第一節(jié) 市場總體形勢

一、市場供應(yīng)

2006年第3季度，西安市商品房投資額較上期上升6.01%，與去年同期相比增長49.77%。和近期的增長速度相比，本期有明顯的下降。

2006年以來，在國家密集出臺的各項房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的影響下，西安房地產(chǎn)開發(fā)在調(diào)控中放慢步伐。1-8月西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成155.17億元，同比增長22.6%，增幅比去年同期降低15.8個百分點，從月份投資看，6月份后出現(xiàn)收縮跡象。

二、市場銷售

隨著居民生活水平的逐步提高，生活方式的不斷變化和消費觀念的提升，人們對商品房的需求持續(xù)旺盛。2005年西安商品房銷售面積和銷售額，分別為2000年的2.34倍和5.27倍。房地產(chǎn)市場需求逐年攀升，5年間，西安市實際銷售各類商品房1533.8萬平方米，年均增長18.49%；實現(xiàn)銷售額405.5億元，年均增長39.42%。其中，商品住宅銷售1415.82萬平方米，年均增長18.86%。

2006年以來，雖然政府出臺了非常嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是西安房地產(chǎn)市場仍然是波瀾不驚，價格平穩(wěn)，銷量大幅增加，1-9月份商品房銷量同比增長33.50%。一定程度上顯示了人們對西安房地產(chǎn)市場的信心。

分物業(yè)類型在售均價情況：普通住宅在售均價為3156元/平方米，商服用房在售均價為7529元/平方米，寫字樓在售均價為4763元/平方米，別墅類在售均價為4569元/平方米。

2006年3季度西安商品房空置面積有所增長，本期總空置面積為……萬平方米，較上期增長8.30%。

三、市場需求和宏觀經(jīng)濟

（一）固定資產(chǎn)投資

2006年1-8月份，完成全社會固定資產(chǎn)投資613.27億元，比上年同期增長33.8%。增速在全國15個副省級城市中（廈門和青島缺數(shù)據(jù)）列居第4位。在西安市固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資增長90.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資增長62.3%，其中工業(yè)投資完成133.05億元，增長67.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資增長28.1%。前三季度，西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資182.69億元，同比增長25.3%。

（二）社會消費與人民生活

前三季度，居民消費價格總水平比上年同期上漲1.6%。

1-8月，西安市實現(xiàn)社會消費品零售總額488.34億元，比上年同期增長16.2%。增速在全國15個副省級城市中僅低于濟南（16.6%），與青島（16.2%）并居第2位。

1-9月，城市居民可支配收入8377元，比上年同期增長13.0%。城市居民人均消費性支出6940元，增長15.0%。家庭設(shè)備、居住、交通通訊和教育娛樂等消費支出增幅較快。

第二節(jié) 商品房市場

2006年3季度西安商品房中用于商服用房的投資額較去年同比增長206.27%，與上期相比上升54.53%，占同期商品房投資總額的11.49%。

2006年3季度西安商服用房施工面積較去年同比增長4倍，占同期商品房施工面積的10.23%；本季度西安商服用房竣工面積與去年同比增長269.11%，占同期商品房竣工面積總量的9.60%；新開工面積與去年同期相比增長452.05%，占同期商品房新開工面積的9.50%。

第三季度西安商服用房平均成交價格為9390元/平方米，本期市場平均在售價格為7529元/平方米，較去年同比增長5.10%。

2006年3季度商服用房銷售面積較去年同期銷售量增長292.78%，占本期商品房銷售總量的9.56%；本期商服用房銷售額為較去年增幅為378.79%，占同期商品房銷售額的23.09%。

2006年3季度西安商服用房空置面積較上期增長15.45%，占同期商品房空置面積的30.69%。

第三節(jié) 城內(nèi)商品房市場

2006年3季度城內(nèi)區(qū)共有在售項目19個，占西安市項目總數(shù)的6.55%。

城內(nèi)第三季度商品房施工面積為占西安市總施工面積的2.73%，較去年同比增加20.16%。

城內(nèi)第三季度商品房銷售面積較上期增長82.27%，與去年同比下降9.64%，占全部商品房銷售面積總量的2.68%。

城內(nèi)第三季度商品房成交均價為6750元/平方米，較去年同比增長4.34%。具體分物業(yè)商品房在售均價為：普通住宅類3623元/平方米，較去年同比增長5.78%；寫字樓均價為5804元/平方米，商服用房在售均價為9458元/平方米，別墅為5049元/平方米。

第四節(jié) 商品房市場特點總結(jié)

一、市場總體特點

2006年3季度，延續(xù)了2季度國務(wù)院出臺的“國六條”政策精神，政府又連續(xù)出臺了數(shù)項政策，來繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場。

7月份，首先是明確了90平米套型建筑面積為單套住房的建筑面積，而70%的比例將針對各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。此前，關(guān)于新開工項目70%以上面積建90平方米以下小戶型的說法，曾經(jīng)被開發(fā)商視為影響力最大的政策之一，進而引發(fā)大量房地產(chǎn)開發(fā)項目暫住進度、靜待說法。調(diào)整后的細則將一部分政策調(diào)整權(quán)回歸地方政府，支持地方彈性控制。讓地方政府在具體政策的執(zhí)行上降低了操作難度。

其次是六部門發(fā)文限制外資購房，境外個人購房時必須實行實名制，在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間不滿一年的境外個人，不得在境內(nèi)購買商品房。境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當追循商業(yè)存在的原則，申請設(shè)立外商投資企業(yè)，經(jīng)批準并辦理登記后方可按照核準的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本不得低于投資總額的50%。有關(guān)專家認為，外資投資房大量閑置，不僅推高了房價，造成資源浪費，還給我國居民、企業(yè)、金融機構(gòu)帶來風(fēng)險，限制外資購房有利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

在8月末，國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，在進一步明確土地管理和耕地保護的責(zé)任，切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策，建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強化對土地管理行為的監(jiān)督檢查，嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為等八方面作出嚴格規(guī)定。這也被看作新一輪調(diào)控中的“國八條”。這些政策雖然并非直接針對市場供求，但對規(guī)范市場起到的作用要更持久。

二、分物業(yè)特點

西安目前成熟并極具影響力的商圈有三個，即城內(nèi)鐘樓商圈，城南小寨商圈，以康復(fù)路-輕工市場為核心的長樂路商圈。從區(qū)域商圈的發(fā)展?jié)摿砜?，城北未央路、曲江和長安大學(xué)城將是今后西安區(qū)域商圈發(fā)展的三個亮點。經(jīng)開區(qū)的飛速發(fā)展、政府的北遷將會導(dǎo)致城北區(qū)域功能發(fā)生很大變化，城市配套設(shè)施將會進一步完善，城北區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)將會迅速發(fā)展。西安是一個著名的旅游城市，每年巨大的客流量足以支撐起曲江以旅游為為主題的商圈。而學(xué)生消費歷來是零售商業(yè)消費的一大亮點，當初小寨做為西安的高校文教區(qū)，強勁的學(xué)生消費促使了小寨商圈的形成，使之成為繼鼓樓商圈后西安第二大區(qū)域商圈，而今大學(xué)城建成使用勢必也會帶動大學(xué)城商圈的形成，很有可能成為第二個小寨。

2006年的商服用房銷售量較前兩年有較大的增長。從區(qū)域上看，大部分商服用房的銷售都集中在城東區(qū)和西高新，其次城北區(qū)也有不少的份額。在城東的而又主要是西北商務(wù)中心，占本區(qū)的70%以上，銷售如此好，說明了成熟商圈強大的號召力，其次是立豐購物廣場；在西高新銷售的商服用房中，除了海星城市廣場外，主要是大盤的配套商服用房，如城市風(fēng)景夏日景色、中海華庭、天地源楓林綠洲、紫薇田園都市等；城北商服用房分布則較為分散，主要是臨街項目的底商。

三、分城區(qū)特點

城內(nèi)是西安最繁華的區(qū)域，同時也是西安交通最擁擠的區(qū)域，而通過城內(nèi)連接城市南北的道路僅有南北大街一條路，這也就注定了城內(nèi)交通的擁堵。有鑒于此，西安市啟動了灑金橋大街拓寬改造工程，改造后的灑金橋大街道路寬30米，將含光門到尚武門之間的道路連通，工農(nóng)路也將拓寬直至北二環(huán)。這條路改造完成后，將成為繼南北大街后又一條南北方向交通主干道。還有地鐵二號線的建設(shè)，建成后也將分擔相當?shù)娜肆?，將有效提高城?nèi)的交通效率。另外，西安市首條快速公交專用道建設(shè)工程（即蓮湖路、東五路、西五路道路改造工程），將在現(xiàn)有快車道中央建設(shè)兩條4.5米寬的快速公交系統(tǒng)，9月19日已完成第一階段施工，全面進入第二階段施工，兩側(cè)慢行車道實行封閉施工，預(yù)計年底前全面完成改造任務(wù)。目前城內(nèi)是西安交通的中心樞紐，城內(nèi)交通的堵塞，將降低西安的效率，影響經(jīng)濟的發(fā)展，而城內(nèi)若能有效地解決這個問題，也就為西安的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，不僅激發(fā)了城內(nèi)的活力，而且也將帶動城內(nèi)附近區(qū)域的提升和發(fā)展。

第五節(jié) 二手房市場總體情況

從2006年3季度西安二手房市場供需類型來看，普通住宅的租售信息量達300171條，占總信息量的86.44%，其次依序為商服用房、寫字樓、公寓別墅，分別占總信息量的5.79%、4.82%、2.95%。

2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，8月1日起嚴格征收房屋銷售個人所得稅，進一步增加了二手房交易的成本，西安市二手房市場也因此受到了一定的影響，稅收政策阻礙了二手房的房源供給并導(dǎo)致部分購房人群出現(xiàn)購買遲疑，交易量與上年同期相比大幅下滑。因此，如何真正“讓不動產(chǎn)流動起來”，活躍二手房市場，是政府相關(guān)部門和 行業(yè) 必須面對的問題。




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