第一節(jié) 土地市場(chǎng)的相關(guān)概念

一、城市土地市場(chǎng)供應(yīng)的概念與特點(diǎn)

從上海土地公開招投標(biāo)的情況來看，主要呈現(xiàn)四個(gè)方面的的特點(diǎn)。

一個(gè)是土地供應(yīng)時(shí)間比較集中，基本都是在下半年，供應(yīng)量也非常大。區(qū)域基本上都在城郊結(jié)合部，還有些是重點(diǎn)發(fā)展的小城鎮(zhèn)，應(yīng)該說反映了政府希望通過加大土地供應(yīng)，增加中低價(jià)房屋供應(yīng)，從而達(dá)到降低平均價(jià)，優(yōu)化市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的這么個(gè)意愿。第二特點(diǎn)是采用公開招投標(biāo)的方式，與一些其它城市中普遍采用掛牌和拍賣方式不同。這可能反映出政府不希望出現(xiàn)非理性的瘋漲地價(jià)現(xiàn)象。第三是在公告發(fā)出，然后由各個(gè)區(qū)，分區(qū)操作這個(gè)方式。第四個(gè)特點(diǎn)是出現(xiàn)了一定量的政府配套商品房，由政府現(xiàn)價(jià)收購(gòu)以后，進(jìn)行定價(jià)銷售。它是為了滿足一批中、低價(jià)房需求者，當(dāng)然對(duì)于一個(gè)完整的市場(chǎng)來說也分流了一批中低價(jià)房屋的需求者。

二、土地市場(chǎng)的特殊性

商品化了的土地只有通過市場(chǎng)配置，才能得到合理使用。遺憾的是，土地市場(chǎng)的規(guī)范化相對(duì)于一般商品市場(chǎng)而言還顯得滯后。

土地的特點(diǎn)決定土地市場(chǎng)的特殊性：

完整的市場(chǎng)體系是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的載體，土地市場(chǎng)、商品市場(chǎng)和金融市場(chǎng)一起構(gòu)成完整市場(chǎng)體系的具有基礎(chǔ)性地位的三大市場(chǎng)。土地市場(chǎng)的特殊性由土地資源的特點(diǎn)決定。

土地是自然賦予的，在人類出現(xiàn)以前早已存在；土地是萬物生存的依托，不同于其他的自然物，也不能由其他任何資源替代。

土地具有原始性和位置的固定性、面積自然總量的有限性、質(zhì)量的差異性、使用功能的永久性等自然特性。在經(jīng)濟(jì)屬性方面，土地資源具有供給的稀缺性、利用的分散性、用途改變的困難性、報(bào)酬遞減的可能性等特性。

土地的自然特性表明土地一開始并不是勞動(dòng)產(chǎn)品，只是在原有形態(tài)上進(jìn)行必要的加工（投入）或壟斷后，才使土地具有了商品屬性，成為一種特殊的商品。

土地市場(chǎng)不同于一般商品市場(chǎng)的是，只發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，而不發(fā)生交易實(shí)體的轉(zhuǎn)移。

土地市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。通常意義上，只有符合以下4種特征的市場(chǎng)才能叫完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：價(jià)格既定（指不受任何單個(gè)交易主體行為的影響）、產(chǎn)品同質(zhì)、要素自由、信息充分。土地市場(chǎng)具有異質(zhì)性、分散性、供給地域性強(qiáng)和彈性小等特點(diǎn)。土地位置的固定性使土地市場(chǎng)具有很強(qiáng)的地域性特點(diǎn)。在各區(qū)域性市場(chǎng)中，土地供給需求狀況均不相同，其價(jià)格水平也不一樣，土地交易一般在各自市場(chǎng)里進(jìn)行；在某一區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，土地價(jià)格主要由需求來決定。由于土地是一種稀缺的不可再生資源，其總量是不變的，土地的自然供給完全無彈性；由于土地資源用途變更的困難性，土地的經(jīng)濟(jì)供給彈性也很小。

三、房?jī)r(jià)與土地成本

對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展商而言，房屋價(jià)格的構(gòu)成主要為5部分，即土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)。經(jīng)過近十年的市場(chǎng)運(yùn)行，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸走向成熟。相對(duì)市場(chǎng)化的部分主要為建安成本，其次包括財(cái)務(wù)成本和稅費(fèi)。如果發(fā)展商內(nèi)部管理比較規(guī)范，不存在機(jī)會(huì)主義和尋租的空間，則建安成本伸縮的余地很少，這也意味著建筑商的利潤(rùn)是市場(chǎng)的平均利潤(rùn)。

對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生最大影響的因素應(yīng)當(dāng)是土地成本。根據(jù)以往的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看，土地成本和位置通常是發(fā)展商選擇項(xiàng)目的主要因素。因?yàn)槿绻粋€(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)可以合理預(yù)期，由于建安成本和其他稅費(fèi)相對(duì)固定，則必使土地成本成為項(xiàng)目決策最主要的因素。

作為生產(chǎn)資料，土地是不可再生的資源，具有不可替代的特性。由于建國(guó)后幾十年來我國(guó)一直實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，并在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期處于由農(nóng)業(yè)社會(huì)向工業(yè)社會(huì)過渡的階段，為防止土地資源過多地集中于私人手中，出現(xiàn)社會(huì)財(cái)富和資源的不公平分配，導(dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)問題，土地資源從未有過真正的市場(chǎng)化。從某種程度而言，這保障了社會(huì)的穩(wěn)定，但同時(shí)也使得級(jí)差地租的形成及土地價(jià)格的判斷標(biāo)準(zhǔn)有失科學(xué)性，從而成為當(dāng)前制約房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展最主要的因素之一。

四、房?jī)r(jià)與地價(jià)

土地成本是房屋成本的重要組成部分。因此，在探討房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系之前，首先應(yīng)該探討房?jī)r(jià)與一般性成本的關(guān)系。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房?jī)r(jià)的形成是極其復(fù)雜的。有房地產(chǎn)本身的因素，如區(qū)位、環(huán)境、樓盤品質(zhì)等等；有房地產(chǎn)以外的因素，如居民收入水平、利率高低、稅負(fù)高低、投資和交易成本等等。有經(jīng)濟(jì)的、政治的、社會(huì)的，甚至心理的因素，但最終起決定作用的還是供求關(guān)系。

供求關(guān)系的不斷變化導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格的不斷變化，形成新的均衡價(jià)格。在價(jià)格的形成機(jī)制中，成本起著很重要的作用。對(duì)開發(fā)商來說，只有價(jià)格高于成本才有利可圖。即使某個(gè)開發(fā)商在一個(gè)項(xiàng)目上虧本，總體上他也會(huì)在其它項(xiàng)目上盈利，否則就只有虧損。即使某開發(fā)商虧損破產(chǎn)，整個(gè) 行業(yè) 也會(huì)贏利，否則整個(gè) 行業(yè) 就會(huì)萎縮，連基本的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)都維持不了。因此，成本是決定價(jià)格的基本因素。但這并不意味著任何開發(fā)商都可以以自己的成本定價(jià)。一方面，成本是通過影響供求關(guān)系來影響價(jià)格的。如果成本高于市場(chǎng)價(jià)格，供應(yīng)就會(huì)減少，直至供不應(yīng)求而價(jià)格回升。如果成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，就會(huì)有新的投資人加入，導(dǎo)致供應(yīng)增加，價(jià)格降低。同時(shí)對(duì)土地的需求增加，進(jìn)而又抬高了土地成本。另一方面，成本決定價(jià)格，指的是全 行業(yè) 的社會(huì)平均成本。在房?jī)r(jià)不變的條件下，以平均成本生產(chǎn)的開發(fā)商，可以獲得平均利潤(rùn)；低于平均成本生產(chǎn)的開發(fā)商，可以獲得超額利潤(rùn)，如過去以協(xié)議出讓獲得土地的開發(fā)商；高于平均成本的，就只有微利甚至是虧本了。任何開發(fā)商都會(huì)同時(shí)考慮未來房?jī)r(jià)和開發(fā)成本兩個(gè)方面(當(dāng)然也會(huì)考慮其它因素)來決定是否投資。

五、地價(jià)與土地供應(yīng)

影響地價(jià)的因素很多，包括一般的因素，如經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素和國(guó)際因素，還包括區(qū)域因素和土地的個(gè)別因素。當(dāng)前引起爭(zhēng)議的主要是土地供應(yīng)量和供應(yīng)方式。

1、地價(jià)與土地供應(yīng)量

從理論上講，土地供應(yīng)量是影響地價(jià)的關(guān)鍵因素。在其它因素不變的情況下，土地供應(yīng)量減少，地價(jià)肯定是會(huì)上升的。隨著人口的增加，土地供應(yīng)量相對(duì)減少。因此在較長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期，地價(jià)有逐步上升的趨勢(shì)，而且這個(gè)趨勢(shì)是和土地供應(yīng)方式無關(guān)的。

2004年由于國(guó)辦發(fā)20號(hào)明電提出“暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地”的要求，全國(guó)各地土地征占用數(shù)量有所減少，出現(xiàn)了“土地緊縮”。但是主導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的國(guó)有土地出讓基本上沒有受到“暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地”的影響，反而由于“8.31”大限，必須辦完協(xié)議出讓的歷史遺留項(xiàng)目，一些地區(qū)還呈現(xiàn)了大幅度增長(zhǎng)的趨勢(shì)。一些地區(qū)為了平抑房?jī)r(jià)，明顯增加了土地供應(yīng)量。

所謂的“土地緊縮”，實(shí)際上是清理整頓土地市場(chǎng)，清理開發(fā)區(qū)，嚴(yán)格保護(hù)耕地，防止濫占濫用耕地，而不是壓縮保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的合理用地。政府的土地政策是“有保有壓”，對(duì)符合老百姓利益的普通住宅用地、重點(diǎn)項(xiàng)目用地保證供應(yīng)，而對(duì)豪華住宅等項(xiàng)目用地堅(jiān)決壓縮。

2、地價(jià)與土地供應(yīng)方式

土地市場(chǎng)的供應(yīng)方式主要是指土地出讓方式。不同的出讓方式，包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌，對(duì)地價(jià)的形成有一定的影響。一般來說，協(xié)議方式形成的價(jià)格最低。這里面原因很多，一是開發(fā)商與原用地方、政府各相關(guān)部門有著千絲萬縷的聯(lián)系，一旦某開發(fā)商和有關(guān)各方達(dá)成協(xié)議，其他開發(fā)商就很難介入；二是原有的出讓程序難以形成競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)和 規(guī)劃 從一開始就確定了開發(fā)商，即使沒有簽訂出讓合同，辦理出讓手續(xù)，其他開發(fā)商也無從染指；三是政府協(xié)議出讓的價(jià)格一般是以基準(zhǔn)地價(jià)為基準(zhǔn)，雖然會(huì)適當(dāng)參照市場(chǎng)行情，但基本上變化不大。在招標(biāo)模式中，中標(biāo)人要滿足很多條件，如 行業(yè) 經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)、付款方式和進(jìn)度、開發(fā)方案以及其它技術(shù)經(jīng)濟(jì)因素。只有綜合評(píng)分最高的開發(fā)商才能成為中標(biāo)人。由于價(jià)格只是評(píng)判的因素之一，當(dāng)然就不一定是出價(jià)高者得到地塊。拍賣的形式大家都很熟悉，因?yàn)榻鼛啄陙砣珖?guó)土地市場(chǎng)舉行的幾次拍賣，成交價(jià)都很高，甚至創(chuàng)出了各地土地交易的最高價(jià)。實(shí)際上拍賣方式在各種出讓方式中所占比例很少。掛牌方式遵循的游戲規(guī)則也是價(jià)高者得。在招標(biāo)和拍賣方式中，都要求競(jìng)買人至少是2～3個(gè)，而掛牌則不受競(jìng)買人數(shù)的限制。如果僅有一家開發(fā)商競(jìng)價(jià)，超過底價(jià)既可摘牌。如果有多家開發(fā)商競(jìng)價(jià)，則會(huì)在最后以拍賣競(jìng)價(jià)的方式確定競(jìng)得人。掛牌有較長(zhǎng)一段的出價(jià)時(shí)間，開發(fā)商有充分的選擇機(jī)會(huì)。與招標(biāo)、拍賣相比，掛牌有很多的優(yōu)勢(shì)，因此得到了廣泛地運(yùn)用。

出讓方式對(duì)地價(jià)的高低有一定的影響，這種影響是有條件的，不是絕對(duì)的，也不是長(zhǎng)期的。從現(xiàn)象上看，招拍掛形成的地價(jià)要高于協(xié)議出讓的地價(jià)，由此一些人士把高地價(jià)歸罪于招拍掛。如前所述，由于協(xié)議價(jià)多是毛地價(jià)，招拍掛的多是熟地價(jià)，因此不能簡(jiǎn)單的對(duì)比。該觀點(diǎn)的邏輯首先是基于協(xié)議價(jià)格是合理的，超過合理價(jià)格自然是不合理的。問題是協(xié)議價(jià)格是合理的嗎？由于協(xié)議過程中沒有形成完全競(jìng)爭(zhēng)，協(xié)議價(jià)格長(zhǎng)期低于市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格。由此又給了一些投機(jī)分子巨大的炒作空間。一些開發(fā)商以協(xié)議方式拿到土地之后，轉(zhuǎn)手倒賣，牟取暴利。有些甚至倒賣批文，辦一套審批手續(xù)，就加一道價(jià)格。真正的開發(fā)商最后拿到土地的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了協(xié)議地價(jià)。甚至，有一些開發(fā)商，過去通過協(xié)議出讓獲得了暴利，卻又反過來指責(zé)這是招拍掛的問題。

以表面的協(xié)議價(jià)格為基準(zhǔn)，拿土地交易市場(chǎng)形成的價(jià)格和其比較，當(dāng)然會(huì)得出價(jià)格過高的結(jié)論。即使拋開協(xié)議出讓不談，僅就招拍掛本身而言，也不是形成高價(jià)的根源。因?yàn)檎袠?biāo)是按照綜合得分評(píng)定的。拍賣所占的比例并不高，不會(huì)全面提升土地市場(chǎng)價(jià)格。而且說拍賣一定會(huì)形成高價(jià)是極大的誤解。拍賣不是賭博，土地交易市場(chǎng)不是賭場(chǎng)，開發(fā)商也不是賭徒。絕大多數(shù)開發(fā)商是理性的，他們不會(huì)惡性競(jìng)爭(zhēng)，盲目出價(jià)。否則，就不會(huì)出現(xiàn)流拍了。掛牌更不會(huì)絕對(duì)形成高價(jià)。在北京市土地交易市場(chǎng)掛牌的地塊，絕大多數(shù)是以底價(jià)成交。其它的地塊既有以最后競(jìng)價(jià)成交，也有無人競(jìng)買導(dǎo)致“流掛”的。就以2004年9月29日的5幅掛牌地塊為例。5塊地的掛牌底價(jià)、成交價(jià)、增長(zhǎng)幅度分別是77386.5萬元、77886.5萬元，1.3%；3942.4萬元、4860萬元、23%；92270.712萬元、93400萬元、1.2%；94004.74萬元、117500萬元、25%；100862萬元、100862萬元、0。熱點(diǎn)地塊開發(fā)商輪番出價(jià)，增幅高至25%，冷門地塊少人問津，僅以底價(jià)成交?？梢娫趻炫聘?jìng)價(jià)中，成交與否以及價(jià)格高低，完全是由市場(chǎng)說了算。

無論是協(xié)議出讓，還是招拍掛，都是土地市場(chǎng)中的資源配置方式，也可以說是一種形式。從對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)影響的角度看，形式畢竟是形式，不會(huì)從本質(zhì)上改變土地市場(chǎng)中最基本的供求矛盾，因而不能在根本上決定地價(jià)和房?jī)r(jià)的高低。

綜上所述，作為房?jī)r(jià)成本組成部分的土地成本，其對(duì)房?jī)r(jià)的影響是不能忽視的。但是，我們不能混淆土地成本和真實(shí)地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。房?jī)r(jià)和地價(jià)往往是互為因果的關(guān)系，當(dāng)前高房?jī)r(jià)的形成決不是地價(jià)造成的，更不是招拍掛造成的。從一方面來講，土地供應(yīng)量是影響地價(jià)的關(guān)鍵因素。中長(zhǎng)期而言，土地資源是稀缺的，但是就近期而言，土地供應(yīng)量并沒有大幅度減少。不同的出讓方式對(duì)地價(jià)的形成有一定的影響，但是并沒有改變基本的供求形勢(shì)，不是決定地價(jià)和房?jī)r(jià)的根本因素。

第二節(jié)　中國(guó)土地市場(chǎng)狀況

一、中國(guó)土地市場(chǎng)的特點(diǎn) 分析

同發(fā)達(dá)國(guó)家土地市場(chǎng)相比，我國(guó)現(xiàn)階段的土地市場(chǎng)具有如下特點(diǎn)：

土地市場(chǎng)中交易的是國(guó)有土地使用權(quán)而非土地所有權(quán)。按照我國(guó)《憲法》和《土地管理法》及其他有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，城市土地屬于國(guó)家所有，其所有權(quán)不能出讓，只能出讓使用權(quán)。這種使用權(quán)不同于一般的使用權(quán)，它包含了一定時(shí)期內(nèi)對(duì)土地處置、收益、使用及部分處分的權(quán)利。

土地市場(chǎng)中交易的土地使用權(quán)具有期限性。按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓是有期限的，最高期限按用途分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。

土地價(jià)格分為期限價(jià)格和用途價(jià)格。因?yàn)槌鲎尩耐恋厥褂脵?quán)具有期限性，所以同一地塊由于使用期限不同，出讓價(jià)格也不相同。另外，不同 行業(yè) 的風(fēng)險(xiǎn)及收益率不同，同一地塊因?yàn)橛猛静煌貎r(jià)也不同。

土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)是完全壟斷市場(chǎng)。在我國(guó)社會(huì)主義制度下，為了保證土地的公有制，集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是單向轉(zhuǎn)移即向國(guó)家所有轉(zhuǎn)移，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的數(shù)量、用途及具體時(shí)間完全由政府決定，從而形成壟斷。

二、2006年中國(guó)土地 市場(chǎng)發(fā)展 綜述

2006年上半年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)土地開發(fā)情況

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