第一節(jié) 上海房地產(chǎn)具體類型發(fā)展史

一、土地、房屋

元至元二十八年（1291年），上海批準(zhǔn)立縣，轄區(qū)土地面積約2000平方公里（約合300萬市畝）。以后幾經(jīng)析地，分立青浦縣、南匯縣及川沙廳，清道光二十三年（1843年）上海開埠時面積約為600平方公里（約合90萬市畝）。開埠以后，上海被分成華界（注：租界以外中國政府管理的地區(qū)，當(dāng)時官、私文書及口頭均習(xí)稱“華界”，雖不規(guī)范，但含義清楚，為行文方便，仍沿用之。）、租界，但總面積未發(fā)生大變化。其中，租界的面積從最初英租界的840市畝，發(fā)展到民國3年（1914年）公共租界和法租界的總面積49223市畝。民國16年，上海特別市成立，在原上海、寶山兩縣基礎(chǔ)上作了調(diào)整，面積約89.6萬畝（包括時稱“特別區(qū)”的兩租界）。1949年上海解放時，土地面積約618平方公里（約92.6萬畝）。1950年以后，上海市行政區(qū)劃多有變化，加以圍墾灘涂，土地面積大幅度增長。1995年，總面積（包括浦東新區(qū)、13個市區(qū)和6個郊縣）已達(dá)6340.5平方公里（約合951萬市畝）。

開埠前上?？h城內(nèi)已有一些精致的園林住宅，但一般民居多為磚木結(jié)構(gòu)低矮房，俗稱“三合院”，或“本地房子”、“老宅基”。開埠后外國人開始在外灘（TheBund）建造券廊式房屋（二層磚木結(jié)構(gòu)，室外筑大拱門，敞開式游廊）。19世紀(jì)60年代起，西洋式的房屋在租界大批興建，與之同時，隨著國內(nèi)各地移民大量進(jìn)入上海，適應(yīng)中國居民習(xí)慣的石庫門房子及中西合璧的新式里弄也大批出現(xiàn)。19世紀(jì)末，隨著大工業(yè)的興起，在上海東區(qū)、西北地區(qū)及浦東沿浦一帶又建起大片廠房和棚戶簡屋。本世紀(jì)二三十年代，現(xiàn)代化的大廈在外灘和租界拔地而起，花園別墅也大量增加。同時期內(nèi)，華界閘北不僅出現(xiàn)了大片石庫門和新式里弄住宅，也出現(xiàn)少量高層建筑。八一三日軍狂轟濫炸，這些建筑幾乎被夷為平地。戰(zhàn)后雖有恢復(fù)卻大多只是新、舊式里弄和棚戶簡屋了。

1949年以后，上海市人民政府為了迅速改善勞動人民的居住條件，先后建造了曹楊新村、長白新村、控江新村等工人住宅。上海的居民及工廠在50～60年代初，有較大幅度地增長。但這以后住宅建設(shè)長期停滯，造成了住房的嚴(yán)重緊張。1978年以后，開始大規(guī)模的住宅小區(qū)建設(shè)，特別是90年代以后隨著浦東開發(fā)開放，住宅建設(shè)空前發(fā)展。1995年，上海市區(qū)房屋達(dá)到22094萬平方米，約為1949年的4.72倍。人均居住水平，亦從解放初的3.9平方米提高到8平方米。

二、私營房地產(chǎn)業(yè)

上海開埠前，土地、房屋早有買賣和出租，但還沒有形成以營利為目的，為出賣出租而買而建的商品經(jīng)濟(jì)形態(tài)的房地產(chǎn)業(yè)。

上海開埠后，外國人永租土地辦法的規(guī)定，道契的頒發(fā)，使租界內(nèi)土地轉(zhuǎn)租，變得迅捷便利，為房地產(chǎn)市場的建立，創(chuàng)造了條件。小刀會起義后，租界人口驟增，沖破了華洋分居的限制，成為房地產(chǎn)業(yè)形成的催化劑。清咸豐四年（1854年）《租地章程》的修改，刪去了租地畝數(shù)和不得加價轉(zhuǎn)租、不得建房租與華民等限制條文，掃除了房地產(chǎn)自由經(jīng)營的障礙，為房地產(chǎn)進(jìn)入市場鋪平了道路。19世紀(jì)50年代，上海外貿(mào)迅速發(fā)展成為全國中心，從而帶動了內(nèi)貿(mào)、交通運(yùn)輸、金融等工商各業(yè)全面發(fā)展，商賈云集，人口集中，房地產(chǎn)已有逐步走向資產(chǎn)本主義商品經(jīng)營的需要和可能。此后的數(shù)十年間國內(nèi)戰(zhàn)亂頻仍，上海租界卻相對安定。因此，經(jīng)濟(jì)更臻繁盛，人口增加迅速，游資大量集中，城市建設(shè)相應(yīng)推進(jìn)，這一切為改善投資環(huán)境也為房地產(chǎn)業(yè)興起、發(fā)展，和房地產(chǎn)市場的繁榮提供了有利條件。

從清道光二十三年（1843年）開埠到民國26年（1937年）抗日戰(zhàn)爭爆發(fā)前，上海的地產(chǎn)價格，除遭受直接的戰(zhàn)爭禍害和世界經(jīng)濟(jì)風(fēng)波的影響而下降外，總的趨勢是直線上升，上漲幅度大大高于其他物價。

當(dāng)外國房地產(chǎn)商憑借特權(quán)的庇護(hù)和外國金融業(yè)的支持，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而獲得厚利的時候，中國的買辦、官僚、地主、富商及各色有條件的人，競相仿效，紛紛投入競爭，但無法與憑借租界特權(quán)的外國房地產(chǎn)商抗衡。

舊上海房地產(chǎn)經(jīng)營者除專業(yè)外，幾乎遍及其他各業(yè)，吸引著中、外各方數(shù)以億計的資金。據(jù)民國23年上海房產(chǎn)公會報告，上海房地產(chǎn)總值估計30億銀元，成為上海經(jīng)濟(jì)市場的一個重要組成部分。房地產(chǎn)市場榮枯與金融業(yè)息息相關(guān)；房地產(chǎn)業(yè)的興衰又與建筑業(yè)密切相連；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對城市建設(shè)的推進(jìn)起著積極的相輔相成作用，并且為市政建設(shè)提供財政支持。

上海近代以外商為主體的私營房地產(chǎn)業(yè)是隨著租界的形成和經(jīng)濟(jì)發(fā)展而興起，也隨著惡性通貨膨脹及租界的消失而衰落。

三、公有房地產(chǎn)

解放前，上海公有房地產(chǎn)不多，一般分散由各系統(tǒng)或單位自管。解放以后，通過郊區(qū)土地改革，接收舊政權(quán)公產(chǎn)，清理接管、代管戰(zhàn)犯、官僚資本、反革命分子的房地產(chǎn)，依法處理外國人占有的房地產(chǎn)，對私營房地產(chǎn)業(yè)社會主義改造以及歷年投資興建，逐步形成了巨大的公房體系。全市公有房屋占全市房屋的比重在80%以上，最高時，1979年達(dá)89.1%。其中由政府房管部門直接經(jīng)營管理的直管公房占全市公有房屋的比重在44%以上，直管居住用房占公有居住用房的比重最高達(dá)94%以上。直管公房數(shù)量之多，比重之大居全國首位。

在社會主義計劃經(jīng)濟(jì)體制下，直管公房的經(jīng)濟(jì)管理實(shí)行低租金、福利制，不以盈利為目的，其宗旨是為居住、為生產(chǎn)、為建設(shè)服務(wù)。職工住房由政府統(tǒng)建、統(tǒng)配、統(tǒng)管。長期以來，在解決人民住房和為經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供房源等方面，發(fā)揮了積極作用。1950～1979年市區(qū)共建住宅1835.18萬平方米，人均居住面積從3.9平方米提高到4.3平方米。

直管公房的租金收入和其他收入，作為預(yù)算外特種資金，由市房地局自行平衡，以租養(yǎng)房，以非居住用房租金補(bǔ)帖居住用房維修支出。房地產(chǎn)業(yè)6萬多職工形成一支除房租外不再收費(fèi)的專事管理和維修服務(wù)的龐大隊(duì)伍。在管理、維修、使用調(diào)配等各方面有了一整套較為完整的規(guī)章制度，走在全國各城市前列。但是這種只有投入沒有產(chǎn)出的體制弊端日益顯現(xiàn)，尤其是“文化大革命”中大幅度降低住房租金后，以租不夠養(yǎng)房；職工住房困難，統(tǒng)一由政府包下后，供需矛盾更為突出。1980年改革住宅建設(shè)體制后，實(shí)行職工居住困難由所在單位解決的辦法，調(diào)動系統(tǒng)單位建造職工住房的積極性，加快了住宅建設(shè)步伐。1980～1995年全市共建住宅6457.48萬平方米，是前30年建造數(shù)的3.5倍，人均居住面積提高到8.0平方米。這一時期系統(tǒng)公房發(fā)展迅速，在數(shù)量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過直管公房，占到公房總量的69%，系統(tǒng)居住用房占公有居住用房的30%。

1991年上海住房制度改革起步，公有居住用房納入房改軌道。1992年市房管局推行“服務(wù)是宗旨，管理是基礎(chǔ)，開發(fā)經(jīng)營是興業(yè)之路”的方針，一是組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，積極參與舊區(qū)改造；原有的房屋維修企業(yè)面向市場，多種經(jīng)營；房管所向物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)制，并逐步向企業(yè)集團(tuán)發(fā)展。二是通過置換、聯(lián)營、入股和授權(quán)經(jīng)營等多種途徑盤活存量，努力探索轉(zhuǎn)換直管公房經(jīng)營機(jī)制的新路子。

四、改革開放中的房地產(chǎn)業(yè)

在計劃經(jīng)濟(jì)體制時期，土地行政劃撥，無償、無限期使用；住房由國家統(tǒng)建、統(tǒng)配，只收象征性的租金，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化成為不贏利的、以保障社會住房需要為職能的房地產(chǎn)管理部門。

“文化大革命”期間，住宅建設(shè)停滯，房租標(biāo)準(zhǔn)降低，又要房管部門把解決住房困難的現(xiàn)任包下來。江青反革命集團(tuán)被粉碎后，住房解困、私房落實(shí)政策的任務(wù)很重，房管部門成為市財政補(bǔ)貼的大戶，“捧著金飯碗討飯吃”，到了不改革就沒有出路的地步。

在中共十一屆三中全會解放思想實(shí)事求是的思想路線指引下，以改革開放為契機(jī)，房管部門的實(shí)際工作者和相關(guān)的理論工作者通過住房商品屬性、地租理論的探討和對行政、企業(yè)、事業(yè)不分的房地產(chǎn)管理體制正反經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，沖破思想理論禁錮，先后提出了住房商品化、土地有償使用、培育房地產(chǎn)市場等建議，為房地產(chǎn)業(yè)改革獻(xiàn)計獻(xiàn)策。

隨著土地使用制度改革、住房制度改革、房地產(chǎn)管理體制改革的開展和房地產(chǎn)市場的初步形成，上海的房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起。特別是1992年初，鄧小平南方談話發(fā)表后，上海房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展的新時期。房地產(chǎn)開發(fā)成為投資的熱點(diǎn)。至1995年底，全市房地產(chǎn)企業(yè)增加到4466家，形成了開發(fā)經(jīng)營、咨詢服務(wù)和物業(yè)管理三大系列。房地產(chǎn)業(yè)的增加值占國內(nèi)生產(chǎn)的比重由1991年的0.79%上升到3.2%。在市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制巨大作用下，房地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性作用已開始顯示出來。

上海的房地產(chǎn)業(yè)正處在計劃經(jīng)濟(jì)體制向社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的過程中，土地使用和住房分配都還是雙軌并存。房地產(chǎn)市場還在培育中，法規(guī)不健全、運(yùn)作不規(guī)范，其機(jī)制和作用尚未得到充分的發(fā)揮，改革還有待深化和逐步完善。

1990年4月，國務(wù)院作出開發(fā)、開放浦東新區(qū)的決策，并把浦東新區(qū)作為今后10年全國改革開放的重點(diǎn)。通過浦東新區(qū)的開發(fā)，將上海建設(shè)成為社會主義現(xiàn)代化國際大都市，并成為遠(yuǎn)東地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心之一。

開發(fā)、開放，加速了城市化的進(jìn)程。房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)起著重要的作用。在短短的3年多時間中，外高橋、金橋、陸家嘴、張江4個不同功能的市級重點(diǎn)小區(qū)，進(jìn)行了成片土地的批租開發(fā)，對上百平方公里的農(nóng)田實(shí)行了預(yù)征。已有上百幢30層以上的金融、商貿(mào)大樓立了項(xiàng)，大多數(shù)已經(jīng)開工，有的已先后竣工。

浦東新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)全面發(fā)展的態(tài)勢。據(jù)1995年年末統(tǒng)計，在浦東新區(qū)注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)735家，其中外資和中外合資企業(yè)占5.4%，中央各部委及外省市投資的企業(yè)占23.3%。房地產(chǎn)企業(yè)的注冊資金達(dá)245億元。

五、房地產(chǎn)行政管理

房地產(chǎn)行政管理，包括土地管理和房產(chǎn)管理兩部分，管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置根據(jù)管理的項(xiàng)目與內(nèi)容而定。在解放以前，主要管理土地(房產(chǎn)只作為土地的附著物)，目的是保證國家的賦稅收入。在設(shè)立租界以后，建立了洋商永租土地的道契制度，為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了條件。解放以后，政府開始對房地產(chǎn)統(tǒng)一管理，根據(jù)市政建設(shè)為生產(chǎn)、為勞動人民服務(wù)的方針，土地?zé)o償調(diào)撥，公房以行政命令調(diào)撥分配。但管理上重房輕地，重公房而輕私房，且政企不分。1985年，為加強(qiáng)城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一管理，房和地分設(shè)兩個局，土地方面完成城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)登記發(fā)證，開始土地使用制度的改革；房產(chǎn)方面完成了公、私和各個系統(tǒng)房屋的總登記，核發(fā)房屋所有權(quán)證，住房制度改革起步，公房管理體制開始向物業(yè)管理機(jī)制轉(zhuǎn)換，政企開始分開。通過這兩方面的改革，特別是1992年初，鄧小平南巡談話后，上海房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，房地產(chǎn)的投資量、開發(fā)量、銷售量、交易量等主要指標(biāo)都進(jìn)入很高的界位，并開始進(jìn)入消化、吸納、平穩(wěn)發(fā)展的階段。房地產(chǎn)市場體系初步形成，要求行政管理運(yùn)用宏觀調(diào)控手段(對 行業(yè) 行政管理，詳見第四篇)。

1995年2月，市土地局、房產(chǎn)局“撤二建一”，成立上海市房屋土地管理局，開始統(tǒng)一管理的新階段：實(shí)行城鄉(xiāng)土地、房屋資源資產(chǎn)的統(tǒng)一管理；房地產(chǎn)市場的統(tǒng)一管理；房地產(chǎn) 行業(yè) 包括生產(chǎn)、流通、消費(fèi)環(huán)節(jié)的統(tǒng)一管理；全市直管公房、系統(tǒng)公房和私房的統(tǒng)一管理。1995年12月11日，市人大常委會公布《上海市房地產(chǎn)登記條例》，自1996年3月1日起施行，將房和地分別登記發(fā)證的制度合二而一。

第二節(jié) 上海房地產(chǎn) 行業(yè) 發(fā)展回顧

一、“十五”期間上海房地產(chǎn) 市場發(fā)展 回顧

1、新一輪房地產(chǎn)投資高潮興起，住宅投資增長過快，辦公用房投資偏少

“十五”時期上海房地產(chǎn)開發(fā)累計投資4703.2億元，比“九五”時期增長60.5%，占全市固定資產(chǎn)投資額的35.47%，比“九五”時期增加5個百分點(diǎn)。

“九五”時期房地產(chǎn)投資，相當(dāng)部分是完成歷史在建工程的投資，未完工程全部建成尚需的投資，由1996年的1765.3億元，減少到2000年的830.1億元。

“十五”時期房地產(chǎn)投資規(guī)模逐年擴(kuò)大，2005年未完工程全部建成尚需的投資，由2000年的830.1億元增加到約2250億元。由此可見，“十五”期間房地產(chǎn)投資的增長，是新一輪房地產(chǎn)投資高潮的開始，是擴(kuò)張時期。

上海房地產(chǎn)開發(fā)全部完成尚需投資

單位：億元

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