第一節(jié) 房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

一、投資增勢平穩(wěn)，規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大

年初以來，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅在37.5%-52.6%區(qū)間內(nèi)。2月、3月、4月、5月房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資增幅分別為46.6%、52.6%、38.8%和39.5%。1-6月，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資153.8億元，同比增長37.5%。其中，商品住宅投資118.2億元，同比增長44.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資19.9億元，同比增長34.9%；辦公樓投資4.4億元，同比增長54.1%。商品房屋施工面積2658.0萬平方米，同比增長39.7%。其中，商品住宅施工面積2028.7萬平方米，同比增長43.2%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積440.5萬平方米，同比增長34.0%。

二、新開工面積增多，項(xiàng)目規(guī)模增大

上半年，新開工面積723.5萬平方米，同比增長42.5%。其中，住宅644.8萬平方米，同比增長49.8%；商業(yè)營業(yè)用房61.5萬平方米，同比增長45.0%。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模由中小開發(fā)逐步向大開發(fā)過渡，大項(xiàng)目數(shù)量明顯增多，所占比重進(jìn)一步加大。今年上半年在建項(xiàng)目中，施工面積超10萬平方米的房地產(chǎn)開發(fā)由上年同期的50個(gè)增至94個(gè)，總施工面積達(dá)1726.3萬平方米，同比增長55.4%，占沈陽市施工面積64.9%，比上年同期提高了6.5個(gè)百分點(diǎn)。

三、商品房銷售活躍，市場需求旺盛

隨著國家宏觀調(diào)控政策的逐步實(shí)施，我市房地產(chǎn)市場開發(fā)結(jié)構(gòu)得到不斷調(diào)整，市場需求進(jìn)一步增加。同時(shí)，城市基礎(chǔ)建設(shè)和舊城改造不斷加快，又促進(jìn)了城市居民住房的消費(fèi)需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，沈陽市銷售各類商品房434.1萬平方米，同比增長37%，實(shí)現(xiàn)銷售額145.8億元，同比增長46.3%。其中，商品住宅銷售面積和銷售額分別為409.4萬平方米和132.0億元，同比分別增長35.6%和42.0%。

四、商品住宅銷售價(jià)格小幅上揚(yáng)

上半年，我市商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方米3225元，同比上漲4.8%。商品住宅的銷售熱點(diǎn)集中在中低價(jià)位、面積適中、配套設(shè)施齊全，環(huán)境幽雅的中檔住宅。從銷售價(jià)格看，中低價(jià)位的商品房受歡迎，高價(jià)位滯銷。九成以上的住宅銷售，平均售價(jià)在4000元以下。其中，平均售價(jià)在3000元以下的占總銷售面積的67.1%，平均售價(jià)在3000-4000元之間的占總銷售面積27.2%。而平均售價(jià)在5000元以上的僅占0.4%。從每套住宅面積看，面積適中的商品住宅倍受青睞。在上半年的住宅銷售中，每套面積在80-120平方米的占54.7%，120-150平方米的占26.9%，而80平方米以下和150平方米以上的分別占7.3%和11.1%。

五、房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況良好

上半年，一方面由于房地產(chǎn)市場銷售狀況比較理想，房地產(chǎn)開發(fā)資金回籠較快；另一方面也因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商自身實(shí)力增強(qiáng)，銀行信貸對房地產(chǎn)開發(fā)投資的支持力度明顯增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)本年到位資金237.2億元，同比增長45.2%。在到位的各類資金中，定金及預(yù)付款、自籌資金、國內(nèi)貸款之和已占據(jù)著房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的八成以上，居于房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的絕對主導(dǎo)地位。其中，定金及預(yù)付款53.1億元，同比增長58.3%；自籌資金122.8億元，同比增長34.4%；國內(nèi)貸款33.8億元，同比增長80.3%。

第二節(jié) 價(jià)格情況

一、價(jià)格變動特點(diǎn)

2006年1-9月份沈陽房屋銷售價(jià)格上漲6.5%，土地交易價(jià)格上漲7.2%，房屋租賃價(jià)格上漲2.0%，物業(yè)管理價(jià)格上漲0.4%。

（一）房屋銷售價(jià)格漲勢趨緩

2006年1-9月份，沈陽房屋銷售價(jià)格同比上漲6.5%，比去年同期回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。從月度變化看，1-9月份房屋銷售價(jià)格指數(shù)基本上圍繞106.5上下波動。詳見下表。

2006年1-9月份房屋銷售價(jià)格指數(shù)表

從指數(shù)分類看，1-9月份，新建商品房銷售價(jià)格同比上漲6.4%，比去年同期回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。新建住宅類商品房價(jià)格同比上漲6.6%，比去年同期回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，普通住宅和高檔住宅價(jià)格分別上漲6.7%、5.5%，分別比去年同期回落0.3和1個(gè)百分點(diǎn)；非住宅銷售價(jià)格上漲5.3%，比去年同期回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，辦公樓價(jià)格上漲4.7%，商業(yè)娛樂用房上漲5.7%，其它用房上漲4.2%，分別回落2、1.4和4.5個(gè)百分點(diǎn)。二手房銷售價(jià)格同比上漲6.8%，比去年同期回落3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，二手房住宅同比上漲6.5%，比去年同期回落4.6個(gè)百分點(diǎn)；非住宅價(jià)格上漲8.1%，比去年同期提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。

（二）土地交易價(jià)格上漲7.2%

1-9月份，沈陽土地交易價(jià)格同比上漲7.2%，比去年同期回落了3個(gè)百分點(diǎn)，其中一季度上漲12.1%，二季度上漲5.5%，三季度上漲3.9%，價(jià)格漲幅亦呈平穩(wěn)回落。分類看，居住用地價(jià)格漲幅居首位，同比上漲7.3%，比去年同期回落4個(gè)百分點(diǎn)，其中普通住宅用地上漲9.1%，回落1.7個(gè)百分點(diǎn)，高檔住宅用地上漲6.1%，漲幅回落6個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)、旅游、娛樂用地上漲7.0%，回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。

（三）房屋租賃價(jià)格上漲2.0%，物業(yè)管理價(jià)格上漲0.4%

1-9月份，沈陽房屋租賃價(jià)格上漲2.0%，其中一季度上漲2.2%，二季度上漲1.4%，三季度上漲2.4%。分類看，住宅上漲0.9%，辦公樓上漲0.2%，商業(yè)娛樂用房上漲2.8%，工業(yè)倉儲用房上漲1.0%。物業(yè)管理價(jià)格平穩(wěn)，同比上漲0.4%。其中一季度上漲2.2%，二季度下降1.4%，三季度上漲0.4%。分類看，住宅持平，辦公樓上漲0.7%，商業(yè)娛樂用房上漲3.2%。

二、影響因素 分析

近幾年房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢，盡管今年以來漲幅有所回落，但上漲趨勢依舊。從宏觀形勢看，今年國民經(jīng)濟(jì)增勢強(qiáng)勁，房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上升，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新一輪快速增長期的必然反映，是投資和需求拉動、成本推動等諸多因素共同作用的結(jié)果。

1、住房需求不斷增加是拉動房價(jià)上升的主要力量。一是隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，市民收入水平不斷提高，在政府大力推進(jìn)住房制度改革、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、鼓勵居民住房消費(fèi)以及加快城市化進(jìn)程等政策作用下，居民住房消費(fèi)仍將保持增長勢頭。此外二次購房的居民潛在一定的需求量，再加上近年來銀行利率不高，不少的居民愿意投資住房，住房潛在需求量還相當(dāng)大。二是隨著沈陽區(qū)域面積和格局的變化，城市基礎(chǔ)設(shè)施和舊城改造的加速，拆遷規(guī)模連續(xù)幾年大幅增長，貨幣安置政策使相當(dāng)一部分拆遷戶進(jìn)入市場選購新房，住房需求的增加在近期內(nèi)是拉動房價(jià)上升的主要力量。

2、商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，供需脫節(jié)。房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理，直接導(dǎo)致住房有效供應(yīng)及價(jià)格體系的失調(diào)。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，居民購買住房需求中，需求在100平方米以下住房的占57.9%，而供給比例為8.8%，供求差距為49.1%。目前房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價(jià)格變動，即中低價(jià)位商品住宅供應(yīng)量比例低，高檔商品住宅供應(yīng)量比例高。另外，部分樓盤建筑豪華，公攤面積大，物業(yè)管理費(fèi)高，與市民消費(fèi)水平相背離。

3、商品房建設(shè)成本上升。目前，房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)一步上升。一是部分空置房的存在，降低了資金的使用效益；二是土地、建材、人工費(fèi)用等價(jià)格持續(xù)上漲；三是拆遷安置工作難度大、費(fèi)用高；四是隨著居民生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境和配套設(shè)施的要求也不斷提高。商品房的品質(zhì)會逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境也會不斷改善，這些都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。因此，房屋建設(shè)成本增大，利潤空間縮小，造成商品房價(jià)格居高不下。



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