)自籌資金73.3億元，增長35.8%，占到位資金比重36.8%；其他資金來源64.2億元，同比增長了17.6%，占到位資金比重的32.3%，其中定金及預付款44.7億元，同比下降了8.9%。

四、市內(nèi)四區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資占“半壁江山”

上半年，青島市內(nèi)四區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴大，占青島房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進一步提升。在青島房地產(chǎn)開發(fā)投資中，市內(nèi)四區(qū)累計完成開發(fā)投資62.23億元，占青島房地產(chǎn)開發(fā)投資的53%，比去年同期提高4.9個百分點，增長28.2%。五市縣域板塊房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢趨緩，比重下降。前6個月完成投資19.67億元，增長8.7%，增幅低于市內(nèi)四區(qū)19.5個百分點；投資總量占青島房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為16.8%，同比下降3個百分點。

五、商品房屋銷售中期房銷售比重大幅提升

前6個月，青島房屋銷售面積281.4萬平方米，其中：期房銷售面積176.2萬平方米，占青島房屋銷售面積比重為62.6%，同比提高17.4個百分點；現(xiàn)房銷售面積105.2萬平方米，占37.4%。青島房屋銷售額124.2億元，其中：期房銷售額為81.7億元，占比重為65.8%，同比上升13.5個百分點，現(xiàn)房銷售額為42.5億元，占比重為34.2%。

第二節(jié) 市場發(fā)展 特點

一、辦公樓和其他用房增幅大

2006年一季度，全部房屋施工面積1187.5萬平方米，比去年同期增長11.2%。分房屋用途看，住宅的施工面積達到902萬平方米，比去年同期增長5.6%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積達到120.1萬平方米，比去年同期增長8.8%；辦公樓和其他用房施工面積出現(xiàn)了較大幅度的增長，施工面積為58.7萬平方米和107.7萬平方米，分別比去年同期增長67.3%和57.3%。

二、住宅仍是商品房開發(fā)投資主體

加大住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展與建立多層次住宅供應體系仍是2006年青島市房地產(chǎn)開發(fā)建設的主流目標。從2006年一季度商品房投資用途看，住宅投資完成18.6億元，比去年增長37.8%，占65.5%，仍是商品房開發(fā)投資的重點。商業(yè)營業(yè)用房投資完成3.1億元，同比增長106.7%，高于投資增速34.1個百分點；辦公樓投資完成2.1億元，增長6倍；其他用房投資完成4.6億元，增長3倍。

三、房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行貸款和其他資金增幅快

2006年一季度，房地產(chǎn)本年到位資金73.3億元，比去年同期增長64.3%。其中：國內(nèi)貸款19.2億元，增長74.5%，高于青島到位資金增幅10.2個百分點，占到位資金的26.2%；自籌資金24.4億元，增長45.6%，占33.3%；其他資金29.5億元，增長75.4%，高于青島到位資金增幅11.1個百分點，占40.2%，其中定金及預付款26.4億元，增長80.0%。

四、五市、兩區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模所占比重下降較大

隨著市內(nèi)四區(qū)及嶗山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)升溫，五市、兩區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)所占比下降。一季度，在青島28.4億元的房地產(chǎn)投資中，市內(nèi)四區(qū)及嶗山完成18.5億元，比去年同期增長140.7%，高于青島投資增幅68個百分點，占65%，比去年同期提高18個百分點。五市、兩區(qū)完成投資9.9億元，比去年同期僅增長11.4%，低于青島投資增幅61個百分點，所占比重34.9%，比去年同期下降近20個百分點。從分地域情況看，黃島、平度、萊西均有不同程度的下降，其中黃島占青島投資比重下降8.8個百分點，位居榜首；其次是平度下降6.5個百分點；萊西下降1.6個百分點。

五、房屋竣工、銷售呈現(xiàn)供需“兩旺”的態(tài)勢

2006年一季度數(shù)據(jù)顯示，房屋竣工面積81.6萬平方米，比去年同期增長110.1%，其中住宅竣工面積66.2萬平方米，增長108.1%，由于房屋竣工面積的大幅增長，居民購房熱的繼續(xù)升溫，帶動了銷售的快速增長。房屋銷售96.6萬平方米，同比增長150.1%，高出竣工面積15萬平方米，房屋空置面積進一步消化；銷售額達30.6億元，同比增長276%。一季度青島房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)出供給與需求兩旺的發(fā)展態(tài)勢。

第三節(jié) 房地產(chǎn)投資態(tài)勢

一、施工面積增長

2006年前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)進一步加大項目前期和開工進度，新開項目逐步進入快車道，房屋開發(fā)規(guī)模繼續(xù)放大，施工面積保持較快增長。青島累計完成各類房屋施工面積2325.4萬平方米，同比增長19.1%，本年新開工面積935.6萬平方米，同比增長10.9%。按用途劃分，商品住宅1790.8萬平方米，同比增長16.6%，占全部施工面積的77%；辦公樓131.4萬平方米，增長63.3%；商業(yè)營業(yè)用房219.2萬平方米，增長29.7%；其他用房184萬平方米，增長10.2%。

二、銷售面積下降

由于房屋竣工面積持續(xù)下降，市場可供銷售的商品房總量受到一定的影響，購房者選擇的余地受到了一定的限制。此外，宏觀調(diào)控政策實施以后，百姓投資更加趨于理性化，雙重因素直接影響到房屋的銷售，致使商品房銷售面積幾個月連續(xù)出現(xiàn)負增長。前三季度，商品房銷售面積433.2萬平方米，同比下降了13.0%。其中，商品住宅銷售387.7萬平方米，同比下降了13.5%；商業(yè)營業(yè)用房銷售25.4萬平方米，下降了25.8%；辦公樓銷售15.1萬平方米，增長31.4%；其他商品房銷售5萬平方米，增長29.5%。

受房屋開發(fā)周期較長及竣工驗收條件等因素的制約，青島各類房屋累計竣工面積318.7萬平方米，同比下降9.7%。按用途分，除辦公樓增長28.4%以外，住宅、商業(yè)營業(yè)用房和其他商品房竣工面積分別下降9.8%、13.5%和11.2%。

三、開發(fā)投資繼續(xù)回落

2006年前三季度，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資204.72億元，同比增長23.3%，受國家調(diào)控政策的影響，增幅比去年同期回落31個百分點，比8月份下降6.1個百分點，低于同期固定資產(chǎn)投資增幅6.4個百分點。按投資用途劃分，前三季度住宅投資157.78億元，同比增長37.2%，高于青島房地產(chǎn)投資增速13.9個百分點，占青島房地產(chǎn)開發(fā)投資的77.1%，比去年同期提升了7.8個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資14.1億元，同比增長7.5%，增幅較上年同期回落了23.8個百分點；辦公樓和其他用房出現(xiàn)了不同程度的下降，辦公樓和其他用房投資分別為12.92億元、19.95億元，同比下降了4.5%、18.3%。




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