第一節(jié) 目前的上海市公寓市場

一、國際標準化公寓的概述

“國際標準化公寓”的概念體系，是衡量一個住宅產(chǎn)品是否同時滿足人們在現(xiàn)時代居住生活和精神方面享受雙重需求的標準化尺度，它包含三方面內(nèi)容。

1、地段的選擇

世界各國的許多例子可以證明，越是都市繁華的中心地帶（如CBD），越是高級公寓的理想選擇地。

2、空間的特點

大都市標準的基本公寓單元應由客廳、臥室、廚房、浴室、陽臺、光線與空間的分隔六大居室元素構(gòu)成。一個舒適的居住空間，上述的六大元素顯然不可或缺。

3、居住的文化

在現(xiàn)代的公寓里，室內(nèi)的環(huán)境設計和空間以外的景觀配合亦顯得相當重要，鄰居、社區(qū)、裝修風格、家具配備和物業(yè)管理衍生和創(chuàng)造出了新的居住文化。

二、上海投資型公寓的投資概述

1、上海高檔投資型公寓的市場路徑

從1999年開始，持續(xù)四年走高的上海房地產(chǎn)市場，近期來在高檔房的售價和租金上開始回落，售價下跌近200元／平方米，而租金則下跌30%-40%.“其實，這是一種合理的回落。原來的高檔房租金回報率可高達25%-30%，這是一種高額利潤。如今開始向7%-8%下滑，是正常的。”華東師范大學亞歐 研究 中心 研究 員余南平面對記者的提問如此作答。

面對上海連續(xù)三年大幅度增長的房價，近來業(yè)界出現(xiàn)了不同的聲音，認為是“非正常”增長的有之，認為長三角地產(chǎn)牛市尚未終結(jié)的有之，認為盤整即將出新者有之，認為未來2-3年仍然會保持目前的增長勢頭者也有之。一個被普遍認同的觀點是，上海外向型經(jīng)濟在國內(nèi)的領先水平給予了上海房價上漲不可低估的支撐力量。

2、從外銷房到投資型物業(yè)

上海的高檔房，最初起源于上世紀九十年代的外銷房。而其中又有多數(shù)的外銷房采取先租后售的方式，于是便有了高檔投資型公寓。九十年代中后期，為了滿足來滬工作的境外人士（包括港澳臺等東南亞和歐美的境外人士）和海外華僑的住房需求，上海市推出了特定發(fā)展時期的外銷房。所謂外銷房，就是指在立項前取得可向境外人士銷售許可的項目。這也就意味著，在那個時期，境外人士在境內(nèi)置業(yè)是有限制的，按照規(guī)定，他們不能購買內(nèi)銷房。推出之初，上海的外銷房主要集中于徐匯區(qū)建國路、靜安區(qū)鎮(zhèn)寧路、長寧區(qū)新華路和虹橋古北新區(qū)這幾個中心區(qū)域，售價在1500-2000美元，150平方米的公寓月租均價在2000美元左右。這幾個區(qū)域也成為上海最早的“國際社區(qū)”板塊。

受東南亞金融危機的影響，加之外銷房本身價格的高昂和物業(yè)品種的單一，1998年，上海外銷房刮起了一陣降價風。自浦東珠江玫瑰園從1500美元單價跌至5000元人民幣之后，不少外銷房跌價五成至四成。振安廣場、中山廣場、嘉匯廣場和玉佛城的房價都從1500美元左右跌至人民幣4000-6000元，和平花園、恒昌大廈、金柏苑等外銷樓盤也開始降價銷售。但外租高檔公寓的價格下滑幅度不大。

從2001年8月1日開始，上海實行內(nèi)外銷住宅商品房并軌政策。早在2001年6月，上海率先發(fā)布《關于本市內(nèi)外銷商品住房并軌的若干意見》，成為全國首個對住宅類內(nèi)外銷房實現(xiàn)并軌的城市。其實質(zhì)性內(nèi)容有兩點：一是在土地供應上統(tǒng)一出讓價格，取消原有的內(nèi)外銷商品住房項目土地使用權出讓金價格的差別；房地產(chǎn)開發(fā)項目不再另立內(nèi)外銷房，土地供應按照市場的價格出讓；二是統(tǒng)一內(nèi)外銷商品住房的交易，包括統(tǒng)一租售對象。

從此，在上海的商品住房都可以向外商銷售，就是以前建造的內(nèi)銷的商品房也可以向外商租售。另外，統(tǒng)一交易手續(xù)和交易稅費，外商在進行商品住房交易時，不再需要繳納特別的稅費。這一政策的實施，也成為上海房價持續(xù)1999年上漲行情的一大主推動力，讓上海掀起了房地產(chǎn)開發(fā)和交易的熱潮。

3、“勢力范圍”的產(chǎn)生

2002年開始，隨著內(nèi)外銷房的并軌統(tǒng)一，又有一些新的區(qū)域逐漸成為中高檔物業(yè)的集中地，高檔公寓的分布區(qū)域也隨之擴大，分布特點也隨之改變。除了地處市中心的黃浦、盧灣、靜安、徐匯、長寧，新開發(fā)的閔行、浦東新區(qū)，都開始出現(xiàn)售價在12000元以上的高檔物業(yè)。而在市中心的黃浦、靜安、盧灣三地，更有許多樓盤均價達到2萬元以上。據(jù)來自香港的美聯(lián)物業(yè)高級經(jīng)理方萬昌介紹，和他本人一樣，許多來自港澳的外企員工，選擇了在市中心租住高級公寓。“東南亞人喜歡夜生活，尤其是沒有車的外籍打工階層，他們有著不錯的住房津貼，傾向于租住交通便捷的市中心區(qū)域，比如徐家匯板塊，月租金在1500-2500美元，兩房，有很好的裝修、衛(wèi)星電視、不錯的小區(qū)環(huán)境等。”作為香港的房地產(chǎn)中介，美聯(lián)物業(yè)主要針對的客戶群就是境外人士，為他們在上海置業(yè)提供服務。方萬昌還表示，隨著浦東開發(fā)的步伐加快，陸家嘴和世紀公園板塊、金橋和張江板塊也開始加入這一行列。從2003年開始，外來的新生代包括一些擁有高薪的海歸派，除了選擇原來早期的長寧新華路板塊，也開始向浦東的金橋碧云國際社區(qū)、陸家嘴沿江板塊的世茂濱江、世紀公園板塊的聯(lián)洋新社區(qū)轉(zhuǎn)移。浦東這幾個區(qū)域的歐美人士比較多。

而位于上海西區(qū)華漕板塊滬青平一帶的別墅區(qū)，則成為許多港臺和歐美CEO的首選，一些回國創(chuàng)業(yè)的海歸派也開始選擇這些區(qū)域。處于這一板塊的萬科蘭喬圣菲別墅，位于西郊莊園旁，據(jù)萬科集團副總經(jīng)理丁長峰介紹，“蘭喬圣菲一期的業(yè)主中，有近1／3是買來投資用的，其中77%的是境外人士和在海外學習過的歸國人士。一期售價12000元／平方米，而在二期、三期，將上漲到13000-15000元／平方米。

三、2006年上海公寓類新房成交幅增大

春節(jié)過后新房市場成交進入恢復性增長階段，公寓類住宅成交量增幅高達132.1%，但由于成交結(jié)構(gòu)的變化，公寓類住宅的成交均價有所回落。

而別墅類住宅成交量與上周相比同樣放大39%，各類住宅的成交恢復帶動整體住宅的成交放量顯著，但與春節(jié)前的日成交量還有差距。

2006年2月10日至2月16日，一周新開房源共計16個開盤單元，推出1005套房源，面積約11.4萬平方米。郊環(huán)以外沒有樓盤，外郊環(huán)間的7個，中外環(huán)間的1個，內(nèi)中環(huán)間的3個，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的5個。共成交新盤套數(shù)2372套，面積25.9萬平方米，成交量增加近82%；其中住宅1905套，成交面積21.6萬平方米，住宅類均價7404元，成交量增幅75%，價格環(huán)比上升15%。

上海公寓類商品住宅成交套數(shù)1199套，成交均價8446元；動遷類住宅成交套數(shù)641套，成交均價2882元；別墅類住宅成交套數(shù)65套，成交均價14108元；公寓類商品住宅成交量占全部住宅的65%，動遷類住宅占27%，別墅類住宅占8%。

四、上海老年公寓市場需求大

到2015年，在上海，入住老年公寓的人數(shù)將達到9萬人。按每人30平方米(建筑面積)計算，老年公寓市場需求總量為270萬平方米。巨大的潛在需求，將成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的熱點，已有不少海內(nèi)外資本暗中覬覦這一創(chuàng)新商機。而業(yè)內(nèi)人士認為養(yǎng)老型住宅的投資開發(fā)需要三個前提：企業(yè)的參與、政策的支持以及對老年人市場整體需求的 研究 和 規(guī)劃 。目前上海有關部門正在擬定老年公寓的開發(fā)計劃，將在某些邊遠區(qū)域進行開發(fā)試點，并對滬上一些滯銷樓盤進行改造，或在一些大規(guī)模的小區(qū)中設置幾幢老年公寓，改“三代同堂”為“三代同區(qū)”。

目前，公寓仍是絕大多數(shù)被訪者購買養(yǎng)老型住宅的首選物業(yè)形態(tài)。根據(jù)上海退管會辦公室提供的2005年養(yǎng)老型住宅購買意愿調(diào)研結(jié)果，月收入8000元以上的人群中，55％的被訪者表示愿意購買養(yǎng)老型住宅，其中，40歲以上的中年人購買意愿尤為強烈。帶電梯的多層公寓、兩房一廳、兼顧社區(qū)會所老年社交活動的小區(qū)，成為中老年被訪者選擇最多的物業(yè)類型。

老年用房專業(yè)委員會在對上海老年公寓現(xiàn)狀的調(diào)研資料中預測，到2015年，按老年人口的3%計算，入住老年公寓的人數(shù)將達到9萬人。按每人30平方米(建筑面積)計算，老年公寓市場需求總量為270萬平方米。

老年公寓可分三種類型，按7：2：1的比例劃分，即分散建設的老年公寓組團占70%(約189萬平方米)，集中建設的老年公寓小區(qū)占20%(約54萬平方米)，綜合建設的“老年城”占10%(約27萬平方米)。

巨大的潛在需求，將成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的熱點。盡管大規(guī)模的養(yǎng)老型住宅投資開發(fā)尚未形成，但早已有海內(nèi)外資本暗中覬覦這一創(chuàng)新商機。上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學會相關負責人表示，不久前接待的一個美資地產(chǎn)投資集團，瞄準的就是上海老年社區(qū)、老年公寓的開發(fā)項目。

五、服務公寓租賃領跑上海住宅市場

上海的住宅公寓市場繼續(xù)保持良好勢頭，該市場的領先者———高端服務式公寓租金上漲了2.2%，已達到每月33.1美元/平方米。

1、住宅市場

2007年第二季度和第三季度，上海住宅租賃市場連續(xù)兩季度保持增長勢頭。別墅市場和公寓市場的租金均明顯上漲。

到2009年，浦東的寫字樓將成倍增長，許多零售中心項目的運作，包括和記黃埔項目和新鴻基國際金融中心項目，將使浦東不再落后于浦西。

2、服務公寓

越來越多的專業(yè)服務式公寓運營商對上海的高端住宅市場非常看好，可能會改變上海服務式公寓市場的格局。

已經(jīng)擁有錦麟天地的富聯(lián)國際集團正計劃進行更大的擴張。未來兩年，將在上海和北京開發(fā)五個樓盤。與此同時，由摩根士丹利房地產(chǎn)基金掌控的、香港服務式公寓經(jīng)營者Shama，在大陸的首個管理樓盤翠湖天地也即將上市。該公司還計劃未來兩年在京滬兩地繼續(xù)運作三個樓盤。隨著冬季來臨，公寓市場逐步進入滯緩期。

3、別墅租賃

上海別墅租賃市場增長勢頭良好，在基礎設施不斷改進的情況下，比較低廉的租金使許多外籍家庭涌向上海的東部，這一趨勢很可能會持續(xù)。

將來諸多外籍人士設施和學校的興起，如世紀公園旁錦康路上的上海日語學校、御翠園的耀中國際學校，及高端項目如提香別墅和翠庭別墅的建成，將使浦東別墅在市場上扮演更重要的角色。

第二節(jié) 上海酒店式公寓市場

一、上海酒店式公寓的分類

目前上海酒店式公寓 市場發(fā)展 的越來越快，“酒店式公寓”這一新名詞在普通消費者心里已不再陌生，在業(yè)內(nèi)更是耳熟能詳。但由于經(jīng)歷了幾年的發(fā)展，內(nèi)外資開發(fā)商的并存，更由于各自開發(fā)理念與經(jīng)營方式的不同，各自卻占有著不同的市場份額，從物業(yè)的背景和性質(zhì)上來看，大致可以分為以下幾大類型：

1、轉(zhuǎn)型的酒店式公寓

自從上海2001年8月實施內(nèi)外銷房并行的政策以來，越來越多的已建及在建的外銷房感覺到了經(jīng)營方面的市場壓力，因此憑借著自身服務及配套設施上的優(yōu)勢，在宣傳上以高檔酒店式服務公寓的形象代替以往外銷住房的稱號，并且憑借其良好的口碑，吸引了相當?shù)目蛻羧胱　?/p>

2、新一代酒店式公寓

隨著小戶型房的火爆以及酒店式服務公寓受到市場的公認，一種新型的物業(yè)形態(tài)逐漸在滬增多。其實它更多像是從小戶型的一種類型，與傳統(tǒng)意義上的酒店已經(jīng)不太一樣了，它們更多的只是提供一種酒店式的服務。

3、產(chǎn)權式酒店

產(chǎn)權式酒店于上個世紀70年代興起于美國的一些著名的旅游城市和地區(qū)，英文全稱是“TIMESHARE”，它一般位于風景秀麗的旅游地區(qū)，如：夏威夷、加利福尼亞等。酒店的出租率又相對較高，一般年出租率在40％以上。

產(chǎn)權式酒店是傳統(tǒng)酒店業(yè)務與現(xiàn)今房產(chǎn)經(jīng)營的一個交融，既帶給酒店一種新的盈利和風險分擔的方式，又提供給投資客們一種新興的投資型物業(yè)。應該說是房地產(chǎn)業(yè)在近代一個比較大膽的嘗試。

但此種物業(yè)形式在上海比較少見，因此相對的投資者也比較謹慎，同時它在操作上也比較復雜，不適宜短線投資。而且，上海目前的產(chǎn)權式酒店主打的概念是與國外和國內(nèi)其他旅游城市所不同的，我們都知道他們主打的概念是旅游，而上海則是商務辦公，因此我們只能借鑒而不能照搬，必須采用不同的銷售通路才能應對市場。

二、上海酒店式公寓的區(qū)域分布

城市中央商務區(qū)（CBD）是商務活動最密集最集中的區(qū)域，也是租用酒店式公寓的客戶活動最多的區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計，上海市場上目前的近50個酒店式服務公寓，主要分布在徐匯（29%）、長寧（25%）、盧灣（17%）、靜安（15%）、黃浦（6%）、浦東（6%）、虹口（2%）等七個行政區(qū)。徐匯、長寧和盧灣三區(qū)占據(jù)了其中71%的份額。

區(qū)域板塊的概念，上海市酒店式公寓的分布主要為九大板塊。九大板塊集中分布在上海東西方向的軸線上，從虹橋開發(fā)區(qū)到浦東的小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，東西方向跨度20多公里，而南北方向的覆蓋范圍不超過6公里。其中衡山路板塊、鎮(zhèn)寧路板塊、華山路板塊和南京西路板塊是酒店式服務公寓分布最為集中的區(qū)域，其次為靠近人民廣場的新天地板塊和外灘板塊。虹橋板塊雖然分布的物業(yè)數(shù)量不少，但是相對比較分散。

以上的區(qū)域板塊基本以上海浦西和浦東的中央商務區(qū)為中心，占盡上海黃金地段的區(qū)位效應。作為以“使館區(qū)”著稱的徐匯，以衡山路和淮海西路等高尚地段演繹著諸如“衡山路41號”和“AmbassyCourt（鴻藝豪庭）”的經(jīng)典與雅致。位于長寧的“麗晶大廈”和“龍柏高級公寓”折射出虹橋開發(fā)區(qū)在上海由一枝獨秀到百花齊放的發(fā)展歷程。景氣指數(shù)最旺的新天地和小陸家嘴板塊，分別憑借淮海中路的黃金三角商圈和小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的獨特優(yōu)勢，成為目前最具潛力的區(qū)域。威斯汀公寓的上市，成為這一區(qū)域中酒店式公寓的主導型物業(yè)。

地段為王——是酒店式公寓制勝的首要因素。作為城市中的“高端居住物業(yè)”，吸引的是“高層次的消費者”，位于“高尚地段”成為衡量物業(yè)標準的決定性指標。“高尚地段”的含義不僅僅包括靠近CBD，同時還意味著交通便捷、環(huán)境幽雅、周邊設施齊全等。

三、上海酒店式公寓的經(jīng)營管理

良好的物業(yè)管理服務和設施水平，是酒店式服務公寓的另一優(yōu)勢，提供“酒店式服務”是服務式公寓的經(jīng)營要訣。服務式公寓的租期相對酒店客戶而言比較長，因此在服務內(nèi)容上不必完全照搬“酒店服務”的標準，在部分服務內(nèi)容和配套設施方面需要適當進行調(diào)整，使其更具有“舒適性”和“私密性”，能夠為租戶提供良好的配套服務和設施是保持長期生命力的關鍵，在一些酒店式公寓以此作為物業(yè)的靈魂，成為在市場上長期制勝的法寶。通常情況下，其物業(yè)管理分為硬件和軟件兩大部分：硬件主要指物業(yè)的配套設施，包括房間套內(nèi)的設施和公共設施。

1、硬件設施

1）房間內(nèi)設施

以家具設備為主，其中：廚房和衛(wèi)生間的設施以及空調(diào)、電話、電視、冰箱、洗衣機（烘干設備）等設備的品牌和質(zhì)量是關鍵。

2）公共部位設施

以會所設備為主。大多數(shù)中高檔的酒店式公寓都擁有自己獨立的功能齊全的會所，通常包括：健身設施：網(wǎng)球場、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娛樂休閑設施：桑拿及蒸汽室、按摩房、按摩池、游戲室、多功能室、閱覽室、客人休息室、餐廳或酒吧、網(wǎng)吧等；商業(yè)設施：商務中心、超市、美容美發(fā)廳等；其他設施：公寓大堂等。

2、軟件設施

主要指公寓的服務管理水平，主要體現(xiàn)在以下幾大內(nèi)容上：

1）家政服務：日常的房間清潔、干濕洗衣服務；

2）安全服務：24小時保安、24小時客房服務；

3）交通服務：機場接送、出租車預定、停車設施；

4）其他服務：社區(qū)聚會、幼兒看護。

3、根據(jù)物業(yè)管理和配套設施的質(zhì)量和品質(zhì)，目前市場上的物業(yè)可以分為高、中、低不同的檔次。

1）高檔物業(yè)

以品牌和服務取勝。如盛捷、雅詩閣、嘉里公寓、上海商城等，這些物業(yè)擁有豐富的管理經(jīng)驗，同時可以依托自身其他物業(yè)的整體效應，在市場上起到主導地位。在硬件設施上為客戶提供豪華、舒適、齊全的家具設備和公共活動場所，在軟件服務上進行以“客戶需求”為中心的管家式服務。

2）中檔物業(yè)

具有相對完善的硬件設施，配套比較齊全，但是在服務內(nèi)容和質(zhì)量上稍遜一籌。處于創(chuàng)造品牌的時期。如新黃浦酒店公寓、東方雅苑等。

3）低檔物業(yè)

目前市場上的一些物業(yè)檔次難以提高，除了硬件設施不盡完善以外，服務水平低下是另一主要原因。

通過服務細微之處，即可見整個物業(yè)管理水平的一斑。比如在雅詩閣集團的服務中，有一張專門為國際客戶提供的“成功生活在國外的處方”（RecipeforSuccess——YourPartnerForLivingAbroad）,里面列舉了如何幫助客戶盡快熟悉和適應在國外的陌生環(huán)境，使初次來到異國他鄉(xiāng)的住戶感受到類似家人的關心和照顧。類似的細節(jié)不勝枚舉，小小的卡片折射出“以客戶為中心”的服務品質(zhì)。

如何充分借鑒國際化的經(jīng)營模式和理念，創(chuàng)造出獨具特色的管理模式，是提高酒店式公寓品質(zhì)和檔次的重要手段。如果說“經(jīng)營管理理念”是酒店式公寓的靈魂的話，一個經(jīng)營理念完善的公寓，提供給客戶的不僅僅是一個“安身的場所”，同時還是“安心的家園”和“居家的氛圍”。

四、上海酒店式公寓的物業(yè)規(guī)模

上海目前市場上比較活躍的酒店式服務公寓中，樓盤的規(guī)模大體可以分為四個檔次。其中擁有單元數(shù)在50～250套的中檔規(guī)模樓盤，在市場上占68%。其中少于49套的小型樓盤大多為一個大型樓盤中的一部分，或者是老建筑的改造。而單元數(shù)量在300套左右的大型樓盤，大多為新建的高層公寓，如：上海盛捷、希爾福公寓、香港廣場世紀閣和愛麗軒等。大型樓盤在淮海中路新天地附近的分布密度比較高，依托淮海中路的高檔商務區(qū)，出租率和租金水平都比較高。

上海樓盤規(guī)模檔次一覽表

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