第一節(jié) 房地產(chǎn)概述

一、房地產(chǎn)的定義

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)的類型

由于房地產(chǎn)是由土地及地上的建筑物、構(gòu)筑物構(gòu)成，對(duì)于土地和房屋可以按以下方法分類：

（一）根據(jù)土地的用途分類：根據(jù)《城市用地分類與 規(guī)劃 建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》，城市用地可以分為九類：

1、居住用地

2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）

3、工業(yè)用地

4、倉(cāng)儲(chǔ)用地

5、對(duì)外交通用地

6、道路廣場(chǎng)用地

7、市政公用設(shè)施用地

8、綠化用地

9、特殊用地

（二）根據(jù)房屋的用途分類：按照房屋的使用功能可以分成八類：

1、住宅

2、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)

3、商場(chǎng)和店鋪

4、辦公樓

5、賓館酒店

6、文體娛樂設(shè)施

7、政府和公用設(shè)施

8、多功能建筑（綜合樓宇）

三、房地產(chǎn)業(yè)的主要涵蓋領(lǐng)域

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的綜合性 行業(yè) ，是一項(xiàng)新興的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，是城市第三產(chǎn)業(yè)的一部分。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)包括：土地的開發(fā)，房屋的建造、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)所涉及的范圍很廣，其中房產(chǎn)是指建設(shè)在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)、服務(wù)、辦公、文教、醫(yī)療衛(wèi)生和體育用房等；地產(chǎn)是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。住宅建設(shè)、買賣、租賃，房屋維修、裝飾，房地產(chǎn)抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是與居民個(gè)人直接相關(guān)的，也是房地產(chǎn)投資的主要對(duì)象。

第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的形態(tài)和特點(diǎn)

一、房地產(chǎn)的自然形態(tài)

房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。

二、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)

1、地域性，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，是固定于某個(gè)地段不能被移動(dòng)被復(fù)制的，這樣價(jià)格和某個(gè)地段的地價(jià)就有了足夠的聯(lián)系。

2、壟斷性，房地產(chǎn)是隸屬于土地出現(xiàn)的，由于土地資源的有限性，房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性也突顯。

3、循環(huán)性，房地產(chǎn)的建筑物有一定使用年限和周期，房地產(chǎn)操作、建設(shè)程序也是一個(gè)周期性的活動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行包括開發(fā)、交易、服務(wù)、再投資開發(fā)還是一個(gè)周期性的過程，另外房地產(chǎn)的建筑活動(dòng)、建筑技術(shù)隨季節(jié)和氣候也在做周期性的循環(huán)。

4、滯后性，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一般滯后于同期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展引起城市擴(kuò)張使固定資產(chǎn)投資增加，房地產(chǎn)業(yè)隨之膨脹。

5、開放性，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)本身對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是開放的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易促進(jìn)了市場(chǎng)資金的流通，能促進(jìn)消費(fèi)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

6、雙重性，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有投資與消費(fèi)的雙重性。

第三節(jié) 影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素

一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素

1、供求關(guān)系

房地產(chǎn)價(jià)格隨著供求關(guān)系的變化上下波動(dòng)，一般來說是由市場(chǎng)的供給和需求決定的，與需求正相關(guān)，與供給負(fù)相關(guān)。由于在城市中，人口密度高，土地資源稀缺，短期內(nèi)很難根據(jù)市場(chǎng)需求提供充足的土地資源。在勞動(dòng)力、土地、資本、管理等生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，而市場(chǎng)的需求卻變幻莫測(cè)。因此，房地產(chǎn)的均衡價(jià)格主要是由需求狀況決定的。供求狀況可分為4種

A、房地產(chǎn)的總供求狀況。

B、某地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況

C、某類房地產(chǎn)的供求狀況

D、某地區(qū)某類房地產(chǎn)的供求狀況

2、經(jīng)濟(jì)因素

（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展：經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)示著投資、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)活躍，對(duì)各類房地產(chǎn)的需求增加，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。

如80年代,亞太地區(qū)的日本、香港、新加坡、韓國(guó)等國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng),地價(jià)也相應(yīng)大幅增長(zhǎng)。

（2）物價(jià)：通常物價(jià)波動(dòng)，表明貨幣購(gòu)買力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格也將隨之變動(dòng)。

如果物價(jià)的變動(dòng)的百分比等于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比,則表示兩者之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系并未改變。就宏觀上地價(jià)上漲與物價(jià)上漲的因果關(guān)系,在日本存在兩種看法：一種觀點(diǎn)重視地價(jià)上漲—抵押力量增大—信用膨脹—物價(jià)上漲。另一種觀點(diǎn)則注重貨幣量的增加—物價(jià)上漲—地價(jià)上漲。這種因果關(guān)系。其實(shí),這兩種關(guān)系正是揭示了地價(jià)與物價(jià)的互為因果關(guān)系,以及在不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下的具體作用形式。從一段較長(zhǎng)時(shí)期來看,地價(jià)上漲率要高于物價(jià)和國(guó)民收入的上漲率,單有時(shí)也并非如此。

（3）居民收入：從總體上講，隨著居民收入的增加，生活水平的提高，人們對(duì)居住活動(dòng)需要的空間的需求也因此俱增，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

至于房地產(chǎn)價(jià)格影響的程度,要由收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小來定。如果居民收入增加是由于中、低等收入水平者的收入普遍增加,則因其邊際消費(fèi)傾向較大。其增加的大部分甚至全部用于生活改善上。衣食之余,繼之以提高居住水平,自然促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上漲。但如果居民收入增加是由于高收入水平者的收入增加所致,那么因?yàn)槠渖钌系男枰?幾乎已達(dá)到應(yīng)有盡有的地步,其邊際消費(fèi)傾向甚小,增加收入的大部分甚至全部用于儲(chǔ)蓄或其他投資,在這種情況下對(duì)居住房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)影響不大。但如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投機(jī)(或投資),則必然影響房地產(chǎn)價(jià)格上升。

3、人口因素

隨著城市人口數(shù)量的增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的需求必然增加，從而促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

反應(yīng)人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)是人口密度,人口密度從兩個(gè)方面影響房地產(chǎn)的價(jià)格：一方面,人口密度提高有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,提高房地產(chǎn)價(jià)格。

另一方面,人口密度過高造成生活環(huán)境惡化,有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。如果某一地區(qū)居民素質(zhì)低,組成復(fù)雜,次序欠佳,人們多不愿意就居,房地產(chǎn)價(jià)格必然低落。在總?cè)丝诓蛔兊臈l件下,家庭規(guī)模的變化,會(huì)影響住宅使用面積數(shù)額的變動(dòng),導(dǎo)致居住房地產(chǎn)價(jià)格的變化。一般而言,隨著家庭平均人口的下降,即家庭小型化,房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢(shì)。

4、社會(huì)因素

（1）政治安定狀況：一般來說，政治安定，社會(huì)和諧，人們的置業(yè)投資有政治保障，必然推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升。

（2）社會(huì)治安狀況：如社會(huì)治安好，意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)有保障，使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

（3）城市化：一般來說，城市意味著人口向城市地區(qū)集中，造成城市房地產(chǎn)不斷增加，將帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

（4）房地產(chǎn)投機(jī)。房地產(chǎn)投機(jī)擾亂市場(chǎng),有許多危害。一般來講,它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可分為如下三種情況

A、引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

B、引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌。

C、起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。

至于究竟導(dǎo)致怎樣的結(jié)果,要看當(dāng)時(shí)的多種條件,包括投機(jī)者的素質(zhì)和心理。

5、行政因素

（1）土地制度：土地制度直接影響著地價(jià)水平。科學(xué)合理的土地制度和政策，可以制約土地利用者或投資者的積極性，帶動(dòng)土地價(jià)格適度漲落。

（2）住房制度：合理的住房制度使住宅價(jià)格與居民收入保持適宜的比例關(guān)系，促進(jìn)住宅市場(chǎng)繁榮。

（3）城市發(fā)展戰(zhàn)略：城市 規(guī)劃 、土地利用 規(guī)劃 。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格都有很大的影響，特別是城市 規(guī)劃 中的規(guī)定用途、容積率、綠化率、建筑高度等指標(biāo)。

（4）房地產(chǎn)價(jià)格政策：政府可通過制定最高限價(jià)、制定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，調(diào)整土地供應(yīng)量、土地出讓價(jià)格及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，在房地產(chǎn)價(jià)格高漲時(shí)拋出一定量的房地產(chǎn)等措施來抑制房地產(chǎn)價(jià)格。

（5）稅收政策：直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)課稅多少，關(guān)系到房地產(chǎn)的收益的大小，因而影響房地產(chǎn)價(jià)格的漲落。

（6）行政隸屬變更:可以想象,將某個(gè)非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn),將某個(gè)建制鎮(zhèn)升格為市,或?qū)⒛硞€(gè)城市升格為地級(jí)市、省轄市、直轄市,無疑會(huì)促進(jìn)該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。同樣,將屬于某一落后地區(qū)的地方劃歸另一較發(fā)達(dá)地區(qū)管轄,也會(huì)促進(jìn)這一地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

6、心理因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的心里因素有

A、價(jià)格預(yù)期

B、購(gòu)買或出售心態(tài)

C、欣賞趣味

D、時(shí)尚風(fēng)氣

E、接近名家住宅心理

F、講究門牌號(hào)

G、講究風(fēng)水

H、價(jià)值觀變化

7、國(guó)際因素

隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展,國(guó)際因素對(duì)某一國(guó)家或某一地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的影響日益明顯。其中國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突、政治對(duì)立以及國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)等影響較大。

8、其他因素

房地產(chǎn)價(jià)格擁有偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，及需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)因此踐售房地產(chǎn)以應(yīng)急等

二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素

主要有：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)；裝修、設(shè)施與設(shè)備；建筑質(zhì)量；朝向、樓層、地段、環(huán)境；戶型等因素。上述各因素中，總體上可以歸納為房地產(chǎn)的建造品質(zhì)、效用品質(zhì)、環(huán)境品質(zhì)、交易狀況幾大方面：

1、建造品質(zhì)：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)；裝修；設(shè)施與設(shè)備；建筑質(zhì)量等因素的優(yōu)劣。

2、效用品質(zhì)：朝向、樓層等因素的差異。

3、環(huán)境品質(zhì)：地段位置，生態(tài)環(huán)境等因素的好壞。

4、交易狀況：在其它條件相同的情況下，二手房?jī)r(jià)格要低于一手新房的價(jià)格。

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