第一節(jié) 別墅概述

一、別墅的定義

別墅（Villa或Cottage）是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達(dá)國家有很大的不同。國內(nèi)通常把一戶一棟的住宅稱為別墅，賣給中國的富豪階層，而這樣的獨(dú)立住宅在國外叫house，是賣給普通階層的,一般在城市邊緣或遠(yuǎn)郊都有數(shù)平方公里范圍這樣的house社區(qū)。而在國外稱為villa或者Luxuryhouse的頂級豪宅或者莊園類的豪宅，才是真正賣給富豪階層的,這類別墅是請頂級建筑師專門設(shè)計的。中國所謂的別墅在形式上大多數(shù)是借鑒國外洋房：諸如羅馬花園、西班牙風(fēng)情、英國小鎮(zhèn)等眼花繚亂的稱謂和風(fēng)格，一個心思想模仿歐洲貴族那樣的生活，結(jié)果是常常搞得比西方人還西方，既不是House，也不是Villa；多數(shù)是帶Villa色彩的House，或者帶有一定House功能的Villa。國外的House與Villa，是截然分開的。House的概念屬于柴米油鹽醬醋茶的現(xiàn)實生活，Villa的概念是屬于浪漫生活。

密度不再是Villa與House的區(qū)別，由于在歐美國家主體產(chǎn)品都是低密度的獨(dú)立住宅，大多數(shù)人都這樣住。是經(jīng)過數(shù)十年產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展形成的，是大工業(yè)體系的一部分。由于中國存在高層建筑，那么對中國人而言低密度是高檔的。出現(xiàn)了這樣的等式：低密度高檔別墅。而真正意義的別墅是根據(jù)業(yè)主的需求量身定做的，請建筑師設(shè)計的，所以主要區(qū)分是在于是工業(yè)化產(chǎn)品，還是量身定做的產(chǎn)品，不能把兩者混為一談。溫榆河畔的英才國際村是按不成品做的，是按照業(yè)主的需求，經(jīng)過與設(shè)計師不斷的溝通共同設(shè)計的“創(chuàng)作品”。

二、別墅的分類

按照目前在市場上別墅的建筑形式將別墅產(chǎn)品分為五大類：獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、空中別墅。

1、獨(dú)棟別墅

獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。獨(dú)棟別墅的私密性強(qiáng)，市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)。

2、聯(lián)排別墅

聯(lián)排別墅是TOWNHOUSE比較常見的一種體現(xiàn)形式，在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣?，F(xiàn)在的聯(lián)排別墅表現(xiàn)為每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有1至2個車位，還有地下室。它是由幾幢三層或小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨(dú)立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右。而且比較注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。戶型設(shè)計豐富而前衛(wèi)，有特色。

3、雙拼別墅

它是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。與聯(lián)排、獨(dú)棟對比而言，除了有天、有地、有獨(dú)立的院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。這種相對獨(dú)立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)了戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境。

雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會差，重要的是采光和觀景。

4、疊拼別墅

它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，為達(dá)到建筑群整體感更強(qiáng)的特點，以4個單元的體量進(jìn)行拼接，將這4個單元的外立面、屋頂造型等，按照一棟獨(dú)立式住宅的立面效果進(jìn)行整體考慮。這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可以更豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點。它的稀缺性、私密性較單體別墅要差，布局則比聯(lián)排別墅更為合理；而且，一、二層產(chǎn)品具有“接地”特色，擁有獨(dú)立花園，足不出戶就能享受到回歸自然田園的快樂；三、四層產(chǎn)品具有“透天”特色，架空造型樓梯直接入戶，大面積屋頂平臺，為賞風(fēng)觀景提供了絕佳的場所。因此這種別墅雖然沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢不減，甚至更為靈動而宜人。

5、空中別墅

空中別墅發(fā)源于美國，稱為“penthouse”即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式住宅。以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。它要求產(chǎn)品符合別墅全景觀的基本要求。這種建筑形式彌補(bǔ)了高層建筑的諸多弊端，與普通別墅相比，具有地理位置好、視野開闊、通透等優(yōu)勢，給人高高在上、飽覽都市風(fēng)景的感覺。另外，它的挑高層高：一般住宅的層高是2.7-2.9米，空中別墅的標(biāo)準(zhǔn)是3米多，從3.1、3.3、3.6米不等，比普通房挑高幾十厘米，意味著通風(fēng)更順暢，采光度很好。目前這類產(chǎn)品主要存在于成熟的高檔公寓頂層，在別墅區(qū)中還比較少。

三、別墅的特點

別墅住宅有下列一些特點：

1、建筑布局新穎別致

別墅的排列一般都是隨著地形特點進(jìn)行順勢布局，由于大部分的地形呈現(xiàn)不規(guī)則狀，因此別墅的排列大多不是一個朝向，別墅的布局亦呈不規(guī)則排列。況且，即便是相對比較方正的地形，現(xiàn)在亦很難見到規(guī)則排列的樓房。由于受西方建筑文化的影響和人們求新求異心理的驅(qū)使，建筑布局越來越復(fù)雜，而整齊劃一的布局則往往被看成是死板、沒有創(chuàng)意。

2、形狀顏色五行相生為佳

別墅的形狀包括建筑本身的形狀和周圍能夠看到的其他建筑的形狀。形狀的好壞對居住者會有不同的影響，比如外方內(nèi)圓的形狀，也就是有一個比較方整的庭院，內(nèi)部的建筑呈圓形，在五行上形成土生金的格局，這樣的別墅就會對居住者起到旺財旺運(yùn)的作用。如果主樓就象是一座墓碑，而在前面的裙樓上方有一個半圓型的建筑，看上去就象是一座墳?zāi)?，象這樣一座建筑，陰氣會比較重，而在里面居住的人，健康也肯定會受到不利的影響。另外，位于對面的其他別墅的形狀也應(yīng)該注意。如果住宅的前方有形狀不好的建筑或物體，就會產(chǎn)生不好的氣場，破壞自家的風(fēng)水，影響家人的運(yùn)勢。

除了形狀之外，別墅的顏色也非常重要。別墅與周圍建筑顏色是不是五行相和、相互協(xié)調(diào)，都很有講究，如果周圍建筑的顏色在五行上克制別墅的顏色五行則不利，相反，生助別墅的顏色五行就有利。

3、山石景觀助運(yùn)旺氣

俗話講“山旺人丁，水旺財”，現(xiàn)在很多住宅別墅，出于美化環(huán)境和風(fēng)水方面的考慮，在景觀的布置上會做一些人造景觀，在適合的卦位上建造假山或雕塑，能起到催旺宅氣的作用。比如庭院開闊的別墅，在乾位的假山和石景能使別墅里的老人健康長壽，在震位的假山和石景能助宅內(nèi)長子早日成才，如在巽方建造個假山和涼亭，對宅主的文印仕途會有意外的幫助，也有助于別墅里正在讀書的孩子們在學(xué)業(yè)在大有進(jìn)步。

4、水景植物聚氣生財

在風(fēng)水上講，水有界氣、止氣、蓄氣的作用，也是風(fēng)水催財?shù)闹饕ぞ?。房子四周的水有幾種形式，一是朝水，即當(dāng)面迎朝之水；二是環(huán)抱水；三是橫水，即水從前面平行流過；四是斜流水；五就是反弓水。上述幾種水，除了反弓水之外，其他幾種水一般都被看作是好的。但是，事情都不是絕對的，同樣是一處水景，由于處于四周房子的不同位置上，它的作用也不一樣，對四周房子所產(chǎn)生的影響也有很大的差別，有吉有兇。

無論是滋養(yǎng)生命、提升活力，還是招引財氣、啟迪智慧，水的作用都是不可替代的。水的力量極為強(qiáng)大，滋養(yǎng)生命，寓剛于柔，既有觀賞價值，也有環(huán)保價值，甚至可以調(diào)控溫度。

四、影響別墅品質(zhì)的因素 分析

1、技術(shù)

這個技術(shù)只跟歷史、經(jīng)濟(jì)有關(guān)，跟區(qū)域沒有關(guān)系，即使技術(shù)水平再高，也是哪個地區(qū)都可以運(yùn)用的，跟南方、北方?jīng)]有關(guān)系。

2、室內(nèi)空間

這跟人的居住習(xí)慣、生活方式有關(guān)，這方面的要求也不會體現(xiàn)在南北方的差距上。廳、房、臥室、衛(wèi)生間、廚房等，應(yīng)該有什么樣的配比關(guān)系就有什么的空間關(guān)系，與地域無關(guān)，不是南方人就喜歡小廳，北方人就喜歡大廳。

3、半室外空間

通常指有頂?shù)珱]有墻的空間，包括雨棚、敞廊、回廊、敞廳。半室外空間可以體現(xiàn)出南北方的差異。在北方地區(qū)，由于氣候寒冷，所以，別墅的半室外空間就非常少；而南方就更能凸顯其半室外空間的優(yōu)勢，如可以做出各式各樣具有不同空間體驗的半室外空間，而且往往這個半室外空間能成為別墅一個亮點、賣點。

4、純室外空間

包括兩部分，一部分是附著于建筑主體上的室外空間，包括常見的露臺、陽臺；另一部分是室外庭院。露臺，陽臺對于南北方來講，有各自的優(yōu)勢和劣勢，應(yīng)該說旗鼓相當(dāng)，北方冬天不好用，南方夏天不好用；而室外庭院部分，從常理上講，南方四季如畫，紅花綠樹，而北方四季分明加上北方水資源的缺乏，造成現(xiàn)在南、北方地區(qū)在自然環(huán)境上的不平衡，所以，通常意義上講，北方的庭院不如南方的庭院。因為，北方本來不缺喬木，灌木等，而由于現(xiàn)在多是不毛之地了，很難在短時間內(nèi)成形；而南方，本來環(huán)境就好，加之水分充足，所以在短時間內(nèi)就可以把綠化做好，哪怕是新建的小區(qū)，通過移植，也可以在較短時間內(nèi)完成社區(qū)的整體綠化。

第二節(jié) 別墅市場需求特征 分析

一、別墅認(rèn)知 分析

1、選擇別墅條件 分析

所有被訪者都認(rèn)為別墅必須具有：

別墅具備基本因素

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