第一節(jié) 廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

2006年1-9月，廣州市批準(zhǔn)預(yù)售的新項(xiàng)目共560個(gè)，可預(yù)售商品房61446套，可預(yù)售商品房面積為617萬(wàn)平方米，同比分別減少30%、20%和18%。同期，廣州市房屋交易登記146336宗，交易登記面積1564萬(wàn)平方米，交易登記金額814億元，同比分別增長(zhǎng)4%、6.5%和30%。其中，一手交易和二手交易的比例為57：43。

2006年1-9月新建商品房各用途批準(zhǔn)預(yù)售面積占比圖

2006年7月，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理和境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理，對(duì)外國(guó)資金在廣州進(jìn)行以營(yíng)利為目的的房地產(chǎn)投機(jī)行為將產(chǎn)生有效的壓抑作用。

2006年1-9月新建商品房各用途交易登記面積占比圖

2006年1-9月存量房各用途交易登記面積占比圖

2006年1-9月廣州房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

指標(biāo) 單位 2006年1-9月 同比增長(zhǎng)

第二節(jié) 廣州土地市場(chǎng)情況

2006年第三季度廣州土地成交繼續(xù)保持活躍。位于珠江新城的四幅商務(wù)辦公用地和另外的兩幅住宅用地經(jīng)過(guò)眾多開(kāi)發(fā)商激烈的競(jìng)投，最終以大幅高于底價(jià)的價(jià)格成交。其中，兩幅規(guī)定了戶(hù)型面積比例的住宅用地分別以樓面地價(jià)3974/平方米和4033/平方米成交，受到市場(chǎng)的普遍關(guān)注。

在當(dāng)前國(guó)家實(shí)行緊縮型調(diào)控形勢(shì)下，實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商實(shí)行積極的土地儲(chǔ)備是土地市場(chǎng)交易保持活躍的主要原因。

2006年第三季度成交地塊用途和占比圖

2006年第三季度廣州市土地公開(kāi)出讓情況

單位：平方米，年，萬(wàn)人民幣

第三節(jié) 寫(xiě)字樓市場(chǎng)

2006年廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納分布

單位：平方米

一、寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)

由于仍然沒(méi)有新物業(yè)交付使用，本季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)主要以外資企業(yè)搬遷和擴(kuò)租為主。盡管如此，甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃成交仍然表現(xiàn)較為活躍，本季度甲級(jí)寫(xiě)字樓總體吸納量約27036平方米，比第二季度增加約2170平方米。

IT、銀行和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)于第三季度租賃甲級(jí)寫(xiě)字樓較為活躍。體育中心CBD和珠江新城CBD仍然是大面積租賃成交活躍的區(qū)域。而在東山和越秀兩區(qū)，原租戶(hù)擴(kuò)租行為較為頻繁。

本季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租金繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升，整體租金水平為15.07美元/平方米/月，較第二季度上升約三個(gè)百分點(diǎn)。其中珠江新城CBD隨著區(qū)內(nèi)商務(wù)氣氛的日漸濃厚，租賃行為持續(xù)活躍，本季度租金上升明顯，升幅達(dá)八個(gè)百分點(diǎn)。

在沒(méi)有新物業(yè)交付使用的前提下，租賃成交持續(xù)保持活躍，令第三季度空置率繼續(xù)下跌。本季度末廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率約為6.7%，比第二季度下跌2.2個(gè)百分點(diǎn)。

2000-2006年廣州寫(xiě)字樓指數(shù)

二、投資情況

第三季度寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)成交繼續(xù)保持活躍。廣州市國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7-9月，廣州市新建寫(xiě)字樓成交面積約為13.67萬(wàn)平方米，月均消化4.53萬(wàn)平方米的存量。租賃成交持續(xù)保持活躍，租金不斷攀升仍然是寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)保持暢旺的主因。另一方面，“國(guó)六條”出臺(tái)后，使住宅短期投資行為受到限制，一部分私人投資者將資金轉(zhuǎn)移至寫(xiě)字樓市場(chǎng)，也對(duì)寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)成交產(chǎn)生了積極的促進(jìn)作用。此外，國(guó)內(nèi)一些處于發(fā)展上升期的小型企業(yè)也積極購(gòu)置寫(xiě)字樓自用，如本季度市場(chǎng)上連續(xù)錄得多宗貿(mào)易和零售企業(yè)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓記錄。

本季度頒布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》對(duì)外國(guó)機(jī)構(gòu)在廣州的大面積寫(xiě)字樓并購(gòu)行為影響較大。原本計(jì)劃在廣州物色大宗物業(yè)的外國(guó)基金開(kāi)始計(jì)劃另辟其他途徑，進(jìn)行投資。

2006年第三季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分布

三、銷(xiāo)售情況

耀中廣場(chǎng)將于第四季度面向市場(chǎng)發(fā)售。由于該物業(yè)位于體育中心CBD、物業(yè)整體素質(zhì)較高，預(yù)期將成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。需求方面，廣州甲級(jí)字樓租賃成交持續(xù)活躍，租金穩(wěn)定上升的現(xiàn)狀將繼續(xù)促進(jìn)寫(xiě)字樓的買(mǎi)賣(mài)成交。私人投資者和本地機(jī)構(gòu)仍然是寫(xiě)字樓物業(yè)的主要買(mǎi)家。

2006年第三季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓分區(qū)租金和空置率分布

2006年第三季度甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量和新供應(yīng)

第四節(jié) 住宅市場(chǎng)

2000-2006年廣州住宅指數(shù)

一、別墅租賃市場(chǎng)

第三季度廣州服務(wù)式公寓表現(xiàn)較為平穩(wěn)。幾個(gè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)因物業(yè)比較新，經(jīng)營(yíng)手法較為靈活，在經(jīng)歷了一段適應(yīng)期之后，租賃開(kāi)始趨向活躍，租金也呈現(xiàn)小幅上升的趨勢(shì)。另一方面，在新的服務(wù)式公寓項(xiàng)目和高檔住宅項(xiàng)目的沖擊下，一些年期較長(zhǎng)，裝修較為落后的物業(yè)，雖然租金保持穩(wěn)定，但空置率有所上升。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，第三季度服務(wù)式公寓整體租金水平為18.9美元/m2/月，而空置率則維持在20.7%的水平。

高檔出租公寓本季度表現(xiàn)繼續(xù)活躍，天河、東山兩區(qū)的新公寓吸納了不少外國(guó)客戶(hù)租賃。

由于別墅租賃持續(xù)活躍，本季度整體空置率再次下跌兩個(gè)百分點(diǎn)，約為13%，而整體租金水平則繼續(xù)保持在14美元/m2/月的水平。

2006年第三季度廣州高檔住宅租金及空置率

2006年第三季度服務(wù)式公寓租金和空置率區(qū)域分布

二、公寓別墅市場(chǎng)

本季度住宅租賃市場(chǎng)沒(méi)有新物業(yè)交付使用。為提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，一些年期較長(zhǎng)的服務(wù)式公寓和別墅陸續(xù)開(kāi)展翻新工作，預(yù)計(jì)將于第四季度可以重新投放市場(chǎng)。

受服務(wù)式公寓租賃活躍的吸引，一批新物業(yè)將在未來(lái)六個(gè)月內(nèi)投放市場(chǎng)。從不同檔次的物業(yè)來(lái)看，新物業(yè)租賃仍然保持活躍，而一批裝修、設(shè)施落后的舊物業(yè)為能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中得以維持，將會(huì)陸續(xù)開(kāi)展裝修并重新投入市場(chǎng)?？紤]到市場(chǎng)存量較為充足，我司預(yù)期在未來(lái)半年內(nèi)，廣州服務(wù)式公寓的整體租金和空置率將仍然保持平穩(wěn)。

高檔別墅市場(chǎng)方面，由于別墅市場(chǎng)存量有限，加上租賃成交持續(xù)保持活躍，我司預(yù)期別墅市場(chǎng)租金繼續(xù)保持平穩(wěn)，空置率則保持平穩(wěn)下跌的趨勢(shì)。

三、住宅市場(chǎng)

2006年第三季度新開(kāi)盤(pán)的區(qū)域分布

本季度廣州總體住宅成交量保持上升的趨勢(shì)。廣州市國(guó)土資源和房屋管理局的數(shù)據(jù)顯示，本季度廣州一手住宅的成交量為196萬(wàn)平方米，較上季度下降24%。綜觀成交量的下降特點(diǎn)，主要原因是受新政調(diào)控的影響濃厚的觀望氣氛依然存在。

從供需比例來(lái)看，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7-9月廣州市一手住宅供需結(jié)構(gòu)比例為1：1.1。供不應(yīng)求的局面在上季度的基礎(chǔ)上有所緩解。主要原因是：第一，央行的再度加息，增加了購(gòu)房者還貸的心理壓力，放緩購(gòu)房計(jì)劃；第二，中心城區(qū)的價(jià)格仍然保持高企，使部分潛在購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)繼續(xù)持觀望態(tài)度以尋找適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)。

從戶(hù)型來(lái)看，三房?jī)蓮d依然是需求的主力。本季度廣州中心城區(qū)一手住宅成交單位中，三房?jī)蓮d的套數(shù)占44%；從單套面積來(lái)看，80-119平方米面積段的套數(shù)占39%。值得關(guān)注的是，90平方米以上的套數(shù)成交量占54%，可以看出目前市場(chǎng)的需求量依然以90平方米以上的戶(hù)型為主。

四、住宅價(jià)格情況

2006年第三季度住宅價(jià)格分布

2006年第三季度高檔住宅價(jià)格分布

五、投資 分析

本季度《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定出臺(tái)，規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)商品房和限制外資投資的熱潮。另外，“國(guó)六條”對(duì)外資投資的影響在本季度表現(xiàn)明顯，外資投資的觀望情緒保持濃厚，不少投資者都放緩了投資的步伐。

值得關(guān)注的是，“國(guó)六條”中提出“二手房轉(zhuǎn)手征營(yíng)業(yè)稅時(shí)間從兩年延長(zhǎng)至五年”的規(guī)定，在上季度影響了部分投資者轉(zhuǎn)向長(zhǎng)線投資，本季度長(zhǎng)線投資的勢(shì)頭依然保持穩(wěn)定，但有所趨緩。

六、供應(yīng)量 分析

本季度廣州一手住宅供應(yīng)量仍然保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。廣州市國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7-9月廣州市新增一手住宅的供應(yīng)量為183萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1%。

本季度廣州一手住宅新增供應(yīng)約21791套，比上一季度增長(zhǎng)34%。其中，天河、海珠和白云區(qū)是主要的供應(yīng)區(qū)域，三區(qū)總供應(yīng)量為16500套，所占份額約為76%。

從戶(hù)型結(jié)構(gòu)來(lái)看，三房單位所占比例仍然最大，四房以上的戶(hù)型住宅所占比例明顯下降，從上一季度的29%下降至19%。目前廣州一手住宅供應(yīng)依然以90平方米以上的戶(hù)型單位為主。90平方米以上的戶(hù)型單位占廣州市一手住宅戶(hù)型單位總數(shù)的63%。

從單套單位的面積來(lái)看，100平方米以上的大戶(hù)型單位依然是供應(yīng)的主力，但所占比例從上季度的65%下降至53%。

七、二手住宅市場(chǎng)

一手市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)影響二手市場(chǎng)的成交量和供應(yīng)量的變化。本季度廣州二手住宅成交量保持增長(zhǎng)。廣州市國(guó)土資源和房屋管理局的數(shù)據(jù)顯示，7-9月廣州二手住宅的成交量為154萬(wàn)平方米，比4-6月增長(zhǎng)9%。一手住宅的樓價(jià)高企和央行加息的影響，使部分區(qū)域的二手住宅成交活躍。天河、海珠和番禺區(qū)是二手住宅成交最活躍的區(qū)域，其成交量所占份額為59%。

廣州市國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7-9月二手住宅中心城區(qū)成交均價(jià)為3494元/平方米，比4-6月下降0.4%。從需求方面來(lái)看，60-80平方米的中小戶(hù)型依然是本季度二手住宅市場(chǎng)的成交主力。

針對(duì)央行再度加息對(duì)二手市場(chǎng)的影響，一些實(shí)力強(qiáng)勁的私人投資者考慮一次性付款的購(gòu)買(mǎi)行為會(huì)增強(qiáng)。而有真正需求的二手住宅購(gòu)房者依然會(huì)實(shí)行其購(gòu)房計(jì)劃。“國(guó)六條”中提出“二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅時(shí)間從兩年延長(zhǎng)至五年”的規(guī)定，供應(yīng)量受到限制，使部分未達(dá)五年的物業(yè)會(huì)轉(zhuǎn)向出租的用途的現(xiàn)象依然存在，但勢(shì)頭有所緩慢。

本季度受新政影響后觀望氣氛逐漸消退，預(yù)計(jì)下季度的供應(yīng)量和成交量保持增長(zhǎng)。二手住宅的價(jià)格會(huì)因一手住宅價(jià)格的高企繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。




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